Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Om tilbygg på eldre hus

Hvis du bor i et gammelt hus og drømmer om mer plass, har du kanskje vurdert å bygge et tilbygg? Mange er usikre på om de bør rive det gamle huset og bygge et nytt eller om det er mulig å bygge et tilbygg knyttet til det gamle huset. Med mindre huset har for mange mangler eller råteskader, er det et godt alternativ å bygge et tilbygg. Du kan i stor grad velge stilen på det nye tilbygget selv, enten du ønsker å bevare stilen på det gamle huset eller om du ønsker noe mer moderne i funkisstil. Fordelen med å bygge et tilbygg er at det gamle huset og stilen kan forbli urørt, mens utfordringen ofte er å bygge et tilbygg som passer til det gamle huset, både på fasaden og i husets interiør. Noen vil at det gamle huset og det nye tilbygget skal gli i ett, mens andre foretrekker en markert kontrast.

Når vi snakker om tilbygg, er det greit å skille på begrepet "tilbygg" og "påbygg" som ofte brukes om hverandre selv om det i realiteten er snakk om to forskjellige former for utvidelse av huset. Begrepet påbygg brukes om utvidelse i høyden, mens et tilbygg er en utvidelse av husets grunnflate. I de fleste tilfeller må man søke om byggetillatelse fra kommunen hvis man skal bygge et tilbygg. Det finnes imidlertid noen unntak. For at du skal kunne bygge tilbygg uten å søke stilles noen krav, blant annet at bygget ikke kan være større enn 15 kvadratmeter, at det ikke gjøres strukturelle endringer på husets bærende elementer og at tilbygget er minst fire meter fra grensen til naboen. Typiske prosjekter som ikke krever byggesøknad inkluderer bygging av inngangsparti, veranda og bod, men også her kan prosjektene være søknadspliktige. Derfor er det viktig å kontakte kommunen først og finne ut om prosjektet ditt er søknadspliktig før du setter i gang.

Tilbyggsprosjekter kan variere i omfang. Noen ganger er det bare snakk om en liten utvidelse for å få et større inngangsparti, mens det andre ganger kan være snakk om et større tilbygg på over 100 kvadratmeter med kjøkken og bad, og kanskje flere etasjer. Særlig de store prosjektene vil involvere flere faggrupper. Typisk vil du trenge bistand innen fagområder som arkitektur, tømring, murer, gravearbeid, rørlegger, elektriker, blikkenslager og ventilasjon.

Hva koster det å bygge tilbygg?

Det er vanskelig å si konkret hvor mye et tilbygg vil koste fordi alle tilbyggsprosjekter varierer i omfang. Derfor er det mer hensiktsmessig å se på gjennomsnittspriser per kvadratmeter med tilbygg. Vi ser at det i snitt koster cirka 33.000 kroner per kvadratmeter med tilbygg, men at prisspennet er nokså stort. Rimelige prosjekter kan koste ned mot 27.000 kroner per kvadratmeter, mens dyrere prosjekter kan koste opp mot 45.000 kroner per kvadratmeter. Disse gjennomsnittsprisene inkluderer alt du vil trenge av materialer og arbeidskraft. Arkitekttjenester vil imidlertid komme i tillegg til dette. Typisk trenger man arkitekt for å designe det nye tilbygget og for å stille som ansvarlig søker når man skal søke om byggetillatelse fra kommunen. Også arkitektkostnadene vil avhenge av prosjektets omfang. For rimeligere tilbyggsprosjekter trenger det ikke koste mye mer enn 20.000 kroner, mens for større prosjekter kan kostnadene til arkitekt overstige 200.000 kroner.

Størrelsen på det nye tilbygget er en av faktorene som påvirker totalkostnadene mest, men andre prisfaktorer er også viktige. Det er gjerne billigere å velge standardiserte fremfor spesialtilpassede løsninger. Jo mer komplisert arbeidet er, desto mer vil det koste. Videre vil standarden du velger på materialer og interiør utgjøre en sentral prisfaktor. Du har i større grad mulighet til å påvirke kostnadene knyttet til standard selv, men materialene du velger bør likevel være gode nok for at det nye tilbygget skal holde tilstrekkelig høy kvalitet. Det er særlig kjøkken og bad som er blant de dyreste rommene og som kan være med på å presse opp prisen. Hvis du må i gang med omfattende gravearbeider, er det en faktor som kan gjøre prosjektet betydelig mer kostbart.

Ofte er det mulig å spare penger ved å være på utkikk etter tilbud og rabatter på materialer og produkter. Generelt lønner det seg å kjøpe i store mengder en eller få ganger i stedet for å gjøre flere innkjøp. Ved store innkjøp er leverandørene mer tilbøyelige til å gi gode rabatter. Du kan også velge å overlate innkjøp av materialer og produkter til entreprenøren. Håndverkere har som regel tilgang til gode rabatter fordi de ofte handler hos ulike leverandører av byggevarer. En annen fordel med å overlate innkjøp av materialer til entreprenør er at håndverkere kjenner til kvaliteten på aktuelle produkter og vet hva som fungerer.

Hvordan organisere et byggeprosjekt

Som regel vil mange ulike fagområder være involvert når det skal bygges tilbygg på et gammelt hus, og de fleste vil trenge hjelp fra håndverkere. Mange stiller seg da spørsmålet om hvordan prosjektet best kan organiseres. I utgangspunktet kan prosjektet organiseres på tre forskjellige måter.

Totalentreprise: Normalt vil de fleste organisere større byggeprosjekter gjennom en totalentreprise. En totalentreprise innebærer at du engasjerer én totalentreprenør som har et overordnet ansvar med å lede og organisere prosjektet. Ofte er totalentreprenøren en tømrer eller en murer, men kan også tilhøre andre faggrupper. Arbeid som totalentreprenøren ikke har kompetanse på selv overlates til underentreprenører som er tilknyttet totalentreprenøren. Fordelen med en totalentreprise er at du som byggherre ikke trenger å involvere deg for mye i prosjektet, da entreprenøren sørger for å koordinere og lede arbeidet.

Delt entreprise: Hvis du er en av dem som liker å være involvert i prosjektet og ikke har noe imot å lede og organisere arbeidet, kan du velge delt entreprise. I en delt entreprise må du som byggherre engasjere entreprenører innen alle fagfelt selv, for så å koordinere og lede prosjektet. Oppgaven kan være krevende og du bør helst ha erfaring med å lede byggeprosjekter hvis du skal velge denne entrepriseformen. Merk at det i enkelte tilfeller kan være vanskelig å vite hvem som har ansvar dersom noe skulle gå galt i tilfeller der man velger delt entreprise. Dette i motsetning til totalentreprise, der totalentreprenøren har det overordnede ansvaret.

Kombinert entreprise: Noen ganger trenger man hjelp innen fagfelt som vanligvis ikke er knyttet til noen totalentreprenør. Ofte gjelder dette gravearbeider og grunnarbeider. Hvis denne typen arbeid ikke kan inkluderes i en totalentreprise, så kan det være aktuelt med en kombinert entreprise. Det vil si at du bruker én entreprenør for dette arbeidet, og en totalentreprenør med tilhørende underentreprenører for alt annet.

Hvor lang tid tar det å bygge et tilbygg?

Tidsbruken avhenger av størrelse på tilbygget og prosjektets kompleksitet. Derfor vil tidsbruken variere fra det ene tilbyggsprosjektet til det andre. Om du bare skal bygge et nytt inngangsparti knyttet til det gamle huset, trenger det ikke ta lengre tid enn noen få uker å ferdigstille byggearbeidet. Hvis det derimot er snakk om et større tilbygg vil det normalt ta flere måneder. Jo større og mer komplisert tilbygg, desto mer tidkrevende. Hvis du ønsker at det nye tilbygget skal ha samme stil som det gamle huset slik at overgangen blir glatt, kan det noen ganger medføre litt ekstra tidsbruk, avhengig av hvor mye og hvor komplekse tilpasninger som kreves.

Du må regne med at det går med en god del tid i planleggingsfasen. Vanligvis vil det være nødvendig å involvere en arkitekt for å tegne og lage planer for det nye tilbygget. Deretter skal arkitekten som regel bistå deg i å søke om byggetillatelse hos kommunen. Det vil da gå med tid til å utarbeide søknad, samt å få søknaden behandlet. I utgangspunktet har kommunen 12 uker på seg til å behandle søknaden, men i enkelte tilfeller kan saksbehandlingsfristen være kortere. Det anbefales at du beregner omkring 4-8 måneder for hele prosessen med arkitekt, inkludert søknad til kommunen. Hvis tilbygget er lite og relativt standardisert uten for mye spesialtilpasninger, trenger det ikke ta så lang tid for arkitekten å tegne huset.

Det er lurt å sette opp en tidsplan når du skal i gang med større byggeprosjekter. Dette for å holde oversikt over fremgangen og for å best mulig kunne planlegge underveis og unngå forsinkelser. Foruten arbeidet med å lage tegninger og søke byggetillatelse fra kommunen, bør du i planleggingsfasen sette av 2-3 måneder til å gjennomføre en anbudsprosess for å finne en dyktig entreprenør. I anbudsprosessen skal man gjerne hente inn tilbud fra flere aktører, sammenligne tilbud, samt sjekke at entreprenøren har godkjenninger og er rett person til jobben. Derfor er det greit å sette av god tid til dette.

Husk på dette underveis og etter prosjektet

Hva som vil skje underveis og etter prosjektet avhenger i stor grad av hvilken entrepriseform du velger. Har du valgt delt entreprise, forventes det at du er tilstede for å lede og koordinere arbeidet mellom alle entreprenørene. Velger du derimot en totalentreprise, kan du i større grad lene deg tilbake og la entreprenøren ta seg av arbeidet. Det anbefales likevel at du ikke er helt fraværende, men har jevnlig dialog med entreprenøren underveis mens arbeidene pågår. Dette for å unngå misforståelser og for å kunne holde deg selv oppdatert på fremgangen. Du kan gjerne lage en tidsplan sammen med entreprenøren der dere lister opp tidspunkter for når de ulike delene av prosjektet skal være ferdig. Etterhvert som prosjektet går fremover kan du krysse av ved de ulike milepælene. Hvis du bor tett på naboer, bør du varsle naboene om når arbeidene skal starte og hvor lang tid det forventes å ta. På den måten unngår du klager og konflikter med naboene dine som følge av støy.

Når det nye tilbygget står ferdig bygget er du nesten i mål. Du skal nå gjennomføre en sluttbefaring sammen med entreprenøren for å gå over arbeidene som er gjort og se til at det endelige resultatet samsvarer med det som har blitt avtalt. Hvis du ikke har noe særlig kompetanse og erfaring med bygg selv, bør du ta med en fagkyndig bekjent på sluttbefaringen. Ofte ligger eventuelle feil i små detaljer og det er ikke alltid så lett å oppdage. Du kan gjerne holde av 10% av summen til sluttbefaringen er gjennomført slik at du har en viss grad av sikkerhet. Hvis alt er som det skal være, må du sørge for å få alt du trenger av dokumentasjon før prosjektet ferdigstilles. Du skal blant annet få ferdigdokumentasjon som beskriver arbeidene som er gjort og materialene som er brukt, samt en bekreftelse på at arbeidene er utført i henhold til gjeldende regler. Elektrikeren skal bekrefte at arbeid med det elektriske anlegget tilfredsstiller krav i lov og forskrift, og hvis det har blitt utført arbeid som involverer våtrom, må du få FDV-dokumentasjon.

Gode råd

Det kan være både gøy og inspirerende å bygge tilbygg på et gammelt hus, men det er også en komplisert prosess som krever en del av deg som byggherre. Her gir vi noen gode råd som kan hjelpe deg i prosessen.

Sjekk reguleringsplanen

Når du skal legge planer for det nye tilbygget bør du ta kontakt med plan- og bygningskontoret i din kommune for å sjekke reguleringsplaner som gjelder for ditt nabolag. Det er lurt å gjøre dette før du tar kontakt med en arkitekt. På gamle hus hender det at tidligere eiere har gjort endringer uten å informere kommunen om dette. Derfor er det lurt å sjekke om kartet stemmer med terrenget. Hvis en tidligere huseier for eksempel har bygd en terrasse uten å søke om tillatelse, kan det være nødvendig å rive den, noe som igjen vil få konsekvenser for tilbygget du planlegger å bygge.

Sammenligne pristilbud

Det anbefales å gjennomføre en anbudsprosess når du skal finne entreprenør, da dette gjør det enkelt å sammenligne pristilbud. På den måten kan du finne ut hva realistisk prisnivå er på ditt konkrete prosjekt og det blir enklere å unngå de aller dyreste aktørene på markedet. Når du sammenligner pristilbud bør du imidlertid ta deg god tid og være nøyaktig, slik at du ikke sammenligner epler med pærer. Du må blant annet se om alle tilbudene inkluderer det samme, med de samme postene, du bør se om du har fått tilbud om en fastpris eller en timepris, og om entreprenøren tar eventuelle forbehold.

Økt verdi på boligen

Mange er usikre på om det egentlig lønner seg å bygge tilbygg på et gammelt hus. Lønnsomheten avhenger av standarden på det gamle huset, hvor lang levetid det forventes å ha, og hvor du bor. I sentrale strøk er kvadratmeterprisen på hus med tilbygg normalt mye høyere enn kvadratmeterprisen for å bygge tilbygget. Da vil tilbygget tilføre boligen en verdiøkning som i stor grad gjør prosjektet lønnsomt.