Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva koster restaurering av hus?

Hvis du bor i et fredet eller verneverdig hus, har du kanskje lurt på hvordan du skal gå frem for å restaurere huset og ikke minst hva det koster? Å restaurere et hus vil i prinsippet si å helt eller delvis tilbakeføre en bygning til en tidligere tilstand. Bygget kan restaureres til den opprinnelige tilstanden bygget var i da det opprinnelig ble bygget eller til et senere tidspunkt. Arbeid med fredede bygninger kan være vanskelig fordi man må forholde seg til retningslinjer i fredningsdokumenter og ofte er det nødvendig å få godkjenning fra fylkeskommunen hvis arbeidet ikke bare er å anse som vanlig vedlikehold.

Prisen for å restaurere et hus avhenger av mange faktorer og det er derfor ikke lett å si nøyaktig hva det vil koste for deg. Du kan imidlertid få en pekepinn ved å se på gjennomsnittspriser for tilsvarende prosjekter. Vi ser av våre prisdatabaser at det i gjennomsnitt koster cirka 15.000 kroner per kvadratmeter når man skal restaurere en gammel bolig. Prisvariasjonene kan imidlertid være store som følge av det mange prisfaktorer påvirker prisen. Derfor ser vi at noen prosjekter bare koster 10.000 kroner per kvadratmeter med restaurering, mens andre prosjekter kan koste så mye som 30.000 kroner per kvadratmeter. Disse prisene inkluderer alt du trenger av materialer, produkter og bruk av fagfolk.

Noen ganger vil det være nødvendig å søke om godkjenning før arbeidene kan settes i gang, og reglene kan være særlig strenge hvis du bor i et fredet hus. Hvis du av en eller annen grunn må søke om godkjenning eller byggetillatelse, kan det medføre ekstra kostnader utover gjennomsnittsprisene vi har nevnt ovenfor. Gamle bygg som er fredet ivaretas best gjennom jevnlig vedlikehold. Det er også billigere å være grundig med vanlig vedlikehold fremfor å gjøre store endringer. Etter kulturminneloven kan fylkeskommunen der du bor gi godkjenning til mindre endringer på fredede hus, men du må søke om dispensasjon hvis du skal utføre større reparasjoner eller endringer. Det gjelder for eksempel hvis du skal skifte ut utvendig kledning, vinduer og dører, taktekke, fast inventar, modernisere rom, montere varmepumpe og lignende. Hvis du er usikker på om du må søke om dispensasjon eller trenger byggetillatelse, bør du kontakte kommunen du bor i for å få veiledning.

Faktorer som påvirker prisen

En prisvariasjon på 10.000 til 30.000 kroner per kvadratmeter med restaurering tilsier at mange faktorer er med på å drive prisen opp eller ned. Siden prisen avhenger av antall kvadratmeter, vil størrelsen på huset ditt eller området du skal restaurere være av stor betydning for hvor mye du til slutt ender opp med å betale. Videre kan prisen avhenge av hvilke rom som skal restaureres, om det er stue, loft, kjøkken eller bad. Bad og kjøkken er ofte blant de mest kostbare rommene i et hus og hvis det er snakk om flere bad eller kjøkken, kan prosjektet fort bli dyrere enn gjennomsnittet.

Hva slags materialer og hvor mye materialer du trenger er en annen faktor som påvirker prisen. Er det snakk om restaurering av et gammelt hus, anbefales det å bruke samme type materialer og byggteknikk som ble brukt på tidspunktet bygget skal tilbakeføres til. Før i tiden var det vanlig å bruke materialer av høyere kvalitet enn det som brukes i dag, slik at det ofte kan være dyrt å få skaffet de samme delene og materialene. Til gjengjeld holder de gjerne høy kvalitet og levetiden er derfor tilsvarende lang. Originale deler er dessuten noe som kan bidra til å øke verdien på boligen. Mange potensielle boligkjøpere er på jakt etter noe autentisk og originalt.

Prisen du betaler for fagfolk er også en faktor som påvirker prisbildet i stor grad. Håndverkere varierer også i pris og du kan fort spare en del penger på å gjøre litt undersøkelser og velge bort de aller dyreste aktørene. Samtidig er det svært viktig å finne fagfolk med riktig kompetanse hvis du skal restaurere et gammelt hus. For at resultatet skal bli bra, bør fagfolkene har kompetanse på eldre bygg og kjenne til materialer og byggeteknikker som ble brukt før i tiden. Andre faktorer som kan være av betydning, er distansen mellom bygg og entreprenør, frakt av materialer og utstyr og lignende. Hvis du har dyktige entreprenører i nærområdet ditt, lønner det seg gjerne å bruke disse fremfor entreprenører med lang reisevei.

Priseksempel

Nedenfor skal vi ta for oss et konkret priseksempel på innvendig restaurering av en enebolig, hentet fra våre databaser. Dette er kun ment som et referanseeksempel, og gir en indikasjon på de ulike utgiftspostene og hva de relevante prisene ofte ligger på. Alle prisene er inkludert materialer, arbeid og mva. Detaljene vil naturlig nok variere fra prosjekt til prosjekt, og for å få et helt nøyaktig prisoverslag til er man nødt til å få en entreprenør på befaring.

Priseksempel for innvendig restaurering av en enebolig på 180 kvm:

• Snekker/flislegger: 1.900.000 kr
• Maler: 450.000 kr
• Blikkenslager: 90.000 kr
• Elektriker: 35.000 kr
• Rørlegger: 700.000 kr

Totalsum: 3.175.000 kr

Som vi ser, havnet totalsummen her på 3.175.000 kroner, noe som tilsvarer litt over 17.600 kroner per kvadratmeter. Dette er på linje med snittprisene vi ser i markedet generelt. For å motta pristilbud på ditt prosjekt kan du registrere jobben hos Byggstart.

Kan jeg gjøre jobben selv?

En feil mange eiere av gamle hus gjør, er å sette i gang arbeidet med restaurering selv, uten å rådføre seg med fagfolk. Det kan fort gå galt. Hvis det er snakk om renovering av et vanlig hus, er det mye arbeid du kan gjøre selv for å holde prisene nede, men når det gjelder gamle boliger, og særlig hus som er fredet eller verneverdige, så bør mesteparten av arbeid med restaurering overlates til profesjonelle med særlig kompetanse på eldre bygg.

Mange velger å restaurere gamle hus uten å ha en ordentlig plan for hvordan det ferdige resultatet skal se ut eller i hvilken rekkefølge arbeidet bør utføres. Selv om det finnes mange dyktige fagfolk i byggebransjen, er det ikke alle som har kompetanse på eldre bygg. Det anbefales derfor å engasjere entreprenører som er spesialister på eldre bygg og byggeteknikk når man skal restaurere gamle hus. 

Mange fagfolk som ikke er spesialister på eldre bygg og byggeteknikk vil for eksempel anbefale trykkimpregnerte materialer når det skal sette opp utvendig kledning, men dette fungerer ofte dårlig på gamle bygg som er verneverdige. Samtidig er det mange som vil bytte ut vinduer og dører på grunn av trekk. Men dette vil ofte påvirke husets utseende negativt hvis de ikke erstattes med vinduer og dører som er laget i samme materialer som de originale. For et verneverdig hus ville mange spesialister heller anbefalt å reparere det man har og isolere andre deler av huset for å forhindre varmetap.

Mange gjør også feil når de skal bytte ut gamle peiser. En murer som ikke har kjennskap til gammel byggeteknikk vil i mange tilfeller anbefale å bygge ny peis med lecablokker. Men dette fungerer særlig dårlig i en stue som kanskje er hundre eller flere hundre år gammel. Hvis du velger å restaurere et gammelt hus selv uten å ha nødvendig kompetanse, eller du velger å engasjere fagfolk som ikke er spesialister på eldre bygg, kan verdier som ofte er uerstattelige fort gå tapt. Du bør derfor ta deg god tid til å finne riktig entreprenør, vurdere valg av materialer og byggeteknikk, samt å finne ut hvilken periode huset skal tilbakeføres til og hvordan det endelige resultatet skal se ut. Har du funnet en entreprenør som er egnet for jobben og som har riktig kompetanse, kan du heller forhøre deg med entreprenøren om det er noe du kan gjøre selv for å holde prisen så lav som mulig.

Kunsten å finne rett entreprenør

Bruk av fagfolk utgjør en vesentlig del av kostnadene som går med til å restaurere hus. På grunn av de store prisforskjellene på markedet og forskjeller i kompetanse, kan det være vanskelig å finne riktige fagfolk for jobben. Derfor anbefaler vi at du gjennomfører en anbudsrunde og på den måten henter inn flere pristilbud som du kan sammenligne. Da får du en oversikt over alternativene dine, det blir lettere å finne ut om entreprenøren har riktig kompetanse, og du kan i større grad gjøre et prisbevisst valg. Det lønner seg gjerne å gjøre det på denne måten fordi bedriftene vil konkurrere om å få deg som kunde og har interesse av å tilby deg en rimelig pris. Hvis du bare velger den første entreprenøren du kommer over uten å gjøre en grundig vurdering av alternativene dine, ender du fort opp med å betale mer enn nødvendig.

Riktig valg av entreprenør forutsetter likevel en grundig sammenligning av pristilbud. Det å sammenligne pristilbud er som regel mer komplisert enn å bare se på sluttprisene du har fått og velge det billigste. Du bør gå grundig gjennom alle postene i pristilbudene for å se om alle entreprenørene har inkludert det samme i pristilbudet. Kun da vil tilbudene være sammenlignbare. Hvis prosjektbeskrivelsen er mangelfull, kan det fort oppstå misforståelser om nøyaktig hva slags arbeider som skal utføres, noe som da vil gjenspeiles i pristilbudene du får. Hvis en eller flere entreprenører har forstått prosjektet feil, bør du ta kontakt med de det gjelder for å oppklare misforståelsen og be om et oppdatert pristilbud.

Det er også viktig å sjekke andre detaljer i pristilbudene. Se for eksempel om entreprenøren har tatt visse forbehold, om noen tjenester kommer i tillegg til det som er inkludert i pristilbudet, og om du har fått fastpris eller bare et prisoverslag. Husk at prisoverslag kan avvike med 15%. Når du skal i gang med en så viktig jobb som å restaurere et gammelt hus, er det greit å huske at pris ikke er alt. Det er avgjørende for resultatet at entreprenøren også har riktig kompetanse.

Bestemmer du deg for å gjennomføre en anbudsrunde, kan du vurdere å bruke Byggstart. Byggstart er en gratis og uforpliktende tjeneste som kobler boligeiere med kompetente entreprenører. Entreprenørene har på forhånd blitt kvalitetssikret ved sjekk av referanser, godkjenning og kredittratinger. Hos Byggstart kan du registrere prosjektet ditt og motta tilbud som du kan sammenligne for å finne en dyktig entreprenør som passer til dine budsjettrammer.

Vil det lønne seg å restaurere huset?

Om det er verdt å restaurere et gammelt hus, avhenger av husets forfatning, hvilke behov og preferanser du har og ikke minst hvor stort budsjettet ditt er. Som regel er det mer lønnsomt å legge inn mye innsats i vedlikehold fremfor å reparere eller å skifte ut, men i enkelte tilfeller kan deler av huset være i så dårlig forfatning at en restaurering vil være nødvendig uansett.

Skal du restaurere huset er det likevel viktig at du så langt det lar seg gjøre bruker samme metode og materialer som det opprinnelige. Dette for å best mulig ivareta det originale. Hvis du kan gjenbruke gamle bygningsdeler, så vil det både bidra til å ivareta det autentiske, samtidig som du spare penger. Det er også lurt å velge reversible løsninger. Det vil si at det er bedre å legge til noe enn å fjerne noe.

Bor du i et verneverdig hus, kan du også få økonomisk støtte til restaurering. Kulturminnefondet gir årlig flere titalls millioner i støtte til restaurering av kulturminner. Slike kulturminner kan være alt fra gamle stabbur til eldre bolighus i en by. Med økonomisk støtte blir prosjektet enda mer lønnsomt.