Loftsleilighet: Den komplette byggeguiden (pris, regler, tips)

Loftsleilighet - Den komplette guiden

På grunn av økningen i boligpriser i storbyer i Oslo de siste 20 årene, har flere og flere besluttet å bygge ut loftsarealer i bygårder og blokker. Dette er omfattende prosjekter som krever betydelige midler, men gjort riktig kan det vise seg å være en meget god investering for sameiet eller borettslaget. Det finnes dyktige arkitekter og entreprenører som har lang erfaring med loftsutbygging. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører på ett sted så det skal bli enklere for sameier, borettslag og privatpersoner å komme i gang med prosjekter.

Når skal man selge?

Dersom det er interesse i sameiet eller borettslaget for å utvikle en eller flere leiligheter på loftet, står man gjerne overfor problemstillingen om når man skal selge prosjektet. Her finnes det noen alternativer:

1. Selge arealet til en utvikler før rammesøknad: I større byer i Oslo finnes det profesjonelle eiendomsutviklere som har spesialisert seg på denne typen prosjekter. De jobber med å identifisere, kjøpe og utvikle loft. Fordelen med å henvende seg til en slik aktør som et første steg, er at all risiko blir overført til utvikler, og man slipper å bruke noe særlig tid på prosjektet selv som sameie eller styre. Ulempen er at prisen man oppnår normalt vil være betydelig lavere enn om man tar prosjektet noe lengre. En utvikler vil normalt være villig til å betale alt fra 10.000 til 30.000 kr per kvadratmeter for loftsarealer i bygårder, avhengig av beliggenhet og bygget. Avtalen vil normalt være strukturert slik at transaksjonen ikke finner sted, med mindre utvikleren greier å få byggetillatelse fra kommunen. Risikoen utvikleren tar på seg er altså begrenset til arkitekt/prosjekteringskostnader, som gjerne er noen hundre tusen kroner på et loftsprosjekt i en bygård. Merk imidlertid at en profesjonell utvikler ikke vil være villig til å ta denne risikoen med mindre vedkommende ikke var veldig sikker på å få gjennom prosjektet hos kommunen, så dersom utvikleren er meget interessert i et kjøp, kan det være god grunn til å ta prosjektet ett eller to steg videre på egenhånd
2. Ta prosjektet til rammetillatelse, så selge til utvikler: Her engasjerer man som sameie eller borettslag en arkitekt som kan tegne og søke kommunen. Man tar altså en økonomisk risiko ettersom man ikke vet om prosjektet blir godkjent i kommunen. Merk imidlertid at man kan gjennomføre forhåndskonferanser med kommunen og lese deres veiledere for å minimere risiko for et avslag. En arkitekt med god erfaring fra tidligere loftsprosjekter kan også redusere denne risikoen. Prisen man da får for loftsarealet blir da en del høyere enn i alternativ 1. Fordelen med å selge på dette tidspunktet, er at man kan få en noe høyere pris, men man slipper fortsatt risiko i gjennomføring, oppfølging av entreprenør og salgsrisiko.
3. Utvikle prosjektet til salg: Her engasjerer man selv som sameie eller borettslag en entreprenør som står for bygging av prosjektet, og man selger selv leiligheten(e) ved hjelp av eiendomsmegler. Dersom man har ressurser og kompetanse i sameie, vil dette normalt være det mest lønnsomme alternativet.

Hvordan ser økonomien i et loftsprosjekt ut?

Priser på søknadsarbeid, bygging, finansiering og salg varierer mye fra prosjekt til prosjekt. Under har vi inkludert et illustrativt eksempel som viser økonomien i et prosjekt der sameie utvikler loftet selv for salg:

• Salgspris: 80.000 kr per kvm (ca pris for loftsleiligheter i Oslo sentrum)
• Prosjekteringskostnad: 5.000 kr per kvm (kan varierer en del, inkluderer alle arkitekt- og prosjekteringskostnader)
• Byggekostnad: 30.000 kr per kvm (varierer mye, men er sjeldent lavere enn 20.000 kr per kvm for bygging av nye leiligheter. Kan også være opp mot 40.000 kr per kvm på komplekse prosjekter med store inngrep i taket og behov for nytt trappeløp)
• Finansiering- og salgskostnader: 3.000 kr per kvm (varierer mye med rentebetingelser og volumer)
• Overskudd i eksempelet: 42.000 kr per kvm

Sørg for at du oppfyller kravene

Når du skal bygge ut, må du alltid sørge for at du oppfyller alle kravene som står i plan- og bygningsloven, og ikke handler i strid med reguleringsplanen og andre kommunale planer. Spesielt når du skal opprette en ny boenhet er det viktig at du har dette på stell: får du ikke enheten godkjent kan den jo ikke selges.

For å få loftsleiligheten godkjent som en ny boenhet, må den inneholde alle hovedfunksjoner for bolig. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Det holder med andre ord ikke med tilgang til felles kjøkken eller baderom. Du kan fortsatt leie ut et soverom, men du kan ikke kalle det en egen boenhet med mindre alle disse funksjonene er dekket. Leiligheten må ha en egen inngang som er fysisk adskilt fra din egen eller øvrige enheter.

I tillegg må loftsleiligheten være en egen branncelle. Dette gjelder både mellom andre

boliger, og mot eventuelt annet loftsareal som fortsatt brukes til oppbevaring eller lignende. I tillegg kommer krav om rømningsveier. Dette kan være litt mer problematisk for en loftsleilighet enn sokkelleilighet, det skal nemlig ikke være mer enn 5 meter ned til bakken fra et rømningsvindu. For å oppfylle kravene, kan du installere en branntrapp. Du får varianter av dette som ser ut som en vanlig list når det ikke er utfelt, så det trenger ikke nødvendigvis ha så stor innvirkning på det estetiske. Det er også krav om to trappeløp, noe som kan være fordyrende for mange loftsprosejekter.

Hvordan er søknadsprosessen?

Alle rom som er ment til varig opphold, må også oppfylle en mengde krav fra plan- og bygningsetaten. Dette går på brannsikkerhet, takhøyde og tilgang på dagslys, og er ment for å sikre god bokvalitet og brukervennlighet. Her er det litt forskjell på boliger bygd før og etter 1. juli 2011, og kravene for eldre boliger er lettet litt på. Denne regelen kom i 2016, og var ment å gjøre det enklere å bygge ut eldre boliger. For eksempel er minimum takhøyde i en eldre bolig 2 meter, mens du i nye boliger må ha 2,2 meter under taket for å få rommet godkjent. Det er likevel greit å ha i bakhodet at dette kun er minimumskrav. Så langt det er mulig bør du prøve å strekke deg lenger enn det, SINTEF anbefaler at det i hvert fall er 2,4 meter under taket. Når det gjelder loft, innebærer dette ofte at du må heve taket. Det er dyrt og omfattende arbeid, men kan være verdt det når leiligheten omsider står ferdig.

Når du skal bygge en ny loftsleilighet, betyr det såpass omfattende arbeid at du ikke kan søke på egenhånd. Her må et ansvarlig foretak erklære ansvarsrett og søke på dine vegne. Dette er typisk en arkitekt eller ingeniør. En loftsutbygging vil normalt bli organisert som en to-trinns søknad der man først søker om rammetillatelse før man søker om igangsettingstillatelse når man har entreprenører på plass.

Bruk dyktige fagfolk

For å få mest mulig ut av potensiale til prosjektet, vil det lønne seg å få en arkitekt til å tegne leiligheten. Ofte vil du også bruke en arkitekt som ansvarlig søker, dermed kan du slå to fluer i en smekk her. En arkitekt vet også hva som er mest gunstig rent byggteknisk, og når du skal finne en entreprenør, vil nok de sette pris på at du har oversiktlige og nøyaktige tegninger av hva du er ute etter. Da har du også et godt grunnlag for å få riktig prisvurdering, jo mer entreprenøren vet om detaljene ved prosjektet, jo mer nøyaktig pris kan de tilby. Har du plantegninger og romskjema tilgjengelig, vil du også minske sjansen for uenigheter underveis. Det er imidlertid viktig at du finner en entreprenør du kan stole på og som gjør skikkelig arbeid, det er dessverre mange useriøse aktører på markedet.

Byggstart kan hjelpe deg med å finne dyktige fagfolk du kan stole på. Vi bruker mye ressurser på å kvalitetssikre entreprenører og håndverkere for å gjøre det lettere for deg å ta gode valg. Det er ikke alltid så lett for en uerfaren byggherre å vite hva man skal se etter, og det er mange fallgruver man må unngå. Registrerer du prosjektet ditt på Byggstart, blir du koblet med kvalitetssikrede entreprenører for ditt prosjekt. Det er gratis og uforpliktende for deg som byggherre å benytte tjenesten.