Arkitekttegnet hus: En komplett guide (priser, regler, mv)

Introduksjon

Går du med en drøm om bygge et arkitekttegnet hus? Eller har dere kanskje allerede bestemt dere, men er usikre på hvor man skal starte? I denne artikkelen forsøker vi å gi et innblikk i forskjellene på et arkitekttegnet og et ferdighus, som vil være alternativet. Hva som er riktig i akkurat din situasjon vil blant annet avhenge av økonomi, tid, og av hvor viktig et personlig og unikt hjem er for dere. Her går vi gjennom de ulike faktorene som er verdt å ta i betraktning, samt hvordan man går frem dersom man bestemmer seg for en arkitekttegnet løsning.

Hva er forskjellen på arkitekttegnet hus og et kataloghus?

Alternativet til en arkitekttegnet bolig vil være et kataloghus. Isåfall velger du som navnet tilsier en bolig fra et utvalg av allerede tegnede hus. Hver ferdighusprodusent har gjerne et utvalg av stiler og størrelser å velge mellom. I tillegg kan man gjøre oppgraderinger og mindre modifiseringer og tilpasninger på modellen man har valgt, mot en ekstra kostnad.

Mange av de som velger kataloghus gjør det på grunn av pris. Riktignok trenger det ikke være veldig mye dyrere å bygge en arkitekttegnet bolig. Spesifikke priseksempler tar vi for oss senere i artikkelen. Når man endelig skal bygge drømmehjemmet, kan det også være andre faktorer som er viktigere enn pris.

Det er verdt å tenke over hvorfor dere ønsker dere en spesialdesignet bolig. Hvorvidt det lønner seg økonomisk, og hva dere blir mest fornøyd med over tid trenger ikke være det samme. De som velger å bygge et arkitekttegnet hus gjør det gjerne for å få et hjem man vil trives i på lang sikt. I tillegg til prisen, kan en fordel være at et kataloghus ofte tar noe kortere tid å sette opp. Typisk tidsbruk ved bygging av et arkitekttegnet hus vil du også kunne lese mer om senere.

En tydelig ulempe med kataloghus vil være at slike ferdighus er designet for å skulle passe godt til mange, men ikke nødvendigvis 100% perfekt til alle og enhver. Man må derfor ta vanskelige valg når det gjelder hvilke behov som skal prioriteres på veien mot drømmeboligen. I det lange løp kan det derfor kan det lønne seg for familien å bygge arkitekttegnet, rett og slett fordi man vil kunne bli mer fornøyd.

Bygger man et arkitekttegnet hus, kan man skreddersy prosjektet til familiens behov og til tomten man har til rådighet.

I samarbeid med arkitekten kan man utarbeide løsninger som er skreddersydd familiens behov. I tillegg vil man selv få muligheten til å ta avgjørelser angående materialer og tekniske løsninger, helt ned på detaljnivå.

Mange som ønsker å  bli husbyggere har allerede gjort seg opp mange tanker om hva de ønsker seg i sitt fremtidige hjem. Arkitekten er spesialist på å kombinere alle slike ønsker og tanker, og på å få dette til å fungere som en del av et helhetlig design. Ønsker man mer eksklusive løsninger vil også en arkitekttegnet bolig være det mest hensiktsmessige.

For mange husbyggere kan det dukke opp småting man kommer på, eller vil endre, etter at byggingen allerede har begynt. Med et arkitekttegnet hus vil det i mye større grad være anledning til å komme med nye innspill underveis. Arkitekten vil kunne fungere som bindeledd mellom deg og entreprenør, og kan vurdere hvorvidt slike ting fortsatt lar seg gjennomføre. Denne fleksibiliteten har man ikke nødvendigvis med en ferdighusløsning.

En annen stor fordel ved å velge arkitekttegnet bolig er muligheten til optimal arealutnyttelse. Dette gjelder både innvendig, og på tomten. Innvendig kan man for eksempel spare inn unødvendige kvadratmetre, og på den måten potensielt spare inn penger under byggingen. I noen tilfeller vil det også være eksterne betingelser som gjør et arkitekttegnet hus til den åpenbare løsningen. Har tomten for eksempel svært ulendt terreng, vil et kataloghus kanskje måtte modifiseres såpass mye at man like gjerne kan velge arkitekttegnet.

Hvor mye vil det koste å bygge et arkitekttegnet hus?

Som i alle byggeprosjekter, varierer prisen på et arkitekttegnet hus med med størrelsen på bygget, kompleksitet, materialvalg også videre. I tillegg til selve byggingen kommer prisen på arkitekten. Arkitektens oppgaver inkluderer alt fra arbeid med søknadsprosess til eventuell hjelp med for eksempel belysning og interiør. Derfor kan prisen på arkitekttjenestene variere avhengig av hvilke oppgaver du ønsker å benytte arkitekten til. Normalt må man regne med å bruke minst 100.000 til 200.000 for selve arkitekten og prosjekteringen. Noen ganger vil det det også kunne koste betydelig mer. Normalt ligger arkitektens timepris på mellom 900 og 1500 kr.

Når det gjelder hva selve byggingen vil koste, er det vanlig å snakke om pris per kvadratmeter.

Fra prosjekter der byggherre har benyttet Byggstart til å finne entreprenør, ser vi at oppføring av enebolig har en snittpris på rundt 28000 kroner per kvadratmeter, inkl mva.

En mer eksklusiv bolig kan koste opp mot 45.000 og noen ganger også mer. Rimeligere løsninger kan koste så lite som 22.000 per kvadratmeter. Med en så lav kvadratmeterpris vil selvfølgelig også løsningene være av tilsvarende enklere standard. Denne kvadratmeterprisen inkluderer alle kostnader tilknyttet oppføringen av boligen, men utgiftene til arkitekt og prosjektering kommer i tillegg.

Hva driver prisene på arkitekttegnede hus?

Noen deler av byggingen av et et arkitekttegnet hus er dyrere enn andre.

For å holde prisen nede er det noen faktorer det kan være verdt å ta i betraktning:

• Bad og kjøkken er de dyreste rommene å bygge. Dere sparer derfor mye på å begrense antallet slike rom i boligen.
  

• Det kan være fristende med spesialløsninger som plassbygde skap og garderober. Dette er imidlertid dyrt, og man kan spare penger på å velge ferdigløsninger. Husk at arkitekten ofte kan være behjelpelig med interiør også.
  

• Byggemetode er en viktig driver av pris. Her kan man grovt sett velge mellom trehus i elementer eller pre-cut/plassbygd, betong eller mur (f.eks. ytong eller leca). Foretrukken byggemetode avhenger av fasadeuttrykket man ønsker. Dersom man skal ha en pusset mur fasade, vil det gjerne lønne seg å bygge i mur, mens trekonstruksjon er mest brukt når man ønsker en vanlig kledning. Merk at elementer ikke nødvendigvis er rimeligere enn pre-cut eller plassbygd, ettersom det ofte må et visst volum (typisk fra 3-4 boliger og oppover) før elementer blir betydelig rimeligere. Betongkonstruksjoner er generelt noe dyrere enn andre typer.
  

• Man kan spare mye ved å velge rimeligere materialer. Dette gjelder alt fra større utgiftsposter som vinduer, takstein og kledning, til innvendig materialer og løsninger. Vær på utkikk etter gode priser og tilbud på kjøkkenløsning og baderomsinventar. Man kan også spare inn mye på gode tilbud på fliser og parkett.
  

• Man har mulighet til å spare en god del på rimeligere tekniske løsninger. Tekniske løsninger er for eksempel elektrisk anlegg, oppvarming og ventilasjon.
  

• Det vil selvfølgelig være rimeligere å gjøre deler av jobben selv. Har dere tid og kunnskap til å for eksempel male eller legge gulv selv, kan dere spare inn en del utgifter på dette.
  

For å holde budsjettet nede er det noen områder der det er verdt å ta en ekstra vurdering. Du trenger ikke nødvendigvis ta disse avgjørelsene på egen hånd, diskutér det gjerne med arkitekten. Han eller hun har gjerne lang erfaring med lignende prosjekter, og stor forståelse for den økonomiske delen av husbyggingen. På denne måten kan du med en arkitekt få råd om hva som burde prioriteres for å oppfylle samtlige av familiens behov, og samtidig holde dere innenfor budsjettets rammer.

Lønner det seg å kjøpe brukt eller bygge nytt?

I tillegg til valget mellom arkitekttegnet og ferdig tegnet hus, er det selvsagt også en mulighet å kjøpe brukt, og eventuelt renovere. Mange tenker nok at det å bygge selv som regel er dyrere en å kjøpe brukt. Dette stemmer ikke nødvendigvis, spesielt ikke om man tar betraktning av et eldre hus også vil være av eldre standard.

Inkluderer man prisen av å oppgradere en eldre bolig til dagens standard, kan det like gjerne lønne seg å bygge nytt.

Da vil man også ha full frihet når det kommer til utforming av boligen, og man har full kontroll på kvaliteten i alle ledd av byggingen.

Her er et konkret eksempelregnestykke for sammenligning av kostnader ved kjøp av brukt eller bygging av ny bolig:

Bygge nytt:

• Pris for tomt: 3 millioner
• Arkitekt + prosjektering: 0.4 millioner
• Byggekostnader for et hus på 250 kvm: 28000 per kvm x 250 kvm = 7 millioner
• Totalkostnad nytt hus: 10,4 millioner
  

Kjøpe brukt:

• Pris for bolig på 250 kvm: 8 millioner
• Totalrenovering innvendig: 12000 per kvm x 250 kvm = 3 millioner (snittpris for innvendig renovering)
• Totalpris brukt bolig, justert for standard: 11 millioner
  

Her vil en brukt bolig for eksempel koste deg 9 millioner, mens den arkitekttegnede av samme størrelse vil koste deg 10,4. Tar man i tillegg med prisen for totalrenovering av den brukte boligen til dagens standard med i regnestykket, vil den brukte boligen koste deg hele 11 millioner.

Hvor lang tid tar det å bygge et arkitekttegnet hus?

På samme måte som prisen vil variere, vil også prosjektets varighet avhenge av størrelse og kompleksitet. Når du bygger et arkitekttegnet hus vil tiden du bruker med arkitekten, komme i tillegg til varigheten av selve byggingen. Derfor vil en arkitekttegnet bolig gjerne ta noe lenger tid. Beregn gjerne rundt fire til seks måneder for selve prosessen med arkitekten. Dette inkluderer også arbeid og ventetid i forbindelse med søknad til kommunen.

På et tidspunkt underveis i jobbingen med arkitekten vil man gjerne også kunne begynne å lete etter riktig entreprenør. Når også entreprenøren er klar, kan byggingen begynne. Fra selve byggingen starter, tar det vanligvis mindre enn et år før huset er nøkkelferdig. Her er en oversikt over hvor lang tid man vanligvis burde beregne for de ulike stegene i prosessen:

1. Prosess med arkitekt, inkludert søknad til Plan og Bygg: 4 til 6 måneder
2. Vurdere pristilbud og velge entreprenør: 2 til 3 måneder (dette kan også gjøres samtidig som steg 1)
3. Graving og grunnarbeid: 1 til 2 måneder
4. Grunnmur og betongarbeid: 1 til 2 måneder
5. Tømrerarbeid frem til tett råbygg: 2 til 4 måneder. Dette steget tar betydelig kortere tid hvis man benytter elementer, fremfor plassbygde løsninger.
6. Resterende innvendige arbeider: 3 måneder. Dette inkluderer videre tømrerarbeid, rørlegger, elektriker, ventilasjon, maling, belysning og lignende.
   

Generelt vil mindre bygg med mange standardløsninger ta minst tid. På den andre siden av skalaen er store hus med mange komplekse spesialløsninger. Svært store eller komplekse prosjekter kan også ta lenger tid å ferdigstille enn i dette overslaget.

Uavhengig av størrelse på prosjektet, vil god planlegging gjøre at prosessen går raskest mulig. Vær for eksempel obs på at populære eller spesielle materialer kan ha lang leveringstid eller til og med venteliste. Slike ting kan det være lurt å sjekke så fort som mulig for å unngå forsinkelser. I alle større byggeprosjekter er det også en risiko for at uforutsette hendelser oppstår. Legg derfor alltid inn et visst slingringsmonn i tidsplanen.

Hvordan søker jeg kommunen?

Ved nybygg må man alltid søke om tillatelse til Plan- og bygningsetaten. Kommunen krever at en fagperson fungerer som “ansvarlig søker”. Når du bygger en arkitekttegnet bolig, vil dette være en av arkitektens ansvarsområder. Du kan altså ikke søke til kommunen selv, som privatperson. I tillegg kreves det at de ulike entreprenørene som benyttes oppføres som ansvarlige på de ulike fagfeltene.

Normalt vil man måtte gå gjennom en to-trinns søknadsprosess. Den først søknaden gir en rammetillatelse. Deretter vil de ulike entreprenørene du skal benytte måtte erklære ansvar for sine fagområder i søknad nummer to. Når denne er innvilget har man igangsettingstillatelse, og byggingen kan begynne.

I tilfeller der alle utførende entreprenører er klare på forhånd vil det være nok med én søknad før man kan begynne å bygge.

Hvordan kommer jeg i kontakt med arkitekt?

Om du har bestemt deg for å bygge et arkitekttegnet hus, vil neste steg være å komme i kontakt med en passende arkitekt for ditt prosjekt. Hvilken arkitekt som er riktig for din bolig vil for eksempel avhenge av stilen dere ønsker å bygge i, størrelsen på prosjektet og også personlig kjemi med arkitekten. Et godt forhold til arkitekten vil gjøre at prosessen går raskt og effektivt.

Vi i Byggstart har en rekke dyktige arkitekter i vårt nettverk. Registrer gjerne ditt prosjekt nedenfor, så hjelper vi deg å komme i kontakt med riktig arkitekt for akkurat din fremtidige bolig.

Hvilken dokumentasjon trenger entreprenører for å kunne gi pris?

Etter hvert som du og arkitekten har lagt en plan for boligen, vil du kunne begynne å tenke på å kontakte entreprenører for å hente inn priser. For å kunne gi et nøyaktig prisoverslag på et arkitekttegnet hus trenger entreprenøren grundig dokumentasjon både i form av tegninger og detaljprosjektering. Jo mer nøyaktig dokumentasjonen er, desto mer nøyaktige vil pristilbudene du får av de ulike entreprenørene være.

I første omgang vil man måtte ha søknadstegningene klare. Disse inkluderer snittegninger, fasadetegninger, tegninger som viser plassering i terrenget på tomten, samt plantegninger.

I tillegg må en detaljprosjektering utarbeides. Det vil si en detaljert oversikt over hva entreprenøren faktisk skal bygge, montere og installere i boligen. Man trenger blant annet det som kalles et romskjema. Det er en beskrivelse av hvilke materialer som skal brukes, hva slags belysning dere ønsker, hvilken type oppvarming boligen skal ha etc. I tillegg må man ha bestemt hva slags typer dører og vinduer boligen skal ha. Dette dokumenteres med et dør- og vindusskjema. I tillegg ønsker noen entreprenører at arbeidstegninger skal være klare. Dette er tegninger som er betydelig mer detaljerte enn søknadstegningene, og de brukes som en beskrivelse av nøyaktig hvordan huset faktisk skal bygges. Andre entreprenører kan ønske å utarbeide arbeidstegningene selv.

Entreprenører som bygger med elementer, vil ønske å bli involvert i prosjektet tidligere. Slike elementer vil måtte prosjekteres for hvert enkelt hus, og deler av detaljprosjekteringen vil derfor bli en oppgave for entreprenøren fremfor arkitekten.

Når du har all denne dokumentasjonen klar, vil anbudsprosessen gå raskere. Prisene vil være mer nøyaktige, og det blir lettere å sammenligne tilbud fra de aktuelle entreprenørene. Det anbefales å vurdere pristilbudene fra minst to forskjellige entreprenører når du skal ta en avgjørelse.

Dersom du er sikker på at alle firmaene du vurderer er seriøse aktører vil det erfaringsmessig være nok med tre pristilbud. Byggstart er en gratis tjeneste som setter deg i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører og arkitekter. Registrer ditt byggeprosjekt her under hvis du vil at vi skal ta kontakt.

Totalentreprise eller ett firma per fagområde?

Totalentrerprise vil si at ett entreprenørfirma tar seg av hele byggeprosessen. Som kunde skriver du kun kontrakt med denne hovedentreprenøren. Dette er gjerne et tømrerfirma, og de gjør alt av tømrer- og snekkerarbeid selv. Noen ganger utfører de også andre deler av byggingen selv, med internt ansatte fagpersoner fra andre felt. Dersom det er behov for kompetanse fra andre fagfelt, benytter totalentreprenøren ulike underentreprenører til disse oppgavene. Underentreprenørene kan for eksempel ta seg grave- og betongarbeid,  eller elektrikerarbeid.

Den store fordelen ved totalentreprise er at du kun har én entreprenør du trenger å forholde deg til. Dette kan gjøre at prosessen går betydelig raskere og lettere for deg som kunde. Totalentreprenøren tar gjerne 10%-15% på sine underentreprenører, men det trenger ikke bli dyrere av den grunn. Hovedentreprenøren har gjerne forhandlet frem gode avtaler med underentreprenørene. I tillegg vet de allerede at de fungerer bra sammen, noe som gjør at byggeprosessen kan ta kortere tid.

Dersom du ønsker å selv ansette entreprenører for hvert fagområde, kalles det delt entreprise. Om du velger delt enterprise må du selv organisere og koordinere de ulike entreprenørene i forhold til hverandre. Dette kan være en svært kompleks oppgave på et større byggeprosjekt, og er derfor ikke like vanlig som totalentreprise. Det kan likevel være et alternativ dersom dere har erfaring fra bygg tidligere.

Det er også mulig å skille ut deler av byggearbeidet til én entreprenør, mens en totalentreprenør tar seg av det resterende. Dette kan for eksempel gjelde grunnarbeidene, fordi dette i større grad foregår separat fra resten av byggingen.

Hvordan finne rett firma for jobben?

Uavhengig av hvorvidt du velger delt entreprise eller totalentreprise er det neste steget i prosessen å finne riktig entreprenørfirma(er) for jobben. Pris er selvfølgelig viktig når man skal velge entreprenør.

I tillegg til pris, er det en del andre faktorer som burde spille inn når man skal velge entreprenør. For eksempel burde man finne ut av hvorvidt firmaet har vellykkede referanseprosjekter å vise til. Man burde også forsikre seg om at de har kapasitet til å utføre prosjektet i tidsrommet du ønsker. I tillegg må man vite at de har nødvendige godkjenninger og forsikringer, samt økonomisk soliditet.

Alle entreprenører i Byggstart sitt nettverk er nøye kvalitetssikret og også kredittsjekket. På denne måten kan du være trygg på at firmaet har både godkjenninger, forsikringer, økonomi på plass. Vi har også oversikt over hvilke prosjekter de ulike entreprenørene har utført i ditt område tidligere. Registrer gjerne byggeprosjektet ditt på Byggstart hvis du ønsker at vi skal sette deg i kontakt med godt kvalifiserte entreprenører for akkurat ditt prosjekt. Tjenesten er kostnadsfri og uforpliktende.

Dette bør du huske: 10 tips til en vellykket gjennomføring

1. Legg en detaljert plan for prosjektet, med gode tidsmarginer.
2. Snakk med banken tidlig. Slik får man raskt en forståelse av hvilke muligheter man har, og hva budsjettrammen er for ditt prosjekt.
3. Finn en passende arkitekt som har gjort tilsvarende prosjekter tidligere, og jobb dere frem til et nøyaktig underlag for prising før du begynner å kontakte entreprenører.
4. Når det er tid for å hente inn entreprenør: hent inn tilbud fra tre ulike firmaer.
5. Sørg for at kontrakten med entreprenøren er ryddig, og at det er tydelig hvem som har ansvar for hva.
6. Ha detaljprosjektering klar før byggingen begynner. Slik unngår du ubehagelige overraskelser og problemer underveis.
7. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har kompetanse og tid til.
8. Besøk byggeplassen ofte og ha jevnlig kontakt med entreprenørene(e).
9. Få en ekstern fagperson til å gjennomføre en sluttbefaring. Pass på at alle eventuelle feil er utbedret og at alt er i orden før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet.
10. Husk å få all relevant dokumentasjon tilsendt i etterkant av prosjektet. Slikt kan være vanskelig å få fatt i senere.