Oppussing av hus: Den ultimate guiden (priser, regler, mv)

Oppussing av hus

Innhold:

1. Forstå prosjektets omfang2. Priser og drivere av pris3. Finn de rette fagfolkene

Oppussingsprosjekter kan fremstå som svært uoversiktlig å komme i gang med, særlig om det er første gang dere skal gjøre noe slikt. Skal du begynne med å kontakte entreprenører, begynne med å velge kjøkken, eller må du kanskje søke til kommunen før du gjør noe som helst? Hvordan prosjektet vil arte seg, hvor lang tid det vil ta, og hva det kommer til å koste vil variere svært mye fra prosjekt til prosjekt. Det vil for eksempel være svært relevant hvorvidt dere har behov for oppussing av alle rom og overflater, eller bare ønsker nye fronter på kjøkkenet, og ny maling på soverommene. I denne artikkelen gir vi deg en oversikt over hvordan man vanligvis går frem når man skal pusse opp, hva du må huske, hva du må unngå, og hvordan du kommer i kontakt med entreprenører som passer til akkurat ditt prosjekt.

Hva skal deres prosjekt inkludere?

Det første dere bør gjøre er å planlegge hvilke deler av boligen dere har behov for å pusse opp. I denne artikkelen snakker vi først og fremst om innvendig totaloppussing (som også kalles totalrenovering), i motsetning til overflateoppussing som er et mindre omfattende prosjekt. Dersom man totaloppusser, så river man normalt eksisterende vegger og gulv, og bygger opp på nytt, bad og kjøkken totalrenoveres, og man bygger normalt noe om på planløsningen. Dersom man kun skal gjennomføre en overflateoppussing, vil man normalt nøye seg med å male veggene, slipe gulvet, bytte WC/møbler på bad og legge flis-på-flis i stedet for å totalrenovere.

Uansett hva dere planlegger å inkludere i deres prosjekt, bør dere snakke med banken tidlig. Slik får dere et inntrykk av hva dere har råd til, og om dere eventuelt må gjøre innsparinger.

De fleste vil måtte ta noen vanskelige avgjørelser og gjøre visse prioriteringer. Finn ut hva som er akkurat deres families behov og hvor dere syns det er verdt å bruke litt penger, og hvor dere heller kan spare litt. Les videre for å få en forståelse av pris i et oppussingsprosjekt.

Trenger man å søke?

Vanligvis er ikke innvendig oppussing av hus en type prosjekt der det er behov for å søke. Unntakstilfeller vil for eksempel være dersom du har også har lyst til å utvide boligen som en del av prosjektet. Prosjektet vil også kunne bli søknadspliktig dersom dere har lyst til å sette inn flere eller større vinduer, eller gjøre andre fasadeendringer. Det vil også bli behov for å søke til kommunen dersom huset har flere boenheter, og dere skal gjøre endringer som går på tvers av de eksisterende boenhetene. Dette har med brannsikkerhet å gjøre, og generelt vil det alltid måtte søkes til kommunen dersom brannskiller skal endres eller brytes.

Endring i bruken av rom, for eksempel fra kjeller eller loft til vanlig bruksareal er også søknadspliktig. Skal du gjøre strukturelle inngrep i bærende elementer må du søke med en ansvarlig søker. Bytting, reparasjon eller endring av peis eller ildsted er ikke søknadspliktig, men må dere derimot gjøre endringer på skorstein vil dette kreve søking.

Dersom en del av prosjektet er søknadspliktig, eller du er i tvil, vil du kunne få hjelp til dette av fagfolkene du kommer i kontakt med under anbudsprosessen.

Noen ganger kan du selv søke til kommunen, men ofte kreves en ansvarlig søker i tillegg. Dette kan for eksempel være en byggingeniør, tømrermester eller normalt en arkitekt. I tillegg må alle utførende entreprenører erklære seg ansvarlige på sitt fagfelt. Sjekk gjerne din kommune sine nettsider for mer informasjon om hvilke prosjekter som er søknadspliktige. Registrerer du prosjektet ditt på Byggstart, tar vi kontakt med deg for en uforpliktende gjennomgang.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å totaloppusse huset?

Pris på oppussing av hus vil selvfølgelig være avhengig av en rekke ulike faktorer. Vi snakker normalt om gjennomsnittlig kvadratmeterpris.

Vi ser at innvendig totaloppussing (eller totalrenovering) normalt ligger et sted rundt 12.000 kroner per kvadratmeter. Denne statistikken er hentet fra tidligere prosjekter utført med entreprenører vårt nettverk i Byggstart. På den lavere enden av skalaen ser vi at de mindre kostbare og enklere prosjektene kan komme ned i så lite som 7.000 per kvadratmeter. Ønsker dere høyere standard og mer komplekse løsninger kan prosjektet koste opp mot 20.000 eller mer.

Denne prisen inkluderer alle kostnader som har med selve oppussingen å gjøre. Den inkluderer alle materialer og også alle håndverkertjenester.

Dersom ditt prosjekt krever søknad til kommunen, vil søknadskostnadene komme i tillegg. Søking til kommunen krever ofte også en ansvarlig søker, som gjerne er en arkitekt. Du må da også betale for arkitekttjenestene, som gjerne ligger på mellom 800 og 1500 kroner per time. Ønsker dere for eksempel å ansette en interiørarkitekt kommer også slike tjenester i tillegg.

Hva er driverne av sluttprisen?

Mange lurer på hvordan de kan holde kostnadene på prosjektet sitt nede. Det som har aller mest å si for prisen er selvfølgelig størrelsen på boligen, samt kompleksiteten på de nye løsningene man ønsker. Skal man for eksempel ha flere spesiallagede løsninger eller plassbygde elementer må dere regne med at dette blir betydelig dyrere enn ferdige løsninger fra butikk.

I tillegg har materialvalg mye å si. Både benkeplater, skapfronter, maling, baderomsinnredning og gulvkledning kommer i alle prisklasser og utførelser. Gjør gjerne noe research på hva dere må regne med å betale for ulike kvaliteter og materialer. For eksempel kan spennet i pris mellom ulike kjøkkenløsninger være på flere hundre tusen, der de enkleste starter på rundt 50.000 kroner. Hold gjerne øye med kampanjer og tilbud for å gjøre et godt kjøp. Kanskje har også entreprenøren avtaler som kan gi deg rabatt fra enkelte leverandører. Hvis du finner et godt tilbud kan du gjerne kjøpe inn materialer og kjøkken/baderomsinnredning tidlig i prosessen, så lenge du har oppbevaringsmuligheter.

Også tekniske løsninger kommer i ulike prisklasser og kvaliteter. Skal dere for eksempel bytte ventilasjonsanlegg, elektrisk anlegg, peis eller annet oppvarmingssystem som en del av prosjektet, er det greit å vite at dette er en relativt stor utgiftspost. Mange velger å legge vannbåren varme i gulvene, noe som også er kostbart.

De dyreste rommene i oppussingsprosjekter er gjerne kjøkken, bad og andre våtrom, særlig hvis dere blir nødt til å gjøre utskiftninger av rør og sluk. Ta derfor gjerne en vurdering på om alle våtrom trenger oppussing. Noen ganger kommer du langt med  Utskiftning av rør anbefales dersom det eksisterende systemet er mer enn 15-20 år gammelt.

Valg av entreprenør vil også ha en del å si for prisen. Ikke bare vil ulike håndverkere prise prosjektet forskjellig, de ulike firmaene kan også ha ulik kapasitet. Om et firma for eksempel bruker to uker mer på arbeidene, er dette kanskje to uker ekstra der familien må bo borte. Om dere må betale for bosted i denne perioden vil dette bli en ekstra kostnad som kunne vært unngått.

Les mer om hvordan dere velger rett håndverker lenger ned i saken.

Hvilken verdiøkning kan man forvente?

Det finnes selvfølgelig ikke et fasitsvar til dette spørsmålet. Dette vil avhenge av en rekke faktorer. Stilen man pusser opp i mye å si. Dersom dere ønsker mest mulig verdiøkning kan det generelt være lurt å velge nøytrale farger og en stil som mange kan like. Standarden før og etter oppussingen har også mye å si, jo mer forskjell på før og etter desto mer verdiøkning.

Undersøk gjerne hva boliger av ulik standard går for i ditt område, for å få et inntrykk av hva slags verdiøkning dere kan forvente etter oppussingen.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvordan fungerer anbudsprosessen?

Etter du har prosjekteringen klar, altså etter du har tatt alle avgjørelser om materialvalg og planløsninger og lignende, bør du starte anbudsprosessen så raskt som mulig.

Fra du begynner å kontakte entreprenørfirmaer kan det gjerne ta en måned eller mer før dere er klare til å skrive kontrakt, selv om dette kan gå noe raskere på enkle prosjekter.

  • Normalt vil entreprenøren kunne komme på befaring innen et par uker fra dere sender forespørsel.
  • Er prosjektet komplekst kan det ta opptil en måned før entreprenøren kommer med et pristilbud. Må hovedentreprenøren for eksempel også hente inn priser fra sine underentreprenører på elektronikk eller rørlegging som en del av anbudet, kan dette ta ekstra tid.
  • Etter du har godtatt pristilbudet fra en entreprenør, kan det gjerne ta et par uker til før alle vilkår er bestemt. Dere kan da skrive kontrakt, og såfremt prosjektet ikke er søknadspliktig, kan arbeidet begynne så fort entreprenørfirmaet har kapasitet.

Hvordan organisere prosjektet: delt entreprise eller totalentreprise?

Et oppussingsprosjekt krever arbeider fra flere forskjellige fagområder. Normalt vil man kunne trenge både tømrer, murer (flislegging), malere, membranspesialist, elektriker og rørlegger.

Vi ser at de fleste velger å organisere et oppussingsprosjekt som en totalentreprise. Det vil si at du som huseier kun har kontakt med ett entreprenørfirma.

Dette firmaet er hovedentreprenøren, og de har underentreprenører på de fagfeltene de ikke utfører selv. Alternativet vil være å selv koordinere de ulike håndverkerfirmaene i forhold til hverandre. Dette er en tidkrevende jobb å gjøre selv, dersom du ikke har erfaring fra bygg og prosjektledelse fra før. Er du uerfaren, vil det være mye enklere å kun ha ett kontaktpunkt. Du står også sterkere i en eventuell garantisak, fordi du kun har én entreprenør som står ansvarlig for alle arbeidene. Ved delt entreprise kan det godt hende det er vanskelig å avgjøre hvorvidt feilen skyldes det ene eller andre fagfeltet. Totalentreprenører gir gjerne også 5 eller 10 års garanti på oppussing av bad.

Hovedentreprenøren tar gjerne et påslag på 10-15% på prisen fra sine underleverandører. Denne avgiften dekker kostnaden av selve prosjektledelsen og koordineringen av de ulike håndverkerne. Hovedentreprenøren har gjerne gode priser på tjenestene fra sine underleverandører, slik at sluttprisen i mange tilfeller er relativt lik både på delt og totalentreprise.

Hvordan finne rett entreprenør for ditt oppussingsprosjekt?

For de fleste er prisen et av hovedkriteriene når man skal velge en entreprenør. I tillegg er det lurt å sørge for at håndverkerfirmaet har økonomien i orden. Entreprenørfirmaet dere velger bør også ha alle godkjenninger i orden, dette gjelder spesielt for de håndvern som skal utføre elektriske arbeider eller arbeider på våtrom. Utenom godkjenning for å kunne utføre elektriske arbeider, er alle de største godkjenningsordningene i Norge frivillige. Altså kan det godt hende entreprenøren gjør en like god jobb også uten slike godkjenninger(mesterbedrift, våtromsgodkjenning etc.), men de fungerer som et ekstra kvalitetsstempel for deg som kunde.

Det er også viktig at du velger en entreprenør som har gjort lignende prosjekter tidligere. Du kan gjerne spørre om å få referanser du kan ringe til, fremfor å basere deg ene og alene på online referanser. Kanskje har entreprenøren også bilder av fullførte prosjekter på sidene sine. I tillegg er oppussing et tidkrevende prosjekt og du må regne med mye kommunikasjon med håndverkerne. Det er derfor lurt å velge entreprenører som du kommer godt overens med og kan kommunisere godt med.

I Byggstart jobber vi hver dag med kvalitetssikring av håndverkerfirmaer og entreprenører. Vi sjekker referanser og godkjenninger og utfører løpende kredittsjekker for å sikre økonomisk soliditet hos alle entreprenørene i vårt nettverk. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart dersom du ønsker at vi skal kontakte deg og hjelpe deg i gang med anbudsprosessen. Tjenesten er kostnadsfri for deg som byggherre.

Til slutt: 10 konkrete tips til en vellykket gjennomføring

  1. Start planleggingen og prosjekteringen tidlig.
  2. Få oversikt over budsjettet deres tidlig ved å snakke med banken.
  3. Sett av god nok tid til anbudsprosessen.
  4. Hent alltid inn minst to pristilbud. Kommer alle tilbud fra seriøse entreprenørfirmaer er det nok å hente inn tre tilbud.
  5. Skriv tydelig kontrakt med entreprenøren. Skriv gjerne også en fremdriftsplan med flere datoer og milepæler slik at du selv kan holde øye med fremgangen på byggeplassen.
  6. Ikke overvurder din egen kapasitet og kompetanse når det kommer til egeninnsats.
  7. Sørg for å være jevnlig innom byggeplassen og bruk milepælene i fremdriftsplanen aktivt for å være sikker på at alt går som det skal.
  8. Hold kommunikasjonen med håndverkerne ryddig og profesjonell.
  9. Gå sluttbefaring før du utbetaler siste del av kontraktssummen.
  10. Avslutt prosjektet med å få tilsendt nødvendige dokumenter og papirer.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.