Oppussing hus: Hva koster det? (Pris i 2019)

Innhold:

1. Pris per kvadratmeter2. Hva driver prisen?3. Hvordan organisere prosjektet?

Å pusse opp boligen er et kostbart prosjekt, og det kan virke komplisert å få overblikk over hvilke avgjørelser som i størst grad vil påvirke prisen. Det første du bør gjøre er å snakke med banken din. Slik kan du få en forståelse av hvilke budsjettrammer som gjelder for ditt prosjekt. I denne artikkelen prøver vi å gjøre det litt mer forståelig hva som er de ulike drivere av pris og hva du kan gjøre for å holde kostnadene nede på nettopp ditt prosjekt. Vi går også igjennom hvordan du finner rett entreprenør og hvorfor dette er relevant for å holde prisen nede.

Hva vil oppussing av et hus koste?

Dette er selvsagt ikke et enkelt spørsmål og svare på, og det finnes ikke en fasit. I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase som baserer seg på tidligere prosjekter utført med entreprenører i vårt nettverk. Vi mottar kopi av tilbud og faktura fra alle disse prosjektene. Denne databasen inneholder derfor priser fra mange hundre prosjekter og prisene oppdateres fortløpende.

Vi ser at innvendig totaloppussing av hus (enebolig/tomannsbolig) i gjennomsnitt koster ca 12.000 kroner per kvadratmeter, alt inkludert. Denne snittprisen gjelder dersom du ønsker en gjennomsnittlig standard på materialer og løsninger. Vil du ha høyere standard kan prisen gjerne komme opp i så mye som 20.000 per kvadratmeter. I tillegg vil det enkelte prosjektets kompleksitet drive prisen mye. Det finnes selvfølgelig ingen øvre grense, og i tilfeller med spesielt eksklusive standarder og løsninger, ser vi at prisen kan bli enda høyere. Vi ser også tilfeller der huseier kun har behov for basisløsninger og velger en enklere standard. Man kan da komme ned i så lite som 7.000 kr per kvadratmeter, alt inkludert. Her er det enklere standard, ingen ombygging av planløsning og store og enkle flater å pusse opp.

Disse kvadratmeterprisene dekker alle kostnader knyttet til selve byggingen. Det vil si alle materialer, både de du skaffer gjennom entreprenøren og de du kjøper på egenhånd, samt prisen av arbeidet til håndverkerne.

Priseksempel

Prisene varierer altså mye, for å illustrere dette har vi lagt inn to eksempelprosjekter under:

Totalopussing av bolig på 250 kvadrat med høy standard og kompleksitet:

18.000 kr per kvm x 250 kvm = 4.5 millioner kroner totalt

Bolig på 150 kvadrat med moderat standard og begrenset kompleksitet:

10.000 kr per kvm x 150 kvm = 1.5 millioner totalt

Totalprisene varierer altså svært mye med standard og størrelse. Under kan du lese mer om detaljer rundt hva som driver prisene.

Disse snittprisene inkluderer normalt at alle vegger, gulv og himlinger fornyes. Man bytter også ut innredning på bad og kjøkken. Har boligen også behov for utvendig oppussing kan dere regne med at prosjektet vil bli en god del dyrere. Utvendige arbeider i et normalt oppussingsprosjekt vil være å legge nytt tak, fornye fasaden, og kanskje tekniske arbeider som etterisolering og drenering. Legger man til de utvendige arbeidene (slik at det blir en fullstendig totalrenovering av boligen), viser våre tall at man vil måtte regne med å betale fra 15.000 per kvadratmeter og opp mot 40.000 per kvadratmeter for meget høy standard.

Hva er driverne av pris?

Som man ser av priseksemplene over, vil størrelsen og den overordnede standarden på oppussingen ha mye å si for sluttprisen. Standarden avgjøres blant annet av hva slags materialer du velger. På alle rom og overflater vil du måtte ta en avgjørelse på hvilke materialer som skal benyttes. For eksempel finnes det kjøkkenløsninger for alt fra 50.000 til flere hundre tusen. Når det gjelder benkeplater, er forskjellen på de dyreste og de billigste versjonene mange tusen kroner per kvadratmeter. Tilsvarende spenn i pris kan du regne med også når du skal velge fliser og gulv, og stort sett alle andre avgjørelser i prosjektet. Her er det altså stort potensiale for å spare.

De rommene som er mest kostbare å pusse opp er nesten alltid bad, andre våtrom og kjøkken. For å spare penger her, kan man for eksempel ta en vurdering på om det vil være nok å bytte skapfronter, fremfor å bytte ut hele innredningen. Ikke bare er innredningen til disse rommene kostbar i seg selv, noen ganger fører de også med seg tekniske oppdateringer av for eksempel ventilasjonsanlegg eller oppvarming. Disse, og andre tekniske løsninger finnes også i alle prisklasser. Husk imidlertid at det alltid en viss sammenheng mellom pris og kvalitet. For å sikre verdiøkning er det lurt å ha gjennomgående høy kvalitet på tekniske løsninger.

Hvilken entreprenør du velger har også betydning for sluttprisen. Ikke bare på grunn av pristilbudet de gir, men også fordi ulike entreprenører har ulik kapasitet. Et stort firma kan kanskje utføre arbeider i flere deler av boligen parallelt, mens mindre firmaer tar for seg rom for rom. Normalt må man gjerne flytte ut under deler av arbeidene, noe som kan gi ekstra kostnader. Derfor kan det for mange være en økonomisk fordel at arbeidene går så raskt som mulig. Når de ulike firmaene har mulighet til å starte opp, vil også variere.

Hva vil verdiøkningen på boligen være etter oppussing?

Dette vil blant annet avhenge av boligens nåværende tilstand, og i hvilken standard og stil dere pusser opp. En annen sentral faktor for å beregne verdiøkning er boligprisene i ditt område. Områder der man ser en stadig økning i boligpriser er også områder der du kan forvente størst verdiøkning ved å pusse opp. Dette er typisk områder i, og rundt de store byene.

Generelt vil verdiøkningen øke avhengig av summen du legger inn i oppussingsprosjektet. Merk at dette ikke er en selvfølge, og det kan være vanskelig å forutsi hva en kjøper ønsker seg av stiler og materialer. Noen ganger kan en avgjørelse du tar under oppussingen veie positivt for én kjøper men negativt for en annen. Generelt bør man velge materialer og stiler som flere kan like dersom man pusser opp med tanke på salg og verdiøkning.

Hva kan jeg gjøre selv?

Mange ønsker å gjøre deler av arbeidene selv, for å spare timer med håndverkerne. Samtidig er det viktig å huske at din tid også har en økonomisk verdi, og timene du bruker på oppussingsprosjektet er timer du kunne brukt på jobb eller fritid. Det er også viktig at arbeidene du påtar deg utføres i høy kvalitet. Er malingsjobben for eksempel slurvete utført, vil dette kunne trekke ned prisen ved et eventuelt salg. Samtidig kan det hende dette ikke har noe å si dersom dere planlegger å bo i huset for alltid. Noen er kanskje også komfortable med å gjøre flislegging eller montere deler av kjøkkenet selv. Her må man rett og slett ta en vurdering på egne evner og egen kapasitet.

Det vil alltid være noen oppgaver du kan påta deg å gjøre selv, uten risiko for at kvaliteten på oppussingen blir lavere. Dette gjelder for eksempel rydding av byggeplassen og bortkjøring av søppel. Du bør alltid avklare mengden egeninnsats med entreprenøren før igangsetting av arbeidene. Slik unngår dere misforståelser og forsinkelser.

Hvordan finne rett entreprenør for jobben?

Når du skal i gang med anbudsprosessen er det viktig at du har en tydelig og detaljert prosjektering kvar. Det vil si en oversikt over alle arbeidene du ønsker utført, samt hvilke materialer og løsninger du ønsker. Dette er selvfølgelig noe du vil komme til å måtte utarbeide ytterligere i samarbeid med entreprenøre, men jo tydeligere den er, desto mer nøyaktige pristilbud vil du få. At pristilbudene er nøyaktige er viktig for at du skal kunne gjøre en riktig sammenligning av de ulike tilbudene.

Det viktig å påpeke at pristilbud fra kvalifiserte og seriøse entreprenørfirmaer sjelden vil variere svært mye. Er et tilbud spesielt lavt, kan dette tyde på at noe ikke er som det skal kvalitetsmessig. Variasjon i pristilbudene kan også skyldes at de ulike entreprenørene har tolket prosjekteringen ulikt. Kanskje dekker ikke tilbudene nøyaktig det samme. Det kan derfor være lurt å sette opp et regneark som tydelig viser hva hvert av tilbudene inneholder og hva de ulike entreprenørene tar betalt for de ulike punktene.

I tillegg til pris, er det andre faktorer som er viktige for å sørge for at arbeidene utføres med høy kvalitet og på en måte som vil sikre varig verdiøkning. Blant annet er det viktig at firmaet har økonomisk soliditet, for å sikre at de ikke går konkurs under bygging eller i garantiperioden. I tillegg finnes det både lovpålagte og frivillige godkjenningsordninger som det kan være lurt å sjekke om firmaet innehar.

En annen viktig faktor når man skal velge entreprenør er referanser. Det er ikke nødvendigvis nok at en entreprenør har gode referanser, de bør også komme fra tilsvarende prosjekter som det du selv ønsker å få utført. Det kan være lurt å få nummeret til et par referanser slik at du kan ringe de. En slik referanse er mye mer verdt enn en online referanse. I tillegg bør du sørge for at entreprenøren du velger har kontaktpersoner som du kommuniserer godt med. Det å pusse opp boligen krever tross alt en del planlegging dere imellom og arbeidene vil foregå over lang tid.

Alle entreprenører i Byggstart sitt nettverk er nøye kvalitetssikret. Byggstart er en gratis tjeneste som setter deg i kontakt med de objektivt beste entreprenørene i ditt område. Registrer gjerne prosjektet ditt på forsiden så tar vi kontakt med deg for en gjennomgang av prosjektet.

Neste steg:

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.