Totalentreprenør: En komplett guide (pris, fordeler, ulemper)

Vil du vite mer om totalentreprenører? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva det koster å hyre en totalentreprenør til å hjelpe med å renovere boligen din, hvordan du går frem for å finne riktig entreprenør og mye mer. Å engasjere en totalentreprenør kan gjøre prosjektet mindre komplisert for deg som byggherre. Visste du videre at håndverkerne bør ha sentral godkjenning? Er du klar over fordeler og ulemper ved å velge totalentreprise? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene!

Totalentreprenør

Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Kort fortalt

En entreprenør er en person eller et firma som utfører byggearbeid for andre, enten det er snakk om å bygge nytt eller å renovere. En totalentreprenør er en entreprenør som påtar seg ansvaret for både planleggingen og utførelsen av slike prosjekter. Om du engasjerer en totalentreprenør, har du som kunde bare én aktør å forholde deg til, en byggmester som ordner med det som trengs, enten det gjelder muring, rørlegging, elektrisitet og annet, og som engasjerer andre nødvendige partnere - underentreprenører - til jobbene vedkommende ikke kan eller ikke har tid til å påta seg selv.  

Totalentreprenører kan hyres til oppdrag av ulik vanskelighetsgrad og størrelse, på nye og gamle hus, leiligheter og fritidsboliger, enten det er snakk om en totaloverhaling eller enklere oppussingsarbeider. En innvendig renovering er mer omfattende enn oppussing; her vil man typisk bytte ut alle overflater - gulv, vegger, takflater - renovere bad og kjøkken, legge nytt røropplegg og bytte det elektriske anlegget. En utvendig renovering omfatter blant annet drenering, isolasjon, utvendig kledning og skifte av taket. Vi skal gå gjennom prisene for dette i avsnittet under, i tillegg til prisen for å bygge nytt.

I seksjonen “Alternativer og ulike typer entrepriser” under skal vi også se på tilfeller hvor du er pålagt å få profesjonell hjelp med byggeprosjektet ditt, og vi skal se nærmere på hva slags løsninger som finnes hvis du ønsker hjelp av en entreprenør, men har lyst til å gjøre noe selv - en såkalt delenterprise.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få 3 tilbud på jobben her.

Pris

Vi i Byggstart benytter prisdata fra tidligere prosjekter utført med entreprenører fra databasen vår; prisene under vil dermed kunne gi deg en viss idé om hvor mye det vil koste å få utført byggearbeider hjemme. Detaljerte priser får du først i etterkant av en profesjonell befaring.

Som en begynnelse kan vi nevne at det ofte er tømrermestere som fungerer som totalentreprenører. Deres timepris ligger gjerne på mellom 600 til 750 kroner i timen, inkludert merverdiavgift. Hvis du skal pusse opp badet eller kjøkkenet, kan det være aktuelt å hyre en rørlegger som totalentreprenør og la denne hente inn eventuelle flisleggere og malermestere som underentreprenør. Rørleggere har en timepris på 800-1200 kroner per time, inkludert mva.

Pris for å bygge nytt

Hva koster det å bygge nytt hus av normal standard og størrelse? Helt generelt kan du gå ut fra en kvadratmeterpris på rundt 33.000 kroner. De rimeligste prosjektene, da med enklere standard og basisløsninger for utforming og innredning, kan komme ned i 27.000 per kvadratmeter. For mer eksklusive prosjekter vil du fort få en kvadratmeterpris på 45.000 kroner eller mer. Her har vi inkludert både arbeidskraft og materialer, men arkitektkostnader er holdt utenom. For arkitekthjelp må du regne med ekstrautgifter for minst 100.000-200.000; normal timepris er på mellom 900 og 1.500 kroner. 

Å bygge en ny bolig på 200 kvadratmeter vil da koste rundt 6,8 millioner kroner, arkitekttegnet.

Pris for oppussing og renovering

Rundt regnet kan vi si at overflateoppussing av leiligheter og hus vil koste rundt 4.000 kr per kvadratmeter i gjennomsnitt, mens totaloppussing eller totalrenovering ligger på følgende:

  • Innvendig totalrenovering: Våre statistikker gir her en snittpris på rundt 14.000 kroner per kvadratmeter, alt inkludert. En totalrenovering av en bolig på 200 kvadrat, av gjennomsnittlig standard, havner da på omtrent 2,8 millioner.
  • Utvendig totalrenovering: Tak, fasade, etterisolering, drenering og annet nødvendig i forbindelse med utvendig totalrenovering får en snittpris på cirka 25.000 kr per kvadratmeter, eller 5 millioner for 200 kvadratmeter. 

Vi kan ta et konkret eksempel. Vi går ut fra totalrenovering, både ute og inne, av en stor enebolig på 240 kvadratmeter: Entreprenøren ordner med rigg, drift, riving, container, to oppgraderte bad, vaskerom, system for vannbåren varme, rørleggerarbeid, snekker, maler, elektriker, oppgradert bærende konstruksjon, bytte vinduer og ytterdører, kledning og etterisolering, nytt tak, drenering og etterisolering av grunnmur, støttemur ved innkjørsel - trekk pusten - noe som vil kunne gi et tilbud på 4.850.000 kroner. I tillegg kjøper du da selv parkett, fliser, kjøkken, baderomsmøbler og armaturer. Summen for egne innkjøp ligger på 590.000 kroner. Totalprisen for renoveringen blir da 5.440.000 kroner. 

En totalrenovering vil øke verdien av boligen. For mange er en totalrenovert og innflyttingsklar bolig å foretrekke, de ønsker rett og slett ikke å gå i gang med et slikt prosjekt, og du kan få igjen økonomisk for innsatsen din. Som en hovedregel er det dessuten rimeligere å totalrenovere enn å bygge nytt. Det er fordi deler av bygget, som grunnmur og bæring, blir stående ved en renovering.

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Sentrale begreper

Det er mange nye begreper å forholde seg til, for oss vanlig dødelige, når en skal i gang med større byggearbeider. Så her kommer en ordliste:

Ofte brukes de tre første begrepene om hverandre - men det medfører ikke alltid riktighet, som vi skal se nedenfor:

  • Oppussing går på fornyelse og modernisering som følge av slitasje eller utdatering.
  • Overflateoppussing handler kun om synlige overflater og innebærer slikt som ny maling eller tapet, sliping av gulv eller utbytting av gammel belysning.
  • Renovering er rett begrep når vi snakker om mer omfattende prosesser, som når en river inn til bjelkelag, betongen eller lignende - i praksis bygger opp fundamenter og annet på nytt.

Videre har vi:

  • Byggesøknad er den søknaden som sendes til kommunen hvor det bes om tillatelse til å få bygge et bestemt bygg på egen tomt.
  • Prosjektering er enkelt sagt navnet på planleggingsfasen. God planlegging er essensielt i forkant av et byggeprosjekt. Her skal det foreligge nøyaktige beskrivelser av utførelse, utarbeides tegninger og kalkulerte beregninger for et sikkert, lovlig og kvalitetsbevisst resultat. 

Og hva angår ulike typer sjefer og ansvarsfordeling under byggeprosessen:

  • Ansvarsretter: Noen byggeprosjekter krever at du sender en søknad til kommunen. Visse søknadspliktige prosjekter kan du stå ansvarlig for selv, mens andre stiller krav til nettopp en ansvarsretter, og du må da engasjere profesjonelle håndverkere og entreprenører.  
  • Byggherre: Eier av eiendommen arbeidet skal utføres på.
  • Totalentreprenør: En totalentreprenør er en entreprenør som i tillegg til å utføre bygg- og anleggsarbeid, står for prosjekteringen, enkelt sagt er sjef for hele prosjektet.
  • Underentreprentør: Entreprenører som engasjeres av totalentreprenøren eller hovedentreprenøren. 

Vi håper du med dette føler at du har litt bedre kontroll på hvem som gjør hva i byggeprosessen. I neste seksjon skal vi se nærmere på hvilke enterpriseløsninger du kan gå for:

Trenger du fagfolk til jobben? Sammenlign flere tilbud her.

Alternativer og ulike typer entrepriser

Under et renoveringsprosjekt berører man gjerne de tekniske installasjonene og bæringen i boligen. Det medfører at renovering er en jobb for fagfolk. Videre er totalrenovering jo svært omfattende. Derfor velger de fleste som gjør denne typen prosjekter å organisere det som en “totalentreprise” - hva det innebærer, kommer vi til veldig snart. Vi minner først om at totalentreprenører velger utførelsesmetode for prosjektet ditt, står for prosjekteringen, finner materialer og har ansvar for at resultatet oppfyller den beskrevne funksjonen, herunder kravene i lov og forskrift. Så, en forklarende liste: 

  • Totalentreprise: Dette er byggeprosjekter der entreprenøren i sin avtale med byggherren påtar seg både prosjektering og utførelse, ja, alt, rett og slett. Fordelene med en totalentreprenør når du skal bygge hus, bygge på huset eller bygge om, er at du har en spesialist som står ansvarlig for at alt går riktig for seg, også i henhold til statlige og kommunale regler. En annen fordel er at du da slipper å hente inn tilbud fra aktører innen hvert enkelt fagområde; du slipper koordineringen av prosjektet underveis. En totalentreprenør vil ofte kunne gjøre jobben billigere enn det du klarer selv ved å lete rundt etter tjenester; de har gjerne faste, gunstige avtaler med underleverandører og samarbeidspartnere. 
  • Generalentreprise: I en generalentreprise engasjerer byggherren selv arkitekt og rådgivere, mens en enkelt entreprenør engasjerer aktører innen de øvrige fagene. En generalentreprenør er altså en entreprenør i et prosjekt der det er flere entreprenører, mens byggherren kun har kontrakt med denne ene entreprenøren - som da er hovedentreprenør.
  • Hovedentreprise: I en hovedentreprise utfører en hovedentreprenør den vesentlige delen av arbeidet, mens du selv engasjerer slikt som tekniske entreprenører, for eksempel. Her kan hovedentreprenøren, som ansvarlig for prosjektet totalt sett, også engasjere andre entreprenører som da blir underentreprenører. 
  • Delentrepriser: Dette alternativet innebærer å dele opp jobben mellom flere aktører, eventuelt også å gjøre noe av jobben selv, om du har kompetanse til det.

For noen typer byggeprosjekter må du sende inn byggesøknad til kommunen. I søknaden skal det gjøres klart hvem som står ansvarlig for byggingen. Det finnes egne krav til prosjektet ditt, etter plan- og bygningsloven, som avgjør om du har lov til å stå ansvarlig på egen hånd eller ikke, altså er prosjektet med eller uten krav til ansvarsretter. Ved å leie inn en entreprenør vil du altså slippe dette ansvaret. 

Det vanligste å bygge selv, og som er overbygd med tak, er enklere garasjer, boder og uthus. Du kan selv stå som ansvarsretter dersom bygget skal være inntil 70 kvadratmeter, frittstående og ikke ha mer enn én etasje. I tilfeller hvor bygget skal stå inntil hovedbygget, kan du bygge selv dersom du holder deg til 50 kvadratmeter eller mindre. Det samme gjelder for midlertidige bygninger, inntil to år, og andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan håndteres av privatpersoner. Også bruksendringer av bygg på 15 kvadratmeter eller mindre kan du stå ansvarlig for selv, altså gjøre om en bod til et soverom for eksempel.

Du må søke kommunen om lov til å bygge i tilfeller hvor det er snakk om frittstående bygg som bod, garasje eller lignende på mer enn 50 kvadratmeter. Dersom bygget er et tilbygg, en utvidelse av boligen, eller du skal endre bruken av bygget, må du sende inn søknad dersom det måler mer enn 15 kvadratmeter. For terrasser og lignende kan du bygge søknadsfritt om du holder plattingen under 1 meter. Flere faktorer kan utløse krav om søknad og hver kommune kan ha egne regler, så forhør deg med kommunen for sikkerhets skyld. Du kan også benytte deg av digital veiviser eller les mer om å bygge uten å søke.

En grunn til at flere velger å renovere boligen i stedet for å bygge nytt, er nettopp at du kan slippe søknadsprosessen. Både totalkostnaden og tidsbruken øker med søknad. Prisen for å søke om byggetillatelse varierer: Gebyret kan være på alt fra 0 til 50.000 kroner, avhengig av hvilken kommune du tilhører og typen prosjekt.

Hvordan finne fagfolk?

Det er vanlig i denne bransjen å hente inn flere tilbud fra ulike aktører, gjerne tre eller flere. Byggstart er en av sidene du kan ta til hjelp. Her finner du en stor samling kvalitetssikrede håndverkerfirmaer og entreprenører. I tillegg er det jo alltid en god idé å forhøre seg med de du kjenner som har egne erfaringer og kanskje kan anbefale noen som passer akkurat deg. 

Som tidligere nevnt involverer en totalrenovering mange fagområder. Derfor er det viktig å forsikre seg om at entreprenøren er i stand til å levere alle de tjenestene som er nødvendig. Kontroller at entreprenørens underleverandører har gode referanser og innehar det de bør av godkjenninger og kompetanse: Sentral godkjenning (vurdering av foretakets kvalifikasjoner vurdert opp mot kravene i byggesaksforskriften), godkjenning for ansvarsrett, mesterbrev og våtromsgodkjenning er gode indikasjoner her.

Den private medlemsorganisasjonen Norsk Standard har utgitt dokumenter som kan brukes som standard for en avtale mellom deg og entreprenøren. Disse er utviklet for bruk i forbindelse med bygg- og anleggsprosjekter, i utgangspunktet frivillige å bruke, men inneholder også informasjon som henviser til standarder i lover og forskrifter. Dersom en entreprenør skal ha ansvarsrett etter plan- og bygningsloven, kreves normalt at firmaet har sentral eller lokal godkjenning i henhold til forskrifter til denne loven.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Viktig og nyttig

Ja, å gjøre en totalrenovering av en bolig er tidkrevende. Hvor tidkrevende? Fra 4 til 12 måneder for en enebolig, og fra 2 måneder for en leilighet på 100 kvadratmeter. Dette mens det å bygge en enebolig fra bunnen av vil ta rundt et år.    

Behovet for å søke kommunen i forbindelse med renovering er noe du med fordel kan legge inn i planleggingen din. Hvor lang tid saksbehandlingen tar, vil riktignok variere fra kommune til kommune, men du må sørge for å ha tillatelsene på plass før du starter byggingen - så du kan godt starte med å sende dem en melding.

Noen tips for trygg boligbygging og -renovering:

  • Bruk arkitekter og entreprenører med sentral godkjenning
  • Sørg alltid for at rørleggere og håndverkere som skal jobbe med bad og våtrom, har våtromsgodkjenning.
  • Pass på at entreprenøren faktisk har tid til å gjennomføre prosjektet ditt. Det kan du forsikre deg om ved å ha helt tydelige avtaler om ferdigstillelse av hvert enkelt trinn i renoveringen.
  • Bruk entreprenører som er med i Boligtvistnemnda.
  • Bruk skriftlige kontrakter.

Ulemper ved å bruke totalentreprenør: Når du hyrer en totalentreprenør til oppdraget, vil ikke du som byggherre ha like mye innflytelse over hva slags løsninger og materialer entreprenøren velger, og du vil være mindre involvert i selve byggeprosessen. Når det er sagt, kan dette være tidsbesparende; det er ikke vanlig for privatpersoner å ha utbredt kunnskap om hvilke løsninger som vil være de beste innen bygg og renovering, og du risikerer ellers å måtte bruke ganske mye av tiden din på å gjøre egne undersøkelser. Du har selvsagt muligheten til å engasjere deg på denne måten om du ønsker det og oppnår et godt samarbeid med en delentreprenør. For entreprenøren er ulempen med totalentreprise at risikoen for prosjekteringsfeil og andre overraskelser i prosjektet ligger hos ham eller henne. 

Fordeler ved å bruke totalentreprenør: Risikoen for endringer og nødvendige tillegg vil ikke ligge hos deg, og slik får du bedre kontroll på budsjettet ditt. Husk likevel at med mindre dere avtaler en fastpris på forhånd, utføres arbeidene som oftest som regningsarbeider, og du vil motta material- og timelister hver uke eller etter avtale, som du som byggherre må ta stilling til. Denne løsningen gir entreprenøren frihet til å velge rimelige og gode materialer og tjenester basert på sin kunnskap. Uansett vil du alltids kunne inngå egne avtaler med entreprenøren om hva som skal, og ikke skal, inkluderes i prosjektet ditt. Du må også passe på underveis at du gransker og aksepterer løsningene som totalentreprenøren foreslår.

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.