Oppussing av leilighet: En komplett guide (priser, regler, mv)

Oppussing av leilighet

Innhold:

1. Priser og lønnsomhet2. Planlegging3. Gjennomføring

Grader av oppussing

Dersom du ønsker å ta et malingsstrøk, slipe gulvene og bytte noen kjøkkenfronter, skal du typisk i gang med det som kalles en overflateoppussing. Dette er naturlig betydelig rimeligere enn å sette i gang med en totaloppussing (også kalt totalrenovering).

Typiske ting som kanskje gjøres i en totaloppussing er riving eller oppbygging av nye vegger eller gulv, arbeid med rør og elektrisitet, nye bad eller kjøkken, eller endringer i romløsningen. Ofte tyr man til totaloppussing når det må gjøres betydelig grep i boligen, også på de tekniske systemene (elektrisk, rør, ventilasjon).

Hva koster det?

I Byggstart hjelper vi privatpersoner med å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører for bygg- og renoveringsprosjekter. Basert på dette arbeidet, har vi tilgang til mye data når det gjelder priser på oppussing av leilighet.

Vi ser at det er store forskjeller på prosjektene basert på kompleksitet, størrelse og standard, men det går fortsatt an å bruke snitt over mange prosjekter for å få en pekepinn før man starter på jobben. Det enkleste i begynnelsen er å rett og slett se på priser per kvadratmeter som skal pusses opp. Dette kan gi deg en grei idé om hvor mye oppussingen vil koste.  

Basert på prosjekter gjennomført gjennom Byggstart ser vi at en totaloppussing av en leiligheter i gjennomsnitt koster rundt 12.000 kr per kvadratmeter, alt inkludert.

Det finnes selvfølgelig mange tilfeller der det ender opp med å koste mye mer. Vi ser prosjekter opp mot 20.000 per kvm, særlig i kompliserte prosjekter der de bruker eksklusive materialer. Vi ser også priser helt ned i 7.000 kr per m2. Disse tallene inkluderer også materialene du som kunde kjøper inn selv. Hvor du ender opp i pris på oppussingen av leiligheten din avhenger av en rekke faktorer.

Overflateoppussing ligger på rundt 3500 kr per kvm i gjennomsnitt, men med eksklusive materialer kan prisen fort stige til rundt 5000 kr per kvadratmeter.

Overflateoppussing kan for eksempel innebære maling av vegger og himling, sliping av gulv, nye lister, flislegging på badet og bytte av baderomsmøbler.

Dersom du ønsker å finne en mer nøyaktig pris for oppussing av leiligheten din, kan du legge ut prosjektet ditt på Byggstart. Der vil du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører som kan gi deg konkrete tilbud på ditt prosjektet.

Lønner det seg å pusse opp?

Når man vurderer om det lønner seg å pusse opp må man først tenke på hvorfor man pusser opp. Pusser man for eksempel opp for seg selv? Eller kanskje for å få en bedre pris på et hus man planlegger å selge? 

Dersom man pusser opp for seg selv og egen bruk blir det ganske individuelt hvorvidt man synes det lønner seg. Da må man blant annet ta med trivselsfaktoren med i regnestykket, og det er vanskelig å sette en prislapp på trivsel.  

Det hender også at man ikke har noe særlig valg. For eksempel dersom man har lekkasjer eller lignende problemer. Da er oppussingen nødvendig for å forhindre at verdiene i leiligheten din går tapt.

Det er kanskje dersom du skal selge leiligheten at det er viktigst å avveie grundig om det lønner seg å pusse opp eller ikke. Generelt sett gjelder det her å gjøre en vurdering om hvor mye mer du eventuelt kan selge leiligheten for etter at du har pusset opp. Er det for eksempel rimelig at prisen du får på leiligheten vil øke med mer enn en halv million dersom du pusser opp for en halv million?

Det kan være lurt å pusse opp i en tidsriktig stil og populære materialer som flere kjøpere vil være interesserte i. I tillegg gjelder det å være flink til å holde kostnadene nede, ved å gjøre gode kjøp på alt av materialer (kjøkken, bad, fliser, parkett). Valg av entreprenør er også sentralt, ettersom det er store forskjeller i priser. Om du ønsker priser på ditt prosjekt, kan du registere deg på Byggstart for å bli matchet med aktuelle kandidater.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Prosjektbeskrivelse og planlegging

En god og grundig plan gjør at resten av prosjektet kommer til å gå lettere. Det mange gjør er å lage en prosjektplan i form av et tekstdokument eller et regneark der du tar for deg prosjektet i sin helhet, og gir en detaljert beskrivelse av hva som skal gjøres rom for rom.

Dersom man skal forandre på planløsningen er det også vanlig å inkludere plantegninger i prosjektplanen. Dersom du registrerer prosjektet ditt på Byggstart vil du få tilgang til mange gode eksempler på beskrivelser av oppussingsprosjekter som du kan bruke.

Dersom du har en god prosjektbeskrivelse vil det være lettere å få pris på prosjektet fra entreprenørene. Du viser også entreprenørene at du tilbyr ryddige forhold, noe som vanligvis gjør at flere entreprenører er interesserte i å gi anbud. En strukturert prosjektbeskrivelse vil også gjøre det lettere å sammenligne tilbudene du får. I tillegg er prosjektbeskrivelsen et viktig dokument å legge til som vedlegg i kontrakten slik at det går klart frem hvilket arbeid som skal gjennomføres.

En av de viktigste grunnene for å lage en god prosjektbeskrivelse er for din egen forståelse og planlegging. Når du lager prosjektbeskrivelsen, blir du nødt til å tenke gjennom prosjektet i nøyaktige detaljer og ta avgjørelser på forhånd om hvordan ting skal gjøres. Dette kan spare deg dyre endringer og misforståelser underveis.

En skikkelig prosjektbeskrivelse er også viktig for å kunne lage et nøyaktig budsjett slik at du kan finne ut hva alt vil koste. Når du har gjort unna prosjektbeskrivelsen vil du nemlig ha en god oversikt på hva du trenger å kjøpe inn, og kan begynne prosessen tidlig med å finne ut hvor du kan få best mulige priser.   

Bruk av interiørarkitekt

Det vil vanligvis koste rundt 10.000-30.000 kr å bruke interiørarkitekt når man pusser opp en leilighet. Dette er en utgift som mange bestemmer seg for å kutte, særlig for enkle overflateoppussings-prosjekter. Det er på de litt mer omfattende og sofistikerte prosjektene at du får mer igjen for å benytte deg av en interiørarkitekt.

En interiørarkitekt kan være en svært viktig ressurs å støtte seg på dersom man for eksempel skal forandre på romplanen i leiligheten og gjennomføre totalrenovering av leiligheten. Det kan også være bra å ha en profesjonell mening om planløsning, møblering, lysplan, overflater og farger for å forsikre best mulig resultat.

Interiørarkitekten vil kunne hjelpe deg med å utarbeide prosjektbeskrivelsen for prosjektet. Det er denne som er bakgrunnen for pristilbudet du får fra entreprenørene, så her kan en erfaren interiørarkitekt av og til kunne bidra med tips for hvordan du kan få prisen noe ned.

Dersom du registrerer deg hos Byggstart kan vi gjerne sette deg i kontakt med dyktige interiørarkitekter som er velegnet for prosjektet ditt.

Rett prosjektstyring og entreprenør

Styring av prosjektet er viktig for effektiv og rett gjennomføring. Du har egentlig to alternativ her. Det ene alternativet er å ta hånd om prosjektstyringen selv. Dette betyr at du finner og skriver kontrakt med forskjellige folk for hvert fagområde. Da må man gå gjennom hele prosessen med å finne folk, få inn anbud og forhandle flere ganger. Du må også selv ta jobben med å koordinere mellom alle de forskjellige håndverkerne, som ofte for mange kan være en utfordring.

De fleste vil, særlig ved totaloppussing, heller velge en totalenterprise. Det betyr at en hovedentreprenør tar ledelsen og får inn underentreprenører for de forskjellige fagområdene. En hovedentreprenør er som regel en tømrerbedrift som har faste partnere på rør, elektrisk, ventilasjon, maling, mur, etc. Som kunde har du da kun ett firma å forholde deg til. Dette gjør kommunikasjonen lettere under byggingen, og det gjør også ansvarsforholdene veldig klare dersom det skulle vise seg å være mangler eller det oppstår andre problemer med arbeidet.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar en oppussing?

Dersom du foretar totaloppussing i leiligheten din trenger du å flytte ut. Dette gjør at det er viktig å regne på hvor lenge oppussingen vil ta, slik at du vet hvor lenge du sannsynligvis trenger å ordne deg et alternativt sted å bo. Du må huske å legge inn noe slingringsmonn slik at det ikke blir problematisk dersom noe uventet skjer og arbeidet ender opp med å ta lengre tid enn forventet. Vi ser at totaloppussing av leiligheter tar fra 1-6 måneder avhengig av størrelse og omfang på jobben.

Det er fort gjort å tenke at oppussingen kan starte den dagen du bestemmer deg for å ta steget og ringe til entreprenøren, men slik er det absolutt ikke. Etter at du kontakter entreprenøren må du regne med at det tar opp mot en måned for entreprenøren å innhente priser fra de forskjellige fagområdene og sette sammen et endelig tilbud for deg. Deretter må man bli enige om en kontrakt, og så har entreprenøren trolig noe ventetid før de kan starte på ditt prosjekt.

Regn derfor gjerne 2-4 måneder fra du setter i gang planleggingen til du er i gang.

For å sikre at ting går etter tidsplanen er det viktig at du setter i gang så tidlig som mulig med å bestille materialer som kan ha ventetid. Dette gjelder for eksempel ofte fliser og parkett. dersom du ender opp med å måtte vente på levering kan dette bety forsinkelser i fremdriftsplanen og ekstrakostnader.

Kontrakt

Du bør alltid sørge for å ha en klar skriftlig kontrakt før du starter en oppussing. Dette gjelder for prosjekter av alle størrelser. Du kan fortsatt komme bort i uventede situasjoner, selv på de minste prosjektene. Når det verste skjer er det viktig at spillereglene er klare for alle de involverte partene i prosjektet i form av en undertegnet kontrakt som er på plass før arbeidet settes i gang.

Hos Forbrukerrådet kan du finne maler som du kan bruke for å lett sette sammen de nødvendige kontraktene. Avtalemalene inneholder relevante opplysninger for arbeidet som skal utføres, slik som betalingsmåte, pris og tidsskjema. Pris og betalingsplan er selvfølgelig noen av de viktigste elementene i en kontrakt. I mindre prosjekter er det vanlig å betale entreprenøren etter at prosjektet er fullført, mens større prosjekter som oftest har betalinger som gjøres når man når visse avtalte milepæler. Den siste betalingen (ofte rundt 10%) vil vanligvis gjøres etter at prosjektet er ferdig og godkjent av kunden, gjerne etter befaring sammen med en fagmann.

Dokumentasjon

Før du betaler den avsluttende betalingen bør du forsikre deg om at du har fått all relevant dokumentasjon fra entreprenøren. Her er det viktig å få FDV-dokumentasjon på våtrom, samt samsvarserklæring fra elektriker. I tillegg vil fakturaer og kontrakt være viktig dokumentasjon å ta vare på.

Dokumentasjonen er det viktig å ta vare på ettersom denne kan vise seg å være viktig dersom du vil selge leiligheten, eller dersom du skulle ende opp i en forsikringssak.

Slik finner du riktig entreprenør

Oppussing av leilighet er for de fleste et stort prosjekt. Da vil man gjerne forsikre seg om at man har den beste entreprenøren for jobben og ikke risikerer problemer i utførelsen av prosjektet eller på lang sikt etter at prosjektet er ferdig.

En bra entreprenør for oppussing av leiligheten din er en som har god erfaring i oppussing av lignende leiligheter i den stilen du ønsker. De bør også ha god økonomi slik at du kan føle deg trygg på at de kan gjennomføre prosjektet ditt uten problemer, og at de faktisk fortsatt vil være der til å ta ansvar dersom det oppstår problemer med arbeidet før garantiperioden har utløpt. En bra entreprenør har alle nødvendige godkjenninger og sertifiseringer på plass, og kanskje også noen frivillige kvalitetsstempel.

Den beste entreprenøren for ditt prosjekt er en entreprenør som i tillegg har gode kommunikasjonsevner, og som du finner kjemien med. Husk at dette er en person som du sannsynligvis skal ha gående inne i leiligheten din mange uker, så det bør helst være noen du tåler synet av.

Dersom du registrerer prosjektet ditt på Byggstart kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører som vi allerede har sjekket referanser, kredittvurdering, kommunikasjon og godkjenninger på før vi setter dem i kontakt med deg.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.