Totalrenovering av hus: En komplett guide (priser, tips, mv)

Totalrenovering av hus

Innhold:

1. Planlegging av prosjektet2. Priser og kostnadsdrivere3. Søknadsplikt og tips

Totalrenovering av huset kan være aktuelt av flere grunner. Kanskje har dere nettopp kjøpt et oppussingsobjekt som nå skal gjøres beboelig. Kanskje familieforøkelse har gjort at dere trenger mer plasseffektive løsninger, eller kanskje boligen rett og slett bare har behov for et ansiktsløft.

En del ønsker å totalrenovere boligen hovedsakelig på grunn av verdiøkning ved salg. Selv om totalrenoveringen er et omfattende og kostbart prosjekt, kan det gjerne lønne seg i det lange løp. Hvor stor verdiøkningen du kan forvente, finnes det riktignok ikke et fasitsvar på. Dette vil avhenge av boligprisene i området, hva du selv kjøpte boligen for, boligens standard før renoveringen og hvilken stil og standard man velger å renovere i. Du kan øke dine muligheter for å gå i pluss gjennom god planlegging og ved å ansette de rette entreprenørene. Les videre for å få et inntrykk av hva ditt prosjekt vil koste, hvor du kan gjøre innsparinger og hva du bør tenke på før og underveis i prosjektet.

Hva slags type renovering?

Det er i første omgang viktig å bli klar over forskjellen på en innvendig totalrenovering, og en totalrenovering som også inkluderer arbeider på utvendig fasade og lignende. Skal du også renovere huset utvendig kan du regne med at snittprisen per kvadratmeter kan bli opp mot dobbelt så høy som priseksemplene vi viser til senere i artikkelen.

Ved totalrenovering som også inkluderer utvendige arbeider er det vanlig med tekniske utbedringer slik som etterisolering og dreniering, i tillegg til at det legges ny kledning og nytt tak. I noen tilfeller kan det også være behov for å bytte vinduer og dører.

I denne artikkelen snakker vi hovedsakelig om innvendig totalrenovering. Det vil i korte trekk si at alle overflater pusses opp. I tillegg utfører man kanskje en totalrenovering av våtrommene, installerer nytt kjøken, gjør oppdateringer på det tekniske og elektriske anlegget. Innvendig arbeider vil typisk starte med at eksisterende innervegger, gulv og himlinger rives ned til bjelkelaget / betongen. Noen ønsker kanskje også å endre planløsning og antall vinduer. Altså er det man kaller totalrenovering gjerne mer omfattende enn overflateoppussing.

Skal du renovere et eldre hus der du ønsker å beholde eller restaurere originale deler av interiøret kan dette føre til ekstra arbeid og kostnader. Du kan for eksempel få behov for å koble inn eksterne murere som er eksperter på gjenskaping av stukkatur og lignende. Er prosjektet svært omfattende, eller du ønsker noe helt spesielt kan det være lurt å koble inn en interiørarkitekt tidlig i prosessen.

Hvordan hente inspirasjon?

Noe av det første dere bør sette dere inn i er selvfølgelig hvordan dere ønsker at det nye interiøret skal se ut. Her finnes det mange muligheter for å skaffe inspirasjon til både materialvalg og løsninger:

  • Benytt gjerne tjenester som Pinterest eller Instagram
  • Besøk de ulike materialleverandørenes nettsider
  • Gå på boligmesser
  • Les interiørmagasiner
  • Hvis du har lyst på personlig hjelp til å finne løsningene som passer optimalt for akkurat ditt hus og din familie kan det være lurt å engasjere en interiørarkitekt eller interiørdesigner (ta kontakt med Byggstart om dere ønsker tips på dyktige aktører her)

Etter hvert som dere tar avgjørelser bør dere sette sammen dette til en tydelig prosjektplan. En tydelig og detaljert prosjektering er viktig for at pristilbudene dere henter inn under anbudsprosessen skal være mest mulig sammenlignbare og nøyaktige. Her bør dere spesifisere hva dere ønsker å benytte av materialer og løsninger. Dere må også sette dere inn i hvilke tekniske og strukturelle endringer som eventuelt skal gjøres.

Noen ganger kan innvendig totalrenovering kreve visse tegninger, hvis planløsningen skal endres. Isåfall kan det bli nødvendig å koble inn en arkitekt, interiørarkitekt eller teknisk tegner. Noen entreprenører kan også gjøre denne jobben, men det er mindre vanlig.

Dersom dere skal gjennomføre søknadspliktige arbeider som bruksendring av kjeller eller loft, endring i bærende vegger eller betydelige fasadeendringer, er arkitekt gjerne første kontaktpunkt i prosessen.

Hvordan organisere prosjektet?

Når du skal i gang med et større oppussingsprosjekt, vil du måtte bestemme deg for hvordan du vil organisere prosjektet ditt. Du har noen muligheter:

  • Totalentreprise: Ved totalentreprise har du kun ett kontaktpunkt. Dette kontaktpunktet vil være en hovedentreprenør som gjerne tar seg av de større fagfeltene selv, for eksempel tømrer- og murerarbeid. I tillegg har denne hovedentreprenøren underentreprenører for alle fagfeltene de ikke selv utfører. Velger du denne typen entreprise slipper du å selv måtte organisere de ulike håndverkerne i forhold til hverandre, noe som vil være en svært komplisert oppgave på større prosjekter.
  • Delt entreprise: Ved delt entreprise ansetter du selv entreprenører fra hvert fagfelt. Du må da koorinere arbeide selv, og du fungerer selv som byggherre. Dette er først og fremst aktuelt hvis du har erfaring fra prosjektledelse eller har planer om å ansette en egen prosjektleder.
  • Kombinert entreprise: Dersom du for eksempel også skal bygge tilbygg som en del av renoveringen, kan du ha behov for graving og grunnarbeider. Dette er fagfelt som mange velger å skiller ut fra totalentreprisen.

Det kan bli noe billigere å velge delt entreprise, men det innebærer mye egenarbeid i form av planlegging og koordinering. Skulle det oppstå en garantisak i etterkant av byggingen vil det normalt også være lettere å kun ha ett kontaktpunkt og én ansvarlig hovedentreprenør. For vanlige ufaglærte huseiere anbefales det derfor å velge totalentreprise, som ofte også kan være meget konkurransedyktig på pris ettersom hovedentreprenøren da kan ta med seg faste partnere som de har jobbet med over tid og som de vet at leverer som avtalt.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster totalrenovering?

Byggstart sin prisdata baserer seg på tidligere prosjekter, utført med entreprenører i vårt nettverk. I snitt ser vi at den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på innvendige totalrenoveringsprosjekter ligger på rundt 12.000 kroner. Er for eksempel boligen på 200 kvadratmeter vil totalprisen isåfall bli på 2,4 millioner.

Totalrenovering er et prosjekt der kvadratmeterprisen kan variere svært mye. Hva dere velger å inkludere i deres prosjektet vil ha mye å si for budsjettet. For helt enkle innvendige renoveringer kan prisen komme ned i 7.000 kroner per kvadratmeter. Dersom man ønsker materialer og løsninger av høyere standard, med flere plassbygde løsninger og store endringer på romløsning kan prisen komme opp i så mye som 25.000 per kvm, eller mer. Skal du i tillegg renovere fasade eller bygge tilbygg vil prisen øke ytterligere.

Hva er drivere av pris?

Ved totalrenovering vil prosjektets størrelse og omfang selvfølgelig være en hoveddriver av pris. Samtidig finnes det noen fordeler ved stordrift og en del faste kostnader som gjør at kvadratmeterprisen på større hus gjerne vil være noe lavere enn på mindre bygg med tilsvarende standard.

Standard og materialvalg har også veldig mye å si for totalprisen. Ønsker dere mer eksklusive materialer og plassbygde spesialløsninger stiger prisen raskt. Dette gjelder alt fra kjøkken-og baderomsinnredning, til parkett eller vinduer. For eksempel finnes kjøkkeninnredninger i alle prisklasser, fra så lite som 80.000, og opp til mange hundre tusen. Du kan spare mye på å å holde utkikk etter materialer på tilbud. Noen ganger har også entreprenøren spesialavtaler som gir deg gode avtaler fra visse merker.

Tekniske løsninger slik som ventilasjonsanlegg, lys og oppvarming kommer i mange prisklasser og utførelser. Også her kan du gjøre store innsparinger. Ta en vurdering på hva du har behov for, og sørg også for å holde deg oppdatert på tilbud og kampanjer.

Våtrom og kjøkken er gjerne de rommene med høyest kvadratmeterpris ved totalrenovering. Totalrenovering av et bad vil gjerne koste mellom 200.000 og 400.000 alene, så antallet slike rom i prosjektet vil ha mye å si for sluttbeløpet.

Mange ønsker kanskje også å endre boligens planløsning som en del av oppussinsprosjektet. Andre strukturelle inngrep, som for eksempel avretting av gulv eller innsetting av nye dører og vinduer, er også kostbart. Denne typen arbeider vil være med på å heve totalprisen betraktelig i forhold til mer overfladiske inngrep.

I tillegg vil selvfølgelig valg av entreprenør ha mye å si for totalprisen. Dersom du er klar for å koble inn en entreprenør for å sette i gang ditt renoveringsprosjekt kan du benytte gratistjenesten Byggstart. Vi jobber konstant med kvalitetskontroll av entreprenørene i vårt nettverk, for å kunne sette deg i kontakt med de objektivt beste entreprenørene i ditt område. Tjenesten er gratis og pristilbud fra entreprenørene er uforpliktende. Registrer prosjektet ditt på byggstart.no så tar vi kontakt.

Hva kan jeg gjøre selv?

Når det gjelder innvendige arbeider som ikke er søknadspliktige, er det teknisk sett mye du kan gjøre selv. Dette gjelder både gulvlegging, maling, flislegging, riving av eksisterende kledning og avfallshåndtering. Ting du ikke kan gjøre selv vil blant annet være alt som har med elektrisitet å gjøre. Det er også mange ting du bør være obs på dersom du vurder å gjøre arbeider på våtrom selv. Hvis arbeidene ikke forskriftsmessig utført, og noe går galt, står du selv som ansvarlig. Dette kan gjøre at du ikke får full forsikringsdekning hvis skadene som oppstår kan spores tilbake til feil under byggingen. Tekniske arbeider som har å gjøre med rør og ventilasjon har du normalt heller ikke lov til å utføre selv.

Husk at for å sikre verdiøkning er det viktig at arbeidene er utført i høy kvalitet. Samtidig er det godt mulig at du bruker mye lenger tid på en oppgave enn det en faglært ville gjort. Det er derfor lurt å ta en vurdering på om det faktisk lønner seg. Oppgaver som ryddig på byggeplassen og avfallshåndtering kan du gjerne gjøre selv, uten risiko.

Generelt bør du aldri ta på deg oppgaver du ikke er hundre prosent sikker på at du mestrer. Det å totalrenovere er et komplisert prosjekt, og som privatperson har man sjeldent oversikt over alle tekniske hensyn og regler som må tas med i betraktning.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Søknadsplikt til kommunen?

Du lurer kanskje på hvorvidt du er nødt til å søke til Plan og Bygg før du går i gang med ditt rehabiliteringsprosjekt. Normalt er ikke dette nødvendig når det gjelder innvendig totalrenovering.

Noen unntak finnes derimot. Skal du for eksempel utvide boligens bruksareal til å inkludere kjeller- eller loftsareal som ikke tidligere har vært oppholdsrom. I tillegg vil det være nødvendig å søke dersom du planlegger å endre byggets fasade. Skal du for eksempel sette inn flere større vinduer vil det som regel være nødvendig å søke. Skal du gjøre om kjeller eller loft til vanlig bruksareal vil også dette være søknadspliktig.

Dersom ditt prosjekt krever søknad til kommunen bør du engasjere en arkitekt som kan stå som ansvarlig søker. Noen entreprenører kan også gjøre dette, men de færreste ønsker å ta på seg denne oppgaven, så du vil mest sannsynlig trenge en arkitekt.

Ti tips til en vellykket gjennomføring:

  1. Kom tidlig i gang med planleggingen. Sett opp en god tidsplan med nok slingringsmonn og gode marginer mellom de ulike arbeidene for å unngå forsinkelser.
  2. Finn ut av hvilket budsjett dere har. Snakk med banken tidlig så dere kan ta en avgjørelse på hva dere ønsker å legge litt ekstra penger i og hvor dere kan spare.
  3. Begynn å holde utkikk etter gode priser på materialer og interiør tidlig, og kjøp inn det dere kan mens det er billig, såfremt dere har en passende oppbevaringsplass.
  4. Når det gjelder anbudsprosessen anbefaler vi i Byggstart at du henter inn tre ulike pristilbud, og alltid minst to. Slik er du sikret et konkurransedyktig tilbud. Sett også opp en detaljert oversikt for å sammenligne pristilbudene og hva de dekker.
  5. Når du har funnet et godt tilbud er det klart for å skrive kontrakt med entreprenøren. Sørg for at den er tydelig og detaljert, benytt gjerne malene som finnes her, på forbrukerrådets sider.
  6. Sett opp en fremdriftsplan sammen med entreprenøren, i tillegg til kontrakten. Slik kan du lettere kan holde øye med at ting blir utført til rett tid og unngå forsinkelser.
  7. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har kapasitet og kompetanse til.
  8. Når det gjelder egeninnsats er det som nevnt lurt å ta en ekstra vurdering på hvilken gjennomføringsevne og kompetanse du har. Ikke ta på deg for mye. Det kan føre til unødvendig utgifter og forsinkelser.
  9. Når arbeidene er ferdig bør du hente inn en ekstern fagperson, som en takstmann, for å få utført en sluttbefaring. Normalt holder man tilbake en prosentdel av kontraktsbeløpet til du er sikker på at det ikke finnes mangler eller feil.
  10. Før du er ferdig må du huske å be om dokumentasjon på arbeidene som er utført. Slike dokumenter vil være nødvendig ved salg, reklamasjon, videre oppussing eller vedlikehold.

Klar for å komme i gang?

Dersom du er klar for å komme i gang med ditt prosjekt, kan du registrere prosjektet på Byggstart, så tar vi kontakt med deg for en uforpliktende prat på telefon, før vi kobler deg opp med de beste entreprenørene for renovering i ditt område. Sjekk gjerne ut Byggstart for mer informasjon.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.