10 råd for å bygge hus på ett plan

Hus på ett plan

Innhold:

- En kort introduksjon- 10 råd for hus på ett plan- Kom i gang med prosjektet

Hus på ett plan er et praktisk valg for mennesker i mange ulike livssituasjoner. Blant annet vil fraværet av trapper være til fordel for både eldre og småbarnsfamilier. Dette har ført til at disse boligene har blitt stadig mer populære på markedet. Å bygge hus på ett plan har mye til felles med å bygge hus med flere etasjer, men det finnes også faktorer som gjør disse prosjektene annerledes. Vi i Byggstart har samlet 10 tips som vil hjelpe deg som ønsker å få bygget et hus på ett plan. Du kan blant annet lese om hvor lang tid de ulike fasene vil ta, hvilke fagpersoner du må engasjere, og hvordan du finner den rette entreprenøren til å utføre arbeidet.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

1. Start planleggingen tidlig

Å bygge hus tar som regel lengre tid enn man først tror. Derfor lønner det seg alltid å starte forberedelsene i god tid. Det første du bør gjøre er å utarbeide en enkelt prosjektplan. I denne planen bør du inkludere hva som skal gjøres, hvor lang tid de ulike arbeidene vil ta og når du tror det er mulig å utføre disse. Mest sannsynlig vil ikke prosjektet bli nøyaktig slik du ser for deg. Legg derfor inn tid til forsinkelser og uforutsette hendelser. Husk å beregne tid til både prosjektering og utførelse. Generelt sett vil det ta mer enn et år fra du har tomten klar, til huset er ferdig. Nedenfor går vi gjennom hovedpunktene du bør ha med i prosjektplanen og hvor lang tid du bør beregne til hvert av dem:

Tegning og søknad (4-6 måneder)

Første steg er å få tegnet huset. Dette gjør du i samarbeid med en arkitekt. Du vil trenge arkitekttegningene både for søknaden til kommunen, og for å beskrive prosjektet for potensielle entreprenører. Hele denne prosessen kan ta mellom fire til seks måneder. Derfor gjelder det å komme i gang så tidlig som mulig.

Søknadsprosessen er som regel todelt. Første trinn er en rammesøknad basert på arkitektens tegninger. I andre del søker du om igangsettelse. Denne delen sendes inn når du har funnet entreprenører som kan ta ansvar for sine fagområder. Det er også mulig å gjennomføre hele søknaden i ett trinn, men det er ikke så vanlig for store prosjekter som bygging av nytt hus.

Finne entreprenør (2-3 måneder)

Mens rammesøknaden blir behandlet av kommunen, kan du gå i gang med anbudsprosessen. De to første stegene i prosessen kan altså foregå delvis simultant. Det anbefales å innhente pristilbud fra minst 3 kvalifiserte entreprenørfirma før man bestemmer seg. I denne fasen vil potensielle entreprenører komme på befaring, deretter snakke med leverandører og underentreprenører, før de til slutt kan sende deg et pristilbud.

Grunnarbeider (1-2 måneder)

Når du valgt entreprenør(er) og fått søknaden godkjent av kommunen, er grunnarbeid neste steg. At huset skal bygges på ett plan medfører ofte mer omfattende grunnarbeid, ettersom slike boliger trenger grunnarbeid under alle rommene i huset. Grunnarbeidet vil vanligvis inkludere graving og muligens pigging og sprengning. Hvor omfattende og komplekst grunnarbeid som kreves, avhenger av grunnforholdene på tomten. Framkommeligheten på tomten vil også påvirke hvor raskt man får utført grunnarbeidet.

Grunnmur og betongarbeider (1-2 måneder)
Når grunnarbeidet er ferdig starter man på grunnmurs- og betongarbeider. Dette vil ofte ta 1 til 2 måneder, men kan også ta lengre tid dersom du bygger et hus med stor grunnflate. Husk at hus på ett plan vil ha større grunnflate enn hus på flere plan med same boligareal.

Tett bygg (2-4 måneder)

Deretter begynner arbeidet på det faktiske huset. I denne fasen bygger tømrerne et tett råbygg. Dette bygget vil også sikres mot vær og vind. Dette er en del av prosjektet som ofte vil gå fortere når du bygger på ett plan, ettersom det er enklere å komme til. Det kan også redusere byggetiden å bruke ferdige elementer.

Innvendig (3+ måneder)

Til slutt skal alt det innvendige på plass. Dette er en omfattende prosess som kan ta flere måneder. Tidsbruken vil avhenge av størrelsen på huset, hvilken standard man bygger med og hvilke rom huset består av. Arbeidet inkluderer blant annet tømrerarbeid, rørlegging, elektrikerarbeid, ventilasjon, gulvlegging og maling.

2. Finn ut hva slags hus du vil bygge

Når du har funnet en egnet tomt, må du avgjøre om du vil bygge et spesialtilpasset hus eller et ferdighus. Spesialtilpassede hus er tegnet av arkitekt. Dette vil gi deg en bolig som er tilpasset både tomten og dine krav og behov. Dette er viktig for å få mest mulig ut av hus på ett plan. Ulempen med spesialtilpassede hus er at de tar lengre tid å planlegge og i noen tilfeller vil være dyrere å bygge.

Dersom du velger å bygge et ferdighus er store deler av planleggingen allerede gjort. Huset er ferdig tegnet, selv om det i noen tilfeller vil være aktuelt å gjøre mindre justeringer. At huset er ferdig tegnet vil innebære mindre utgifter til arkitekt. Merk imidlertid at en viss andel av summen du betaler for ferdighuset vil gå til arkitekten. Du slipper altså ikke unna denne utgiften, selv om den riktignok blir mindre når man velger ferdighus. Andre fordeler med ferdighus er at det kreve mindre planlegging, og dermed koster mindre. Ofte vil det også koste mindre å bygge, men dette kan variere. Ulempen med ferdighus er at du ikke har den samme muligheten til å tilpasse boligen dine krav og behov. Man må ofte inngå visse kompromisser.

Hva slags hus man velger å bygge kan også avhenge av midlene man har til rådighet. Derfor lønner det seg alltid å besøke banken før man går i gang med planleggingen av prosjektet. På den måten kan du kartlegge de økonomiske rammene prosjektet må holde seg innenfor. Denne kunnskapen gjør det enklere å utarbeide et realistisk budsjett. Likevel bør man alltid sette av penger til uforutsette utgifter. Da kan du være sikker på at du er i stand til å finansiere prosjektet du går i gang med.

3. Start med arkitekt

Dersom du ønsker å få bygget et spesialtegnet hus, er det arkitekten du må engasjere først. Først når arkitekten har utarbeidet de nødvendige tegningene og dokumentene bør du kontakte potensielle entreprenører. Dersom du kontakter entreprenørene uten å ha informasjonen de trenger, er sjansen stor for at du mottar urealistiske pristilbud. Noen entreprenører kan også velge bort prosjektet ditt fullstendig.

4. Finn ut hvor du kan gjøre innsparinger

Bygging av hus på ett plan innebærer ofte mye grunnarbeid. Nøyaktig hvor mye, vil avhenge av grunnforholdene på tomten din. Derfor er det muligheter for å spare inn penger når du velger tomt. Dersom du kan finne en tomt som er relativt plan, uten for mye berg eller helling, vil du redusere behovet for grunnarbeid, og dermed gjøre prosjektet billigere.

Størrelsen på huset vil også ha mye si for prisen. Ettersom huset kun har ett plan, vil økning i antall kvadratmeter kreve både større tomt og mer grunnarbeid. Derfor kan du spare inn en del på å bygge et mindre hus. Dette trenger ikke nødvendigvis gå på bekostning av bruksarealet. Arkitekten kan ofte finne arealeffektive løsninger, som gjør at du kan bygge mindre enn du først trodde var nødvendig. Det er lurt å heller spare på størrelsen av huset enn på størrelsen av tomten. Dersom du har stor tomt kan du alltids bygge videre senere.

Bad og kjøkken er de dyreste rommene. Derfor er det mulighet for å spare betydelig summer ved å begrense antallet slike rom. Standarden du velger vil også ha mye å si for prisen. Dette gjelder både innvendige og utvendige løsninger.

En måte å redusere kostnadene til materialer, er å være på utkikk etter tilbud og kampanjer hos leverandører. Dette er nok en grunn til å planlegge prosjektet i god tid. Jo tidligere du vet hvilke materialer du ønsker å bruke, desto større er sjansen for at du finner disse til reduserte priser før de skal brukes. Dersom du er på et stramt budsjett bør du også styre unna plassbygde spesialløsninger, og heller velge eksisterende løsninger du kan kjøpe i butikk.

Valg av entreprenør og egeninnsats kan også ha en markant innvirkning på prisen av huset ditt. Det samme gjelder god planlegging. Dette kan du lese mer om videre i artikkelen.

5. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har tid og kompetanse til

Noen ønsker å legge inn egeninnsats for redusere behovet for profesjonell arbeidskraft og dermed senke prisen på prosjektet. Selv om dette kan være en måte å holde kostnadene nede, er det viktig å ha et realistisk syn på sin egen evne til å bidra. Dette gjelder både kompetanse og tiden man har til rådighet. Husk også at all egeninnsats bør avklares med entreprenør når dere skriver kontrakt og fremdriftsplan. Det er viktig at egeninnsatsen ikke skaper forsinkelser for de resterende arbeidene. Forsikre deg også om at din innsats vil holde høy nok kvalitet til at boligen ikke synker i verdi. Hvis man ønsker å legge inn en egeninnsats kan mest aktuelle arbeidsoppgavene være riving, avfallshåndtering, gulvlegging eller maling.

6. Sett av nok tid til å hente inn pristilbud og finne entreprenøren som er rett for deg

Anbudsprosessen tar ofte lengre tid enn mange forventer. Etter at du har kommet i kontakt med en entreprenør, tar det ofte tid før firmaet har mulighet til å komme på befaring. Deretter går det gjerne 3-6 uker før du får et pristilbud, og ytterligere noen uker før du har en ferdig kontrakt.

For å være sikker på at du mottar konkurransedyktige priser, er det viktig å hente i pristilbud fra flere entreprenører. Dersom samtlige pristilbud kommer fra seriøse og pålitelige aktører, kan det være nok å hente inn tre tilbud. Vær imidlertid nøye når du sammenligner. Forskjeller i prisen kan skyldes at tilbudene inkluderer ulike poster. Sørg derfor for å sammenligne innholdet i de ulike tilbudene, ikke bare totalprisen. Vær også varsom dersom du mottar tilbud som er betydelig lavere enn de øvrige. Dette kan være et tegn på at entreprenøren sparer penger på dårlige materialer eller ukvalifisert arbeidskraft.

Når du skal vurdere potensielle entreprenører er det flere kriterier du bør forholde deg til. Under har vi samlet noen av de viktigste:

  • Godkjenninger: I Norge er de fleste godkjenningsordninger frivillige. Likevel fungerer de som kvalitetsstempel. Noen eksempler er Sentral Godkjenning, Våtromsgodkjenning og Mesterbedrift. Dersom entreprenøren har Sentral Godkjenning viser dette at firmaet har relevant kompetanse, at de har betalt skatter- og avgifter og at de har relevante HMS/kontrollsikrings-rutiner. Mesterbedrift-ordningen gir deg informasjon om hvorvidt entreprenøren har mesterbrev. Våtromsgodkjenning utstedes av Fagrådet for våtrom til bedrifter som har gjennomført våtromskurset. DBS-godkjenning er en lovpålagt godkjenning for alle bedrifter som skal utføre elektrisk arbeid.
  • Kapasitet: De dyktigste entreprenørene er populære. Ofte kan disse være fullbooket mange måneder fremover. Derfor er det viktig å finne en entreprenør i god tid før selve byggingen skal starte. Hvis ikke risikerer man at entreprenøren man ønsker å bruke ikke har kapasitet til å arbeide innenfor de tidsrammene du ønsker. Dersom du mistenker at bedriften ikke har tilstrekkelig kapasitet til å gjennomføre prosjektet skikkelig, lønner det seg å velge en annen bedrift.
  • Referanser: Undersøk hva tidligere kunder sier om entreprenøren. Dette kan du gjøre enten ved å søke opp omtaler på nettet, eller ved å be entreprenøren om referanser du kan kontakte direkte. Sørg også for å finne en entreprenør som kan vise til å ha gjennomført flere lignende prosjekter tidligere.
  • Soliditet: Forsikre deg om at entreprenøren har god økonomisk soliditet. Det vil si at den er i stand til å håndtere eventuelle tap. Engasjerer man en entreprenør med lav økonomisk soliditet, risikerer man at bedriften går konkurs, enten i løpet av selve prosjektet eller i den påfølgende garantiperioden. Du kan sjekke økonomien til firmaet på nettet, men du får de sikreste resultatene gjennom en kredittsjekk.
  • Kommunikasjon: Velg en entreprenør du føler det er lett å kommunisere med. Dårlig kommunikasjon fører ofte til ekstra kostnader grunnet misforståelser og uoverensstemmelser. Gjennom god kommunikasjon og hyppig dialog reduserer man sjansen for at det oppstår misforståelser, samtidig som det er enklere å håndtere eventuelle problemer underveis.
  • Pris: Sørg for å hente inn minst 3 tilbud fra seriøse og pålitelige entreprenører. På den måten kan du være sikker på at du takker ja til konkurransedyktige priser. Vær samtidig på vakt mot pristilbud som er betydelig lavere enn de øvrige. Dette kan være et tegn på at entreprenøren sparer inn penger på dårlige materialer og ukvalifisert arbeidskraft.

Det er altså en rekke kriterier å forholde seg til når man skal vurdere en entreprenør. I Byggstart har vi allerede gjennomført omfattende bakgrunnssjekk og samlet kvalitetssikrede entreprenører på én plattform. Bruker du vår tjeneste til å finne entreprenører, kan du være sikker på at du tilbudene du mottar kommer fra aktører som har både økonomi, godkjenninger og forsikringer i orden. Registrer prosjektet ditt hos oss, så setter vi deg i kontakt med entreprenører som har kompetansen og erfaringen som kreves for å bygge din nye enebolig.

7. Sørg for å få utarbeidet detaljert prosjektering

Detaljert prosjektering er den mest effektive måten å få oversikt over prosjektet, både for deg og entreprenøren. Det gir dere et klart bilde av arbeidet som skal utføres, noe som gjør det enklere for entreprenøren å komme med et realistisk tilbud. Det gjør det også enklere for deg å budsjettere og holde kontroll over økonomien underveis. Det er vanlig å gjennomføre prosjekteringen sammen med arkitekten etter at tegningene av huset er ferdige.

Prosjekteringen inneholder vanligvis:

  • Arbeidstegninger: Tegninger som gir en detaljert beskrivelse av hvordan ulike deler av huset skal bygges (ofte skala 1:50).
  • Dør- og vindusskjema: Beskriver hva slags type dører og vinduer som skal brukes i hvert rom.
  • Romskjema: En oversikt over alt fra belysning og oppvarming, til hvilken type kledning som skal brukes på gulv og vegger.

8. Skriv tydelig kontrakt og fremdriftsplan

Sørg for å utarbeide en presis kontrakt med entreprenøren. Det er denne kontrakten som regulerer forholdet mellom dere, og som forhindrer uenighet og konflikter. Her bør det komme tydelig frem hvordan dere skal håndtere eventuelle forsinkelser, pristillegg eller andre uforutsette hendelser.

Som en del av kontrakten bør du også legge ved en detaljert fremdriftsplan som fastsetter når ulike arbeider skal være fullført. Det beste er å utarbeide fremdriftsplanen sammen med entreprenøren. For din egen del bør du inkludere noen klare milepæler i planen, slik at du enklere kan holde styr på hvordan prosjektet ligger an. For eksempel kan du spesifisere når grunnarbeidene skal være ferdige, når betongarbeider skal være ferdige, dato for tett råbygg eller ferdige våtrom. Det kan være lurt å benytte kontraktsmal fra Norsk Standard.

9. Besøk byggeplassen ofte

For å følge fremdriften i prosjektet lønner det seg å avlegge byggeplassen jevnlige besøk. På denne måten opprettholder du også en hyppig dialog med entreprenøren. Dette reduserer sjansen for at det oppstår uenighet eller misforståelser underveis. I tillegg kan det være nødvendige å ta visse avgjørelser underveis, for eksempel hvis man må gjøre endringer i prosjektet. Du vil også kunne oppdage eventuelle feil og mangler underveis i arbeidet, og sørge for at disse blir utbedret fortløpende. Dersom man skal få bygget et arkitekttegnet hus, er det vanlig at arkitekten også besøker byggplassen i løpet av prosjektet. Denne vil kunne hjelpe til med å oppdage eventuelle problemer som har oppstått. For eksempel hvis entreprenøren har misforstått tegningene.

10. Husk å gjennomføre sluttbefaring og få overlevert all dokumentasjon

Når entreprenøren er ferdig, bør man alltid engasjere en ekstern fagperson til å gå sluttbefaring. Denne skal da undersøke at prosjektet er gjennomført i henhold til både lover og forskrifter, og de avtalene du inngikk med entreprenøren. Avdekker man feil eller mangler under sluttbefaringen, må disse utbedres før man betaler ut siste del av kontraktsbeløpet.

Sørg også for å få tilsendt alle dokumenter som viser at arbeidet er forskriftsmessig utført. Dette kan ha en betydelig påvirkning på boligens pris ved et eventuelt videresalg. Det er også en fordel å ha oversikt over materialvalg og lignende dersom du skal pusse opp på et senere tidspunkt. Sørg blant annet for å motta samsvarserklæring fra elektriker, FDV-instruks på bad, og kopi av faktura som viser hvilke arbeider som er utført.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Kom i gang med entreprenør

Når du har funnet tomten der du ønsker å bygge hus på ett plan, og startet søknadsarbeidet i samarbeid med arkitekten, er neste steg å finne den rette entreprenøren. For å gjøre dette trygt og enkelt, kan du benytte deg av gratistjenesten Byggstart. Vi jobber kontinuerlig med kvalitetssikring av bedriftene på vår plattform. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, setter vi deg i kontakt med entreprenører i ditt område som har den mest relevante erfaringen og kompetansen for ditt prosjekt. Befaring og innhenting av pristilbud er både gratis og uforpliktende. Registrer prosjektet ditt hos oss, så vil en av våre medarbeidere hjelpe deg i gang med anbudsprosessen.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.