Oppussing av hus: 8 smarte tips

1. Start prosjekteringen i god tid

Det å pusse opp boligen er både tidkrevende og kostbart. Skal hele huset pusses opp kan det gjerne ta mellom 5 og 10 måneder. Ethvert slikt prosjekt bør derfor være godt planlagt før dere faktisk går i gang med arbeidene. Slik vil prosessen med å finne entreprenør bli betraktelig enklere, og arbeidet med entreprenør vil gå raskere også etter dere er i gang.

For å få et nøyaktig prisoverslag når dere skal hente inn tilbud fra entreprenører, bør prosjekteringen være så nøyaktig som mulig. Prosjektering er en oversikt over hva som skal gjøres, eventuelt hvordan, og med hvilke materialer. Før du kontakter entreprenør trenger du ikke nødvendigvis ha bestemt hvilken farge maling du skal bruke. Derimot bør du for eksempel ha bestemt hvorvidt du bare vil male veggene eller også kle de med nytt panel først. Du ferdigstiller gjerne detaljprosjekteringen i samarbeid med entreprenøren.

2. Få oversikt over den økonomiske delen av prosjektet

Gå i banken tidlig slik at dere får oversikt over hvilke budsjettrammer dere har å forholde dere til. På den måten kan dere raskt få en forståelse for hvilken standard og hva slags type materialer dere har råd til, som igjen vil være relevant for å kunne si noe om hvilken verdiøkning dere kan forvente.

Når det gjelder verdiøkning ved oppussing er det selvfølgelig umulig å si nøyaktig hva man kan forvente. Det er særlig to faktorer som spiller inn:

• Nåværende standard i forhold til standard etter endt oppussing: Normalt vil du kunne forvente en større verdiøkning hvis standarden og kvaliteten på boligens er hevet betraktelig som en følge av oppussingen.‍
• Stil: Hvilken stil man velger å pusse opp i vil kunne avgjøre hvor attraktiv boligen er for potensielle kjøpere, og dermed virke inn på verdiøkningen. Generelt kan det være lurt å velge populære stiler og farger fremfor de mer unike alternativene, hvis verdiøkning er en hovedårsak til oppussingen.

3. Få oversikt over drivere av pris

Noen ting du bør tenke på når dere skal sette opp prosjekteringen, er hva som er hoveddriverne av pris:

• Størrelse: En hoveddriver av pris er selvsagt den totale størrelsen på boligen, eller de delene av boligen som skal pusses opp. Dersom dere har behov for å gjøre betydelig kutt i budsjettet kan dere for eksempel ta en vurdering på om noen deler av boligen kan vente til senere.
• Materialer: Alt fra baderomsarmatur og fliser, til benkeplate og maling kommer i en rekke ulike prisklasser og utførelser. Sett deg inn i hva som er de ulike alternativene til hvilke priser, og hold gjerne også øye med tilbud og kampanjer. Ta en avgjørelse på hvor dere ønsker høyere kvalitet og hvor dere heller vil gjøre innsparinger.
• Tekniske løsninger: Eksempler på tekniske løsninger er for eksempel ventilasjonsanlegg, elektrisk anlegg og ulike former for oppvarming. På samme måte som med materialer, vil også prisen på slike ting variere. Samtidig er det lurt å ikke la lavere pris gå på bekostning av kvaliteten når det gjelder tekniske løsninger.
• Plassbygde løsninger: Det vil nesten alltid være dyrere å få interiør eller andre deler av boligen spesiallaget til akkurat dere. Samtidig kan det hende at det er akkurat dette som hever funksjonaliteten og effektiviteten et ekstra hakk. Ta en vurdering på hva som er akkurat deres behov.
• Antall bad og kjøkken: Dette er de dyreste rommene å pusse opp, ofte kan prisen på oppussing av badet alene ligge på rundt 250.000.
• Valg av entreprenør: For det første vil du få ulike pristilbud fra de ulike entreprenørene. Riktignok vil sannsynligvis ikke prisforskjellen være utrolig stor når alle tilbud kommer fra kvalitetssikrede håndverkere. I tillegg til selve prisen, vil også tiden de bruker og oppstartdatoen kunne påvirke totalsummen på prosjektet ditt. Må du for eksempel leie en annen bolig mens arbeidene pågår, lønner det seg å finne en entreprenør som kan gjøre ferdig oppussingen så raskt som mulig.

4. Finn ut om prosjektet er søknadspliktig

Normalt er det ikke nødvendig å søke til Plan og Bygg for å pusse opp boligen. Det finnes imidlertid en del unntak. Her tar vi for oss de mest aktuelle.

• Bygge tilbygg: Skal du utvide boligen som en del av oppussingen vil dette normalt være søknadspliktig.
• Endring i bruken av et rom: Vil du for eksempel gjøre om kjeller eller loft til normalt boareal, vil du måtte søke til Plan og Bygg. Det samme gjelder endring fra næringslokale til bolig.
• Fasadeendringer: Større fasadeendringer, som installering av flere eller større vinduer vil ofte kunne bli søknadspliktig.
• Terrasse/veranda: Her er det blant annet størrelsen på terrassen som vil avgjøre om det er søknadspliktig.
• Endring på tvers av boenheter: Skal du endre antallet eller størrelsen på boenhetene i boligen, vil du måtte søke. Det samme gjelder andre endringer som går på tvers av de eksisterende boenhetene, som for eksempel montering av solcellepanel som strekker seg over taket på flere boenheter/brannceller.
• Bærende strukturer: Alle endringer i bærende vegger eller gulv er søknadspliktig.

Om du slipper å søke, kan sende byggesøknaden selv, eller om du trenger en fagperson oppført som ansvarlig søker, vil variere med type prosjekt og hvilket sted i landet du bor. Sjekk gjerne nettsidene til din kommune, og ta kontakt med Plan og Bygg dersom du er i tvil. Entreprenøren kan ofte være behjelpelig med å finne ut av om et prosjekt er søknadspliktig, men det er normalt en arkitekt som gjør selve søknadsarbeidet og står oppført som ansvarlig søker hvis nødvendig.

5. Finn en passende entreprenør for ditt prosjekt

I tillegg til pris er det en del faktorer du bør ta i betraktning når du skal velge entreprenør for oppussingsprosjektet.

• Økonomisk soliditet: Gjennom kredittsjekk og sjekk i Brønnøysundregistrene kan du finne ut av hvordan det står til med entreprenørens økonomi.

• Referanser: Sørg for at entreprenøren du velger har gjort vellykkede og lignende prosjekter tidligere. Få gjerne tak i referanser du selv kan ringe, for å være sikker.
• Godkjenninger: I Norge finnes det flere godkjenningsordninger for håndverkere. De fleste er frivillige, og fungerer som et ekstra kvalitetsstempel. I tillegg finnes den lovpålagte DBS godkjenningen for håndverkere som skal utføre elektriske arbeider.
  

Byggstart er en gratis tjeneste som setter deg i kontakt med de objektivt beste entreprenørene i ditt område. Vi jobber daglig med kvalitetssikring av håndverkere. Registrer gjerne prosjektet på byggstart.no dersom dere er klare for å hente inn pristilbud på deres oppussingsprosjekt.

6. Skriv en tydelig kontrakt og fremdriftsplan

Når du har funnet den rette entreprenøren for ditt oppussingsprosjekt er det først og fremst viktig å skrive en tydelig og detaljert kontrakt. Det bør komme tydelig frem hvem det er som skal gjøre hva, og innen hvilken tid. Den bør også si noe om hvordan uforutsette kostnader og forsinkelser skal håndteres. Benytt gjerne forbrukerrådets kontraktsmaler for håndverkstjenester. Disse finner du her.

VI anbefaler også at du setter deg ned med entreprenøren og skriver en fremdriftsplan i tillegg til kontrakten. Denne bør inneholde flere datoer og mer detaljerte arbeidsbeskrivelser. Underveis i arbeidene kan du benytte fremdriftsplanen som en sjekkliste for de ulike milepælene i oppussingsprosjektet.

7. Ikke påta deg for mye egenarbeid

Det kan være fristende å belage seg på å gjøre en god del av oppussingsarbeidet selv, for å spare penger. Har du kompetansen og kapasiteten til det, er dette absolutt noe man bør gjøre. Samtidig kan det være lett å overvurdere hvor mye man får tid til, og hva man i det hele tatt burde prøve seg på selv. For noen er det kanskje greit å gjøre både flislegging, listing og maling selv, mens andre burde overlate dette til de profesjonelle håndverkerne. Husk at det er viktig at alle arbeider i boligen er utført med høy kvalitet, for å sikre varig verdiøkning.

Heldigvis finnes det alltid visse oppgaver man kan gjøre selv uten å risikere at kvaliteten på oppussingen blir noe dårligere. Du kan for eksempel gjerne ta hånd om rydding av byggeplassen og bortkjøring av søppel. Du kan også stå for bringing av materialer og interiør til byggeplassen.

6. Vær tilstede på byggeplassen

Det er lurt å besøke byggeplassen fra tid til annen. For det første kan du benytte fremdriftsplanen dere har skrevet til å sørge for at de avtalte arbeidene skjer til rett tid. I tillegg er dette en god måte å sørge for jevnlig kommunikasjon med håndverkerne, og dermed unngå misforståelser. Du kan gjerne ta bilder av arbeidene underveis i oppussingsprosjektet. Det kan være gøy å ha til senere, og i tillegg kan det bli nyttig hvis det oppstår feil eller mangler på et eller annet tidspunkt.

8. Avslutt prosjektet med alle formaliteter på plass

Noen formaliteter bør være på plass før du avslutter prosjektet. Først og fremst er det lurt å gå sluttbefaring med en ekstern fagkyndig. Denne fagpersonen kan for eksempel være en takstmann eller byggingeniør. Sørg for at eventuelle feil og mangler er utbedret før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet til den ansvarlige entreprenøren.

Helt avslutningsvis bør du også sørge for at de involverte entreprenørene ettersender kopier av alle relevante dokumenter og papirer. Dette kan komme godt med dersom du på et senere tidspunkt skal gjøre ytterligere oppussingsarbeider, selge boligen eller om det mot formodning skulle oppstå en garantisak.