Bygge ut loft: Må man søke? (Regler i 2019)

Bygge ut loft regler

Innhold:

1. Må man søke?2. Endringer i regelverket3. Søknad, pris og nabovarsel

Bygge ut loft - Må man søke?

Tenker du på å bygge ut loftet, men er usikker på hvordan reglene er? Kan jeg søke selv, eller må et ansvarlig foretak søke for meg? Holder det med én søknad for hele loftet, eller deles de forskjellige arbeidene opp i flere søknader? I denne artikkelen skal vi prøve å ta for oss de spørsmålene som kan dukke opp når man planlegger å bygge ut, og vi ser på hva søknadsprosessen egentlig innebærer.

Lettere siden 2016

Den 1. januar 2016 kom det nye regler som omhandlet hvordan man kan bygge ut ubrukt areal til oppholdsrom, og dermed utvide boligen sin. Dette gjorde det lettere å få for eksempel loft og kjeller omgjort til bruksareal, og var ment å fjerne deler av byråkratiet og papirarbeidet vedrørende utbygging. Flere krav som tidligere var absolutte ble lettet på, og de nye reglene gjorde det mulig å gjennomføre oppussingsprosjekter som tidligere var tilnærmet umulig. Lavere tillatt takhøyde, mindre krav om dagslys og mulig å bygge uten å tilrettelegge for handikappede gjorde det lettere å endelig få utvidet gamle boliger mer effektivt. Både til eget bruk, men også med tanke på å leie ut en egen boenhet.

De nye reglene betyr likevel ikke at man bare kan sette i gang med å bygge ut loftet uten å søke. Ved bruksendring gjelder fortsatt søknadsplikten, og det samme gjelder om man flytter eller endrer bærende konstruksjoner. Endringene gjorde det heller lettere å få godkjent søknaden, og arbeid som tidligere ville bety store endringer, kunne plutselig realiseres langt enklere.

Dette ble lettet på

De nye endringene gjelder bare hvis bygningen er fra før 1. juli 2011. Alderen på bygningen regnes som fra den dagen det ble søkt om oppføring til kommunen, derfor kan det hende de nye reglene gjelder for huset ditt selv om det teknisk sett ikke sto ferdig før i 2012. Bygninger oppført i nyere tid er imidlertid som regel bygget etter en annen standard, og behovene for utbygging og opphusing vil som regel ikke gjelde på samme måte. Reglene som ble lettet på er:

  • Minste tillatte takhøyde ble endret fra 2,2 meter til 2 meter. Deler av rommet kan også ha skråtak som gir lavere takhøyde mot veggen.
  • Vindu eller luftventiler regnes for å gi tilstrekkelig ventilasjon
  • Ingen krav til radonsperre, men reglene om minimum radonkonsentrasjon i inneluften gjelder fortsatt
  • Det er Ikke påbudt at rommet skal ha utsyn
  • Så lenge vinduer oppfyller krav om rømningsvei gir de også tilstrekkelig dagslys
  • Ingen minstekrav om størrelse på oppbevaringsplass
  • Ikke krav til trinnfri adkomst
  • Det er heller ikke nødvendig at toalett og bad er tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne
  • Arealet trenger ikke ha en planløsning hvor man enkelt kan manøvrere seg

Husk på at dette gjelder altså minimumskravene som skal til for å få loftet godkjent til varig opphold. At du oppfyller kravene gir ingen garanti om at brukervennligheten er god, så dette må også med i betraktningen.

Kan jeg bygge ut loftet uten å søke?

Med mindre loftet ditt allerede er godkjent for varig opphold, må du uansett søke om bruksendring. Men hvis arbeidet bare krever relativt enkle omgjøringer, kan du søke på egenhånd. Og om du oppfyller alle kravene og har fylt ut søknaden riktig, vil du også få tillatelse. Dette innebærer imidlertid at du allerede har tilstrekkelig takhøyde. Om bygningen har 4 eller flere etasjer inkludert loftet, utløser det nye regler for brannsikring av hele huset. Dette må undersøkes av en fagmann. Husk også på at et rømningsvindu ikke bare må være stort nok, men også sikre tilgang til bakken. Reglene sier at vinduet i åpen stilling må ha en samlet bredde og høyde på minst 150 cm, hvor bredden ikke kan være under 50 cm og høyden ikke under 60 cm. Og for å sikre tilgang til bakken, kan det ikke være lenger ned til bakken enn 5 meter.

Hva innebærer bruksendring?

En bruksendring vil bety enhver endring av rommets tillatte bruk. Da snakker vi ikke om å endre en stue til et soverom, men heller å gjøre om rommet fra tilleggsdel til hoveddel. Som tilleggsdel regnes som regel en bod, oppbevaringsrom eller et teknisk rom. En hoveddel derimot er den delen av boligen din du oppholder deg i. Dette innebærer rom som kjøkken, bad og soverom, i tillegg til ganger og trapper mellom disse. Om du skal gjøre om et oppbevaringsrom om til en stue for eksempel, er dette altså en bruksendring. Ettersom det er de færreste som har et loft som allerede regnes som hoveddel, vil de fleste arbeider som omhandler utbygging av loft til oppholdsrom kreve søknad.

Så selv om du i noen tilfeller teknisk sett kan søke selv, gjelder det å ha tunga rett i munnen og vite hva du driver med. De fleste ordner søknaden gjennom et ansvarlig foretak, så er du sikker på at alle krav er oppfylt. De aller fleste arbeid du skal utføre når du bygger ut loftet vil uansett kreve søknad med ansvarsrett. Og selv om mange vil bruke en entreprenør til å utføre arbeidet når det når en viss kompleksitet, er det mange entreprenører som ikke vil stå som ansvarlig søker på eget arbeid. De vil dog ofte være behjelpelige med å skaffe et foretak som kan stå for det.

Ansvarlig søker

Når arbeidet krever at søknaden må leveres av en Ansvarlig søker, innebærer det at et foretak som er godkjent av myndighetene står for søknaden. For å få ansvarsrett for Ansvarlig søker, må foretaket først sende en ganske detaljert søknad til myndighetene. Her må de redegjøre for at de har de kvalifikasjonene som er nødvendige. Foretaket må vise at de har folk med utdannelse og praksis på området det søkes ansvarsrett for. I tillegg må de ha et styringssystem som blir oppdatert regelmessig. Dette viser ting som organisasjonsplan, rutine for avviksbehandling og lignende. Det finnes flere typer ansvarsrett etter hvilken tiltaksklasse arbeidet omfattes av, hvor tiltaksklasse 1 benyttes om tiltaket har liten kompleksitet og vanskelighetsgrad, mens jo det oppstår høyere krav til foretaket jo høyere tiltaksklasse som kreves. For loftsutbygginger i bygårder, kreves som regel tiltaksklasse 2, mens tiltaksklasse 1 som regel er tilstrekkelig for eneboliger.

Finn riktig entreprenør

Selv om entreprenøren selv ikke alltid vil stå som ansvarlig søker, er det likevel viktig at du finner en pålitelig aktør for å forsikre deg om at arbeidet blir korrekt utført. Her kan vi i Byggstart hjelpe deg. Vi har samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer på ett sted, så det skal være enkelt å velge rett. Hvis du registrerer prosjektet ditt hos oss, blir du matchet med de rette entreprenørene for jobben. Det er kostnadsfritt og uforpliktende for deg som byggherre, og du vil motta tilbud fra flere kandidater. Når du mottar flere tilbud, vil du som kunde ha muligheten til å sammenligne og komme frem til hvem som passer best for deg.

Hva koster en byggesøknad?

Det er kommunen som setter prisen for selve gebyret for søknaden. Dermed vil prisen variere noe etter hvor i landet du bor, men det vil sjelden utgjøre en betydelig kostnad i forhold til prosjektet. Kommunen har bare tillatelse til å ta utgangspunkt i sine faktiske utgifter vedrørende søknadsbehandlingen, og skal ikke kunne tjene penger på dette. Men i tillegg til gebyret, vil også Ansvarlig søker ta en administrasjonsavgift. Denne avhenger av arbeidsmengden søknaden kommer med, men vil gjerne ligge et sted mellom 10.000 og 20.000 kroner. Det blir også litt papirarbeid for utøvende entreprenør i forbindelse med søknaden. Dette blir normalt ikke ført som en separat kostnad, men det blir lagt på noen timers arbeid på regningen. Dersom det er snakk om større endringer enn bare en enkel bruksendring (for eksempel en fasadeendring eller bygging av en ark), så vil honoraret til arkitekten (som normalt vil være Ansvarlig søker), naturligvis øke.

Når får man svar på søknaden?

En byggesak skal i utgangspunktet avgjøres i løpet av 12 uker. Går behandlingstiden utover de fastsatte 12 ukene, vil 25% av det totale gebyret tilbakebetales for hver påbegynte uke. I løpet av arbeidet kan kommunen komme på befaring for å undersøke om alle forskriftene følges. Det er da ansvarlig søker som er ansvarlig for at alle dokumenter er i orden. For de fleste mindre prosjekter, er det 3 ukers behandlingstid.

Ikke glem naboene

Ved ethvert byggeprosjekt som berører naboene er du pliktig å levere nabovarsel. Med mindre du bare gjør innvendig arbeid eller har lang avstand til naboene, vil utbygging av loft gå inn under dette kravet. Et nabovarsel skal inneholde en detaljert beskrivelse av arbeidet, så naboen kan avgjøre om han eller hun blir berørt. Du må også oppgi om byggingen krever dispensasjon, og ellers skal varselet inneholde de samme dokumentene som skal følge med søknaden. Naboene trenger også en frist for når de må levere eventuelle merknader, og det må være minimum to uker etter at du har sendt ut varselet. Dette må også gjøres før du søker til kommunen, da eventuelle merknader og kommentarer fra naboene også skal følge med søknaden.

Har du retten på din side, er det imidlertid ikke mye naboene kan gjøre for å stoppe deg. Det er likevel lurt å ta naboens behov inn over seg, og du burde så langt det går strekke deg for å oppfylle naboens ønsker. En nabotvist kan gå over lang tid, og kreve mye både fysisk og psykisk. Ta en prat over gjerdet før du setter i gang, og prøv å opprettholde et godt naboskap for årene fremover.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.