Bygge moderne hus: 7 ting du må vite

Vurderer du å bygge et moderne hus? I denne artikkelen deler vi våre erfaringer om hvordan du gjennomfører et vellykket prosjekt. Ikke gå glipp av rådene for hvordan du sparer penger og sikrer at prosjektet går som planlagt. Les ekspertenes tips og unngå de vanligste tabbene.

Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Moderne vs. tradisjonelle hus

Husene man definerer som moderne har gjerne et mer minimalistisk og stilrent uttrykk enn de som tradisjonelt har blitt bygget i Norge. Husene har gjerne store vindusflater som gir mye naturlig lysinnslipp. Fasadene er ofte utført i tre, pusset mur eller kombinasjoner. Det er populært å la treet beholde sin naturlige farge, noe som gir utearealene et lunt og varmt inntrykk. Stadig flere nordmenn ønsker slike hus, fremfor de mer tradisjonelle husene med trekledning, mindre vinduer og saltak.

Moderne hus er ikke en definert stilretning, så du står fritt til å plukke og velge underveis arbeidet med arkitekten for å sette sammen akkurat din drømmebolig. Det er også fullt mulig å hente inspirasjon fra andre stilretninger. I denne artikkelen gjør vi rede for hva du må huske på før, underveis og avslutningsvis i byggeprosjektet.

1. Sett opp et budsjett

Noe av det første du bør gjøre er å gå i banken for få et realistisk bilde av budsjettrammene for byggingen av ditt moderne hus. Når dette er gjort kan du begynne å tenke på hvor du vil prioritere å bruke penger, og hvor du vil gjøre eventuelle besparinger.

Du kan spare mye på å velge rimeligere materialer, på alt fra ytre kledning til gulv og fliser. Du kan også ta en vurdering på hva du har behov for av kjøkken og baderoms-innredning. Når det gjelder bad og kjøkken bør du vurdere  minimere antallet slike rom dersom du ønsker å spare penger, siden dette er de dyreste rommene å bygge. Det er også mye å spare på å velge rimeligere tekniske løsninger. Med tekniske løsninger menes slikt som ventilasjonsanlegg og elektrisk anlegg. Man kan også spare penger på å gjøre deler av jobben selv.

Husk også: Ikke overvurder din kunnskap og kapasitet når det gjelder egeninnsats. Mange belager seg på å spare penger på egeninnsats, men husk at det aldri bør gå på bekostning av kvalitet. Husk også at du ikke må ta på deg mer enn du har kapasitet til, for å unngå forsinkelser i resten av arbeidet.

2. Sett av god til til anbudsprosessen

Etter du har gjort klar planer og tegninger i samarbeid med arkitekten er det lurt å sette i gang innhenting av anbud så raskt som mulig. På et så stort prosjekt som bygging av et moderne hus, eller et annet arkitekttegnet hus, vil dette være en tidkrevende og komplisert oppgave. Sett gjerne av minst tre måneder.

• Det første som vil skje når du henter inn et tilbud er at entreprenøren kommer på befaring.
  ‍
• Entreprenøren vil vanligvis være klar til å levere tilbud mellom en og tre uker etter befaring. Tilbudene skal også inneholde priser fra underentreprenører som elektriker og murere, som gjør at det kan ta noe tid å levere et detaljert tilbud.
  ‍
• Etter du har valgt en entreprenør kan du regne med at det vil ta ytterligere noe tid før du lander en kontrakt
  ‍
• Oppstart kan skje når entreprenøren har ledig kapasitet. Derfor kan dette være en viktig faktor når du skal velge en entreprenør. Les mer om hva du bør ta i betraktning når du velger entreprenør i punkt 4.
  

Husk også: Vi i Byggstart anbefaler at du henter inn minst to ulike tilbud. Hvis alle tilbudene kommer fra godt kvalifiserte entreprenørfirmaer, ser vi at det som regel er tilstrekkelig med totalt tre tilbud. Kontrakten bør også være detaljert og utvetydig. Vi anbefaler å benytte kontraktsmalene som er utarbeidet av Norsk Standard.

3. Lag en detaljert prosjektbeskrivelse

Prosjektbeskrivelsen for et stort prosjekt som byggingen av et moderne hus utarbeider du gjerne i samarbeid med arkitekt, entreprenør eller begge. På mindre prosjekter kan du gjøre den selv. I begge tilfeller er viktig at den er tydelig og detaljert. Grunnene er flere:

• Du vil som kunde få en bedre forståelse av prosjektets omfang. På denne måten får innblikk i alt du trenger å tenke på og ta stilling til.
  ‍
• Når du kommer til anbudsprosessen vil det bli lettere for entreprenørene å gi deg et detaljert pristilbud, i og med at også de får et tydeligere bilde av hva som faktisk skal gjøres.
  ‍
• Du vil også være sikrere på at tilbudene fra de ulike entreprenørfirmaene er sammenlignbare, fordi entreprenørene har samme forståelse for prosjektet.
  ‍
• Det blir mindre risiko for at du oppdager nye ting eller ser ting du vil endre på underveis i byggeprosjektet, hvis du allerede har tenkt nøye gjennom alt.
  

Husk også: I prosjektbeskrivelsen skal du blant annet gjøre rede for hvilke materialer som skal brukes. Det er lurt å huske på at mange materialer har lang leveringstid. Spesielle eller svært eksklusive materialer kan også ha venteliste. Husk derfor å bestille materialer i god tid for å unngå forsinkelser eller måtte endre materialer underveis. Det samme gjelder levering på kjøkken- og baderomsinnredning.

4. Velg rett entreprenør for ditt prosjekt

Det er en rekke faktorer du må ta i betraktning når du skal bestemme deg for en entreprenør underveis i anbudsprosessen. Her er de viktigste faktorene:

• Pris: Det første mange byggherrer tenker på når de skal velge entreprenør er ofte prisen. Dette er svært viktig for de fleste, men selvfølgelig er det ikke slik at det billigste også er det beste.  Samtidig må du sørge for at tilbudene du vurderer faktisk er sammenlignbare. Ofte tilbyr ikke de ulike entreprenørene de nøyaktige samme postene. Sett gjerne opp et regneark slik at du får fullstendig oversikt over hva som dekkes av hvert tilbud. Det er ikke nok å se på sluttsummen alene. Husk også at kvalitet og pris henger tett sammen, og det vil aldri være lønnsomt å velge billigste tilbud dersom det går på bekostning av kvalitet i utførelsen.
  ‍
• Kapasitet og gjennomføringsevne: Du har mest sannsynlig et ønske om å få boligen innflytningsklar så fort som mulig. Derfor er det viktig å ta en vurdering på entreprenørfirmaets kapasitet og mulighet for oppstart. Hvor lang tid anslår de å bruke på ditt prosjekt? Når kan de starte? Husk å få svar på dette før du tar en avgjørelse.
  ‍
• Økonomisk soliditet: Det kan være lett å glemme viktigheten av at entreprenøren du velger har god økonomisk soliditet. Det vil si at det står bra til med firmaets økonomi. Det er viktig for deg som kunde av to grunner. Først og fremst er det viktig at firmaet ikke går konkurs underveis i gjennomføringen av ditt byggeprosjekt. I tillegg er det viktig at dette heller ikke skjer i garantiperioden, som normalt varer i fem år. Du får et innblikk i firmaets økonomi både gjennom offentlig tilgjengelige regnskapstall og gjennom en kredittsjekk. Sistnevnte gir de nyligst oppdaterte tallene og du får også vite om bedriften har fått betalingsanmerkninger.
  ‍
• Kjemi og kommunikasjon med entreprenør: Husk at det å bygge et moderne hus gjerne kan ta rundt et år, og du må regne med mye kontakt og kommunikasjon att og frem med entreprenøren. Du bør derfor ikke undervurdere verdien av god personlig kjemi og kommunikasjon med dine kontaktpersoner i entreprenørfirmaet.
  ‍
• Lisenser og godkjenninger: I Norge finnes det en rekke godkjenningsordninger og lisenser som utstedes til entreprenørfirmaer. De fleste er ikke obligatoriske men de fungerer likevel som et ekstra kvalitetsstempel for deg som kunde. De vanligste du kan se etter er:‍
  ‍
• Sentral godkjenning gjør at entreprenørfirmaet automatisk får godkjenning av kommunen når de står oppført som utførende entreprenører på et prosjekt. Denne godkjenningen sikrer at de har betalt alle skatter og avgifter, har gode kvalitetssikringsrutiner og riktig kompetanse og erfaring fra sitt fagfelt. Ordningen er frivillig.‍
  ‍
• Mesterbedrift vil si at firmaet har en eller flere ansatte med mesterbrev, som er en videreutdanning etter fagbrev og svennebrev. Det er en frivillig godkjenning.
  ‍
• ‍Våtromsgodkjenning er en godkjenning for bedrifter der en eller flere av lederne har gjennomført våtromskurset til Fagrådet for våtrom. Disse kursene finnes riktignok kun på norsk (per 2019) noe som gjør at entreprenørfirmaer med engelsktalende ledere sjeldent innehar denne godkjenningen. Ordningen er frivillig og firmaet kan være kvalifisert også uten denne.‍
  ‍
• DBS-godkjenning er en av de få obligatoriske godkjenningsordningene. Den er lovpålagt for alle entreprenører som skal utføre elektrisk arbeid.

• Referanser: En rask måte å få et godt innblikk i hvordan entreprenøren jobber og hvilken kvalitet du kan forvente på arbeidet, er å se på firmaets referanser. Vi anbefaler at du spør om referanser du kan ringe, og ikke bare baserer deg på referanser på nett, som kan være utdaterte eller lite detaljerte.
  

Husk også: Du kan spare deg for mye arbeid i anbudsfasen ved å hente inn pristilbud gjennom Byggstart. Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt.

Registrer ditt prosjekt på byggstart.no så hjelper vi deg i gang med byggingen av ditt moderne hus.

5. Lag en fremdriftsplan i samarbeid med entreprenøren

I tillegg til prosjektbeskrivelse og skriftlig kontrakt bør du sette deg ned med entreprenøren og skrive en detaljert fremdriftsplan. Kontrakten inneholder noen viktige datoer som oppstart og sluttdato. Fremdriftsplanen vil i større grad fungere som en liste med spesifikke milepæler for hva som skal skje når. Her kan dere for eksempel bli enige om når råbygg skal være tett, når grunnmur og grunnarbeider skal ferdigstilles eller når betongarbeider skal være ferdig. Dette vil gjøre det lettere for deg som ufaglært å påse at byggingen går som planlagt.

Husk også: Sørg for å holde en god tone med entreprenøren underveis i byggingen. Hold kommunikasjonen ryddig og tydelig, slik unngår du misforståelser og usikkerhet. Det vil også være lurt å besøke byggeplassen jevnlig for å holde øye med at fremdriften går som den skal. Avtal gjerne møter med entreprenøren i forbindelse med de ulike milepælene dere har blitt enige om. Med tettere dialog vil du kunne unngå tvister og uenigheter.

6. Gå sluttbefaring med en ekstern fagperson

Før du sier deg ferdig med selve byggingen må du få gjennomført en sluttbefaring. På større prosjekter sier det seg selv at det vil være vanskelig for deg som ufaglært å vurdere kvaliteten på det utførte arbeidet. Derfor bør du på store byggeprosjekter gjennomføre sluttbefaringen sammen med en ekstern fagperson. Normalt holder man tilbake ti prosent av det kontraktsbestemt beløpet frem til sluttbefaring er gått og alle eventuelle feil og mangler er rettet opp i. Dette kan spare deg for mye hodepine ved at du får utbedret feilene nå og ikke må gjøre det til en garantisak på et senere tidspunkt.

7. Be om ettersending av dokumentasjon

Du vet aldri når du kan få bruk for dokumentasjon. Pass derfor på å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon fra de involverte entreprenørene. Dette kan for eksempel gjelde FDV-instruks(forvaltning, drift og vedlikeholds-instruks) for våtrom, samsvarserklæring fra elektriker og kopi av pristilbud og faktura. Ved salg, vedlikehold eller uenigheter rundt en eventuell garantisak, vil det være lurt å ha denne typen dokumentasjon lett tilgjengelig.

Neste steg

Dersom du har kommet så langt i prosessen at du er klar for å hente inn priser fra entreprenører på ditt prosjekt, så registrer gjerne prosjektet gratis og uforpliktende på Byggstart

Vi tar da kontakt med deg for en kort gjennomgang av prosjektet for å forstå dine preferanser og planer, før vi sender ut forespørsler til de best kvalifiserte entreprenørene for ditt oppdrag, som har gode referanser fra tilsvarende prosjekter.