10 tips for en vellykket oppussing

Oppussingprosjekter innebærer en betydelig risiko, og mange har hørt skrekkhistorier fra andre prosjekter. Det finnes imidlertid noen grep som du kan ta for å øke sannsynligheten for at ditt prosjekt blir vellykket.

Byggstart er en tjeneste som kobler privatpersoner med kvalitetssikrede entreprenører for bygg- og renoveringsprosjekter. Basert på våre erfaringer i markedet, har vi her samlet 10 tips som kan være nyttige for deg som skal i gang med oppussing eller renovering av din bolig.

1. Start anbudsprosessen i god tid

Når man skal i gang med et oppussingsprosjekt, så er god planlegging helt avgjørende for et godt sluttresultat. Skal man i gang med et større prosjekt (f.eks. en totalrenovering av en leilighet) bør man starte planleggingen minimum tre måneder i forveien. Husk at det som regel tar minst en måned fra man kontakter håndverkere til man har en kontrakt på plass, og at det er sjeldent entreprenøren kan starte opp med en gang etter kontraktsinngåelse. En typiske prosess med en entreprenør kan se ut som følger:

1. Du tar kontakt med entreprenør som kan komme på befaring i løpet av 1-2 uker
2. Entreprenør leverer tilbud 1-3 uker etter befaring (husk at tilbudet som regel også inneholder underentreprenører på rørlegger, elektriker, etc, så det tar alltid noe tid å få et komplett tilbud)
3. Avklaringer rundt endelige vilkår, pris og kontrakt tar gjerne 1-2 uker
4. Oppstart 1-12 uker etter kontraktsinngåelse (avhengig av når entreprenøren har ledig kapasitet og hvor mye prosjektet haster)
   

2. Vær tidlig ute med å bestille materialer

‍Man må utarbeide en detaljert prosjektplan og bestille materialer i god tid før oppstart. Det kan ofte være lang bestilingstid, særlig dersom det er snakk om spesiell parkett eller fliser som ikke finnes på lager hos leverandørene og som må spesialbestilles. Ventetid på kjøkken kan også være flere uker og noen ganger måneder, så vær tidlig ute med å bestille her også.

3. Utarbeid en tydelig prosjektbeskrivelse

En god prosjektbeskrivelse er viktig av flere grunner:

• Du får selv en bedre forståelse for omfanget av arbeidet som skal gjøres og ser detaljene.
• Det blir enklere for entreprenørene å prise prosjektet, ettersom det er mindre usikkerhet rundt hva som skal gjøres.
• Du kan være tryggere på at tilbudene du får er komplette og sammenlignbare på tvers av entreprenører, ettersom alle priser ut fra samme forståelse av prosjektet.
• Det er mange valg å ta stilling til i en oppussingsprosess, så det kan være bra å ha tenkt gjennom ting grundig på forhånd, i stedet for å finne ut av ting underveis. Da reduserer man også risiko for forsinkelser eller misforståelser underveis i prosjektet.
  

Dersom prosjektet man skal i gang med har et begrenset omfang, kan man gjerne utarbeide en prosjektbeskrivelse selv. Ønsker man derimot inspirasjon eller er usikker på valg og løsninger, så kan det være smart å koble på en interiørarkitekt. For en totalrenovering koster dette typisk mellom 15.000 og 50.000 kr avhengig av omfang og størrelse på boligen.

4. Finn rett entreprenør

‍Valg av entreprenør er helt avgjørende for et vellykket prosjekt. I Byggstart jobber vi hver eneste dag med kvalitetssikring av entreprenører, og har god oversikt på hvem som er flinke og konkurransedyktige på ulike typer prosjekter i ulike geografier i Norge. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart for gratis og uforpliktende befaringer. Under en en check-list som bør gjennomgås før man velger entreprenør:

• Referanser: det er ikke tilstrekkelig at entreprenøren har gode referanser; de bør også ha konkrete referanser fra tilsvarende arbeider som du skal utføre. Det er også en fordel om du kan kontakte referansene og høre deres tilbakemeldinger direkte, heller enn å basere seg på utelukkende på online-referanser.
• Pris: Pris er åpenbart et viktig kriterium i valg av entreprenør. Her er det imidlertid viktig å sammenligne epler og epler når man vurderer de ulike tilbudene opp mot hverandre. Ofte vil det være ulike poster inkludert i tilbudene, noe som gjør at man ikke bare kan se på sluttsummen. Her kan det lønne seg å sette opp et detaljert regneark for sammenligning. Husk også at kvalitet koster, og at det ikke alltid er det billigste tilbudet som viser seg å være billigst til slutt dersom det er risiko for feil, mangler og tillegg underveis.
• Kapasitet for gjennomføring: Når kan entreprenøren starte opp? Og hvor lang tid bruker de på prosjektet? Dette er viktig å få avklart før man bestemmer seg, da man ofte må flytte ut i oppussingsperioden og man ønsker en effektiv gjennomføring.
• Økonomisk soliditet: God økonomi er viktig av to årsaker: 1) at entreprenøren ikke går konkurs i løpet av prosjektets gjennomføring, og 2) at entreprenøren ikke går konkurs i løpet av garantiperioden i etterkant av prosjektet, som normalt er 5 år. Her kan man sjekke regnskapstall som er offentlig tilgjengelig, og som kan gi en indikasjon, men for å få en bedre forståelse for bedriftens soliditet, bør man å ta en kreditt-sjekk som også gir informasjon om bedriften har fått betalingsanmerkninger den siste tiden (noe som ikke fanges opp i regnskapstall).
• Kjemi og kommunikasjon: God kommunikasjon er avgjørende for et vellykket oppussingsprosjekt, og anbudsprosessen som leder frem til valget av firma er en fin måte å teste entreprenørenes evner til å håndtere en ryddig og god kommunikasjon.
• Lisenser og godkjenninger: Det finnes flere godkjenningsordninger for håndverkere i Norge. De fleste er frivillige ordninger som ikke er lovpålagt, så de fungerer først og fremst som kvalitetsstempler for håndverkerbedrifter. Under er en gjennomgang av de vanligste:
• Sentral Godkjenning: Sentral Godkjenning utstedes av Direktoratet for Byggkvalitet, og gjør at bedriften automatisk får godkjenning av kommunen når de erklærer ansvar på søknadspliktige prosjekter. Merk at håndverkerbedrifter uten Sentral Godkjenning også kan erklære ansvar til Plan- og Bygg, såfremt de har den nødvendige kompetansen og erfaringen. Sentral Godkjenning viser at bedriften har:
• Riktig kompetanse og erfaring fra fagområdet
• Kvalitetssikringsrutiner
• Betalt skatter og avgifter
• Mesterbedrift: Dette viser at bedriften har en eller flere ansatte med Mesterbrev. Mesterutdanningen er en påbygning på fagbrev eller svennebrev som er mer administrativt rettet, gjerne for håndverkere som ønsker å etablere / videreutvikle egen bedrift. Mesterordningen er frivillig og fungerer som et kvalitetsstempel.
• Våtromsgodkjenning: Viser at ledelsen i bedriften har gjennomført våtromskurset til Fagrådet for Våtrom. Merk at det ikke er lovpålagt å være våtromsgodkjent for å gjøre arbeider i våtrom (f.eks. bad), men det er et kvalitetsstempel. Det er også verdt å merke seg at Fagrådet for Våtrom ikke organiserer kurs på engelsk (per 2019), noe som gjør at veldig få bedrifter med engelsktalende ledelse innehar Våtromsgodkjenningen.
• DSB-godkjenning: Dette er en lovpålagt for alle bedrifter som utfører elektriske arbeider.
  

5. Inngå en skriftlig kontrakt

‍Når du har funnet en entreprenør som du ønsker å bruke, er det viktig å inngå en skriftlig avtale. Her vil det blant annet fremgå kontraktssum, hvordan eventuelle tillegg håndteres, tidsfrister, håndtering av eventuell overskridelse, og hvilke arbeider som er inkludert i avtalen. Ofte vil en prosjektbeskrivelse fungere som et vedlegg til avtalen som referansedokument som beskriver hva som skal leveres. For oppussingprosjekter er det anbefalt å benytte Norsk Standard sine kontraktsmaler, se gjerne link til dem her: Forbrukerrådet

6. Vurder egeninnsats

‍Egeninnsats i prosjektet kan redusere kostnadene og være en fin måte å lære noe nytt. Men tar man på seg mer enn man har tid og kompetanse til, kan det snarere være bli en frustrasjon for en selv og entreprenøren. Vær derfor realistisk med tanke på egeninnsatsen i prosjektet, og vær obs på at dine bidrag ikke forsinker prosessen for entreprenøren. Typiske områder hvor en del ønsker å gjøre noe eller hele arbeidet selv, er riving, avfallshåndtering, gulvlegging og maling.

7. Lage en fremdriftsplan sammen med entreprenøren

‍Før man setter i gang arbeidene er det anbefalt å lage en fremdriftsplan sammen med entreprenøren. En kontrakt definerer gjerne endelig sluttdato for prosjektet, men det kan være fordelaktig å legge opp en litt mer detaljert plan for fremdrift som du som kunde kan følge. Her kan man legge inn milepæler i prosjektet med datoer, og det kan være enklere for deg som ikke er faglært å sikre at entreprenøren har fremdrift som planlagt.

8. Hold en tett og god dialog med entreprenøren‍

Hyppig og tydelig kommunikasjon er viktig både for kunde og entreprenør i et prosjekt, for å unngå misforståelser og utrygghet. Det er smart å være innom byggeplass ofte under arbeidene for å overse fremdriften. Avtal også noen faste møtepunkter med prosjektlederen på prosjektet. Disse kan være knyttet opp mot milepælene i prosjektplanen. Mange uenigheter og tvister kunne vært unngått dersom kunde og entreprenør hadde hatt en tettere dialog gjennom prosjektet.

9. Gå sluttbefaring

‍Etter at entreprenøren har ferdigstilt sitt arbeid, bør det gjennomføres en sluttbefaring. På litt større oppussingsprosjekter kan det lønne seg å ta med en ekstern fagperson som kan vurdere arbeidene som er gjort. Det kan ofte være krevende for deg som privatperson å mene noe om de byggtekniske delene av arbeidet, så her kan det være smart å få en profesjonell vurdering. På sluttbefaringen vil eventuelle feil eller mangler påpekes. Det er vanlig å holde igjen 10% av kontraktsbeløpet til alle eventuelle feil eller mangler er utbedret.‍

10. Få tilsendt dokumentasjon etter endt prosjekt‍

Det er viktig at du får tilsendt dokumentasjon på arbeidet som er utført fra entreprenøren. Dette kan ha betydning ved et eventuelt salg av boligen for å vise at arbeidene er gjort forsikriftsmessig, og er greit å ha for å vite hvilke materialer som er brukt og hvordan rommene skal vedlikeholdes. Eksempler på dokumentasjon kan være samsvarserklæring fra elektriker, FDV-instruks på bad eller kopi av tilbud og faktura fra entreprenør som viser hvilke arbeider som er utført.

Hvor kommer jeg i gang?

Byggstart er en tjeneste som hjelper privatpersoner og sameier med å finne frem til de beste håndverkerne og entreprenørene i markedet. Om du legger ut ditt prosjekt på Byggstart, så blir du matchet med firmaer som er godt egnet for nettopp ditt prosjekt. Vi gjør grundig kvalitetssikring av alle bedrifter som har tilgang til Byggstart, med undersøkelser av referanser, løpende kreditt-rating og oversikt på lisenser og godkjenninger.

Vår erfaring etter flere år i markedet, er at det finnes mange seriøse og flinke fagfolk, men dessverre en del useriøse også. Dette kan være firmaer som ikke har den nødvendige kompetansen eller godkjenningene, eller selskaper som holder på å gå konkurs men som likevel tar på seg store prosjekter. Bruker du Byggstart til å komme i kontakt med firmaer, kan du være trygg på at du møter seriøse og solide fagfolk. Tjenesten er kostnadsfri og uforpliktende for den som boligeier eller sameie.