Oppussing av leilighet: 5 ting du må vite

Oppussing leilighet tips

Innhold:

1. Oppstart av prosjekt2. Organisering av jobben3. Slik kommer du i gang

Håndverkere som går konkurs eller forsvinner sporløst midt i prosjektet, krangel og tvistemål, forandrede tidsrammer og priser man knapt kjenner igjen er bare noen av historiene vi hører når det gjelder oppussing av leilighet. Byggstart er en tjeneste som kobler privatpersoner sammen med grundig kvalitetssikrede entreprenører for bygg- og renoveringsprosjekter.

Gjennom arbeidet vårt har vi opparbeidet oss kunnskap om problemstillinger som kan oppstå ved oppussing av leiligheter. Vi har også en del erfaring i hvordan man kan forhindre problemer, som vi er glade for å kunne dele med andre. Heldigvis er det mye som kan unngås dersom man vet hvordan man skal håndtere prosjektet på riktig måte. Les videre for 5 av våre beste tips om hvordan du gjennomfører en vellykket oppussing av leiligheten din.

1. Start i god tid

En av fellene mange går i er at de ikke tar høyde for hvor mye tid som egentlig går med i de forskjellige stadiene av et oppussingsprosjekt. Husk at det er mye som skal skje før man faktisk kommer i gang med selve arbeidet. Det tar for eksempel ofte mer enn en måned fra man først kommer i kontakt med håndverkeren til man har kontrakten på plass.

Dette høres kanskje lenge ut, men dersom man tar i betraktning alt som skal gjøres på den tiden begynner man å forstå. Fra du først kontakter håndverkeren må du for eksempel regne med at det vil ta 1-2 uker før han har anledning til å komme på befaring.  

Tilbudet ditt vil du ofte få mellom 1-4 uker etter befaringen. Dette tar litt tid ettersom tilbudet ditt i mange tilfeller også inneholder tjenester fra underentreprenører om jobber med rørlegging, elektrisitet og så videre, så det tar ofte noe tid før disse er ferdige med sine interne forhandlinger og er klare til å gi et komplett tilbud der alle kostnadene fra alle underentreprenørene er inkludert. Det tar også ofte ytterligere noen uker før endelige vilkår, pris og kontrakt er avtalt.

Etter at du har kontrakten på plass er det også viktig å huske på at hos gode håndverkere står som regel bestillingene i kø, slik at du må vente på din tur før du kan starte. Her varierer det selvfølgelig en hel del fra område til område. Sesongen har også en markant innvirkning, men vi ser ofte at det kan ta noen måneder før en entreprenør kan sette i gang med arbeidet etter undertegnet kontrakt. Da er det viktig å huske at den som venter på noe godt ikke venter forgjeves!

Vårt tips til folk som skal i gang med et større prosjekt, slik som for eksempel totalrenovering av en leilighet, helst bør begynne planleggingen minst tre måneder i forveien.

Husk at det ikke bare er entreprenøren du må tilpasse tiden for. Dersom entreprenøren ikke har materialer å jobbe med kommer du ikke langt i oppussings-planene dine. Noen materialer kan ha relativt lang bestillingstid, så det er viktig å sjekke dette og starte med innkjøp og bestillinger så tidlig som mulig. Noen ting som man ofte må vente på inkluderer spesielle fliser, parkett, eller kjøkken.

2. Utarbeid en tydelig prosjektbeskrivelse

God planlegging er viktig for suksess i ethvert prosjekt i enhver industri. Det er veldig viktig å ha en god prosjektbeskrivelse som grunnlag når man starter med et prosjekt av en rekke grunner.

Først og fremst er en detaljert prosjektbeskrivelse viktig for at du selv skal få en god forståelse av hva arbeidet som skal gjennomføres virkelig innebærer.

Dersom man ikke har en detaljert beskrivelse av arbeidet er det lett å undervurdere ressursene både i form av tid, arbeid og materialer som går inn i et prosjekt. Når man planlegger kommer man ofte frem til en rekke valg man må ta. Det kan være en god idé å heller ta disse valgene på en ryddig måte tidligere i prosessen enn å risikere forsinkelser og misforståelser i arbeidet ved å ta hånd om ting underveis.

Når du har en skikkelig prosjektbeskrivelse som oppgir i detaljer hvilke ressurser som kreves i prosjektet vil det bli mye lettere for en entreprenør å gi deg en korrekt pris for prosjektet. Når det er mindre usikkerhet rundt hva prosjektet innebærer vil du dermed kunne få en kontrakt i havn snarere, og komme i gang fortere med arbeidet. Du vil også kunne føle deg tryggere på at du får komplette tilbud fra hver entreprenør, som gjør at du har et mye bedre grunnlag for å sammenligne tilbud fra forskjellige entreprenører.

En prosjektbeskrivelse trenger ikke nødvendigvis være laget av en profesjonell. Dette kommer mye an på omfanget og kompleksiteten av prosjektet. Om man bare holder på med et lite prosjekt kan man ofte ta seg av prosjektbeskrivelsen selv. Dersom man har et større prosjekt på gang eller man kunne tenke seg mer inspirasjon kan det være et godt tips å kontakte en interiørarkitekt som kan hjelpe til med en profesjonell prosjektbeskrivelse.

Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart, så kan du se eksempler på gode prosjektbeskrivelser fra andre lignende prosjekter.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

3. Entreprenør og egeninnsats

Den viktigste faktoren for hvor suksessfull oppussingen av leiligheten din er hvem som gjennomfører arbeidet. Her er det noen som tenker at selvgjort er velgjort, men sannheten er at det ikke alltid er slik. Egeninnsats kan hjelpe med å redusere hvor mye prosjektet koster, men her er det viktig å avveie fordeler og ulemper før man setter i gang.

Det kan være spennende å lære noe nytt, men du må passe på at du har tid til å gjennomføre arbeidet skikkelig. Egeninnsats har ofte en tendens til å ende opp som “evighetsinnsats” da mange ofte ikke har så mye tid som de i utgangspunktet hadde regnet med. Dette kan være veldig frustrerende både for deg selv og entreprenøren, og det som er verre er at dersom du tar deg av en del av et større prosjekt kan det også ende opp med å hemme fremdriften i arbeidsplanen for alle involverte og føre til rotete implementering av prosjektet.

Når du vurderer hva du eventuelt kan gjøre selv er det også viktig å huske på at det ikke er alle jobber du har lov til å gjøre selv. Noen jobber er nemlig underlagt regelverk som begrenser disse aktivitetene til sertifiserte tjenesteytere. Dette er for eksempel tilfelle med elektrisk arbeid.

Egeninnsats er bra dersom du har tid, har lov til å utføre arbeidet og du er obs på at dine bidrag ikke risikerer å forsinke arbeidet til entreprenøren. Noen tips for jobber som ofte kan gjøres uten at det forstyrrer fremdriften til entreprenøren i prosjektet ditt er:

  • riving
  • avfallshåndtering
  • gulvlegging (best å ha noe erfaring her)
  • maling

God kommunikasjon med entreprenøren din er viktig når det gjelder egeninnsats. Dersom du kommuniserer greit med entreprenøren blir det mye lettere passe på at egeninnsatsen din ikke forstyrrer arbeidet til entreprenøren.

Kommunikasjon er også viktig for å unngå misforståelser, uenigheter og tvister. Et godt tips kan være at du stikker innom leiligheten ofte for å sjekke hvordan det går. Det er også lurt å ha avtalt regelmessige møter med prosjektlederen, det kan ofte passe å gjøre dette rundt milepælene i prosjektet ditt.

Kjemi og kommunikasjon bør være høyt oppe på listen din over ting å vurdere når du velger entreprenør for oppussing av leiligheten din. Et godt tips kan være å bruke anbudsprosessen til å teste kommunikasjonsevnene til firmaene du vurderer.

Kompetanse og kapasitet er også viktig å sjekke når man velger entreprenør. Referanser er nyttige for å sjekke dette. Det er viktig å sjekke at entreprenøren har gode referanser, og i tillegg er det også viktig å sjekke at referansene gjelder typer prosjekter som ligner prosjektet ditt.

En annen måte du kan kvalitetssikre entreprenøren er å forsikre deg om at de har konkrete kvalitetssikringsrutiner. Ikke glem å finne ut om entreprenøren har tid og kapasitet til å gjennomføre prosjektet når du vil ha arbeidet gjort, og at de kan gjøre unna arbeidet ditt fort nok dersom du for eksempel må flytte ut av leiligheten din mens oppussingen pågår.  

Sertifiseringer og godkjenninger er et annet område du kan vurdere entreprenøren din på. Mesterbrev er for eksempel et tegn på god kvalitet. Våtromsgodkjenning fra Fagrådet for Våtrom er en av mange frivillige godkjenninger og sertifiseringer entreprenørfirma kan delta i. I tillegg finnes det noen godkjenninger, slik som for eksempel DSB-godkjenning, som er lovpålagt for alle som utfører elektrisk arbeid.

Ikke alle bedrifter er solide. Risikoen med å bruke en bedrift som ikke er solid kan for eksempel være at bedriften rett og slett går konkurs i løpet av prosjektperioden eller før garantien på arbeidet har utløpt.

Sjekk av bedriftens regnskapstall kan her være lurt. Man kan også gjennomføre en kredittsjekk og sjekke om bedriften har betalt skatter og avgifter.

Pris er naturligvis et av de viktigste punktene på sjekklisten når man velger entreprenør. Samtidig er det viktig at man sammenligner relevante tilbud. Derfor bør man vente til stutt før man sammenligner basert på pris. Det er liten vits i å vurdere prisene til billige entreprenører som man vet man ikke bør bruke basert på punktene ovenfor. Tross alt er det ikke alltid at den billigste løsningen er den beste, og man må også ta høyde for at det som ser billig ut på papiret kan ende opp med å koste deg mye mer i form av feil, mangler og andre uventede kostnader.

‍I Byggstart jobber vi hver eneste dag med kvalitetssikring av entreprenører, og har god oversikt på hvem som er flinke og konkurransedyktige på ulike typer prosjekter i ulike geografier i Norge. Dersom du er interessert kan du registrere prosjektet ditt på Byggstart for gratis og uforpliktende befaringer.

4. Ryddige forhold lønner seg

Når man skal pusse opp leilighet lønner det seg alltid å håpe på det beste, men planlegge for det verste. Det er mye som kan skje, og mange situasjoner som kan oppstå som man ikke hadde tenkt på. Når det uforutsette skjer er det godt å ha en skriftlig avtale å referere til  for å unngå konfliktsituasjoner.

En skriftlig avtale vil som oftest inneholde detaljer om hvilke arbeider og materialer som er inkludert i summen som skal betales for arbeidet, hvordan man håndterer tilleggsarbeid, tidsfrister og overskridelser. For klarhet er det vanlig å legge med prosjektbeskrivelse som et referansedokument som beskriver hva som skal leveres. For oppussingprosjekter er det anbefalt å benytte Norsk Standard sine kontraktsmaler som du kan finne på sidene til Forbrukerrådet.

Etter at arbeidet er ferdig bør det gjennomføres sluttbefaring. Oppussing av leilighet er ofte et relativt stort prosjekt, så da kan det lønne seg å bruke en kvalifisert ekstern fagperson til sluttbefaringen. En fagperson vil være i bedre stand til å påpeke byggtekniske feil og andre feil og mangler som måtte forekomme. Dersom det finnes feil er det vanlig å holde igjen 5-10% av kontraktssummen til disse er utbedret. Reglene for sluttbefaring og betaling bør være klare i kontrakten.

Det bør også gjøres klart i kontrakten hvilke spesifikke typer dokumentasjon som entreprenøren er ansvarlig for å fremlegge før kontrakten kan regnes som fullført. Noen tips for hva som kan være vanlig er samsvarserklæring fra elektriker, FDV-instruks på bad eller kopi av tilbud og faktura fra entreprenør som viser hvilke arbeider som er utført og hvilke materialer som er brukt. Dokumentasjonen kan være viktig om du for eksempel selger boligen, eller for eventuelt senere vedlikehold.

5. Slik kommer du i gang

Byggstart er en tjeneste som hjelper deg med å finne de beste håndverkerne og entreprenørene i markedet. Når du legger prosjektet ditt ut på Byggstart blir du matchet med seriøse lokale firmaer som passer for ditt prosjekt. Vi kvalitetssikrer alle bedrifter som har tilgang til Byggstart, med undersøkelser av referanser, løpende kredittsjekk og oversikt på lisenser og godkjenninger.

Vi har vært i markedet i flere år, og har sett mange få problemer på grunn av useriøse fagfolk og firmaer som ikke har den nødvendige kompetansen eller godkjenningene. Vi har også sett selskaper som holder på å gå konkurs men som likevel tar på seg store prosjekter. Byggstart setter deg i kontakt med seriøse firmaer, med solide fagfolk du kan stole på. Tjenesten vår koster ingenting for deg som byggherre og det er uforpliktende å bli satt i kontakt med relevante entreprenører.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.