Bygge tomannsbolig: Må man søke? (Regler i 2019)

Tomannsbolig regler

Innhold:

Del 1: Må man søke?Del 2: Søknaden og nabovarselDel 3: Kostnader og behandlingstid

Å bygge tomannsbolig krever alltid at man søker om tillatelse fra kommunen. I tillegg til reglene som gjelder for all oppføring av bolig, må man sette seg inn i de juridiske aspektene ved å eie en bolig sammen med en annen part. Dette innebærer blant annet å definere eierforholdet. I tillegg krever et slikt prosjekt at man engasjerer en ansvarlig søker, altså en fagperson som står ansvarlig for forberede og sende inn søknaden til kommunen. I denne artikkelen har vi samlet informasjon om søknadsprosessen som inngår i byggingen av tomannsbolig.

Juridisk definisjon

For å at et hus skal være juridisk definert som en tomannsbolig, er det visse krav som må være oppfylt. Det finnes for eksempel hus med to boenheter som likevel ikke regnes som tomannsbolig. Dette gjelder enmannsboliger med implementert utleiedel. Dette defineres ikke som tomannsbolig, sett at sekundærleiligheten er betydelig mindre enn hovedboenheten. En vanlig regel i mange kommuner er at utleiedelen ikke kan overstige 65 kvadratmeter boareal. For å regnes som tomannsbolig, må bygningen ha to selvstendige boenheter. Selve byggereglene er de samme uavhengig av om man bygger en enebolig eller en tomannsbolig.

Det er kommunen som bestemmer

Det finnes en rekke regler man må forholde seg til når man skal bygge en tomannsbolig. Hensikten med reglene er sørge for at bygg holder høy kvalitet og sikkerhet. De fleste reglene er generelle og gjelder for hele landet, mens andre vil variere mellom de ulike kommunene. Eksempler på generelle regler er for eksempel at man må bygge boligen minst 4 meter fra nabotomten. Dersom det er mindre enn 8 meter til nabobygninger, må det i tillegg utarbeides en brannteknisk rapport.

I tillegg må bolig bygges i samsvar med gjeldende regler for området. Dette innebærer reguleringsplan, bebyggelsesplan og andre kommunale tiltak. Den nye tomannsboligen kan heller ikke overstige eiendommens utnyttelsesgrad (varierer normalt mellom 13% og 25%). Det finnes også regler for hvor nærme man kan være offentlig vei og togskinner. I tillegg må boligen være i samsvar med gjeldende arealplan for området. Dette fastsettes av kommunen, og viser hvordan området skal brukes. Det er altså en rekke regler å forholde seg til. Det er imidlertid ikke nødvendig å skaffe seg fullstendig kontroll over disse. Dette kan du lese mer om i neste avsnitt.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hvem kan søke?

Når man skal sette opp en tomannsbolig innebærer det at du trenger en ansvarlig søker. Dette betyr at du må engasjere et foretak som kan søke på vegne av deg. Det vanligste er at arkitekten står som ansvarlig søker, men en del entreprenører kan også gjøre dette. Merk imidlertid at de fleste entreprenører vil foretrekke at arkitekt eller annen fagperson tar seg av arbeidet med søknaden.

Hva må søknaden inneholde?

Det er som sagt mange dokumenter som må sendes inn med søknaden. Nedenfor finner du en liste over noen av disse dokumentene. Merk at denne listen ikke nødvendigvis er komplett i ditt tilfelle:

  • Nabovarsel, inkludert eventuelle merknader fra naboer og redegjørelse for håndtering av disse
  • Situasjonsplan
  • Avkjørselsplan
  • Fasadetegninger
  • Plantegninger
  • Snittegninger
  • Utregninger av areal og utnyttingsgrad
  • Beskrivelse av gjeldende arealplaner, teknisk forskrift, grunnforhold m.m.
  • Redegjørelser/kart
  • Gjennomføringsplan
  • Erklæring om ansvarsretter
  • Boligspesifikasjon i Matrikkelen
  • Uttalelse fra annen offentlig myndighet
  • Estetisk redegjørelse

I tillegg kommer lokale bestemmelser, som tar for seg vern og bruk av omgivelser.

Naboen må varsles om prosjektet

Allerede før man søker til kommunen om byggetillatelse, må man sende ut varsel til alle naboer som berøres av prosjektet. Normalt trenger man ikke varsle hvis det er stor avstand til naboen eller hvis vedkommende ikke kan se bygningen fra sin eiendom. Denne vurderingen kan imidlertid kommunen overprøve. Alle som bor på eiendom som grenser til tomten man skal bygge på, regnes som naboer. Også de som bor på en eiendom som er skilt fra tomten med gate eller lignende, skal varsles. Er det flere eiere av samme eiendom, skal alle varsles. Er det et sameie eller borettslag, holder det å varsle styret. For at naboene skal få tid til å vurdere varselet og hvordan de påvirkes av arbeidet, skal de ha en svarfrist på to uker fra de mottar varselet.

Varselet må inneholde en oversikt over alt arbeid som skal utføres på tomten. Det er viktig å være presis i beskrivelsen av prosjektet, så naboene kan vurdere i hvilken grad de blir berørt av planene. Varselet skal inneholde den samme dokumentasjonen som søknaden. Man må også oppgi behov for eventuell dispensasjon. Varselet kan enten sendes per brev eller e-post, eller leveres personlig. Om naboene har noe de vil klage på, må man se an merknaden og vurdere endringer i planene. Om endringene da har betydning for andre naboer, må disse varsles på nytt. Dersom prosjektet gjennomføres i henhold til gjeldende regler og planer, har naboen rett til å stanse byggingen. Man bør likevel forsøke å ta hensyn til eventuelle innvendinger, for å unngå konflikt.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Kostnader og behandlingstid for en byggesøknad

Søknadskostnadene utgjør en relativt liten andel av totalsummen. Det er likevel viktig å beregne disse utgiftene når du budsjetterer. Selve søknadsgebyret er satt av kommunen, men skal i utgangspunktet ikke overstige de nødvendige kostnadene knyttet til behandlingen. Det er likevel tillatt med en viss standardisering fra kommunens side. Det er imidlertid ikke selve gebyret som utgjør størsteparten av søknadskostnadene; det utgiftene til ansvarlig søker. Ansvarlig søker skal ha betalt for arbeidet rundt søknaden, som å samle inn nødvendig dokumentasjon og tillatelser, og forberede nødvendig underlag.

Behandlingstid for behandling av rammesøknad om oppføring av ny bolig, er normalt 12 uker. Merk imidlertid at mange søknadsprosesser tar lengre tid ettersom det blir en dialog frem og tilbake med kommunen for å tilpasse tegninger og innhold i søknad for å tilfredstille kravene og få godkjenning.

Eierforholdet i en tomannsbolig

Ettersom en tomannsbolig består av to boenheter, lønner det seg å inngå klare avtaler med naboen. Dere skal dele både ansvar og kostnader vedrørende vedlikehold av boligen i flere år fremover, og det er viktig at dere er enige om hva dette innebærer. Dere må også bli enige om hvordan eventuelle endringer på boligen skal gjennomføres og finansieres.

Er det to eiere, vil dette være et tingsrettslig sameie regulert av sameieloven, med mindre eiendommen er seksjonert i to boligseksjoner. Et sameie pålagt å ha vedtekter, et styre og årlige sameiermøter. Ettersom det er nødvendig med flertall i styret for å få gjort endringer på boligen, kan det være problematisk å ha et styre bestående av kun to personer. Hvis det er mulig, kan det lønne seg å hente inn en nøytral tredjepart. Man må også være innstilt på å samarbeide og til tider for føye seg etter naboens ønsker, dersom man vil unngå langvarig konflikt. En konflikt som går til tingretten vil være både tidkrevende og dyr. Dette er ingen av partene tjent med. Tenk derfor nøye gjennom hvem du velger å dele boligen med. Finner man en egnet nabo, kan en tomannsbolig by på store gevinster, både økonomisk og sosialt.

Dersom ønsker å få bygget en tomannsbolig, enten på egenhånd eller sammen med en fremtidig nabo, kan Byggstart hjelpe deg med å finne den rette entreprenøren.Vi jobber kontinuerlig med kvalitetssikring av bedriftene på plattformen. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, setter vi deg i kontakt med entreprenører i ditt område som har relevant kompetanse og erfaring for ditt prosjekt. Da kan du være trygg på at du engasjerer en entreprenør som har både solid økonomi, nødvendige godkjenninger og erfaringen som kreves for å bygge din tomannsbolig.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.