Bygge tomannsbolig: Må man søke? (Regler i 2019)

Tomannsbolig regler

Innhold:

Del 1: Må man søke?Del 2: Søknaden og nabovarselDel 3: Kostnader og behandlingstid

Bygge tomannsbolig - Må man søke?

Når man skal i gang med å bygge tomannsbolig, er det flere regler man må forholde seg til. Hva er egentlig definert som tomannsbolig juridisk sett? Hvordan bør eierforholdet være? Hva skal til for å få innvilget byggetillatelse? Byggeregler og tekniske forskrifter er kanskje ikke det som er mest spennende å sette seg inn i, men det er ikke dermed sagt at det ikke er viktig. Ettersom en tomannsbolig er et såpass omfattende tiltak, er det nødvendig å erklære ansvarsrett i forbindelse med søknaden, noe som betyr at et godkjent foretak skal stå som ansvarlig søker. Men selv om du får hjelp av profesjonelle til å fylle ut søknaden, er det viktig at du selv også vet hvilke regler som gjelder.

Juridisk definisjon

Mens en enebolig er en bygning som kun inneholder én boenhet, finnes det eneboliger med utleieenhet implementert i boligen. Det defineres likevel ikke som tomannsbolig, sett at sekundærleiligheten er betydelig mindre enn hovedboenheten. En vanlig regel i mange kommuner er at utleiedelen ikke kan overstige 65 kvadratmeter boareal. For å regnes som tomannsbolig, må bygningen ha to selvstendige boenheter. Selve byggereglene er de samme uavhengig av om man bygger en enebolig eller en tomannsbolig, men man har likevel spesielle rettigheter når det gjelder oppføring av egen bolig.

Det er kommunen som bestemmer

Ettersom byggetillatelse innvilges av kommunen, vil kravene variere noe alt etter hvor i landet du bor. De fleste reglene er imidlertid generelle, og vil være det samme overalt. Det er mange regler å sette seg inn i, og det kan være vanskelig å få fullstendig oversikt. Hensikten med reglene er å sikre bygg av høy sikkerhet og kvalitet, og selv om det ofte kan virke som unødvendig byråkrati og flisespikkeri, har det faktisk noe for seg. Søknaden skal inneholde informasjon om hva som skal gjøres og hvem som er ansvarlig for gjennomføringen.

Avstanden fra boligen til nabotomten må være over 4 meter. Dersom det er mindre enn 8 meter til nabobygninger, må det i tillegg utarbeides en brannteknisk rapport. Man må altså gjøre tiltak for å hindre spredning av brann mellom bygningene. Boligen må også være i samsvar med gjeldende regler for området. Det gjelder reguleringsplan, bebyggelsesplan og andre kommunale tiltak. Den nye tomannsboligen kan heller ikke overstige eiendommens utnyttelsesplan. Det finnes også regler for hvor nærme man kan være offentlig vei og togskinner. I tillegg må boligen være i samsvar med gjeldende arealplan for området. Dette fastsettes av kommunen, og viser hvordan området skal brukes og hvor boliger, skoler og lignende skal ligge.

Få pristilbud på ditt prosjekt: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hvem kan søke?

På mindre byggeprosjekter som ikke innebærer oppholdsrom, kan man som regel søke selv. I noen tilfeller trenger man ikke søke i det hele tatt, så lenge man holder deg innenfor reguleringsplanen. Når man skal sette opp en tomannsbolig derimot, innebærer det at du må søke med ansvarsrett. For å være godkjent for ansvarsrett, må foretaket først søke til myndighetene hvor de må gjøre rede for at de har den kompetansen som kreves. Det går på at de har håndverkere med nødvendig praksis og utdannelse. I tillegg må foretaket vise til at de har et styringssystem som blir løpende oppdatert, og som viser blant annet organisasjonsplan, rutine for avviksbehandling og ivaretakelse av krav i lov og forskrift.

Selv om foretaket som regel er godkjent for ansvarsrett, er det ikke vanlig at entreprenøren står som ansvarlig søker på sine egne prosjekter. I de fleste tilfeller vil ansvarlig søker være en tredjepart, for eksempel arkitekten som har tegnet huset. Med tanke på alle dokumentene som må samles inn for at søknaden skal være komplett, vil det at søkeren allerede har inngående kjennskap til prosjektet vil det forenkle søknadsprosessen.

Hva må søknaden inneholde?

Det er som sagt mange dokumenter som må sendes inn med søknaden. Følgende liste er ikke nødvendigvis komplett, normalt vil kommunen kreve tilleggsdokumentasjon utover dette for å behandle søknaden.

  • Søknad om tillatelse til tiltak med ansvarsretter
  • Nabovarsel, inkludert merknader fra naboer og redegjørelse for håndtering av disse
  • Situasjonsplan
  • Avkjørselsplan
  • Fasadetegninger
  • Plantegninger
  • Snittegninger
  • Utregninger av areal og utnyttingsgrad
  • Beskrivelse i forhold til gjeldende arealplaner, teknisk forskrift, grunnforhold m. m.
  • Redegjørelser/kart
  • Gjennomføringsplan
  • Erklæring om ansvarsretter
  • Boligspesifikasjon i Matrikkelen
  • Uttalelse fra annen offentlig myndighet
  • Estetisk redegjørelse

Som du ser er det mye som skal være på stell for at søknaden skal bli godkjent. I tillegg til alt dette kommer også lokale bestemmelser, som tar for seg vern av fysiske omgivelser og hvordan kommunen har bestemt at området skal brukes.

Naboen må varsles om prosjektet

Allerede før man søker til kommunen om byggetillatelse, må man sende ut nabovarsel til alle naboer som berøres av prosjektet. Normalt trenger man ikke varsle hvis det er stor avstand til naboen eller hvis vedkommende ikke kan se bygningen fra sin eiendom, men denne vurderingen kan kommunen overprøve. Alle som bor på eiendom som grenser til tomten man skal bygge på regnes som naboer. Også gjenboere som bor på en eiendom som er skilt fra tomten med en gate eller lignende skal varsles. Er det flere eiere av samme eiendom skal alle varsles, men om det er et sameie eller borettslag holder det å varsle styret. For at naboene skal få tid til å vurdere varselet og hvordan de påvirkes av arbeidet, skal de ha en svarfrist på to uker fra de ble varslet.

Her skal man beskrive hva man faktisk har tenkt til å gjøre. Det er viktig å være så tydelig som mulig så naboene kan vurdere i hvilken grad de blir berørt av planene. Varselet skal inneholde den samme dokumentasjonen som søknaden, og man må også oppgi det hvis byggingen krever dispensasjon. Varselet kan enten sendes per brev eller e-post, eller leveres personlig. Om naboene har noe de vil klage på, må man se an merknaden og vurdere endringer i planene. Om endringene da har betydning for andre naboer må man varsle på nytt. Men har man fulgt alle planer og er innenfor regelverket, kan ikke naboen hindre deg i å bygge. Det er imidlertid lurt å bevare et godt forhold til de man skal bo ved siden av, så det er lurt å strekke seg så langt det går.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Kostnader og behandlingstid for en byggesøknad

Søknaden koster også penger, så dette må inn i det totale budsjettet. Sammenlignet med resten av byggeprosjektet burde det imidlertid ikke bli en veldig betydelig kostnad. Selve gebyret kommunen krever for å behandle søknaden er satt av kommunen selv, men skal ikke overstige de nødvendige kostnadene knyttet til behandlingen. Det er likevel tillatt med en viss standardisering fra kommunens side. I tillegg til dette, skal ansvarlig søker ha betalt for alt arbeidet rundt søknaden, som å samle inn nødvendig dokumentasjon og tillatelser. Dette ligger normalt på rundt 20. 000 kroner, men vil variere noe alt etter hvor kompleks det er. Det blir også litt ekstraarbeid for entreprenøren for å sørge for nødvendig dokumentasjon. Dette blir som regel ikke fakturert separat, men føres som et par timers arbeid.

Når det kommer til hvor lang tid kommunen bruker på å behandle søknaden, har de normalt en behandlingstid på 12 uker. Denne behandlingstiden kan imidlertid forkortes betraktelig, og dersom det ikke foreligger noen merknader fra naboer, tiltaket er i samsvar med plan og bygningslovgivningen og det ikke er nødvendig med tillatelse eller uttalelse fra andre myndigheter, har kommunen kun 3 uker på seg for å behandle søknaden. Dersom du ikke har fått svar innen 3 uker, kan du anta at tillatelsen er blitt gitt. Du bør likevel kontakte kommunen og forsikre deg om at du kan sette i gang arbeidet.

Eierforholdet i en tomannsbolig

Ettersom en tomannsbolig jo består av to boenheter, lønner det seg å ta en ekstra runde med vedkommende som skal bo vegg i vegg. Dere skal dele på både ansvar og kostnader vedrørende vedlikehold av boligen i flere år fremover, og det er viktig at dere er enige om hva dette innebærer. Skal du eie hele boligen selv og leie ut den andre enheten er det jo du som har det siste ordet uansett, mens om dere eier sammen må dere være enige om alle endringer som eventuelt skal gjøres. Er det to eiere, vil dette være et tingsrettslig sameie regulert av sameieloven hvis ikke eiendommene er seksjonert i to boligseksjoner. Et sameie skal ha vedtekter og styre, og det skal holdes et sameiermøte én gang i året. Ettersom det er nødvendig med flertall i styret for å få gjort endringer på boligen, som å bygge nytt inngangsparti, kan det by på problemer når det bare er to medlemmer. Hvis det er mulig, kan det lønne seg å ta inn en nøytral tredjepart i styret for å få en sak gjennom. Det er likevel greit å huske på at det ikke er noe særlig å ha en langvarig nabotvist, spesielt når dere bor i samme hus. Her må begge parter føye seg litt etter motpartens ønsker og samarbeide for å sikre et godt naboskap. En konflikt som går til tingretten er både dyr og lager dårlig stemning, og det er ingen av partene tjent med. Tenk derfor nøye gjennom hvem du velger å dele boligen din med. Når det er sagt kan en tomannsbolig være en god løsning både økonomisk og sosialt om dere kan opprettholde et godt vennskap.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.