Tilbygg: Må man søke? (Regler i 2019)

Tilbygg regler

Innhold:

1. Må man søke?2. Søknad og ansvarsrett3. Nabovarsel og behandlingstid

Tilbygg - Må man søke?

Ønsker du å få bygget et tilbygg, men er usikker på om du må søke til kommunen og få det godkjent? I denne artikkelen forteller vi deg hva som trengs av dokumenter, om du kan søke selv eller må gjøre det gjennom et foretak, og hvor lang behandlingstid du må belage deg på. Det er ikke nødvendigvis så enkelt å manøvrere seg gjennom mylderet av regler, unntak fra regler og tillegg til regler.

Nye regler

I 2015 kom det nye byggeregler som skulle gjøre søknadsprosessen enklere, og gjøre det lettere å få bygget enkle tilbygg. Du kan føre opp ganske mye på egen tomt uten å måtte søke, som for eksempel en større terrasse, bod til utstyr eller et drivhus. Det er imidlertid viktig å huske på at det kan være egne regler for ditt område. Søknadsreglene for tilbygg tar ikke for seg begrensninger i reguleringsplanen, så sjekk denne før du starter på arbeidet. Det kan omhandle høyde, takvinkler og avstand til naboen. I tillegg er det heller ikke fritt frem i for eksempel strandsonen.

Det er også et viktig begrep du må ta hensyn til, nemlig utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgraden setter grenser for hvor mye av tomten som faktisk kan bebygges. Du bestemmer altså ikke selv hvor mye du kan bygge på tomten din. Dette varierer etter hvor i landet du bor. I Oslo er for eksempel den generelle utnyttelsesgraden 24%. Det betyr at bare 24% av tomten kan være bebygget. Har du en tomt på ett mål, kan du da bare bygge 240 kvadratmeter.

I første omgang er det greit å definere hva som menes med tilbygg. Skal du bygge oppå en konstruksjon som allerede er der, for eksempel en ny etasje, heter dette påbygg, som alltid vil være søknadspliktig. Et tilbygg derimot er en utvidelse av bygningens grunnflate. Dette gjelder om du så skal bygge et lite ekstra inngangsparti, eller om du skal bygge på en ekstra stue med kjøkken og tilhørende bad. Tilbygget “henger fast” på huset du allerede har.

Dette kan du bygge uten å søke

Her tar vi for oss reglene angående selve søknaden. Dermed forutsetter det at du ikke bygger utenfor utnyttelsesgraden, og at du holder deg til reguleringsplanen, kommuneplanen og annet regelverk. Er du usikker på dette må du kontakte kommunen din.

Skal du bygge uten å søke, kan ikke tilbygget være større enn 15 kvadratmeter. Det kan heller ikke være ment for varig opphold, så hvis du er ute etter et vaskerom eller et ekstra soverom, er det ingen vei utenom søknadsplikten. Tilbygget kan ikke være nærmere nabogrensen enn 4 meter, og det må være understøttet. Den må også være minimum 30 meter unna nærmeste togskinner. Dette gjelder også trikk og t-bane. I tillegg til dette må det også være langt nok unna en offentlig vei. Hvor langt kommer an på når reguleringsplanen for eiendommen din ble vedtatt. Dette finner du på kommunens nettsider.

Det du har lov til å sette opp, med forbehold om at du følger utnyttelsesgrad og reguleringsplan, er for eksempel en terrasse. I tillegg til reglene i forrige avsnitt , kan den ikke være mer enn 0,5 meter over terrenget. Terrassen kan faktisk bygges helt inntil nabogrensen om du vil, men det kan alltid være greit å avklare med naboen uansett. Dette gjelder dog bare hvis terrassen bygges som et tilbygg, altså at bygges ut fra huset. Vil du ha en frittstående terrasse i hagen, kan det også settes opp uten å søke, så lenge du følger følgende kriterier:

  • Hele terrassen er innenfor byggegrensen
  • Den er på maksimalt 50 kvadratmeter
  • Den er minst 1 meter fra nabogrensen, og 1 meter fra andre bygninger på tomten din

Husk at selv om terrassen ikke er søknadspliktig, må du likevel melde fra til kommunen når den er ferdig så de får tegnet den inn i kartdataene. Pass også på så du ikke bygger over vann- og avløpsrør.

Andre tilbygg du kan sette opp uten søknad, er ting som en sykkelbod, tak over inngangsparti og vedskjul. Tilbygget kan ikke være ment som et verksted, ettersom det da blir brukt til varig opphold. Det kan heller ikke være et våtrom.

Kan jeg søke selv?

I noen tilfeller kan du faktisk søke selv. Dersom tilbygget er på mindre enn 50 kvadratmeter, er det ikke krav om at det kreves ansvarsrett sammen med søknaden. Det er likevel ikke bare bare å sende inn søknaden korrekt, og det er mange fallgruver på veien. Sammen med søknaden er du pliktig til å sende inn disse dokumentene:

  • Eventuell søknad om dispensasjon
  • Nabovarsel, med eventuelle merknader og kommentar til disse
  • Situasjonsplan
  • Fasadetegninger
  • Plantegninger
  • Snittegninger
  • Redegjørelser
  • Boligspesifikasjon i matrikkelen

I tillegg til dette er det også andre dokumenter som må sendes inn ved behov. Dette er for eksempel avkjørselsplan, tilknytning til infrastruktur som vann og avløp, eller tiltaksplan for graving og forurensning. Dette er avhengig av hvor omfattende prosjektet ditt er, og det vil variere hvilke dokumenter du trenger. Du kan kontakte kommunen for å få veiledning i hvilke dokumenter som er nødvendige for ditt prosjekt. Du finner også alle blanketter og skjemaer du trenger til å fylle ut søknaden på nettsidene til direktoratet for byggkvalitet, sammen med en veiviser som viser deg om tilbygget faktisk er søknadspliktig eller ikke. Du kan også levere søknaden elektronisk via en tjeneste som heter ByggSøk som du også finner via nettsidene.

Ansvarsrett

Om tilbygget du har tenkt til å sette opp er av en viss størrelse, er du pålagt å ha fagfolk som står ansvarlig for arbeidet. Og for at et foretak skal kunne påta seg ansvar i byggesaker, må de erklære ansvarsrett. Dette sender man inn sammen med søknaden om å bygge. For å få ansvarsrett må man kunne vise at man har de nødvendige kvalifikasjonene for å utøve arbeidet, og foretaket må redegjøre for at de har folk med utdannelse på området. Foretaket må også ha et styringssystem som blir regelmessig oppdatert. Dette skal vise organisasjonsplan, rutine for avviksbehandling og at foretaket oppfyller “de krav som kan stilles til pålitelighet og dugelighet”.

Når du setter opp et tilbygg som er på over 50 kvadratmeter, må du ha en ansvarlig søker til å fylle ut søknaden for deg. Dette er typisk en entreprenør, arkitekt eller en ingeniør. Om du får tilbygget satt opp av en totalentreprise, vil nok disse også sørge for at søknaden er riktig utfylt.

Nabovarsel

I de fleste byggesaker hvor det kreves søknad, er det også nødvendig å varsle naboene. Det må gjøres før tiltaket blir søkt til kommunen, og søknaden skal inneholde kopi av nabovarselet. Kravet om nabovarsel bortfaller om arbeidet egentlig ikke berører nabo eller gjenboere, som foreksempel ved innvendig arbeid. Eventuelt om det er stor avstand til naboen eller om naboen ikke ser bygget fra sin tomt. Men dette er en vurdering kommunen også kan overprøve.

Når du sender nabovarsel, må du legge ved en beskrivelse på hva du skal gjøre. Denne må være så detaljert som mulig, så naboen kan se i hvor stor grad det angår dem. Du må også oppgi om byggingen krever disposisjon. For at de skal kunne svare med eventuelle merknader, må du gi dem en rimelig frist. Denne er på minst to uker fra da nabovarselet ble sendt ut og de hadde all dokumentasjon tilgjengelig. Det holder i utgangspunktet med ett varsel, men hvis en nabo har kommet med merknader som gjør at du må endre tilbygget i så stor grad at det angår andre naboer igjen, må du sende ut nytt varsel. Går det mer enn et år fra du sender ut nabovarsel til du søker kommunen, må du sende ut varsel på nytt.

Hva koster det å søke?

De totale kostnadene for søknaden din er avhengig av flere faktorer. For det første er det gebyret til kommunen. Dette kommer du ikke unna, og det varierer fra kommune til kommune. Kommunen har ikke lov til å tjene penger på søknadsgebyr, og kan bare ta med sine faktiske kostnader når de fastsetter gebyret.

I tillegg til dette, skal ansvarlig søker også ha sitt. Det kan fort være en del arbeid å innhente alle dokumenter og tillatelser, og for dette vil de fakturere en administrasjonskostnad. Dette varierer også etter hvor mye arbeid det faktisk innebærer.

Behandlingstid på byggesøknaden

Generelt sett har kommunen en behandlingstid på byggesaker på 12 uker. Om tiden går over de fastsatte 12 ukene, skal de betale tilbake 25% av det totale gebyret for hver påbegynte uke over tiden. Det er imidlertid et par punkter som kan korte ned behandlingstiden til 3 uker. Det gjelder om tiltaket ikke bryter med plan- og bygningslovgivningene, om naboer eller gjenboere ikke har noen innsigelser til arbeidet, og om du ikke trenger tillatelse eller uttalelse fra en annen myndighet. I de tilfellene søknadsfrister er på 3 uker vil du ikke få tilbakebetalt beløpet om de går over tiden. Til gjengjeld kan du anse det som at du har fått tillatelsen innvilget om du ikke hører noe.

Det kan være en fordel å likevel ringe kommunen og forsikre deg om at du kan sette i gang med arbeidet.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.