Tilbygg - Må man søke?

Ønsker du å få bygge et tilbygg, men er usikker på om du må søke til kommunen og få det godkjent? I denne artikkelen forteller vi deg hva som trengs av dokumenter, om du kan søke selv eller må gjøre det gjennom et foretak, og hvor lang behandlingstid du må belage deg på. Det er ikke nødvendigvis så enkelt å manøvrere seg gjennom mylderet av regler, unntak fra regler og tillegg til regler.

Hva er definisjonen på et tilbygg?

I første omgang er det greit å definere hva som menes med tilbygg. Skal du bygge oppå en konstruksjon som allerede er der, for eksempel en ny etasje, heter dette påbygg, som alltid vil være søknadspliktig. Et tilbygg derimot er en utvidelse av bygningens grunnflate.

Dette gjelder om du så skal bygge et lite ekstra inngangsparti, eller om du skal bygge på en ekstra stue med kjøkken og tilhørende bad. Tilbygget “henger fast” på huset du allerede har.

Nye regler

I 2015 kom det nye byggeregler som skulle gjøre søknadsprosessen enklere, og gjøre det lettere å få bygget enkle tilbygg. Du kan føre opp ganske mye på egen tomt uten å måtte søke, som for eksempel en større terrasse, bod til utstyr eller et drivhus.

1. mai 2021 kom det igjen nye regler som forenklet bygging på egen eiendom, og som gjorde at man kan bygge tilbygg som er ment for varig opphold uten å søke, så lenge tilbygget er på maks 15 kvadratmeter. Det er imidlertid viktig å huske på at det kan være egne regler for ditt område.

Søknadsreglene for tilbygg tar ikke for seg begrensninger i reguleringsplanen, så sjekk denne før du starter på arbeidet. Det kan omhandle høyde, takvinkler og avstand til naboen. I tillegg er det heller ikke fritt frem i for eksempel strandsonen.

Utnyttelsesgrad

Det er et viktig begrep du må ta hensyn til, nemlig utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgraden setter grenser for hvor mye av tomten som faktisk kan bebygges. Du bestemmer altså ikke selv hvor mye du kan bygge på tomten din.

Dette varierer etter hvor i landet du bor. I Oslo er for eksempel den generelle utnyttelsesgraden 24%. Det betyr at bare 24% av tomten kan være bebygget. Har du en tomt på ett mål, kan du da bare bygge 240 kvadratmeter.

Dette kan du bygge uten å søke

Her tar vi for oss reglene angående selve søknaden. Dermed forutsetter det at du ikke bygger utenfor utnyttelsesgraden, og at du holder deg til reguleringsplanen, kommuneplanen og annet regelverk. Er du usikker på dette, må du kontakte kommunen din.

Tilbygget kan være maks 15 kvm

Skal du bygge uten å søke, kan ikke tilbygget være større enn 15 kvadratmeter.

Før 1. mai 2021 ble søknadsplikt automatisk utløst om tilbygget skulle brukes til varig opphold, men dette er ikke lenger tilfelle. Er tilbygget under 15 kvadratmeter, kan du bygge uten å søke selv om det er ment for varig opphold og beboelse.  

Andre viktige krav for tilbygg uten søknad

• Tilbygget kan ikke være nærmere nabogrensen enn 4 meter, og det må være understøttet.
• Den må også være minimum 30 meter unna nærmeste togskinner. Dette gjelder også trikk og t-bane.
• I tillegg til dette må det også være langt nok unna en offentlig vei. Hvor langt, kommer an på når reguleringsplanen for eiendommen din ble vedtatt. Dette finner du på kommunens nettsider.

Regler for terrasse og platting

Det du har lov til å sette opp, med forbehold om at du følger utnyttelsesgrad og reguleringsplan, er for eksempel en terrasse. I tillegg til reglene i forrige avsnitt , kan den ikke være mer enn én meter over terrenget.

Terrassen kan faktisk bygges så nærme som 1 meter fra nabogrensen, men det kan alltid være greit å avklare med naboen uansett samt sjekke kommunens egne regler. Dette gjelder dog bare hvis terrassen bygges som et tilbygg, altså at bygges ut fra huset. 

Vil du bygge platting i hagen, kan det også settes opp uten å søke:

• Den kan maks være 0,5 meter i høyden
  ‍
• Den kan plasseres helt inntil nabogrensen
  ‍
• Platting medregnes ikke i arealet du får bygge på tomten

Kan jeg søke selv?

I noen tilfeller kan du faktisk søke selv. Dersom tilbygget er på mindre enn 50 kvadratmeter, er det ikke krav om at det kreves ansvarsrett sammen med søknaden. Det er likevel ikke bare bare å sende inn søknaden korrekt, og det er mange fallgruver på veien. Sammen med søknaden er du pliktig til å sende inn disse dokumentene:

• Eventuell søknad om dispensasjon
  ‍
• Nabovarsel, med eventuelle merknader og kommentar til disse
  ‍
• Situasjonsplan
  ‍
• Fasadetegninger
  ‍
• Plantegninger
  ‍
• Snittegninger
  ‍
• Redegjørelser
  ‍
• Boligspesifikasjon i matrikkelen
  

I tillegg til dette er det også andre dokumenter som må sendes inn ved behov. Dette er for eksempel:

• Avkjørselsplan
• Tilknytning til infrastruktur som vann og avløp
• Tiltaksplan for graving og forurensning.

Dette er avhengig av hvor omfattende prosjektet ditt er, og det vil variere hvilke dokumenter du trenger.

Du kan kontakte kommunen for å få veiledning i hvilke dokumenter som er nødvendige for ditt prosjekt. Du finner også alle blanketter og skjemaer du trenger til å fylle ut søknaden på nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet, sammen med en veiviser som viser deg om tilbygget faktisk er søknadspliktig eller ikke.

Du kan også levere søknaden elektronisk via en tjeneste som heter ByggSøk som du også finner via nettsidene.

Ansvarsrett

Om tilbygget du har tenkt til å sette opp er av en viss størrelse, er du pålagt å ha fagfolk som står ansvarlig for arbeidet. Og for at et foretak skal kunne påta seg ansvar i byggesaker, må de erklære ansvarsrett.

Dette sender man inn sammen med søknaden om å bygge. For å få ansvarsrett må man kunne vise at man har de nødvendige kvalifikasjonene for å utøve arbeidet, og foretaket må redegjøre for at de har folk med utdannelse på området.

Foretaket må også ha et styringssystem som blir regelmessig oppdatert. Dette skal vise organisasjonsplan, rutine for avviksbehandling og at foretaket oppfyller “de krav som kan stilles til pålitelighet og dugelighet”.

Når du setter opp et tilbygg som er på over 50 kvadratmeter, må du ha en ansvarlig søker til å fylle ut søknaden for deg. Dette er typisk en entreprenør, arkitekt eller en ingeniør. Om du får tilbygget satt opp av en totalentreprise, vil nok disse også sørge for at søknaden er riktig utfylt.

Nabovarsel

I de fleste byggesaker hvor det kreves søknad, er det også nødvendig å varsle naboene. Det må gjøres før tiltaket blir søkt til kommunen, og søknaden skal inneholde kopi av nabovarselet.

Kravet om nabovarsel bortfaller om arbeidet egentlig ikke berører nabo eller gjenboere, som foreksempel ved innvendig arbeid. Eventuelt om det er stor avstand til naboen eller om naboen ikke ser bygget fra sin tomt. Men dette er en vurdering kommunen også kan overprøve.

Dette må nabovarselet inneholde

Når du sender nabovarsel, må du legge ved en beskrivelse på hva du skal gjøre. Denne må være så detaljert som mulig, så naboen kan se i hvor stor grad det angår dem.

Du må også oppgi om byggingen krever disposisjon. For at de skal kunne svare med eventuelle merknader, må du gi dem en rimelig frist. Denne er på minst to uker fra da nabovarselet ble sendt ut og de hadde all dokumentasjon tilgjengelig.

Det holder i utgangspunktet med ett varsel, men hvis en nabo har kommet med merknader som gjør at du må endre tilbygget i så stor grad at det angår andre naboer igjen, må du sende ut nytt varsel. Går det mer enn et år fra du sender ut nabovarsel til du søker kommunen, må du sende ut varsel på nytt.

Hva koster det å søke?

De totale kostnadene for søknaden din er avhengig av flere faktorer. For det første er det gebyret til kommunen. Dette kommer du ikke unna, og det varierer fra kommune til kommune. Kommunen har ikke lov til å tjene penger på søknadsgebyr, og kan bare ta med sine faktiske kostnader når de fastsetter gebyret.

I tillegg til dette, skal ansvarlig søker også ha sitt. Det kan fort være en del arbeid å innhente alle dokumenter og tillatelser, og for dette vil de fakturere en administrasjonskostnad. Dette varierer også etter hvor mye arbeid det faktisk innebærer.

Behandlingstid på byggesøknaden

Generelt sett har kommunen en behandlingstid på byggesaker på 12 uker. Om tiden går over de fastsatte 12 ukene, skal de betale tilbake 25% av det totale gebyret for hver påbegynte uke over tiden.

Det er imidlertid et par punkter som kan korte ned behandlingstiden til 3 uker. Det gjelder om tiltaket ikke bryter med plan- og bygningslovgivningene, om naboer eller gjenboere ikke har noen innsigelser til arbeidet, og om du ikke trenger tillatelse eller uttalelse fra en annen myndighet.

I de tilfellene søknadsfrister er på 3 uker vil du ikke få tilbakebetalt beløpet om de går over tiden. Til gjengjeld kan du anse det som at du har fått tillatelsen innvilget om du ikke hører noe.

Det kan være en fordel å likevel ringe kommunen og forsikre deg om at du kan sette i gang med arbeidet.

FAQ: Regler for tilbygg

Hva er forskjellen på tilbygg og påbygg?

‍Et tilbygg er en utvidelse av bygningens grunnflate, der du bygger ut til siden. Et påbygg er en utvidelse i høyden, for eksempel en ny etasje, en ark eller et takløft. Skillet er viktig fordi et påbygg alltid er søknadspliktig, uavhengig av størrelse, mens et tilbygg kan bygges uten søknad dersom det er under 15 kvm.

Kan jeg bygge tilbygg uten søknad?

‍Ja, såfremt vilkårene oppfylles. Disse er blant annet at tilbygget er maksimalt 15 kvm, ikke nærmere nabogrensen enn 4 meter, er understøttet og ikke bryter med reguleringsplanen eller utnyttelsesgraden på tomten. Sjekk alltid alle krav grundig og sjekk med kommunen om du er i tvil.

Hva koster et tilbygg?

‍Gjennomsnittsprisen på tilbygg ligger på 43.000 kroner per kvadratmeter, og prisen varierer vanligvis mellom 32.000 og 54.000 kroner per kvm. Et enkelt tilbygg uten bad eller kjøkken ligger i nedre sjikt, mens tilbygg med våtrom eller spesialtilpasninger trekker prisen oppover. I tillegg kommer arkitekt og søknadskostnader, som ikke er inkludert i kvadratmeterprisen.

Kan jeg søke om tilbygg selv, eller trenger jeg fagfolk?

‍Det avhenger av størrelsen. Tilbygg under 15 kvm kan du bygge uten søknad. Tilbygg mellom 15 og 50 kvm er søknadspliktig, men du kan som regel stå som ansvarlig søker selv. Tilbygg over 50 kvm krever at et foretak med ansvarsrett, typisk en arkitekt eller entreprenør, sender inn søknaden og tar ansvar for prosjektet.

Hva er utnyttelsesgrad, og hvorfor er det viktig for tilbygget mitt?

‍Utnyttelsesgraden bestemmer hvor mye av tomten din som lovlig kan bebygges, oppgitt som prosent av tomtens areal. Overskrider tilbygget denne grensen, er tiltaket søknadspliktig og krever dispensasjon, selv om tilbygget i seg selv er under 15 kvm. Sjekk alltid kommunens reguleringsplan før du setter i gang da tillatt utnyttelsesgrad vil kunne variere.

Må jeg sende nabovarsel for tilbygg?

‍Ja, for alle søknadspliktige tilbygg er nabovarsel lovpålagt. Du kan sende nabovarselet på standardskjema fra Direktoratet for byggkvalitet, og naboene har 14 dager på å komme med merknader. Eventuelle merknader skal kommenteres i søknaden. For søknadsfrie tilbygg under 15 kvm er nabovarsel ikke påkrevd, men anbefales for å unngå konflikt i ettertid.

Hvor lang tid tar behandling av byggesøknad for tilbygg?

‍Søknadspliktige tilbygg uten krav til ansvarsrett behandles normalt innen 3 uker, forutsatt at søknaden er komplett og det ikke er merknader fra naboer. Større tilbygg med krav til ansvarsrett har en behandlingstid på inntil 12 uker. Legg til god tid i forkant til søknadsarbeid, nabovarsel og eventuell prosjektering.