Tilbygg: Den komplette guiden (priser, regler, prosess)

Innhold:

Del 1: Tilbygg eller påbyggDel 2: Pris og lønnsomhetDel 3: Regler og byggeprosess

Innledning

Når man skal i gang med et tilbyggprosjekt er det mange spørsmål som melder seg. Må jeg søke kommunen? Bør jeg bruke arkitekt? Hvor mye koster et tilbygg? Vil det lønne seg som en investering? Og hvordan finner jeg en bra entreprenør? I denne artikkelen får du svar på disse spørsmålene, i tillegg til konkrete tips for å lykkes med ditt tilbyggprosjekt.

Hva er forskjellen på tilbygg og påbygg?

Begrepene tilbygg og påbygg brukes ofte en del om hverandre. Formelt sett defineres et tilbygg er en utvidelse av en bygnings grunnflate, i motsetning til et påbygg som er en ny bygningsdel som plasseres oppå en eksisterende konstruksjon. Et underbygg er en utvidelse av bygningen nedover, normalt som utgraving av kjeller under eksisterende hus. Et tilbygg kan være alt fra en liten utvidelse av inngangspartiet til en utvidelse på flere hundre kvadratmeter.


Hva koster et tilbygg?

Priser på tilbygg varierer mye fra prosjekt til prosjekt. Den vanligste benevningen er pris per kvadratmeter, som regnes ut som totalpris delt på antall kvadratmeter tilbygg totalt. Basert på prosjekter som er gjennomført av kvalitetssikrede entreprenører i Byggstart, ser vi at den gjennomsnittlige prisen på tilbygg er ca 28.000 kroner per kvadratmeter, alt inkludert. Dette er et gjennomsnitt av mange gjennomførte prosjekter, og inkluderer alle kostnadene knyttet til prosjektet. Følgende kostnadsposter er normalt med i et tilbyggprosjekt (for hvert av fagområdene er tilhørende materialer inkludert):

  • Arkitekt / prosjektering
  • Søknad til kommunen
  • Graving og grunnarbeider
  • Betong / grunnmur
  • Tømrerarbeid
  • Flislegger
  • Elektriker
  • Rørlegger
  • Blikkenslager
  • Mambran
  • Materialer som byggherre kjøper inn selv (f.eks. fliser, parkett, kjøkken og baderomsinventar)

Selv om gjennomsnittsprisen er på 28.000 kroner per kvadratmeter, er det sjeldent at prisen havner nøyaktig der. Vi ser imidlertid at de fleste prosjekter havner mellom 23.000 kroner per kvadratmeter og 40.000 kroner per kvadratmeter.

Lønner det seg å bygge tilbygg?

Med økende boligpriser er det mange nordmenn som ønsker å utvide eksisterende bolig. Stadig flere har mulighet til å låne opp på huset for å finansiere en utbygging, og dette kan ofte vise seg å være en god investering.

I bynære strøk er som regel kvadratmeterprisene på eneboliger betydelig høyere enn kvadratmeterprisen for bygging av tilbygg. Det vil normalt si at en utvidelse av boligen er noe som vil generere mer verdi ved et eventuelt salg enn hva det vil koste å bygge ut.

Samtidig vil et større hus normalt ha noe lavere kvadratmeterpris enn et mindre hus, så “overskuddet” på prosjektet blir noe negativt påvirket av dette. I tillegg vil en kompetent kjøper av et nytt hus også kunne vurdere tomtens utbyggingspotensiale og prisene for en slik utbygging, noe som gjør at økningen i boligens verdi ikke nødvendigvis økes 1:1 med dagens kvadratmeterpris.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

For en del typer tilbyggprosjekter må man søke kommunen. Grovt sett gjelder følgende (les gjerne her Beskrivelse av søknadsregler tilbygg for mer detaljer):

  1. Du trenger ikke sende byggesøknad om tilbygget er under 15 kvadratmeter og uten rom for varig opphold eller beboelse. Dette kan for eksempel være en bod. Husk imidlertid at du uansett må melde kommunen når prosjektet er ferdigstilt.
  2. Du kan sende byggesøknad på egenhånd dersom tilbygget har en BRA eller BYA på mindre enn 50 kvadratmeter (tilbygget kan i tillegg ha kjeller dersom kjellertaket er mindre enn 1,5 meter over terrenget rundt bygningen)
  3. Du må få fagfolk til å sende inn byggesøknad dersom tilbygget er på mer enn 50 kvadratmeter. Dette er som regel en arkitekt eller ingeniør, men det kan også være en entreprenør.

Dersom tiltaket er søknadspliktig, kan man velge mellom to ulike prosesser:

  • 2-trinns søknad: Her søker man først om en rammesøknad, og deretter om en igangsettingstillatelse. Det er først når man sender søknad om igangsetting at man inkluderer oversikt på utførende entreprenører
  • 1-trinns søknad: Her sendes det kun en søknad og denne inneholder oversikt over alle utførende entreprenører

Normalt sett benytter man kun 2-trinns søknad der det er snakk om større tilbygg eller dispensasjoner fra reguleringsplanen.

Bør jeg bruke arkitekt?

De fleste som skal i gang med større tilbyggprosjekter starter med å knytte seg til en arkitekt som kan tegne og søke kommunen om byggetillatelse. De fleste arkitekter kan også bistå med å tegne opp de innvendige løsningene, som interiør, belysning, etc.

Imidlertid kan det noen ganger være behov for å knytte seg til en interiørarkitekt for denne typen oppgaver. For mindre tilbygg kan det ofte være tilstrekkelig å benytte en teknisk tegner, som normalt er rimeligere enn en arkitekt. Merk at det da forventes at byggherre har en tydelig formening om utforming på tilbygget, og gjerne en egen skisse.

Dersom man er ute etter inspirasjon og kreative løsninger, lønner det seg å benytte en arkitekt. De fleste byggmestere foretrekker at tilbygget er ferdig tegnet og søkt før de engasjerer seg i prising av byggingen.

I Byggstart har vi mange dyktige arkitekter, tekniske tegnere og interiørarkitekter i vårt nettverk, så ta gjerne kontakt på Byggstart.no om det er ønskelig å bli satt i kontakt med noen som kan være en god match for ditt prosjekt.

Prosjektdokumentasjon

En entreprenør som skal prise prosjektet, vil normalt ønske at prosjektet er godt dokumentert i forkant. For tilbyggprosjekter er følgende dokumentasjon vanlig å bruke som underlag for prising.

Søknadstegninger:

  • Fasadetegninger
  • Snittegninger
  • Plantegninger
  • Situasjon

Detaljprosjektering (særlig ønskelig for større tilbygg):

  • Romskjema: Beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, etc., per rom
  • Arbeidstegninger: Mer detaljerte tegninger enn søknadstegningene (gjerne i 1:50), typisk med henvisning til byggemetode (dette kan entreprenør noen ganger utarbeide selv)
  • Dør- og vindusskjema: Betegnelse av størrelse og type dører / vinduer

Dette er dokumentasjon som forenkler entreprenørens jobb med å prise prosjektet. I tillegg gjør dette deg bedre i stand til å sammenligne pristilbud, ettersom du vet at entreprenørene har priset det samme. Detaljprosjektering øker også sannsynligheten for et vellykket resultat, ettersom utførende entreprenør ikke må ta like mange antakelser underveis i prosjektet.

Det er imidlertid ikke alltid nødvendig for entreprenørene å få all detaljprosjekteringen utarbeidet før prisingen av prosjektet. Noen entreprenører synes det er best å bli inkludert i prosessen før detaljprosjekteringen, ettersom de da kan komme med sine innspill tidligere, for eksempel knyttet til byggemetode. Ved å gå i dialog med entreprenører før detaljprosjekteringen utarbeides, kan man enkelt løse slike problemstillinger.

Hvordan organisere prosjektet?

Når man har et underlag klart for prising, må man bestemme seg for hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Normalt skilles det mellom delt entreprise eller totalentreprise (kalt hovedentreprise når det kun er utførende fag).

Ved en delt entreprise skriver du som byggherre kontrakt direkte med de ulike fagene, og du er selv ansvarlig for koordinering av disse. Benytter man derimot en totalentreprise, har man kun kontrakt med ett firma som igjen har underentreprenører på de andre fagområdene.

En totalentreprenør er normalt en tømrerbedrift, og utfører selv alt av tømrer- og snekkerarbeid. I tillegg har en del av disse murere og malere internt ansatt, mens de bruker underentreprenører på graving, betong, blikkenslager, elektriker og rørlegger. En totalentreprenør er ansvarlig for all koordinering, fremdrift og sluttresultat. Totalentreprenøren tar et påslag på prisene fra sine underentreprenører, noe man slipper på en delt entreprise.

Merk imidlertid at det ikke trenger å bli dyrere ved en totalentreprise, ettersom totalentreprenøren ofte har fremforhandlet gode priser hos sine underentreprenører, og har jobbet med disse over tid så han vet at de fungerer godt sammen. Den vanligste entrepriseformen som vi i Byggstart ser på tilbyggprosjekter, er totalentreprise. Generelt bør man velge dette alternativet  Dersom noe skilles ut, er det vanligste å ha en egen kontrakt på grunnarbeidene som er relativt adskilt fra de andre fagene.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Et avgjørende valg for å lykkes med prosjektet, er valg av entreprenør. Her er det viktig å vurdere flere faktorer:

  • Relevant erfaring
  • Referanser fra tidligere kunder
  • Pristilbud
  • Kapasitet for utførelse
  • Økonomiske soliditet
  • Godkjenninger
  • Forsikringer
  • Personlig kjemi og entreprenørens engasjement for prosjektet

I Byggstart jobber vi med kvalitetssikring av entreprenører, og vi har god oversikt på hvilke entreprenører som har gjort tilbyggprosjekter i ditt område med gode tilbakemeldinger. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart.no så tar vi kontakt for en gjennomgang av prosjektet, og kan koble deg opp med godt kvalifiserte entreprenører for ditt prosjekt.

Hvor lang tid tar et tilbyggprosjekt?

Lengden på et tilbyggprosjekt varierer selvsagt med størrelse og kompleksitet på prosjektet. For små tilbygg, for eksempel utvidelse av et inngangsparti, kan prosjektet gjennomføres på noen få uker, mens større tilbygg går over flere måneder. Sammenlignet med oppføring av enebolig som typisk tar opp mot 12 måneder, tar tilbyggprosjekter normalt betydelig kortere tid og er til en viss grad proporsjonalt med størrelsen på tilbygget relativt til en hel bolig.

Det kan være greit å legge inn noe slingringsmonn i tidsplanen, ettersom det kan oppstå uforutsette hendelser. Det er avgjørende å være tidlig ute med bestilling av materialer som det er ventetid på, for eksempel kjøkken og visse typer parkett og fliser. Igjen er det viktig med god planlegging, og enighet om en fremdriftsplan med entreprenøren som skal gjøre jobben.

Hva slags kontrakt skal jeg bruke?

Som med alle bygg- og renoveringsprosjekter, er det viktig å lage en skriftlig avtale. Dette er for å sikre enighet om pris, gjennomføring, betalingsplan osv, og for å ha et referansedokument dersom det skulle oppstå uenigheter. Norsk Standard har utarbeidet et sett med standard kontraktsmaler som er tilgjengelig på nett.

For de fleste tilbygg vil det være tilstrekkelig å benytte de vanlige kontraktsmalene for kjøp av håndverkertjenester, disse finner du her: Norsk Standard Kontrakt. Her dekkes elementer som betalingsplan, tidsplan og eventuelle kompensasjon i tilfellet forsinkelser.

Hva slags dokumentasjon trenger jeg?

Når tilbyggprosjektet er ferdigstilt, er det normalt at du får relevant dokumentasjon fra entreprenøren. Generelt bør det overleveres dokumenter som beskriver hvordan man skal bruke det som er levert, hvordan det skal vedlikeholdes og hvordan det er bygd opp.

Om det er utført elektriske arbeider, må elektrikeren gi en samsvarserklæring. For bad bør man få en FDV-instruks eller DDV-instruks. Ellers fungerer som regel kontrakten med vedlegg og fakturaene fra entreprenøren som dokumentasjon på prosjektet.

Hvordan sikre en god prosjektgjennomføring

10 tips til en vellykket prosjektgjennomføring:

  1. Begynn planleggingen tidlig: minst 3-6 måneder før byggingen skal begynne (avhengig av søknadsplikt).
  2. Sørg for å ha alt av finansiering på plass før kontraktsinngåelse, inkludert eventuelt byggelån fra banken.
  3. Vær trygg på at tegninger og prosjektbeskrivelse er på et faglig nivå før du henvender deg til entreprenører. Dersom du er usikker, så få bistand fra arkitekt eller annen fagperson.
  4. Få inn flere tilbud: anbefalt er gjerne 3 tilbud fra godt kvalifiserte entreprenører.
  5. Sett av nok tid til anbudsprosessen: gjerne 4-8 uker så entreprenørene får tilstrekkelig med tid til å lage fullstendige pristilbud, og dere kan gå noen runder med oppdateringer.
  6. Lag en skriftlig kontrakt og benytt gjerne Norsk Standard sine kontraktsmaler.
  7. Følg opp prosjektet underveis med tett og god dialog med entreprenøren.
  8. Gå sluttbefaring sammen med entreprenøren. Her lønner det seg å ta med en ekstern fagperson (for eksempel en takstmann) som kan vurdere det byggtekniske.
  9. Husk å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon etter prosjektslutt.
  10. Kun ta på deg det du har tid og kompetanse til av egenarbeid.

Utforsk neste steg:

Les flere prosjektguider: