Bygge hus: Den komplette guiden (priser, regler, prosess)

Bygge hus

Innhold:

1. Hovedtyper av hus2. Pris og lønnsomhet3. Tips til gjennomføringen

Introduksjon

Mange drømmer om å bygge sitt eget hus. Prosessen er imidlertid kompleks, tidkrevende og kostbar, så det er viktig å få en god forståelse for priser og tidsperspektiv før man setter i gang. I denne artikkelen går vi gjennom hva det typisk koster å bygge et nytt hus, hvilke aktører som er involvert, hva du trenger av tegninger og søknader, samt tips til hvordan du kan løse ditt prosjekt på en kostnadseffektiv og god måte.

Arkitekttegnet hus vs. ferdighus

Det første steget i prosessen med å bygge hus, er naturlig nok å finne en tomt man ønsker å bygge på. Når man har tomten klar, står mange mellom valget å bygge en spesialtilpasset hus som er tegnet av en arkitekt, eller gå for en ferdighus-variant.

Det finnes klare fordeler og ulemper med de ulike alternativene. Mange som ønsker seg et arkitekttegnet hus legger vekt på at man får realisert et hus som er 100% tilpasset familiens behov. I tillegg får man et unikt hus som man kan designe selv sammen med arkitekten, og man kan få til en mer optimal utnyttelse av tomten.

Fordelen med ferdighus, er at prosessen typisk tar noe kortere tid og at totalprisen normalt blir noe lavere, selv om denne forskjellen ikke nødvendigvis er så stor når man regner per kvadratmeter.

Dersom du skal bygge et arkitekttegnet hus, kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører i ditt område ved å registrere ditt prosjekt på Byggstart.no. Byggstart er en gratistjeneste som kobler byggherrer med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerbedrifter for bygg- og renoveringsprosjekter.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å bygge et hus?

Priser på oppføring av eneboliger varierer mye med størrelse og standarder. Et vanlig måltall for sammenligning, er pris per kvadratmeter.

Basert på prosjekter i vår prosjektdatabase i Byggstart, ligger gjennomsnittlig pris for bygging av ny enebolig på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter.

Dette inkluderer alle kostnadene knyttet til oppføring av boligen, mens arkitekt og prosjektering kommer i tillegg.

For arkitekt og prosjektering varierer også prisene mye, men man bør minst regne 100.000 til 200.000 for dette, normalt en del mer.

De rimeligste boligene som bygges, kan komme ned mot 22.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Dette er typisk boliger med noe enklere standard og enkel konstruksjon. For eksklusive boliger, kan prisen fort gå opp mot 45.000 kr inkl mva per kvadratmeter, og noen ganger også høyere enn dette.

Hva er de viktigste driverne av pris?

Hvordan kan man få mest ut av budsjettet? Dette er et spørsmål som mange byggherrer stiller seg. Det finnes mange grep og løsninger man kan ta for å holde kostnadene nede. Under er en liten liste med muligheter:

  • Lete etter gode priser og tilbud på materialer som man kjøper inn selv. Dette kan for eksempel være parkett, fliser, kjøkken, trapper og baderomsinnredning.
  • Begrense antall bad og kjøkken i boligen, da dette er de dyreste rommene
  • Gjøre deler av arbeidet selv, for eksempel maling eller gulvlegging dersom man har kompetanse til dette
  • Velge rimeligere løsninger på tekniske systemer som elektrisk og ventilasjon
  • Velge rimelige materialer på kledning, takstein og vinduer
  • Begrense antallet spesialløsninger som spesialbygde skap og garderober

Hva lønner seg: bygge nytt eller kjøpe brukt?

Her finnes det ikke noe fasitsvar, da regnestykket vil avhenge av en rekke ulike faktorer. Mange som ønsker å bygge nytt gjør heller ikke dette primært av økonomiske årsaker, men er mer opptatt av å skape et hjem som de ønsker å bo i.

Generelt må man sammenligne tomtekostnad + byggekostnad med salgspriser på tilsvarende brkute boliger i samme område. Dersom man sammenligner med eldre boliger, bør man gjøre en justering for standard, ettersom det nye huset man eventuelt bygger vil ha en høyere standard enn en eldre bolig. For å sammenligne riktig, bør man derfor også ha en formening om hvor mye det ville kostet å oppgradere den eldre boligen til dagens standard.

Et eksempel på et oppsett for et regnestykke kan være som følger (kun vilkårlige tall):

Bygge nytt:

  • Pris for tomt: 3 millioner
  • Pris for hus på 250 kvm: 28000 per kvm x 250 kvm = 7 millioner
  • Arkitekt + prosjektering: 0.4 millioner
  • Totalkostnad nytt hus: 10,4 millioner

Kjøpe brukt:

  • Pris for bolig på 250 kvm: 9 millioner
  • Totalrenovering innvendig: 12000 per kvm x 250 kvm = 3 millioner (snittpris for innvendig renovering)
  • Totalpris brukt bolig, justert for standard: 12 millioner
Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar det å bygge et hus?

Dette varierer mye fra prosjekt til prosjekt. For mindre boliger med mye standard-løsninger er byggetiden betydelig kortere enn større og mer komplekse boliger. Under er en oversikt over typisk tidsbruk per steg i prosessen, fra man har en tomt uten hus til nøkkelferdig bolig:

  1. Prosess med arkitekt, inkl søknad til kommunen: 4-6 måneder
  2. Anbudsprosess med entreprenører (kan delvis gjøres i parallell med steg 1): 2-3 måneder
  3. Grunnarbeider: 1-2 måneder
  4. Betongarbeider / grunnmur: 1-2 måneder
  5. Tett råbygg (tømrerarbeid): 2-4 måneder: merk at dette går mye raskere ved bruk av elementer enn ved plassbygde løsninger
  6. Innvendige arbeider (tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler etc): 3 måneder
Totalt sett tar det altså sjeldent mindre enn et år fra man starter prosessen med arkitekt til man har et ferdig bygget hus.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

Når det gjelder oppføring av ny bolig, vil dette alltid være søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten. Man kan ikke søke som privatperson, og trenger derfor en “ansvarlig søker” som kan utarbeide underlaget til søknaden og stå som avsender av denne.

Normalt sett er det arkitekter som står som ansvarlig søker, mens entreprenøren(e) som utfører prosjektet erklærer ansvarsrett på sine respektive fagområder.

Når man søke Plan- og bygningsetaten om en tillatelse til å bygge, har man to ulike alternativer:

  • To-trinns søknad: her søkes det først om en rammetillatelse, før man finner utførende entreprenører som så erklærer ansvar på sine fagområder i en senere søknad om igangsetting.
  • Ett-trinns søknad: Her sendes det kun én søknad. Dette forutsetter at man har alle utførende entreprenører klare før man sender søknaden.

Den vanligste typen på større prosjekter som oppføring av enebolig er to-trinns søknad, der man starter med en søknad om rammetillatelse før man sender inn søknad om tillatelse til igangsetting før byggestart.

Hvor starter man?

Dersom man ikke skal benytte seg av en ferdighusvariant, vil første steg i prosessen (etter at man har skaffet seg en tomt) normalt være å ta kontakt med en arkitekt. Arkitekten vil først starte med å utarbeide skisser, før man bestemmer endelige løsninger og søker kommunen om tillatelse.

Merk at arkitekter ofte også kan være behjelpelig med innvendige løsninger som interiør, belysning og møblering. Hvis ikke kan man koble seg opp med en interiørarkitekt for å få innspill. Dersom du er på utkikk etter en dyktig arkitekt eller interiørarkitekt, kan du registrere ditt prosjekt gratis på Byggstart.no, så kan vi koble deg opp med aktører som passer for ditt prosjekt.

En del byggherrer ønsker å komme i kontakt med en byggmester eller entreprenør tidlig i prosessen. Merk imidlertid at det er vanskelig for en byggmester å si noe nøyaktig om priser og tidsperspektiv før tegningene foreligger. Det ideelle for en byggmester er å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen, da det er mindre usikkerhet knyttet til prosjektet. Noen ganger blir søknader hos Plan og Bygg avslått, og ofte må det gjøres endringer som gjør at byggmesteren må regne ut priser på nytt.

Prosjektdokumentasjon

En entreprenør som skal prise prosjektet, vil normalt ønske at prosjektet er godt dokumentert i forkant. For nybyggprosjekter er er følgende tegninger som regel en del av rammesøknaden til kommunen (se eksempler under):

Bygg hus tegninger
Plan
Bygge hus plantegning
Fasade
Bygge hus tverrsnitt
Snitt
Bygge hus reguleringsplan
Situasjon

For å få en nøyaktig pris, bør en detaljprosjektering også være gjennomført. Dette inkluderer normalt følgende dokumenter:

  • Romskjema: Beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, etc., per rom
  • Dør- og vindusskjema: Beskrivelse av størrelse og type dører / vinduer
  • Arbeidstegninger: Mer detaljerte tegninger enn søknadstegningene (typisk 1:50), med henvisning til hvordan huset skal bygges (merk at noen entreprenører foretrekker å utarbeide dette selv)

Disse dokumentene forenkler entreprenørens arbeid med prising av prosjektet, og du kan være tryggere på at du får sammenlignbare tilbud når du henter inn priser fra flere aktører. Generelt anbefales det å hente inn pris fra minst 2 ulike entreprenører. Erfaringsmessig er 3 tilbud tilstrekkelig, dersom alle disse 3 er seriøse aktører. Du kan benytte gratistjenesten Byggstart for å komme i kontakt med og få tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører i ditt område.

Merk at en del entreprenører foretrekker å bli inkludert i prosessen før detaljprosjekteringen utarbeides. Dette gjelder for eksempel for entreprenører som bygger med elementer. Elementene må prosjekteres for hvert hus, så det er ikke nødvendig at arkitekten utarbeider egen detaljprosjektering av bæring, etc.

Hvordan bør prosjektet organiseres?

Når man har et underlag som er klart for prising, må man vurdere hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her kan man grovt sett velge mellom én kontrakt med én entreprenør, og en delt entreprise der man lager separate kontrakter med hvert av fagområdene. En kombinasjon av disse to alternativene er også mulig. En del byggherre skiller for eksempel ut grunnarbeider som en egen entreprise.

Fordelen med en totalentreprise (eller hovedentreprise dersom det kun er utførende fag), er at man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til gjennom byggeprosessen. Entreprenøren tar normalt ca 10% påslag på sine underentreprenører, men det kan det være verdt. Entreprenøren som tar kontrakten vil koordinere alle de andre fagområdene og kommunikasjonen med dem. Normalt er det en tømrerbedrift som tar denne rollen, mens de har faste samarbeidspartnere på de andre fagområdene. Dersom man ikke har mye kompetanse med bygg fra før, kan dette ofte være det greieste valget.

Det gir det også fordeler i garantiperioden i etterkant av prosjektet, da det er enklere å kunne forholde seg til ett firma dersom noe skulle oppstå. Husk at det er mange fagområder som er involvert i oppføring av en enebolig, og uten god kunnskap på feltet, kan det være krevende å organisere alle sammen. Under en er oversikt over fagområdene som normalt er involvert i bygging av et nytt hus:

  • Graver
  • Betongentreprenør
  • Tømrer
  • Elektriker
  • Rørlegger
  • Ventilasjon
  • Taktekker
  • Blikkenslager
  • Membranspesialist
  • Flislegger
  • Maler


I tillegg kommer prosjekterende fag som arkitekt og prosjekterende ingeniører, og uavhengig kontroll som skal inn i etterkant av prosjektet.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Det kanskje viktigste valget man tar i løpet av prosessen med å bygge et hus, er å bestemme hvem som skal bygge det for deg. Her er det en rekke faktorer som spiller inn på valget, for eksempel bør man vurdere:

  • Referanseprosjekter
  • Pris
  • Kapasitet for utførelse
  • Økonomiske soliditet (kreditt-rating gir den mest oppdaterte informasjon)
  • Godkjenninger
  • Forsikringer
  • Personlig kjemi

I Byggstart jobber vi med kvalitetssikring av entreprenører, og vi har god oversikt på hvilke entreprenører som har gjennomført byggeprosjekter i ditt område de siste årene, og som har økonomien og godkjenninger i orden. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart.no så tar vi kontakt for en gjennomgang av prosjektet, og kan koble deg opp med godt kvalifiserte entreprenører for ditt prosjekt.

Hvordan sikre en vellykket gjennomføring: 10 tips

  1. Lag en god prosjektplan, inkludert tilstrekkelig tid til prosjektering og utførelse
  2. Gå i banken tidlig for å forstå budsjettrammen for ditt prosjekt
  3. Start med arkitekten, og vent med å kontakte entreprenører til du har et underlag klart for prising
  4. Prosjekter huset i detalj før oppstart, så unngår man ubehagelige overraskelser underveis
  5. Hent inn tilbud fra 3 ulike firmaer
  6. Sørg for en ryddig kontrakt med entreprenøren, der det tydelig fremgår hvem som besørger hva
  7. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har tid og kompetanse til
  8. Ha jevnlig kontakt med entreprenøren(e) underveis i prosjektet og vær innom byggeplassen ofte
  9. Ha en sluttbefaring der du tar med en ekstern fagperson, og ikke betal ut siste del av kontraktsbeløpet før denne er gjennomført og eventuelle feil eller mangler er utbedret
  10. Husk å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon etter at prosjektet er avsluttet

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.