Totalrenovering: Den komplette guiden (priser, regler, tips)

Innhold:

1. Begreper og definisjoner2. Tidsbruk og kostnad3. Lønnsomhet og entreprenørvalg

Overflatoppussing vs. renovering

Det er flere grader og former for oppgradering av boligen. Forskjellen mellom overflateoppussing og renovering er at overflateoppussingen bare handler om den synlige overflaten. Da snakker vi gjerne om ny maling eller ny tapet, sliping av gulv eller kanskje utbytting av gammel belysning.

Renovering er en langt mer omfattende prosess. Da river man inn til bjelkelaget eller betongen, og bygger i praksis opp på nytt. Og selv renovering eller restaurering graderes etter hvor omfattende arbeidet er.

Hvilket ord som er riktig å bruke er ikke det viktigste, men renovering er altså noe helt annet enn et strøk med maling.

Et renoveringsprosjekt er en jobb for fagfolk med lang erfaring. Her berører man gjerne de tekniske installasjonene og bæring i boligen, og der bør man gjøre minst mulig selv.

Ved en innvendig renovering består jobben gjerne i å rive innvendig kledning som paneler, og legge på nytt. Det samme gjør man gjerne på gulvet. Litt forenklet kan vi si at en innvendig renovering er en oppussing som går litt dypere. I tillegg totalrenoverer man bad og kjøkken, som gjerne er de mest kostbare delene av prosjektet. Normalt oppgraderes også alt av tekniske systemer i boligen (elektrisk, røropplegg, ventilasjon, etc).

Dersom prosjektet også inkluderer utvendig renovering av tak og fasader, er det stort sett bare selve bæresystemet som står igjen og så bytter man ut all utvendig og innvendig kledning, tak, isolasjon og drenering, i tillegg til de innvendige oppgraderingene. En utvendig totalrenovering inkluderer et bredt spekter av fagkompetanse og krever som regel at man engasjerer en totalentreprenør. Vi skal komme tilbake til hvorfor det er en fordel.

Restaurering

I begrepsbruken snakker man også gjerne om restaurering. Dette er et begrep hentet fra kulturminnevernet og handler om at man setter en gammel bygning tilbake til sin opprinnelige stand.

En renovering kan altså være det samme som en restaurering, men det behøver ikke å være det. Restaurering brukes formelt bare om eldre bygninger som tilbakeføres til sitt originale.

Strengt tatt er det ikke så viktig om du bruker det ene eller andre begrepet, men det sentrale skillet går mellom overflateoppussing og renovering/restaurering. Der overflateoppussingen er ren overflatebehandling og kun handler om det rent estetiske, så går de andre begrepene langt dypere og håndterer mer strukturelle og tekniske deler av bygget.

Hvor mye koster det?

Det første man som regel spør seg før man går i gang med et totalrenoveringsprosjekt er hva prislappen blir. Og det er ikke så rart. Å skulle totalrenovere en bolig er både kostbart og tidkrevende. Utfordringen er at ingen slike prosjekter er like og kostnadene vil bli kraftig påvirket av hvilke utfordringer man støter på underveis.

For størrelse er jo selvsagt også noe som trekker prisen opp. Jo mer flate som skal renoveres, jo dyrere blir det. Så enkelt er det. Basert på statistikk fra oss i Byggstart, ser vi at snittprisen på en innvendig totalrenovering ligger på ca 12.000 kr / kvm. Denne prisen inkluderer alle kostnader knyttet til prosjektet, også innkjøp som du som kunde gjør selv (f.eks. fliser, parkett, armaturer, baderomsinventar og selve kjøkken). Men prisene varierer mye, noen totalrenoveringer kan komme ned mot 7.000 kr / kvm, mens andre kommer opp mot 20.000 kr / kvm. Dersom det også er snakk om utvendig totalrenovering (tak, fasade, drenering, etc), så ligger snittprisen på ca 25.000 kr, som ligger litt under prisen for oppføring av nytt hus (ca 28.000 kr).  

Hvor lang tid må man regne?

Det korte svaret på dette spørsmålet er fra 4 til 12 måneder for en enebolig, og fra 2 måneder for en leilighet på 100 kvm. Når det gjøres en totalrenovering av en bolig, så er det tidkrevende. Mange av prosessene som er involvert i et slikt prosjekt er avhengig av hverandre og derfor vil det gå litt ekstra tid til ferdigstilling.

Når vi snakker om å totalrenovere en bolig rives alt til betongen eller bjelkelaget, og bygges opp på nytt. Da sier det seg nesten selv at et slikt prosjekt ikke er gjort i en håndvending.

Som byggherre gjør du klokt i å beregne ekstra god tid til renoveringen, siden korte tidsfrister ofte må skyves på og skaper forsinkelser. Det er ikke mange problemer som skal oppstå før sluttdatoen må utsettes. Tidsbruken bør du nøye diskutere med entreprenøren og ha en god og løpende dialog med underveis.

Hvem bør totalrenovere?

Vi har allerede vært innom at totalrenoveringer krever et bredt spekter av fagkompetanse. Her er det både behov for snekkere, rørleggere, elektrikere, blikkenslagere, murere og så videre. I det hele tatt er en totalrenovering et så omfattende prosjekt at det er lett som byggherre å miste oversikten.

Derfor velger de fleste som gjør denne typen prosjekter å organisere det som en totalentreprise. Da slipper du å hente inn anbud og tilbud fra hver enkelt fagområde og du slipper å holde i koordineringen av prosjektet underveis. En totalentreprenør vil ofte kunne gjøre jobben billigere enn det du klarer selv ved å “shoppe rundt” etter tjenester, ettersom de kan jobbe effektivt med sine egne underleverandører og samarbeidspartnere. Registrerer du prosjektet ditt på Byggstart, tar vi en gjennomgang av prosjektet med deg på telefon, og kobler deg opp med kvalitetssikrede entreprenører i ditt område, kostnadsfritt for deg.

Hvorvidt det kreves søknad for ditt prosjekt, vil avhenge av hva som skal gjøres. En totalrenovering er ikke nødvendigvis søknadspliktig, men ofte gjøres det grep som utløser søknadsplikt, f.eks:

  • større fasadeendringer
  • bruksendring av kjeller eller loft
  • tilbygg

Behovet for å søke kommunen i forbindelse med renoveringen er noe du bør legge inn i planleggingen. Hvor lang tid saksbehandlingen tar vil variere fra kommune til kommune, men du må sørge for å ha tillatelsene på plass før du starter.

Nettopp det at du slipper å søke om et renoveringsprosjekt er for mange en god grunn til at de velger nettopp det istedenfor å bygge helt nytt fra bunnen. Da slipper du nemlig ikke unna søknadsrunden og både totalkostnaden og tidsbruken blir vesentlig lenger enn et gjennomarbeidet renoveringsprosjekt.

Lønner det seg å renovere?

En totalrenovering vil utvilsomt øke verdien av boligen, siden du gjør en såpass stor utskifting av materialer at boligen fremstår i langt bedre tilstand enn før renoveringen. For veldig mange vil det å kjøpe en totalrenovert og innflyttingsklar bolig være å foretrekke, fremfor en bolig der det foreligger et renoveringsbehov på kort eller mellomlang sikt. Mange ønsker rett og slett ikke å gå i gang med et slikt prosjekt, og du kan ta “betalt” for å gjennomføre prosessen.

Dette gjør at mange er villige til å betale godt for en bolig som akkurat har vært gjennom en totalrenovering, med trygghet om at de kan bo der i lang tid uten å gjøre noe.

Men en totalrenovering er kostbart, og det er ikke gitt at man får igjen pengene. Dersom man ikke greier å holde kostnadene nede, og man gjør valg og løsninger som ikke mange potensielle kjøpere ville likt, kan man ende opp med å tape penger på investeringen.

Men totalrenoveringer er ikke bare et regnestykke om kroner og øre. På et eller annet tidspunkt må de aller fleste boliger gjennom et slikt prosjekt. Og dersom du eier boligen for å bo der i lengre tid, så er det jo ikke først og fremst verdiøkningen som betyr noe.

Hvis du renoverer for å selge til en høyere pris, så vil det kreve at du lager en god prosjektplan og bruker tid til å finne de rimeligste og beste håndverkerne til jobben. Lykkes du med det, er det gode muligheter for å tjene en god slant på å totalrenovere en bolig.

Nøkkelen ligger i forberedelser

Behovet for en god prosjektplan og god oversikt over markedet er nøkkelen til et vellykket prosjekt. Et renoveringsprosjekt er utvilsomt en tålmodighetsprøve av de sjeldne, men du får igjen for all tiden du bruker på planlegging og prosjektering.

Ta deg god tid til å finne ut hva du ønsker gjort og hvordan du ønsker at det skal gjøres. Få bistand fra arkitekt eller interiørarkitekt dersom du trenger hjelp til å beskrive prosjektet, eller til å søke kommunen. Da skaffer du deg et godt bilde av omfanget og kan lettere planlegge for den store jobben som skal gjøres.

Ved en totalrenovering av boligen vil hele eller deler av den være ubeboelig i en periode. Dette er viktig å tenke gjennom hvordan du skal løse. Dersom du er avhengig av å leie en bolig i byggeperioden, så må dette ordnes tidlig, slik at du unngår unødvendige kostnader.

I tett samråd med entreprenøren må du gjennomgå alle detaljene av prosjektet og forsikre deg om at dere forstår hverandre. En prosjektplan bør være så detaljert som overhodet mulig og inneholde klare tidsfrister for når de ulike elementene skal være avsluttet. Det gir deg som byggherre en langt bedre oversikt enn om du blir stående med løse avtaler om både tid og pris.

En totalrenovering av en bolig er sannsynligvis den største investeringen du gjør etter selve boligkjøpet og det er derfor ikke noe du bør ta lett på. Det er bedre å utsette prosjektet noe og bruke tiden godt til planlegging enn å hoppe i det for å håpe på det beste.

Hvordan finne de rette fagfolkene?

Siden en totalrenovering er såpass kostbar, så er det lett å se seg blind på prislappen. Det er helt naturlig å ønske å gjøre jobben så rimelig som mulig, men du bør også la andre parametere veie tungt.

Som tidligere nevnt involverer en totalrenovering mange fagområder og derfor er det viktig å sikre seg at entreprenøren er i stand til å levere alle de tjenestene som er nødvendig. Kontroller at entreprenørens underleverandører har gode referanser og innehar det de bør av godkjenninger og kompetanse. Sentral Godkjenning, Mesterbrev og Våtromsgodkjenning er en gode indikasjoner på om firmaet leverer kvalitet.

Pass også på at entreprenøren faktisk har tid til å gjennomføre prosjektet ditt. Mange entreprenører har svært fulle ordrebøker og det kan bety at ditt prosjekt blir forsinket. Dette kan du sikre deg ved å ha en krystallklar avtale om ferdigstillelse av hvert enkelt trinn i renoveringen.

I Byggstart har en stor samling av nøye kvalitetssikrede håndverkerfirmaer og entreprenører. Her kan du enkelt finne en entreprenør som passer til ditt spesifikke prosjekt. Takket være alle de andre byggherrene som har benyttet tjenesten, er du sikret gode referanser før du tar ditt endelige valg. Bruk av Byggstart er helt kostnadsfritt og uforpliktende.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.