Pusse opp kjeller: En komplett guide (priser, regler, mv)

Pusse opp kjeller

Innhold:

1. Søknad til kommunen2. Utvendige og innvendige arbeider3. Tidsbruk, kostnader og fagfolk

Det å gjøre en uinnredet kjeller om til vanlig oppholdsrom er en lur måte å øke bruksarealet dere har til rådighet og boligens verdi. Arealet kan enten brukes som ekstra rom, eller kanskje dere ønsker å bygge en separat utleieenhet. Sistnevnte er en populær form for utvidelse av kjelleren, fordi det gir en ekstra inntektskilde, som attpåtil er skattefri i de fleste tilfeller.

Når man skal bygge ut kjeller, finnes det mange regler man må forholde seg til. Grunnen til dette er at det stilles høye tekniske krav for å unngå fukt, råte, radoninnslipp og andre skader på boligen. Dette er altså en type prosjekt der det er spesielt viktig at arbeidene utføres i høy kvalitet, og det er anbefalt å benytte profesjonelle håndverkere til mesteparten til jobben. I denne artikkelen vil vi beskrive hvilke krav som gjelder, og hvordan du finner rett entreprenør for oppussing av din kjeller.

Er kjelleren din allerede godkjent som boareal?

Dersom kjelleren din allerede er godkjent som normalt oppholdsrom, vil du som regel stå overfor et mer standard oppussingsprosjekt, som du kan lese mer om her.

Hvis din kjeller ikke er godkjent som oppholdsrom, som vil være tilfelle med en typisk råkjeller/grovkjeller, kan du lese videre for å finne ut hva som må til for å få godkjent endring av bruk for din bolig.

Hvis din kjeller ikke er godkjent som boareal: hva må til?

Hva må til for at din kjeller skal kunne godkjennes som vanlig boareal? Man har blant annet kravet om minste takhøyde. For boliger bygget før 1. juli 2011 er dette kravet på 2 meter. På nyere boliger må takhøyden være på minst 2,2 meter. Merk at dette er et minstekrav, og for å få en innredet kjeller som er behagelig å oppholde seg i, kan den med fordel ha en takhøyde på 2,4 meter. Må du likevel pigge og senke gulvet, kan du med fordel satse på kvalitet i byggingen med én gang. Dette kan gi større verdiøkning over tid. Lav takhøyde kan gjøre boligen mindre attraktiv ved salg eller utleie, selv om det er lovlig.

I tillegg til krav om takhøyde, stilles det krav til vinduer. Det skal være minst ett vindu i hvert rom, som også fungerer som rømningsvei. Vinduet må ha en kombinert bredde og høyde på til sammen 1,5 meter. Bredden kan ikke være mindre enn 0,5 meter og høyden kan ikke være lavere enn 0,6 meter. I tillegg skal ikke vinduet være plassert høyere enn 1,0 meter over gulvet i rommet. I noen tilfeller kan vinduet være plassert høyere opp, dersom det er tatt spesielle forholdsregler for å lette rømningen. Dette kan man gjøre ved å fastmontere en benk eller lignende under vinduet.

Når det gjelder vinduer, finnes det ikke lenger krav om utsyn. Husk likevel at dette kan være med på å øke trivsel i rommet. Kravet til dagslys regnes som oppnådd dersom rommet har et rømningsvindu av tilstrekkelig størrelse. Du må også sørge for at rommet er isolert og ventilert på en slik måte at det gir tilstrekkelig god luftkvalitet og nok varme. Blant annet bør rommet kunne holde en temperatur på minst 19 grader i vintermånedene.

Ved oppussing av kjeller finnes det også krav om radonsikring, fordi dette er den mest utsatte boligdelen for radoninntrenging fra grunnen. Det er anbefalt å sjekke radonkonsentrasjonen i luften tidlig i prosjektet, slik at du blir klar over hvorvidt du må installere radonsperre.

Nøyaktig hvilke krav som gjelder for ditt hjem kan variere avhengig av boligtype og hvilken kommune boligen ligger i. Ta gjerne kontakt med Plan og Bygg i din kommune dersom du er i tvil.

Hvordan søker man til kommunen?

Hvis du har fastslått at kjelleren din ikke oppfyller kravene for normalt boareal, må du søke til kommunen før du begynner å bygge ut. Dette er en type prosjekt der du må søke med en ansvarlig søker. Dette er ofte en arkitekt eller entreprenørfirmaet du har valgt. Normalt vil prosessen foregå slik at den ansvarlige søkeren gjør en befaring og tar en vurdering på hvorvidt kjelleren i det hele tatt egner som for omgjøring til boareal. Noen ganger, gjerne med eldre hus, er ikke dette tilfellet.

Aller først vil det derfor lønne seg å finne ut om kravene for takhøyde, rømningsveier, fuktsikring og lysinnslipp lar seg løse.

Det vil ha innvirkning på søknadsprosessen hvorvidt kjelleren skal gjøres om til ny boenhet, eller fungere som utvidelse av den eksisterende boenheten. Husk at dersom boligen din en del av et sameie eller borettslag, må du i tillegg ha tillatelse til utbyggingen av styret. I alle tilfeller må du uansetts søke når areal som ikke brukes til vanlig oppholdsrom, skal endres til dette (bruksendring).

Direktoratet for byggkvalitet har veiledere som hjelper deg å finne ut hva slags søknadsprosess du må igjennom i ulike prosjekter. Veilederen for bruksendring av rom finner du her.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Utvendige grunnarbeider

Hvor omfattende de utvendige grunnarbeidene vil bli, avhenger av hva som må til for å få godkjent arealet som boareal. I mange tilfeller kan senkingen av gulvet gjøre at drenering ligger for høyt, slik at dette må gjøres på nytt. Dersom kravene for rømningsveier/vinduer ikke er oppfylt, vil man enten måtte senke terrenget, grave og støpe lysgraver eller gjøre en kombinasjon av de to.

Etterisolering vil i mange tilfeller også være nødvendig. Kjeller er en del av bygningen som er spesielt utsatt for fukt og råte, og det er derfor svært viktig at drenering og etterisolering blir utført av fagfolk.

I mange prosjekter inkluderer planene kanskje også bygging av ny kjellertrapp eller understøping av grunnmuren. Dette gir mer betongarbeid. For å få nøyaktige pristilbud fra entreprenøren, må dere avgjøre nøyaktig hva som må gjøres, både utvendig og innvendig.

Innvendige grunnarbeider

For å oppnå en tilstrekkelig takhøyde vil man normalt måtte pigge opp noe det eksisterende gulvet, og støpe nytt. Isåfall må det tas en vurdering på hva som er ønsket takhøyde, fordi pris for piggearbeidet vil øke avhengig av hvor dypt det skal pigges (oppgis ofte per kubikk masse). Mange ønsker kanskje også å installere varmekabler i kjelleren, og man isolerer gjerne gulvet ytterligere. Dersom du har behov for radonsperre i boligen, blir dette normalt lagt inn under gulvisolasjonen. Husk derfor at du må pigge betydelig lengre ned enn den rene økningen i takhøyde.

For å oppnå kravet til rømningsveier, vil det også ofte være nødvendig å sage i betongveggene for å gi rom til større eller flere dører og vinduer.

Tekniske arbeider

Etter grunnarbeidene er utført, kan tekniske arbeider begynne. Dette vil ofte innebære mye elektrisk arbeid, for å sørge for nok lys og stikkontakter. Skal din kjelleroppussing inneholde bad, våtrom eller kjøkken, vil dere også trenge rørlegger. Husk at bad og kjøkken er de dyreste rommene å bygge, så antallet slike rom i kjelleren, vil kunne heve prisen betraktelig. Samtidig gir denne typen rom også god avkastning når det gjelder verdiøkning.

Å sikre god nok ventilasjon er en annen del av de tekniske arbeidene. Både på oppvarming, ventilasjon, elektrisk og rør kommer i ulike prisklasser og kvaliteter. Ta en vurdering på hva dere har behov for, og husk at høy kvalitet er viktig for å sikre varig verdiøkning.

Når man først er i gang med en utbygging av kjelleren, er det også vanlig å bytte husets rørsystem. Dette gjelder stikkledning (som er røret som kobler ditt hus på det offentlige avløpsnettet), bunnledninger (rørende under bygningen), og stammer (rørene som går fra under kjellergulvet og opp i etasjene). Dette gjøres for å heve kvalitet og kapasitet på rørene når man først er i gang med pigging og graving. Skal man gjøre dette senere, vil man potensielt måtte pigge opp kjellergulvet på nytt.

Innredning

Etter at alle nødvendige grep er tatt for å gjøre kjelleren beboelig og godkjent som vanlig boareal, vil innredningsjobben forløpe som ved vanlige innvendige renoveringsprosjekter. Du vil måtte ta avgjørelser på hvilke materialer du ønsker å bruke i hvert rom, og kommunisere dette til entreprenøren i form av en detaljprosjektering. Dette er et stadie i prosjektet der du må ta mange valg, og det finnes alternativer i alle prisklasser og utførelser. Du må ta stilling til valg av alt fra maling, pakett eller fliser, lister og annen innredning.

Hvordan organisere prosjektet?

Det er en rekke ulike fagfelt involvert i oppussing av kjeller. Kompleksiteten i prosjektet krever god koordinering mellom de ulike fagområdene. Vår erfaring i Byggstart er at de fleste som gjennomfører kjellerutbygging velger å organisere prosjektet som en totalentreprise. Det vil si at du som huseier kun har kontakt med ett firma, og dette firmaet står ansvarlig for hele byggeprosjektet og alle de ulike fagfeltene. Alternativet er delt entreprise der du selv koordinerer håndverkerne fra ulike fagfelt i forhold til hverandre. Dette er en krevende prosjektledelsesjobb, og anbefales ikke dersom du ikke har erfaring fra lignende prosjekter fra før. En mulighet er å splitte prosjektet mellom i to deler: 1) innvendige og utvendige grunnarbeider og betong, og 2) innvendig innredning (overflater). Da kan man bruke en maskineentreprenør på del 1 og en entreprenør som er god på innvendig oppussing på del 2.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hva vil oppussing av kjeller koste?

Prisen på utbyggingen av akkurat din kjeller vil avhenge av en rekke faktorer. Hvor komplekse de utvendige grunnarbeidene er, vil for eksempel ha mye å si for prisen. Noen ganger er fuktsikring og isolering av kjeller en svært kompleks jobb. Her er det viktig å bruke håndverkere som er spesialister på akkurat dette, for å sørge for at fukt og kuldeinnslipp ikke blir et problem i ettertid.

Byggstart har opparbeidet en prisdatabase basert på flere hundre prosjekter utført med entreprenører fra vårt nettverk. Vi ser at prisen for oppussing på kjeller i snitt ligger på rundt 15.000 per kvadratmeter.

Dette inkluderer prisen av entreprenørens jobb og alle materialer. Arbeidene som er inkludert er drenering, etterisolering, senking av gulv 20 cm, betongsaging av nye vinduer, montering av nye vinduer, installering av varmekabler og innredning med normal standard.

Ønsker du høyere standard kan prisen på prosjektet komme opp i 20.000 per kvadratmeter, mens man med løsninger og materialer av enklere standard kan komme ned i 10.000 per kvadratmeter.

Les gjerne vår artikkel om pris på oppussing av kjeller her, der vi går mer detaljert igjennom hva som er drivere av pris og hvordan du kan få et mer nøyaktig overslag på hva akkurat ditt prosjekt vil koste.

Hvor lang tid tar det å pusse opp kjelleren?

Oppussing av kjeller er et relativt tidkrevende prosjekt. Vi ser at selve byggingen normalt tar mellom 6 og 18 uker. Blant annet vil det ha noe å si hvor gammel bygningen er. Hvis den er eldre (før 1970), tar det utvendige grunnarbeidet med å gjøre kjelleren fuktsikker og isolert gjerne lenger tid. I tillegg kan faktorer som været påvirke tiden det tar å ferdigstille prosjektet.

8 tips til en vellykket gjennomføring:

  1. Finn ut om prosjektet er søknadspliktig.
  2. Kom i kontakt med arkitekt eller entreprenør for å utarbeide søknadsdokumentene.
  3. Skriv en detaljert prosjektering for å få mest mulig nøyaktige pristilbud.
  4. Når du skal finne entreprenør; hent alltid inn minst to ulike tilbud. Tre er nok hvis alle tilbudene kommer fra kvalitetssikrede håndverkere.
  5. Skriv en tydelig kontrakt med entreprenøren.
  6. Ikke påta deg for mye egenarbeid.
  7. Gå sluttbefaring før siste kontraktsutbetaling.
  8. Få tilsendt dokumentasjon og papirer etter endt prosjekt.

Finn rett entreprenør for oppussing av din kjeller

Når du er klar for å involvere en entreprenør i ditt prosjekt, er det lurt å sørge for at du velger et firma som har gjort lignende prosjekter tidligere. De må også kunne tilby en konkurransedyktig pris og kunne vise til at de har økonomi og godkjenninger i orden.

I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerbedrifter på ett sted, så det skal være enkelt å velge rett. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart, så tar vi kontakt med deg for en kort gjennomgang av prosjektet før du blir matchet med entreprenører.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.