Flermannsbolig: En komplett guide (pris, regler, råd)

Flermannsbolig

Innhold:

Del 1: Hva er en flermannsbolig?Del 2: Hva koster det å bygge?Del 3: Søknad, fagfolk og tips

Hva er en flermannsbolig?

En flermannsbolig kan defineres som et bolighus med minst to boenheter som faller inn under kategorien «familieleilighet». En familieleilighet er en boenhet som har plass til to voksne og minst ett barn. En flermannsbolig kan være alt fra en tomannsbolig, til større boliger med langt flere enheter.

En typisk flermannsbolig vil være et hus som enten er vertikaldelt eller horisontaldelt. Slike bolighus er meget utbredte her til lands. Også sammenhengende rekkehus regnes som flermannsboliger. Det samme gjelder enkelte typer leilighetsbygg.

Det er mange grunner til at flermannsboliger blir stadig mer populære å bygge:

  • Mer effektiv tomteutnyttelse: En flermannsbolig kan bygges på en tomt som er langt mindre enn det som behøves for å bygge to (eller flere) eneboliger. Dette kan ofte gjøre flermannsbolig til et rimeligere alternativ.
  • Besparelser på prosjektering og bygging: Å bygge flere eneboliger vil innebære større kostnader til prosjektering og oppføring av husene. Ved å bygge en flermannsbolig samler man disse kostnadene. Utgiftene blir da mindre enn om man skulle fordelt tilsvarende areal utover separate eneboliger.
  • Generasjonsbolig: En populær form for flermannsbolig er å dele enhetene mellom flere generasjoner. På denne måten kan en familie forvalte sine ressurser på en effektiv måte. Dette byr på både praktiske fordeler og budsjettmessige besparelser.
  • Mer fordelaktig finansiering: Det blir stadig vanligere at venner eller vennepar går sammen om å bygge en flermannsbolig. På den måten kan man øke sjansen for å få lån med gode betingelser, ettersom det er flere som deler risiko. Samtidig kan man fordele utgiftene knyttet til tomt, prosjektering og bygging. I tillegg har det sosiale fordeler, ved at man får naboer man kjenner fra før.

Fordelen med en enebolig i stedet, er at man får tomt og hus for seg selv. Man har større kontroll over utforming av boligen og disponering av tomten. Man kan også leie ut deler av en enebolig skattefritt hvis man har hybelenheter. Dette forutsetter at disse leilighetene samlet utgjør mindre enn 50% av bruksarealet, og at hver av dem er små nok til å ikke defineres som familieleiligheter.

Hvis man bygger en flermannsbolig som består av to eller flere like store familieleiligheter, kan ikke disse leies ut med de samme skattefordelene, uavhengig av hvor i leiligheten man selv bor.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å bygge flermannsbolig?

Hvor mye det koster å bygge en flermannsbolig avhenger av mange faktorer. Noen av de som har størst innvirkning på pris er:

  • Beliggenhet: Prisen på tomta vil ha stor betydning for totalsummen. Særlig i sentrumsnære strøk. Det er også dyrere å bygge på tomt med krevende terreng. For eksempel hvis tomten heller kraftig, eller det er fjell som må sprenges.
  • Byggemetode: Man kan oppnå betydelige besparelser ved å bygge med elementer, særlig hvis man skal bygge flere identiske enheter (f.eks. rekkehus) eller andre typer flermannsboliger som har funkisdesign. Plassbygde løsninger vil derimot føre til at prisen på prosjektet øker. Betongkonstruksjoner er gjerne de dyreste.
  • Størrelse: Prisen vil naturlig nok øke jo flere boenheter som man skal bygge. Samtidig vil ofte kvadratmeterprisen bli lavere når man bygger stort. Dette skyldes at visse utgifter i liten grad påvirkes av prosjektets omfang.
  • Valg av entreprenør: I anbudsprosessen bør du hente inn pristilbud fra flere entreprenører. På den måten kan du forsikre deg om at du engasjerer en bedrift som tilbyr konkurransedyktige priser. Vær imidlertid varsom dersom du mottar tilbud som er betydelig lavere enn de øvrige. Dette kan skyldes at entreprenøren sparer inn penger ved å benytte dårlige materialer eller ukvalifisert arbeidskraft. Å velge de rimeligste alternativene kan derfor vise seg å få dyre konsekvenser.
  • Valg av materialer: Prisen vil også avhenge av kvaliteten på materialene man velger. Kjøkken, bad, taktekke, veggpanel, og andre varer kommer i en rekke ulike varianter og prisklasser. Her kan man velge å spare inn, eller investere i ekstra høy kvalitet.

Lønner det seg å bygge flermannsbolig?

I mange tilfeller kan man spare penger ved å bygge flermannsbolig fremfor enmannsbolig. Grunnen er at man får utnyttet tomta mer effektivt. I tillegg kan man dele utgifter til prosjektering og bygging, slik at den enkelte bidragsyter sitter igjen med lavere kostnader.

Merk imidlertid at man ikke kan leie ut enheter i en flermannsbolig med de samme gunstige skattevilkårene som gjelder for å utleie av enheter i enebolig. Dette betyr at det ikke nødvendigvis er lønnsomt å investere i flermannsbolig dersom alternativet er å bygge enebolig med utleiedel.

Derimot kan det være en god investering å bygge en flermannsbolig for å selge hver enkelt enhet. På den måten kan man få dekket en betydelig del av kostnadene. Det er også et alternativ å leie ut enheter i en flermannsbolig, men dette er langt mer uvanlig.

Ved et eventuelt salg, er det mange faktorer som vil avgjøre hva man kan forvente å tjene på en flermannsbolig. Denne typen bolig bli imidlertid stadig mer populær. Mye av grunnen er at høye boligpriser gjør det stadig vanskeligere å kjøpe enebolig.

Hvor lang tid tar det å bygge flermannsbolig?

Prosjekter som innebærer bygging av flermannsbolig er svært varierte. Derfor er det vanskelig å anslå hvor lang tid et prosjekt vil ta, uten å ha den nødvendige informasjonen om hva som skal bygges.

Følgende faktorer vil i stor grad påvirke hvor lang tid det tar å bygge en tomannsbolig:

  • Størrelse: Hvor lang tid det tar å gjennomføre prosjektet vil i stor grad avhenge av hvor mange boenheter som skal bygges, og hvor store disse skal være.
  • Elementhus eller plassbygd: Det vil vanligvis ta kortere tid å oppføre et elementhus enn å skulle bygge hele flermannsboligen på tomta.

Videre kan vi gi følgende tidsestimater for noen av stegene som inngår når man skal bygge en tomannsbolig. Merk at dette kun er grove anslag.

  1. Prosjektering og søking om byggetillatelse: ca. 4 til 6 måneder
  2. Innhenting av anbud fra entreprenører: ca. 2 til 3 måneder (kan ofte gjøres samtidig som punktet over)
  3. Grunnarbeid: ca. 1 til 2 måneder
  4. Betongarbeid, oppføring av grunnmuren: ca. 1 til 2 måneder
  5. Tømrerarbeid: ca. 3 til 9 måneder for plassbygget hus / betydelig mindre for elementhus
  6. Innvendig installasjoner og byggearbeider: ca. 3 til 5 måneder. Dette inkluderer arbeid med rør, flis, bad, kjøkken, ventilasjon, strøm osv.

I noen av fasene har man selv mulighet til å påvirke tidsbruken. Blant annet kan spare tid på punkt 2 og 5 ved å velge elementhus fremfor plassbygget flermannsbolig. Mange eiendomsutviklere velger å bygge elementhus ettersom det lar dem gjennomføre flere prosjekter per år.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hva slags søknadsplikt gjelder når man bygger flermannsbolig?

Som med bygging av alle nye boliger, vil bygging av flermannsbolig alltid utløse søknadsplikt. På et så omfattende prosjekt har man ikke mulighet til å søke selv. I stedet må man engasjere en ansvarlig søker som kan søke på vegne av deg. Ansvarlig søker er som regel prosjektets arkitekt. Denne vil også påta seg rollen som prosjekterende ansvarlig. Merk at hvis man kjøper ferdighus vil leverandøren stå som ansvarlig søker og prosjekterende ansvarlig. Rollen som utførende ansvarlig tilfaller entreprenøren.

Det er en rekke dokumenter som må legges ved for at søknaden skal bli godkjent. Blant annet må søknaden inneholde tegninger, bevis på at nabovarsel har blitt sendt ut i henhold til reglene og beskrivelse av prosjektet.

Hvor mye det koster å søke, varierer fra kommune til kommune. Det foreligger betydelige forskjeller på dette punktet. Derfor er det lurt å forhøre seg med kommunen man skal bygge innenfor, angående størrelsen på dette gebyret.

Elementhus eller plassbygd?

De to vanligste byggeformene i Norge er plassbygde hus og elementhus (begge med trekonstruksjoner). Begge alternativene har fordeler og ulemper. Fordelen med elementer er først og fremst tidsbruk, ettersom det tar mye kortere tid å montere elementer enn å bygge huset på stedet. Når det kommer til kostnader, er dette omtrent det samme for plassbygd og elementer, med mindre det er snakk om store volumer (da er elementer ofte noe rimeligere).

Merk imidlertid at dette kun er snakk om selve konstruksjonen, som gjerne utgjør mindre enn 50% av den totale byggekostnaden. Så dersom det er 10% forskjell i pris på elementer og plassbygd, utgjør dette mindre enn 5% av den totale prosjektkostnaden.

Den klare ulempen med elementhus, er at det er mindre fleksibelt med tanke på utforming av huset. Det er ikke alle hus som egner seg for å bygge med elementer, eksempelvis hus med mye vinkler og detaljer i fasaden.

Hvordan organiserer man byggearbeidet?

Det finnes hovedsakelig tre måter å organisere et byggeprosjekt:

  • Totalentreprise: En entreprenør (vanligvis en tømrerbedrift) tar ansvar for hele byggearbeidet. Dette inkluderer alle utførende og prosjekterende fag.
  • Generalentreprise: Har har hovedentreprenøren kun kontrakt på utførende arbeider, mens byggherre skriver egne kontakter med prosjekterende fag (typisk arkitekt og ingeniørfirmaer). Dette er den vanligste modellen for arkitekttegnede hus.
  • Delt entreprise: Byggherre skriver kontrakt med entreprenører på de enkelte fagområdene (blant annet tømrer, murer, maler, rørlegger, osv.). Delt entreprise innebærer at du selv står ansvarlig for organisering og koordinering av prosjektet, med mindre du engasjerer en ekstern prosjektleder til å ta dette ansvaret.

I Byggstart ser vi at det er mest vanlig å velge generalentreprise for bygging av arkitekttegnede flermannsbolig. Den viktigste årsaken er at dette gir en enklere og mer oversiktlig prosjektgjennomføring. Det vil være svært krevende å koordinere et slikt prosjekt på egenhånd. Dessuten kan generalentreprise vise seg å være et rimeligere alternativ, ettersom arbeidet ofte blir mer effektivt utført.

Hvordan finne riktig entreprenør for å bygge flermannsbolig?

For at flermannsboligen skal holde høy kvalitet, er det helt sentralt å engasjere en pålitelig og kompetent entreprenør. Sørg for å hente inn pristilbud fra flere aktører. På den måten forsikrer du deg om at du mottar konkurransedyktige priser. Husk samtidig at gode entreprenører ofte vet hva tjenestene deres er verdt og priser seg deretter. Å investere ekstra penger i en kompetent entreprenør reduserer sjansen for at det oppstår feil og mangler underveis i prosjektet. Velger du derimot en av de rimeligere entreprenørene, kan dette få dyre konsekvenser på sikt.

For å være trygg på at du mottar pristilbud fra pålitelige og kompetente entreprenører, kan du benytte deg av gratistjenesten Byggstart. Vi jobber kontinuerlig med å kvalitetssikre aktørene i vårt nettverk, slik at det skal være enklere og tryggere for deg å engasjere kompetente fagfolk. Finner du bedrifter ved hjelp av vår tjeneste kan du være trygg på at de har solid økonomi, nødvendige godkjenninger og erfaringen som kreves for å bygge din nye flermannsbolig. Det er gratis å legge ut prosjekter, og pristilbudene du mottar er uforpliktende.

10 tips til en vellykket gjennomføring

1. Finn riktig tomt - det er ikke alle som egner seg for flermannsboliger.

2. Sørg for finansiering – alle som skal bygge sammen bør samordne dette med banken.

3. Finn en arkitekt med erfaring fra tilsvarende prosjekter.

4. Begynn søknadsarbeidet så tidlig som mulig, dette kan ta tid.

5. Finn riktig entreprenør – hent inn minst 3 tilbud.

6. Velg riktige løsninger for materialer og konstruksjon.

7. Sett opp en tydelig framdriftsplan i samarbeid med entreprenøren.

8. Følg opp arbeidet – besøk byggeplassen jevnlig, og oppretthold en god dialog med entreprenøren.

9. Få gjennomført uavhengig kontroll av ekstern fagperson

10. Få tilsendt all nødvendig dokumentasjon – som huseier skal man ha dokumentasjon som redegjør for alt arbeid som har blitt utført og alle materialer som har blitt brukt.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.