Bygge enebolig: En komplett guide (pris, regler, tips)

Bygge enebolig

Innhold:

Del 1: Arkitekttegnet eller kataloghus?Del 2: Hva koster det?Del 3: Tidsbruk, anbud og oppstart

Har du en drøm om å bygge din egen bolig? Statistisk sett ligger vi nordmenn på verdenstoppen når det gjelder å realisere denne drømmen. Men hva innebærer det egentlig, det å skulle gå i gang med å bygge sitt eget hus? Her kan du blant annet lese om hvilke priser du kan forvente, hvor lang prosjektet kan ta, og hvordan du finner rett entreprenør.

Arkitekttegnet hus vs. kataloghus

Hvis du ønsker å bygge et arkitekttegnet hus forutsetter det at du allerede har egen tomt. Dette kan være et godt alternativ for deg som ikke finner noe som passer deg i en katalog, eller har et sterkt ønske om å sette ditt eget preg på boligen. For eksempel kan man får bygget hus i massivtre eller betong. Du kan fortsatt ta med deg de ferdige tegningene til et byggefirma og få et tilbud. Mange arkitektkontorer tilbyr også å ta ansvar for søknadsprosessen.

Fordelen med en katalogforhandler er at du slipper å bruke penger på å engasjere en arkitekt. I tillegg er det de samme folkene som tegner og prosjekter huset ditt, som utfører selve byggearbeidet.

Pris og byggetid er også viktige faktorer når man skal velge kataloghus og arkitekttegnet hus. Normalt vil man redusere kostnader knyttet til arkitekt og prosjektering mye dersom man går for et kataloghus. Hva som blir dyrest når det kommer til selve bygget, vil varierer fra prosjekt til prosjekt, men i gjennomsnitt ser vi at kataloghus kommer noe rimeligere ut, gitt tilsvarende størrelse hus. I tillegg er byggetiden noe mindre ved ferdighus, men bygger man arkitekttegnet hus med elementer, vil denne forskjellen fort blir borte.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å bygge et hus?

I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase basert på prosjekter der byggherre har benyttet vår tjeneste til å finne rett entreprenør. Dette er normalt prosjekter der byggherre selv har engasjert arkitekt og fått en rammetillatelse før en selvstendig entreprenør engasjeres. Basert på våre tall, er gjennomsnittlig pris for oppføring av enebolig ligger på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter. I tillegg kommer prosjektering og eventuelt arkitekt for dem som velger en slik løsning. Det er imidlertid en rekke faktorer som kan påvirke denne prisen. De rimeligste boligene som bygges, kan komme ned mot 22.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Dette er typisk boliger med noe enklere standard og konstruksjon. For eksklusive boliger, kan prisen komme på rundt 45.000 kr inkl mva per kvadratmeter, noen gang mer.

Hva påvirker prisen?

Under finner du en oversikt over de viktigste driverne av pris når du skal bygge enebolig. Du får også tips til hvordan du kan holde kostnadene nede.

I anbudsprosessen er det viktig å hente inn tilbud fra flere ulike entreprenører. På denne måten kan du forsikre deg om at du takker ja til konkurransedyktige priser. Det kan imidlertid blir dyrt å velge de rimeligste pristilbudene. Særlig lav pris kan være et tegn på at tilbudet ikke inkluderer de samme postene som de øvrige tilbudene. I noen tilfeller kan det være et tegn på at entreprenøren sparer inn penger dårlige materialer eller ukvalifisert arbeidskraft. Sørg derfor å sammenligne innholdet i de ulike tilbudene, ikke bare totalprisen.

Bad og kjøkken er dyre rom. Hvor mange slike rom du ønsker, og hvordan du velger å innrede dem, vil derfor kunne påvirke prisen i stor grad. Vær derfor nøye når du vurderer behovet for slike rom.

Det er også mye å spare ved å forenkle selve konstruksjonen. Byggekostnader er en stor del av utgiftene, og jo mer komplisert konstruksjon en, desto mer koster utførelse og materiell. Her er det viktig å rådføre seg med byggmesteren. Sørg for at eventuelle forenklinger ikke går på bekostning av kvaliteten.

Det er også mulig å redusere utgiftene til tekniske installasjoner. Å velge bort eller forenkle slike løsninger, er en måte å holde kostnadene nede. Husk at det først og fremst skal være trygt og funksjonelt.

Noen velger å redusere utgiftene ved å utføre deler av arbeidet selv. Det er imidlertid viktig å ha et realistisk syn på sin egen evne til å bidra, både når det gjelder kompetanse og tiden man har til rådighet. Det finnes visse oppgaver man kan velge å påta seg, men en profesjonell håndverker vil alltid kunne utføre jobben både raskere og mer effektivt.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar det å bygge et hus?

Under finner du et estimat på tidsbruken du kan forvente når du skal få bygget en enebolig. Dette er kun en pekepinn, og estimatene kan avvike i begge retninger.

  1. Prosess med arkitekt: 4-8 måneder. Dette inkluderer søking til kommunen.
  2. Anbudsprosess: 2-3 måneder. Kan gjøres delvis parallelt med steg 1.
  3. Grunnarbeid: Avhenger av tilkomst og tomtens beskaffenhet, men 1-2 måneder burde være tilstrekkelig med tid.
  4. Betongarbeid / grunnmur: Dette varierer avhengig av hvilken type grunnmur du ønsker, men tar vanligvis i under 3 måneder.
  5. Tett råbygg (tømrerarbeid): Varierer veldig i forhold til størrelse og type konstruksjon, men et sted mellom 2-4 måneder burde holde.
  6. Innvendige arbeider: 3 - 6 måneder. Dette innebærer arbeid med tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler etc.

‍Totalt sett tar det altså sjeldent mindre enn et år fra man starter prosessen med arkitekt til man har et ferdig bygget hus.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

Ved nybygg må man alltid søke til kommunen. Søknaden må være innvilget før noe som helst av byggearbeidet kan begynne. Her finnes det en rekke regler som vil påvirke prosjektet. Blant annet må du ta hensyn til utnyttelsesgrad av tomten, avstand til naboer, avstand til offentlige veier osv. I tillegg finnes det ofte reguleringsplaner som gjelder spesifikt for området. Disse legger ytterligere føringer for hva som er lov å bygge på din tomt.

På et så omfattende prosjekt som å bygge hus, kan du ikke søke på egenhånd. I stedet må du engasjere et foretak som kan fungere som ansvarlig søker og søke på dine vegne. Dette er normalt arkitekten. Vedkommende ordner da med alle nødvendige dokumenter og tillatelser.

Det finnes hovedsakelig to ulike måter å søke til kommunen på. Man kan enten søke i en ett-trinns-søknad eller en to-trinns-søknad. En to-trinns søknad vil være det vanligste når man skal bygge en ny enebolig. Her søker man først om en rammetillatelse, basert på tegninger fra arkitekt. Dette vil typisk være tegninger som viser størrelse, fasade og plassering i terrenget. I trinn nummer to søker man om igangsettingstillatelse. Dette gjør man når man har alle de utførende entreprenører klare. I søknaden til kommunen vil det være nødvendig at disse firmaene erklærer ansvar på sine respektive fagområder.

Hvor starter man?

Når du har tatt valget mellom en arkitekttegnet enebolig eller et kataloghus, er første steg å ta kontakt med enten en arkitekt eller en forhandler. Før du gjør dette, kan det være lurt å gjøre seg opp noen tanker om hva man ønsker å få bygget. Da kan du enklere gi arkitekten/forhandleren et bildet av hva slags bolig du er ute etter.

Dersom du har valgt å få bygget en arkitekttegnet bolig, kan vi i Byggstart hjelpe deg å komme i kontakt med en egnet arkitekt. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer på ett sted for å gjøre det enklere å orientere seg i markedet. Vi har sjekket referanser, kreditt-rating og godkjenninger til alle firmaer som får tilgang til plattformen, og overvåker dette løpende. Kun firmaene som opprettholder høy kvalitet og konkurransedyktige priser over tid får fortsette å være en del av plattformen. Det er gratis og uforpliktende å legge ut oppdrag. Etter registrering vil du bli matchet med relevante entreprenører for ditt oppdrag.

Prosjektdokumentasjon

For at entreprenørene skal kunne komme med realistiske pristilbud i anbudsprosessen, er det viktig at du kan gi dem detaljert og nøyaktig dokumentasjon på hvordan prosjektet skal se ut. Dette er også påkrevd når du skal søke kommunen om tillatelse til å bygge. For nybyggprosjekter er følgende tegninger som regel en del av rammesøknaden til kommunen:

  • Plan
  • Fasade
  • Snitt
  • Situasjon

For å få en nøyaktig pris fra potensielle entreprenører, bør du også få gjennomført en detaljprosjektering. Dette inkluderer normalt følgende dokumenter:

Romskjema: Beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, etc., per rom.

Dør- og vindusskjema: Beskrivelse av størrelse og type dører / vinduer.

Arbeidstegninger: Mer detaljerte tegninger enn søknadstegningene (typisk 1:50), med henvisning til hvordan boligen skal bygges. Merk at noen entreprenører foretrekker å utarbeide dette selv.

Disse dokumentene gjør det enklere for entreprenøren å komme med realistiske pristilbud. På den måten blir det også enklere for deg å sammenligne de ulike tilbudene, ettersom de er basert på tilstrekkelig informasjon om prosjektet. Generelt anbefales det å hente inn pris fra minst 2 ulike entreprenører. Erfaringsmessig er 3 tilbud tilstrekkelig, dersom all kommer fra seriøse aktører.

Merk at en del entreprenører foretrekker å bli inkludert i prosessen før detaljprosjekteringen utarbeides. Dette gjelder for eksempel for entreprenører som bygger med elementer. Elementene må prosjekteres for hvert hus, så det er ikke nødvendig at arkitekten utarbeider egen detaljprosjektering av bæring, etc.

For å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer, kan du registrere prosjektet ditt hos Byggstart. Det er gratis å registrere prosjektet, og du vil motta uforpliktende tilbud fra flere aktører som har kompetansen og erfaringen som kreves for å bygge din enebolig.

Hvordan bør prosjektet organiseres?

Når man har et underlag som er klart for prising, må man vurdere hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her kan man hovedsakelig velge mellom to alternativer: totalentreprise og delt entreprise. Totalentreprise går ut på at man skriver kontrakt med kun ett firma. Dette står da ansvarlig for å hente inn kompetanse på alle de involverte fagområdene, og for å koordinere arbeidet mellom disse. Ved delt entreprise skriver man kontrakt med individuelle firmaer på de ulike fagområdene. En kombinasjon av disse to alternativene er også mulig. En del byggherre skiller for eksempel ut grunnarbeider som en egen entreprise.

Fordelen med en totalentreprise (eller hovedentreprise dersom det kun er utførende fag), er at man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til gjennom byggeprosessen. Entreprenøren tar normalt ca 10 % påslag på sine underentreprenører, men dette kan være en praktisk investering. Entreprenøren som tar kontrakten vil koordinere alle de andre fagområdene og kommunikasjonen med dem. Normalt er det en tømrerbedrift som tar denne rollen, mens de har faste samarbeidspartnere på de andre fagområdene. Dette gjør også ansvarsfordelingen enklere dersom det skulle avdekkes feil eller mangler. Totalentreprenøren står da ansvarlig, uavhengig av hvilket fagområde feilen har blitt begått på. Vi ser at de fleste som skal gjennomføre et slikt prosjekt velger å organisere det som en totalentreprise.

Under en er oversikt over fagområdene som normalt er involvert i bygging av et nytt hus:

  • Grunnentreprenør
  • Betongentreprenør
  • Tømrer
  • Elektriker
  • Rørlegger
  • Ventilasjon
  • Taktekker
  • Flislegger / membran (våtrom)
  • Maler

I tillegg kommer prosjekterende fag som arkitekt og prosjekterende ingeniører, og uavhengig kontroll som skal inn i etterkant av prosjektet.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Et av de viktigste avgjørelsene du tar når du skal bygge en enebolig, er valg av entreprenør. Det er en rekke kriterier du bør vurdere i anbudsprosessen:

  • Referanseprosjekter
  • Pris
  • Kapasitet for utførelse
  • Økonomiske soliditet (kreditt-rating gir den mest oppdaterte informasjon)
  • Godkjenninger
  • Forsikringer
  • God kommunikasjon

Dersom du er klar for å komme i gang med anbudsprosessen for ditt prosjekt, kan du registrere oppdraget på byggstart.no. Du vil da bli matchet med flere kvalitetssikrede entreprenører i ditt område som ønsker å gi pris på oppdraget ditt.

Hvordan sikre en vellykket gjennomføring: 10 tips

  1. Lag en god prosjektplan, inkludert tilstrekkelig tid til prosjektering og utførelse.
  2. Besøk banken tidlig for å kartlegge budsjettrammen for ditt prosjekt.
  3. Engasjer arkitekt først, og vent med å kontakte entreprenører til du har et underlag klart for prising.
  4. Prosjektér huset i detalj før oppstart, så unngår man ubehagelige overraskelser underveis.
  5. Hent inn tilbud fra 3 ulike firmaer.
  6. Utarbeid en ryddig kontrakt med entreprenøren, der det tydelig fremgår hvem som besørger hva.
  7. Ikke legg inn mer egeninnsats enn du har tid og kompetanse til.
  8. Ha jevnlig kontakt med entreprenøren(e) underveis i prosjektet, og besøk innom byggeplassen jevnlig.
  9. Gå sluttbefaring med en ekstern fagperson. Ikke betal ut siste del av kontraktsbeløpet før denne er gjennomført og eventuelle feil eller mangler er utbedret.
  10. Husk å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon når prosjektet er avsluttet.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.