Bygge enebolig: En komplett guide (pris, regler, tips)

Bygge enebolig

Innhold:

Del 1: Arkitekttegnet eller kataloghus?Del 2: Hva koster det?Del 3: Tidsbruk, anbud og oppstart

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Introduksjon

Har du en drøm om å bygge din egen bolig? Statistisk sett ligger vi nordmenn på verdenstoppen når det gjelder å realisere denne drømmen. Men hva innebærer det egentlig, det å skulle gå i gang med å bygge sitt eget hus? Det er det denne artikkelen skal handle om.

Arkitekttegnet hus vs kataloghus

Det første steget er naturligvis å skaffe seg en tomt. Men fortvil ikke om du ikke har et eget stykke land. Det finnes allikevel muligheter. Da er det beste alternativet å gå til en katalogforhandler. Ofte har slike forhandlere også tomer i porteføljen sin. Da kan du få et tilbud om både bolig og tomt i samme pakken. Det er også slik at de aller fleste forhandlere vil gi deg mulighet til å gjøre endringer på utseende, størrelse og uttrykk på boligen for å tilpasse det dine ønsker.

Fordel med en katalogforhandler er at du slipper utgiften med arkitekt og at det er de samme folkene som tegner og prosjekter huset ditt, som også utfører selve jobben med å bygge. En annen fordel er at du slipper å skaffe tilveie rørleggere, elektrikere og de andre fagene som må til. Dette sparer deg for mye jobb, og er sterkt å anbefale hvis du ikke har erfaring med ambudsrunder fra før.

Hvis du velger egen arkitekt er du avhengig av at du allerede har egen tomt. Hvis du har det, så kan dette være et godt alternativ for deg som ikke finner noe som passer deg i en katalog, eller at du bare har et sterkt ønske om å sette ditt eget preg på boligen. Du kan fortsatt ta med deg de ferdige tegningene til et byggefirma og få et tilbud. Mange arkitektkontor tilbyr også å kjøre søknadsprosessen for deg.

Sist men ikke minst dreier det seg naturligvis om pris. I forhold til en byggmester som tegner og prosjekter endringer for deg i et kataloghus, er en arkitekt svært dyr. Det er viktig at du tar dette med i budsjettet når du planlegger. Det er nok også slik at et byggefirma som skal bygge en helt ny type bolig de ikke har erfaring med fra før, gjerne regner litt ekstra timebruk. Dette kan også komme av at arkitekten har tegnet inn løsninger og konstruksjonsmessige utfordringer som er ekstra krevende.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hva koster det å bygge et hus?

Priser varierer naturligvis etter leverandør, type hus, kompleksitet og hvor i landet du bor. Det du kan påvirke i størst grad er størrelsen på huset og hvilke standard du ønsker. Bad og kjøkken er de desidert dyreste rommene i huset. Her vrimler det av muligheter for den kresne og ekstravagante forbruker. Du kan bruke praktisk talt millioner i innredning om du måtte ønske. For at man kan si noe generelt om pris på bolig bruker man en snittpris pr kvadratmeter. Gjennomsnittlig pris for oppføring av enebolig ligger på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter. I tillegg kommer prosjektering og eventuelt arkitekt for dem som velger en slik løsning. Men igjen, det har betydning om du bygger i Finnmark eller i Oslo.

For arkitekt og prosjektering varierer prisene mye, men man bør minst regne 100.000 til 200.000 for dette, normalt en del mer.

De rimeligste boligene som bygges, kan komme ned mot 22.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Dette er typisk boliger med noe enklere standard og enkel konstruksjon. For eksklusive boliger, kan prisen fort gå opp mot 45.000 kr inkl mva per kvadratmeter, og noen ganger også høyere enn dette.

Hva er det som påvirker prisen?

Det er mange ting som spiller inn her, men under får du noen få tips som vi mener har størst betydning og der du kan påvirke prisen med dine valg.

Det første er naturligvis at du skaffer deg flere tilbud som du kan sammenligne. Du bør da studere tilbudene nøye. Det er viktig å være oppmerksom på at det billigste anbudet ikke alltid er det rimeligste når sluttregningen skal gjøres opp. Hvis leverandøren ikke har fått med alt i tilbudet dukker det gjerne opp tillegg underveis og du må da må betale for.

Bad og kjøkken er dyre rom. Man må stille seg spørsmål om hvor mange bad du trenger for eksempel, og hvor mye et kjøkken skal koste. Her er det mye å spare på nøkterne løsninger.

Det er også mye å spare ved å forenkle selve konstruksjonen. Byggekostnader er en stor del av utgiftene, og jo mere komplisert konstruksjon, jo mere koster utførelse og materiell. Her er det viktig å rådføre seg med byggmesteren. Du skal ikke gå på kompromiss med kvaliteten.

Når det gjelder tekniske installasjoner er det også en del du kan gjøre. Her også er det mye å velge mellom. Husk at det først og fremst skal være trygt og funksjonelt. Noen liker å putte masse duppeditter inn i boligen som styrer alt mulig. Det er ingen ting i veien med det, men da må du også stille deg spørsmålet: Hvor nødvendig er alt dette? Kan jeg klare meg med rimeligere alternativer?

Det er også mye å spare på egeninnsats. Men her må du igjen stille deg spørsmål om dette er noe du føler du er kompetent til å påta deg. Det er på dette området mange får problemer. Så rådet må være at du tenker nøye gjennom hva som er realistisk for din del. Ikke ta på deg mere enn du er sikker på at du klarer. I verste tilfellet kan det føre til at du kommer i tidstrøbbel og lager problemer for de andre aktørene på bygget.

Hva lønner seg: bygge nytt eller kjøpe brukt?

De fleste som har bestemt seg for å kjøpe nytt gjør det ut i fra et ønske om bygge seg et eget hjem. Det er derfor ikke særlig relevant å tenke på hva en brukt bolig ville ha kostet. Det er dessuten vanskelig å sammenligne de to valgene. Prisen på en bruktbolig styres i hovedsak av tilbud og etterspørsel i markedet, mens prisen på et nybygg reflekter kostnadene på tjenester og materiell som igjen er påvirket av inflasjon og prisstigning.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Hvor lang tid tar det å bygge et hus?

Under finner du et estimat over det som kan regnes som rimelig tidsbruk. Dette er bare en pekepinn, og kan i noen tilfeller avvike i begge retninger.

1.Prosess med arkitekt, inkludert søknad til kommunen: 4-6 måneder.

2.Anbudsprosess med entreprenører (kan delvis gjøres i parallell med steg 1): 2-3 måneder.

3.Grunnarbeider: Avhenger av tilkomst og tomtens beskaffenhet, men 1-2 måneder burde være tilstrekkelig med tid

4.Betongarbeider / grunnmur: Dette varierer i forhold til hvilken type grunnmur du ønsker, men alt i alt burde det ikke ta mer enn en i overkant av en måned.

5.Tett råbygg (tømrerarbeid): Varierer veldig i forhold til størrelse og type konstruksjon, men et sted mellom 2-4 måneder burde holde.

6.Innvendige arbeider (tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler etc): 3 - 6 måneder

‍Totalt sett tar det altså sjeldent mindre enn et år fra man starter prosessen med arkitekt til man har et ferdig bygget hus.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

Når det gjelder oppføring av nytt bygg, eller større endringer av fasade av eksisterende bolig så er dette søknadspliktig. Du har ikke anledning å søke som privatperson. Det betyr at du trenger noen som kan søke for deg

Det mest vanlig i søknadsprosessen er å søke i to trinn. Først får man det man kaller en rammetillatelse, eller en generell tillatelse til å bygge i henhold til innsendte tegninger.

Etter det kan man hente inn priser og gjøre avtaler med underentreprenører. Etter at dette er gjort sørger ansvarlig søker for å samle inn ansvarssøknader for prosjektering og utførelse fra alle aktører og legger dette ved en søknad om oppstartstillatelse. Når den er godkjent er det klart til å gå i gang.

Hvor starter man?

Har du valgt å bruke arkitekt er det å finne et arkitektkontor du ønsker å bruke det første steg i prosessen. Det er da en fordel å ha tenk gjennom på forhånd hvordan boligen skal se ut, kanskje til og med lage noen skisser på egen hånd først.

Tips: Dersom du er på utkikk etter en dyktig arkitekt eller interiørarkitekt, kan du registrere ditt prosjekt gratis på Byggstart.no, så kan vi koble deg opp med aktører som passer for ditt prosjekt.

Hvis du finner et kataloghus du liker og du velger å kontakte leverandøren så er det de samme rådene som gjelder. Jo mere du har tenkt gjennom og gjort deg opp en mening om på forhånd, jo enklere er det for byggmesteren og skreddersy en pakke.

Prosjektdokumentasjon

En entreprenør som skal prise prosjektet, vil normalt ønske at prosjektet er godt dokumentert i forkant. For nybyggprosjekter er er følgende tegninger som regel en del av rammesøknaden til kommunen (se eksempler under):

Plan

Fasade

Snitt

Situasjon

For å få en nøyaktig pris, bør en detaljprosjektering også være gjennomført. Dette inkluderer normalt følgende dokumenter:

Romskjema: Beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, etc., per rom

Dør- og vindusskjema: Beskrivelse av størrelse og type dører / vinduer

Arbeidstegninger: Mer detaljerte tegninger enn søknadstegningene (typisk 1:50), med henvisning til hvordan huset skal bygges (merk at noen entreprenører foretrekker å utarbeide dette selv)

Disse dokumentene forenkler entreprenørens arbeid med prising av prosjektet, og du kan være tryggere på at du får sammenlignbare tilbud når du henter inn priser fra flere aktører. Generelt anbefales det å hente inn pris fra minst 2 ulike entreprenører. Erfaringsmessig er 3 tilbud tilstrekkelig, dersom alle disse 3 er seriøse aktører. Du kan benytte gratistjenesten Byggstart for å komme i kontakt med og få tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører i ditt område.

Merk at en del entreprenører foretrekker å bli inkludert i prosessen før detaljprosjekteringen utarbeides. Dette gjelder for eksempel for entreprenører som bygger med elementer. Elementene må prosjekteres for hvert hus, så det er ikke nødvendig at arkitekten utarbeider egen detaljprosjektering av bæring, etc.

Hvordan bør prosjektet organiseres?

Når man har et underlag som er klart for prising, må man vurdere hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her kan man grovt sett velge mellom én kontrakt med én entreprenør, og en delt entreprise der man lager separate kontrakter med hvert av fagområdene. En kombinasjon av disse to alternativene er også mulig. En del byggherre skiller for eksempel ut grunnarbeider som en egen entreprise.

Fordelen med en totalentreprise (eller hovedentreprise dersom det kun er utførende fag), er at man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til gjennom byggeprosessen. Entreprenøren tar normalt ca 10% påslag på sine underentreprenører, men det kan det være verdt. Entreprenøren som tar kontrakten vil koordinere alle de andre fagområdene og kommunikasjonen med dem. Normalt er det en tømrerbedrift som tar denne rollen, mens de har faste samarbeidspartnere på de andre fagområdene. Dersom man ikke har mye kompetanse med bygg fra før, kan dette ofte være det greieste valget.

Det gir det også fordeler i garantiperioden i etterkant av prosjektet, da det er enklere å kunne forholde seg til ett firma dersom noe skulle oppstå. Husk at det er mange fagområder som er involvert i oppføring av en enebolig, og uten god kunnskap på feltet, kan det være krevende å organisere alle sammen. Under en er oversikt over fagområdene som normalt er involvert i bygging av et nytt hus:

Grunnentreprenør

Betongentreprenør

Tømrer

Elektriker

Rørlegger

Ventilasjon

Taktekker

Flislegger / membran (Våtrom)

Maler

I tillegg kommer prosjekterende fag som arkitekt og prosjekterende ingeniører, og uavhengig kontroll som skal inn i etterkant av prosjektet.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Det kanskje viktigste valget man tar i løpet av prosessen med å bygge et hus, er å bestemme hvem som skal bygge det for deg. Her er det en rekke faktorer som spiller inn på valget, for eksempel bør man vurdere:

Referanseprosjekter

Pris

Kapasitet for utførelse

Økonomiske soliditet (kreditt-rating gir den mest oppdaterte informasjon)

Godkjenninger

Forsikringer

Personlig kjemi

I Byggstart jobber vi med kvalitetssikring av entreprenører, og vi har god oversikt på hvilke entreprenører som har gjennomført byggeprosjekter i ditt område de siste årene, og som har økonomien og godkjenninger i orden. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart.no så tar vi kontakt for en gjennomgang av prosjektet, og kan koble deg opp med godt kvalifiserte entreprenører for ditt prosjekt.

Hvordan sikre en vellykket gjennomføring: 10 tips

Lag en god prosjektplan, inkludert tilstrekkelig tid til prosjektering og utførelse

Gå i banken tidlig for å forstå budsjettrammen for ditt prosjekt

Start med arkitekten, og vent med å kontakte entreprenører til du har et underlag klart for prising

Prosjekter huset i detalj før oppstart, så unngår man ubehagelige overraskelser underveis

Hent inn tilbud fra 3 ulike firmaer

Sørg for en ryddig kontrakt med entreprenøren, der det tydelig fremgår hvem som besørger hva

Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har tid og kompetanse til

Ha jevnlig kontakt med entreprenøren(e) underveis i prosjektet og vær innom byggeplassen ofte

Ha en sluttbefaring der du tar med en ekstern fagperson, og ikke betal ut siste del av kontraktsbeløpet før denne er gjennomført og eventuelle feil eller mangler er utbedret

Husk å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon etter at prosjektet er avsluttet

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.