Nøkkelferdig hus: En komplett guide (pris, regler, tips)

Nøkkelferdig hus

Innhold:

Del 1: Hva er nøkkelferdig?Del 2: Hva koster det?Del 3: Søknad og oppstart

Å bygge et nytt hus er en omfattende og tidkrevende prosess. Planlegging, arbeid med arkitekt, innkjøp av materialer, organisering, koordinering, bygging, oppfølging av prosjektet - alt dette er oppgaver en byggherre må ta stilling til. For de som ønsker å få bygget et nytt hus, uten å selv måtte ta del i selve prosessen, er nøkkelferdig hus en praktisk løsning. På den måten kan man være med på å utforme huset etter egne ønsker og behov, for deretter å overlate resten av prosjektet til profesjonelle. I denne artikkelen har vi samlet den viktigste informasjonen om nøkkelferdige hus. Du kan blant annet lese om priser, organisering av prosjektet, og hvordan du finner den rette entreprenøren.

Definisjon av nøkkelferdig

Det finnes ingen juridisk definisjon av “nøkkelferdig”. Det er i stor grad opp til leverandøren å definere hva som ligger i dette begrepet. Man kan imidlertid gå ut ifra at nøkkelferdig hus brukes om boliger som leveres slik at det er mulig å flytte rett inn. På den måten slipper man å påta seg ansvar i byggeprosessen. Dette kan være en stor fordel dersom man har en travel hverdag, eller om man bor langt unna byggeplassen. Det er også mulig å være inkludert i deler av prosessen, dersom det er ønskelig.

Et nøkkelferdig hus trenger ikke være fra katalog. I samarbeid med en arkitekt kan man tegne et hus som inneholder nøyaktig de rommene og fasilitetene man ønsker seg. Det er også mulig å overlate hele utformingen til arkitekten. Det er opp til hver enkelt hvorvidt man ønsker å være inkludert i de ulike delene av prosessen. Hvilket ansvar man har som byggherre, avhenger av hvilken entrepriseform man velger og avtalene man inngår på forhånd. Slik definerer man selv hva som skal inngå i begrepet “nøkkelferdig”.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster et nøkkelferdig hus?

Det kan være vanskelig å beregne prisen på et nøkkelferdig hus. Det er store valgmuligheter, og prisen vil i stor grad avhenge av hvordan man utformer boligen. Ønsker man en stor bolig med høy standard og spesialtilpassede løsninger, vil kostnadene naturligvis bli høyere enn om man velger å bygge et mindre hus med flere standardløsninger. Prisen avhenger også av hvilke grunnarbeider prosjektet krever. Dette er også noe å være bevisst på når man undersøker prisen på ferdighus. Basert på prosjekter som har blitt lagt ut på Byggstart.no, har vi beregnet en snittpris på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter for oppføring av enebolig. Dette inkluderer alle materialer og arbeider knyttet til selve oppføringen, men ikke arkitektkostnader og søknadsarbeid. Lav pris ligger ned mot 22.000 kr inkl mva per kvm, mens høy pris er på ca 45.000 kr inkl mva. Så prisene varierer mye, og det er vanskelig å vite hvor man vil havne på pris før man har fått tegnet og prosjektert jobben.

Hva driver prisen?

Det er en rekke ulike faktorer som vil bestemme hvor på prisskalaen man vil havne. Under går vi gjennom noen av de vanligste driverne av pris på oppføring av bolig:

  • Grunnforhold: Dersom det er skrånende tomt og/eller mye fjell som gjør at man må pigge eller sprenge, vil dette øke prisen.
  • Byggemetode: Betong er som regel dyrere enn mur og tre, men ønsket fasadeuttrykk vil gjerne være førende for byggemetoden. I noen tilfeller kan prefabrikerte elementer være en kostnadsbesparende byggemetoden, men dette gjelder som regel kun for større boliger.
  • Antall kjøkken og bad: Dette er de dyreste rommene i huset, så begrens antallet om du vil holde prisen nede.
  • Standard på kjøkken og bad: Kjøkken og bad varierer mye i pris, avhengig av størrelser og valg av leverandør. Et kjøkken kan komme på alt fra under 100.000 kr til over en halv million
  • Standard på parkett og fliser: Her finnes det mange valgmuligheter og prisklasser
  • Type kledning og tak: Dette er store kostnadsposter som varierer i ulike kvaliteter og materialer
  • Total størrelse på boligen: Åpenbart vil en stor bolig koste mer enn en liten, men kvm-prisen blir gjerne noe høyere på en liten bolig alt annet likt, ettersom det er visse skalafordeler for entreprenøren som bygger.

Hvem skal bygge huset?

Når man har tegninger og byggetillatelse fra kommunen, starter jobben med å finne rett entreprenør. Når du skal se etter en entreprenør, er det viktig å finne de seriøse aktørene. Dessverre finnes det flere entreprenører som gjør alt for å holde prisene nede. Dette kan blant annet innebære å bruke ukvalifisert arbeidskraft eller dårlig materialer.

For å gjøre det enklere for deg å finne den rette entreprenøren, har vi Byggstart samlet kvalitetssikrede aktører på ett sted. Vi har sjekket referanser, kreditt-rating og godkjenninger til alle firmaer som får tilgang til plattformen, og overvåker dette løpende. Kun firmaene som opprettholder høy kvalitet og konkurransedyktige priser over tid får fortsette å være en del av plattformen. Det er gratis å legge ut oppdrag, og du vil motta flere uforpliktende pristilbud.

Hvilken entrepriseform bør man velge?

Når man skal organisere et byggeprosjekt er det vanlig å skille mellom to entrepriseformer: delt entreprise og totalentreprise/generalentreprise. Ved bygging av nøkkelferdig hus er det i utgangspunktet totalentreprise som er mest aktuell, med både arkitekt, prosjektering og utførende fag i samme kontrakt. Da trenger du i utgangspunktet ikke gjøre noen ting selv. Ved en totalentreprise skrive du kontrakt med kun ett firma. Dersom du allerede har arkitekt, og ønsker ett firma som kan ta ansvaret for all bygging, kalles dette en generalentreprise.

Hovedentreprenøren er normalt en tømrerbedrift. Denne tar selv ansvar for alt av tømrerarbeid, og henter deretter inn de underentreprenørene som trengs for å utføre resterende arbeider.

Velger man delt entreprise, står man selv ansvarlig for å skrive kontrakt med entreprenører på de ulike fagfeltene. Fordelen med delt entreprise er at det gir mulighetene for å styre prosjektet ned på detaljnivå. Du har også større frihet til å velge hvilke leverandører som dekker de ulike fagområdene. Dette innebærer også at du selv står ansvarlig for å koordinere arbeidet og unngå at det oppstår forsinkelser. Det er en komplisert jobb, som krever både tid og kompetanse.

Delt entreprise gjør det også vanskeligere å få utbedret eventuelle feil, ettersom det ikke alltid enkelt å avgjøre hvilken aktør som er ansvarlig. Dette unngår man ved en totalentreprise/generalentreprise, der hovedentreprenøren står ansvarlig for samtlige arbeider. Hovedentreprenøren vil normalt legge på 10-15% for arbeidet som utføres av underentreprenørene. Samtidig vil en hovedentreprenøren ofte kunne utføre arbeidet raskere, noe som gjør at denne løsningen ikke nødvendigvis blir dyrere enn en delt entreprise.

For de som ønsker å et nøkkelferdig hus, vil totalentreprise eller generalentreprise være det mest aktuelle, ettersom dette innebærer at koordinering og organisering er overlatt til ett firma.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Oppføring av bolig er alltid søknadspliktig

Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Man kan imidlertid ikke utføre søknadsarbeidet selv. Til dette trenger man en ansvarlig søker. Normalt er det arkitekten som står som ansvarlig søker. I tillegg vil entreprenørene som utfører prosjektet erklærer ansvarsrett på sine fagområder.

Søknaden til kommunen kan leveres i enten ett eller to trinn. Ved en to-trinns søknad søker man først om rammetillatelse, før man senere finner utførende entreprenører og søker om igangsettingstillatelse. En ett-trinns søknad forutsetter at man har alle utførende entreprenører klare på forhånd. Om man søker i to trinn, kan man fastsette bygningens ytre rammer, og forsikre seg om at prosjektet er innenfor gjeldende plan- og myndighetskrav. Dette gjør prosessen mer forutsigbar og reduserer økonomisk risiko. Samtidig er det mer tidkrevende enn en ett-trinnsøknad, noe som vil være tilstrekkelig i mange tilfeller.

Vær nøye med kontrakten

Om du skriver kontrakt på et nøkkelferdig hus, må man være nøye i avtalene med leverandør, slik at man vet hva som er inkludert i prisen man betaler. Ved å ha en felles forståelse av prosjektet reduserer man risikoen for at det oppstår uenighet eller misforståelser underveis. Noe som bør komme tydelig frem, er hvordan dere skal håndtere eventuelle pristillegg eller forsinkelser. Et byggeprosjekt inneholder ofte uforutsette hendelser. En presis og detaljert kontrakt gjør det enklere å tilpasse seg disse underveis.

Et godt budsjett gir kontroll over utgiftene

Når man velger å få bygget et nøkkelferdig hus, skyldes det gjerne at man ønsker å overlate prosessen til noen andre. Det man imidlertid er nødt til å gjøre, er å utarbeide et budsjett. Et detaljert og nøyaktig budsjett gir deg god oversikt over utgiftene underveis i prosjektet. Det gjør det også enklere å håndtere uforutsette utgifter som måtte oppstå underveis. Det vil alltid lønne seg å sette opp en egen post i budsjettet til slike utgifter. Da unngår man at eventuelle pristillegg gjør det vanskelig å finansiere prosjektet. Stoler man på budsjettet og entreprenøren, kan man få et nøkkelferdig hus uten å måtte være involvert i prosessen.

Har du bestemt deg for å få bygget et nøkkelferdig hus, er det helt sentralt å finne en entreprenør med relevant erfaring og kompetanse. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører på ett sted, så det skal være enkelt for deg å velge fagfolk til ditt prosjekt. Vi har sjekket referanser, kreditt-rating og godkjenninger til alle firmaer som får tilgang til plattformen, og overvåker dette løpende. Kun firmaene som opprettholder høy kvalitet og konkurransedyktige priser over tid får fortsette å være en del av plattformen. Det er gratis å legge ut oppdrag, og du vil motta flere uforpliktende pristilbud.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.