Nøkkelferdig hus: En komplett guide (pris, regler, tips)

Nøkkelferdig hus

Innhold:

Del 1: Hva er nøkkelferdig?Del 2: Hva koster det?Del 3: Søknad og oppstart

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Nøkkelferdig hus - Den komplette guiden

Mange går med en drøm om egen bolig, og mange vil gjerne kunne flytte rett inn. Samtidig kan det være mange grunner til at det ikke er veldig aktuelt å kjøpe gammelt. Kanskje er det vanskelig å oppdrive hus til salgs i det området man er ute etter. Andre grunner kan være behov som krever spesialløsninger, eller ønske om å ha det nytt og fresht. Med et nøkkelferdig hus er alt nytt, alt er ferdig og sammen med en arkitekt kan du implementere de løsningene du er ute etter.

Et ferdighus betyr ikke nødvendigvis nøkkelferdig

Her er det nok mange som blander litt begreper. Når man snakker om ferdighus, mener man hus som bygges opp av elementer som er laget på forhånd på en fabrikk. De forskjellige delene ankommer byggeplassen ferdig tilpasset, og settes sammen som et byggesett. Det er kunden selv som velger til hvilken grad huset skal leveres ferdig. Mange foretrekker et såkalt  malingsferdig hus. Det er da ferdig satt opp og klart for å overtas, men det gjenstår en del arbeid før man kan flytte inn. Hva som må gjøres kan variere noe fra tilfelle til tilfelle, men typiske arbeider som gjenstår kan være som følger:

  • Legge gulv
  • Fliser og belegg på bad
  • Badekar og dusjløsning
  • Hvitevarer
  • Kjøkkenløsning
  • Belysning

Dette er noe man diskuterer med leverandøren ved bestilling, og det er viktig å følge med i svingene her så man vet hva som er inkludert i prisen man får oppgitt. Det er viktig å lese avtalen med leverandøren nøye, så man er sikker på at man får det man forventer.

Det finnes i utgangspunktet ikke noen juridisk definisjon av hva som ligger i ordet “nøkkelferdig”, og det er i stor grad opp til leverandøren selv å definere hva de mener med begrepet. Men som regel legger man i grunn at man kan flytte rett inn når man kaller huset nøkkelferdig. Du slipper alt ansvaret i byggeprosessen, noe som kan komme godt med i en travel hverdag. Du kan derimot være med på noe at utformingen på boligen, og du velger selv hvor mye du vil involvere deg. Det er imidlertid krevende å ha oversikt over alt en byggeprosess innebærer, og det kan være vanskelig om man sitter på begrenset med erfaring og kunnskap om temaet.

Et nøkkelferdig hus trenger ikke være fra katalog heller. Man kan helt fint få huset ferdig tegnet av en arkitekt og sette bort hele jobben til en entreprenør. Man kan selv velge til hvilken grad man vil være involvert i prosessen, det er avhengig av entrepriseform og avtalene man inngår på forhånd.. Mange vil nok foretrekke å ha noe å si på selve utformingen, og være med på å påvirke rominndeling, boligfunksjoner og andre løsninger. Man velger selv hva “nøkkelferdig” innebærer.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hva koster et nøkkelferdig hus?

Det kan være vanskelig å beregne prisen på et nøkkelferdig hus. Det er store valgmuligheter ved utformingen, og det er i stor grad opp til hver og en hva man ønsker av løsninger og spesialtilpasning. Man kan egentlig bestemme litt selv hva man vil betale, men standarden blir jo da også deretter. Merk at prisen som er oppgitt i katalogen til forskjellige ferdighusprodusenter, sjelden er det endelige prisen om du skal ha huset helt klart til innflytting. I tillegg kommer ekstrautgifter fra grunnarbeider, som ikke er inkludert i prisen. Vanlige ekstrautgifter er ting som utgraving av tomten, grunnmur og fundament og selvsagt avgifter til kommunen. Dermed kan du i noen tilfeller legge til 6-700 000 på totalregningen før du i det hele tatt har begynt å tilpasse huset etter egne behov.

Det finnes imidlertid andre måter å påvirke prisen på enn å bare velge standardløsninger. Selv om du i utgangspunktet ønsker et helt nøkkelferdig hus, kan du involvere deg i byggeprosessen i større eller mindre grad. Dermed kan du spare penger på arbeidskraft, men samtidig betyr det også mer ansvar og spørsmål om kompetanse. Det innebærer for eksempel mye papirarbeid når du skal bygge hus, og dette er jo noe leverandøren tar betalt for. I prinsippet kan du ofte gjøre dette selv, men mange vil føle at prisen leverandøren tar er liten i forhold til arbeidsmengden, spesielt hvis man ikke har tatt på seg lignende ansvar tidligere. For eksempel er det ikke bare bare å vite hvilke forsikringer man bør tegne, og det er fort gjort å glemme et fagområde i planleggingsfasen.

Som sagt er det også mulig å velge et malingsferdig hus, noe som igjen krever litt mer byggteknisk kompetanse. Men om du kan legge gulv og fliser og ikke har noe imot å ta i et tak, kan det være en fin måte å begrense utgiftene på. Vær i så fall ærlig med deg selv og ha realistiske forventninger til det endelige resultatet. Skjeve lister og ujevnt gulv kan ikke bare være irriterende i lang tid fremover når du ser det hver dag, gjør du slett arbeid kan det føre til skader på konstruksjonen det vil bli betydelig dyrere å utbedre enn hva du sparer på å gjøre det selv. Det er heller ikke alle som har tid og overskudd til å ta på seg mer ansvar i en allerede hektisk tilværelse, da kan løsningen være å velge nøkkelferdig.

Hvem skal bygge huset?

Mange av leverandørene for de prefabrikkerte løsningene har sine egne håndverkere til å sette opp ferdighusene. Det kan imidlertid ofte lønne seg å se andre steder også, kanskje kan du skaffe entreprenører på egenhånd som både er billigere og har større kapasitet til å gjennomføre prosjektet. Dette kan være et godt forhandlingskort når du skal i samtaler med en leverandør. Det krever imidlertid litt mer egeninnsats, ettersom du må aktivt søke opp entreprenører og håndverkere selv. Det er også viktig å unngå useriøse aktører som ofte har stort fokus på å spare penger og å få satt opp huset så billig som mulig. Dette er en dårlig strategi, god kvalitet koster. Ikke la deg lure av entreprenører som bruker ufaglærte håndverkere, billige materialer og tar snarveier i byggeprosessen.

For å gjøre det enklere for deg som utbygger å være trygg på håndverkeren din, har vi i Byggstart lagt mye ressurser i å undersøke og kvalitetssikre en mengde entreprenører rundt om i landet. Vi har samlet de aller beste i et eget register, og vet å registrere prosjektet ditt på våre nettsider, kan du dra fordeler av det. Vi vil matche deg med entreprenører fra registeret vårt basert på hva du er ute etter av ekspertise og når du skal ha prosjektet ferdig, og du vil bli kontaktet av dyktige fagfolk som legger vekt på å levere arbeid av god kvalitet. Du bestemmer selv om du vil benytte deg av tilbudene du mottar, og tjenesten er helt gratis for deg som kunde. Vi har entreprenører med lang erfaring fra alle type byggeprosjekter, og du kan selv velge hva avtalen skal inneholde.

Hvilken entrepriseform bør man velge?

Når du skal bygge hus og skaffe entreprenør, må du bestemme deg for hvilken form for entreprise du ønsker. Ettersom denne artikkelen handler om nøkkelferdige hus, er det en form som stikker seg ut, nemlig totalentreprise. Da trenger du i utgangspunktet ikke gjøre noen ting selv. En totalentreprise vil ta på seg alt ansvaret rundt organisering av prosjektet, og du har bare én person å forholde deg til. Dette er normalt en tømrerbedrift eller lignende, som setter opp råbygget selv. Videre er det entreprenørens ansvar å skaffe alle de nødvendige underleverandørene for å dekke alle de nødvendige fagområdene. På denne måten kan du mest mulig få et komplett nøkkelferdig hus uten å ta på deg en mengde egenarbeid.

Et annet alternativ er en delt entrepriseform, hvor du som byggherre selv må finne håndverkere til alle de forskjellige ansvarsoppgavene. Det gjelder da snekker, tømrer, elektriker og så videre. Om du foretrekker delt entreprise, vil det gjøre at du har mer kontroll over prosjektet ned på detaljnivå. Du har også mye større valgfrihet til å bestemme hvilke leverandører som dekker hvilket fagområde, og du må inngå avtaler med alle hver for seg. Det sier seg selv at det er en del ekstraarbeid å skulle koordinere mellom de forskjellige underleverandørene, og det er da ditt ansvar om noen deler av arbeidet blir forsinket. Det kan også være vanskeligere å vite hva man skal gjøre hvis det påvises feil i ettertid av prosjektet, ettersom det kan være vanskelig å finne den ansvarlige parten. Det blir dog litt billigere å ferdigstille huset, ettersom en totalentreprise vil legge til rundt 10% på den totale prisen for å gjøre denne jobben. Det finnes også mellomting mellom disse entrepriseformene, alt er avhengig av hva slags avtaler du inngår med entreprenøren. Men huset kan vel knapt kalles nøkkelferdig om du må organisere alt selv, dette krever mye jobb.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Ikke glem byggetillatelse.

Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Man kan heller ikke søke som privatperson, men trenger en godkjent aktør til å stå som ansvarlig søker på prosjektet. Normalt er det arkitekten som står som ansvarlig søker, mens entreprenøren som utfører prosjektet erklærer ansvarsrett på sine fagområder. Man har to alternativer når det gjelder søknaden, byggesøknad i ett trinn eller to trinn. Ved en to-trinns søknad søker man først om rammetillatelse, før man senere finner utførende entreprenører og søker om igangsettingstillatelse. Ved en ett-trinns søknad gjelder som navnet tilsier at man søker én gang, og forutsetter at man har alle utførende entreprenører klare på forhånd. Om man søker i to trinn kan man fastsette bygningens ytre rammer og at alt er innenfor gjeldende plan- og myndighetskrav på forhånd, noe som gjør prosessen mer forutsigbar og reduserer økonomisk risiko. Samtidig er det mer tidkrevende enn en ett-trinnsøknad, noe som ofte holder om prosjektet ikke er for komplisert.

Vær nøye med avtalene

Dette er viktig, uansett hva man velger av entrepriseform, søknad og type hus. Om du kjøper et ferdighus, er det å være nøye med avtalen med leverandøren avgjørende for å vite hva som er inkludert i prisen. Sier avtalen at absolutt alt skal være klart, eller er det nødvendig med egenarbeid før man flytter inn? Selv om mange klarer å male eller henge opp en lampe, kan det være frustrerende om man forventer en fiks ferdig bolig. Samtidig er det penger å spare på å la noe av overflatearbeidet stå igjen, så dette kan det være en god ide å diskutere med leverandøren. Det går også an å velge andre løsninger på for eksempel bad og kjøkken enn hva leverandøren har som standard, så vær klar over hva avtalen innebærer.

Samtidig skal man også være nøye når du inngår avtale med en entreprenør. Det gagner både byggherre og entreprenør at kontrakten er grundig og detaljert, det er ingen som vinner på en konflikt. Ettersom det er mye som kan skje i en byggeprosess, er det viktig å ta forhåndsregler så man vet hvordan man skal løse eventuelle problemer. Ting kan ta mer tid enn antatt, materialer kan bli dyrere og det kan være forsinkelser fra leverandøren. Har man gjort det klart på forhånd hvem som er ansvarlig og har tatt på seg risikoen, vil det bli enklere å komme til enighet når uhellet er ute. På Forbrukerrådets hjemmesider finner du kontrakter som er spesiallaget med tanke på kjøp av håndverkertjenester, disse er det lurt å ta utgangspunkt i.

Et godt budsjett gir kontroll over utgiftene

Et bolighus er et stort prosjekt, og det er mange kostnader forbundet med å bygge nytt. Når man ønsker et nøkkelferdig hus, innebærer det gjerne at man vil ha så lite å gjøre med selve byggeprosessen. Det er imidlertid avgjørende at man følger med på kostnadene så de ikke løper helt løpsk. Avhengig av avtalen man har med entreprenøren og leverandøren kan det skje ting underveis som påvirker sluttprisen, men med et godt utarbeidet budsjett er man bedre rustet til å takle eventuelle endringer. For eksempel kan det være lurt å legge av litt penger i budsjettet til “uforutsette kostnader”, så er det ikke nødvendigvis avgjørende for betalingsevnen. Man slipper også unødvendige bekymringer underveis. Stoler man på budsjettet, leverandøren og entreprenøren, kan “nøkkelferdig” faktisk bety nøkkelferdig uten at man trenger å følge aktivt med på prosessen selv.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.