Grunnarbeid: En komplett guide (pris, regler, tips)

Før man skal føre opp en ny konstruksjon på tomten, er det essensielt å utføre godt grunnarbeid. Dette er en forutsetning for at resten av byggeprosjektet kan utføres på en forsvarlig måte. Derfor er det avgjørende at grunnarbeidene holder høy kvalitet. I denne guiden får du en innføring i hvordan man går frem når man planlegger å utføre grunnarbeid på sin tomt. Du kan blant annet lese om hva et slikt prosjekt koster, hva som driver prisen, og om man er nødt til å sende inn en søknad til kommunen. I tillegg vil du få tips til hvordan du engasjerer rette fagfolk til ditt prosjekt.

Hva koster det å utføre grunnarbeid?

Prisen på å utføre grunnarbeid avhenger av hvor komplisert grunnforholdene er, størrelsen på bygget, og hvor dypt man er nødt til å sprenge. Det er derfor vanskelig å danne seg et inntrykk av pris før man vet hva som befinner seg under bakken.

Byggstart har opparbeidet en prisdatabase basert på tidligere prosjekter. Grovt sett ser vi en snittprisen på grunnarbeid på ca. 6.000 kroner per kvadratmeter. Merk at dette er basert på et snittprosjekt der man ikke graver ut for full kjeller. Denne prisen er inkludert alt av fagfolk og materiale til utføringen av grunnarbeidet. Det er derimot ikke inkludert grunnmur og såle, som normalt sett inngår når man skal utføre grunnarbeidet. Det er store variasjoner i prisen, som vanligvis ligger mellom 2.000 og 10.000 kroner per kvadratmeter, i stor grad avhengig av hvor dypt man graver, adkomst og grunnforhold.

Hva påvirker prisen på grunnarbeidet?

Det er flere faktorer som er med på å bestemme prisen på prosjektet. Ved å utføre en befaring av tomten, og ved å hente inn informasjon fra nærliggende tomter, kan man danne seg et bilde av hvilken prisantydning prosjektet vil ligge på. Man kan aldri være helt sikker på hva som befinner seg under grunnen av tomten før man begynner å grave. Er det mye stein eller fjell i grunnen, vil dette øke prisen betraktelig. Da er det også behov for større og tyngre gravemaskiner.

Her er noen faktorer på drivere av prisen når man skal utføre grunnarbeid:

• Pigging / sprenging av fjell/stein i grunnen: Er det mye fjell eller stein i grunnforholdene, er man avhengig av å sprenge eller pigge. Dette vil gjøre prosjektet mer kostelig.
• Trær: Er det mye trær eller skog i byggeområdet, er man nødt til å få fjernet dette før man setter i gang å grave. Dette vil bidra til en økning av prisen.
• Fjerning av grunnmasse: Jo mer man er nødt til å grave, desto mer overskuddsmasse vil produseres. Dette kan være dyrt å få fjernet massene. I noen tilfeller ønsker andre entreprenører å ta imot massene i bytte mot bortkjøring. Det kan da være lurt å forhøre seg med entreprenører i nærområdet.
• Funn av kulturminner: Om man finner kulturminner i byggets område, vil dette forlenge byggeprosessen.  
• Tilkomst og frakt av materiale: Bor man i bynære strøk, må man belage seg på å betale mer for parkering og bompenger. Holder fagfolket til langt unna byggeområder, vil frakten av materiale bli dyrere.
• Undersøking av jordens bæreevne: For å eksaminere jordens bæreevne er man nødt til å utføre en geoteknisk undersøkelse.
• Søknad om tillatelse: Man må ut med et lite gebyr om man er nødt til å få tillatelse fra kommunen. Prisen variere noe fra kommunen til kommune
  

Medfører prosjektet søknadsplikt?

Hvorvidt man trenger å sende inn en søknad til kommunen, avhenger blant annet av prosjektets kompleksitet og størrelse. Skal man bygge en frittstående garasje på under 50 kvm, som er innenfor grensene som gjelder av høyde, bredde, og de tekniske kravene, trenger man ikke å søke om en byggetillatelse. Bygger man et tilbygg, ligger grensen på 15 kvm.

Man trenger ikke å sende inn en søknad om man oppfyller disse kravene:

• Grunnarbeidet utgjør ingen fare eller ulempe for omgivelsene.
• Grunnarbeidet følger plan- og bygningsloven.
• Grunnarbeidet er i tråd med kommuneplanens reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
• Man hindrer ikke sikten i frisiktsoner mot vei.
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 3 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid i spredtbygde strøk.
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid i tettbygde strøk.
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid av rekkehus / kjedehus med tett bebyggelse.

I de aller fleste tilfeller der man skal utføre grunnarbeid, er man nødt til å søke om godkjenning fra kommunen. Grunnen til dette er at grunnarbeidet som regel innebærer gravearbeid, sprenging, fjerning og tilføring av masser, og planering. Dette gjør at man ofte endrer på grunnforholdet ved å gjøre inngripen i terrenget. Skal man gjennomføre et prosjekt som innebærer eksemplene nevnt under, er man etter loven pålagt å søke om tillatelse:

• Oppføring av nybygg
• De fleste tilbygg
• Man påfører vesentlige terrengendringer (større utfyllinger, planering, gravearbeid o.l.)

De fleste kommunene har en oversikt over lokale planer på sine nettsider. Det er likevel anbefalt å forhøre seg med kommunen før man setter i gang med et prosjekt. Da vil man få all nødvendig informasjon for å finne ut om man er søkepliktig eller ikke.

Ulike kommuner har ofte egne regler når det kommer til byggeprosjekter og søknad. I areal- og reguleringsplanen fra kommunen er det lagt inn føringer for tiltak som er lov å gjøre på geografiske avgrensede områder. Hvis man planlegger å fravike denne reguleringsplanen, er man også nødt til å søke om dispensasjon.

Hvor lang tid tar det å søke?

Hvor lang tid det tar å søke bestemmes av prosjektets komplikasjoner og tekniske krav. Kommunen har forskjellige regler basert på søknadens tidsfrist. Om det er et mindre komplekst prosjekt, har kommunen en frist på 3 uker med å svare på søknaden. Denne søknaden innebærer at:

• Det ikke foreligger noen naboklager angående prosjektet.
• Det ikke er nødvendig for tillatelse eller samtykke fra en annen myndighet.
• Byggverket er i samsvar med plan- og bygningsloven.

Dersom kommunen ikke svarer på søknaden innen denne fristen, kan man sette i gang prosjektet.

Om det er snakk om et mer komplekst prosjekt, er tidsfristen på søknaden 12 uker. Da vil søknaden innebære:

• Tillatelse fra annen myndighet.
• Dispensasjon/søknad om frafall fra teknisk forskrift.
• Bemerkninger fra naboer.
• Dispensasjon fra plan- og bygningsloven.

Dersom kommunen bruker mer enn 12 uker på å besvare søknaden, vil søknadsgebyret reduseres med 25% for hver påbegynte uke.

Kan man søke selv?

Når prosjektet krever en godkjenning fra kommunen, er man i de fleste tilfeller avhengig av en fagdyktig som står ansvarlig for søknaden. Den ansvarlige søkeren kan enten være en arkitekt, ingeniør, eller en entreprenør. Personen som står ansvarlig for søknadsprosessen er nødt til å erklære ansvar, og inneha kompetansen til å utføre søknadsprosessen.

Planlegger man å engasjere en arkitekt som står for tegningene og prosjekteringen, er det normalt at man lar denne personen stå for søknadsprosessen.

Det er kun i få tilfeller at man kan søke selv. Dette gjelder mindre bygningsarbeider, som f.eks. å sette opp en støttemur. Er man usikker på om man kan stå for søknaden selv, bør man kontakte sin kommune på forhånd.

Hvordan finne riktig entreprenør til sitt prosjekt?

Det å utføre grunnarbeidet riktig er essensielt for et vellykket byggeprosjekt. Derfor er det viktig å finne en profesjonell graveentreprenør som har tilstrekkelig kompetanse og tid til å utføre hele prosjektet – fra byggesøknaden er godkjent til tomten er ferdigstilt.

Dessverre finnes det mange useriøse aktører i markedet, så det er viktig at man bruker god tid, og utfører en grundig bakgrunnssjekk før man engasjerer fagfolk. Om man utfører grunnarbeidet på en dårlig måte, kan dette gi alvorlige konsekvenser for resten av bygget. Det er derfor viktig å se etter aktører som har følgende:

• Erfaring og de nødvendige godkjenningene i orden: Det at håndverkerne har god erfaring på området og har alle godkjenninger som kreves, vil gi en god indikasjon på effektivitet og profesjonalitet.
• Gode referanser: Om firmaet har gode referanser fra tidligere byggherrer, vil dette gi en god pekepinn på tidligere vellykkede prosjekter. Det er anbefalt at man ser etter referanser fra nyere tid.
• Har utført lignende prosjekter tidligere: Har aktøren arbeidet med og utført mange grunnarbeid tidligere, vil prosessen gå mer effektivt, som også øker sjansen for et godt resultat.
• Har god økonomi: Det er lurt å finne ut om firmaet har god økonomi. Det finnes tilfeller der prosjekter har stoppet opp halvveis på grunn av manglende finansielle midler fra firmaet sin side.

Hvordan bør man organisere prosjektet?

Når man skal i gang med å bygge et nytt hus eller tilbygg, er det grovt sett to vanlige alternativer for organisering av grunnarbeidene:

• Gjennom en hovedentreprenør: Om man velger å engasjere en hovedentreprenør som står ansvarlig for alle utførende fag, vil alt av fagfolk nødvendig for grunnarbeidet og resten av prosjektet være under kontrakten til hovedentreprenøren. På den måten vil alle håndverkere for prosjektet være under én kontrakt.
• Egen kontrakt med grunnarbeidere: En annen måte å organisere prosjektet sitt på, er å lage separate kontrakter for de ulike fagene. En mulighet som flere velger å benytte, er å skrive under en kontrakt for utførelsen av grunnarbeidet (dette foregår separat for resten av byggingen), og deretter engasjere en entreprenør som tar seg av resten av prosjektet.

Hvordan komme i kontakt med fagfolk?

Uavhengig av hvordan man velger å organisere sitt prosjekt på, er nest steget i prosessen å finne riktig fagfolk for ditt prosjekt.

Alle håndverkere i Byggstart sitt nettverk har vært gjennom en grundig kvalitetssikring på forhånd, og har fått utført en kredittsjekk. På den måten er man sikker på at firmaet har godkjenninger i orden, god økonomi, og tilstrekkelig kompetanse. Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart hvis du ønsker å bli matchet med godt kvalifiserte aktører til ditt prosjekt. Tjenesten er kostnadsfri og uforpliktende.  

Dette bør du huske: 10 tips til en vellykket gjennomføring

1. Lag en detaljert plan for prosjektet, og legg inn gode tidsmarginer.

2. Sett opp en grundig budsjettplan. Få oversikt over egen økonomi og hvordan du skal få finansiert prosjektet.

3. Få tilbud fra tre ulike aktører, og sammenlign tilbudene opp mot hverandre. På den måten velger du det tilbudet som passer best for ditt prosjekt.

4. Finn ut om du trenger tillatelse fra kommunen. Eventuelt om du kan stå for søknaden selv eller trenger en ansvarlig søker.

5. Sørg for å skrive under på en skriftlig kontrakt før du setter i gang med prosjektet.

6. Begrens egeninnsatsen i henhold til din tid og kompetanse.

7. Om du trenger å finne et sted å leie under byggeprosjektet – finn et sted nærme byggeplassen.

8. Besøk byggeplassen ofte underveis og hold jevnlig kontakt med håndverkerne.

9. Gjør en sluttbefaring. Ta med en ekstern fagdyktig for å se over at alt av arbeid er utført på en god og forsvarlig måte når arbeidet er meldt ferdiggjort.

10.  Få tilsendt en ferdigdokumentasjon i etterkant av prosjektet. Den skal inneholde alt av arbeid utført, fagfolk som er brukt, og prisen på de ulike arbeidsoppgavene.