Oppussing: Den ultimate guiden (priser, regler, tips)

Introduksjon

Mange drømmer om å pusse opp boligen, men det kan være krevende å komme i gang og vite hvor man skal starte. I denne artikkelen går vi gjennom typiske priser for oppussing, beskriver prosessen og hvordan du kan komme i gang med ditt prosjekt. Du får også konkrete tips til hvordan du kan gjøre ditt oppussingsprosjekt vellykket.

Noen begreper: Totaloppussing eller overflateoppussing?

Før vi kan gå inn i detaljene og priser på prosjekter, er det viktig å skille mellom to mye brukte begreper: totaloppussing og overflateoppussing. En totaloppussing (også kalt totalrenovering) er langt mer omfattende enn en overflateoppussing, og inkluderer normalt:

• Riving av eksisterende vegger, gulv og inventar
• Oppbygging av nye vegger og gulv
• Nytt elektrisk opplegg og nytt røropplegg
• Komplett nytt bad og nytt kjøkken
• Endringer av romløsning
  

En overflateoppussing er mindre komplekst og kostbart, og inkluderer gjerne elementer som:

• Sliping av gulv
• Maling av vegger
• Bytte kjøkkenfronter
• Bytte baderomsmøbler

Hva koster det å pusse opp?

Byggstart er en tjeneste som hjelper privatpersoner med å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører for bygg- og renoveringsprosjekter. Basert på prosjekter som har blitt gjennomført gjennom Byggstart, har vi mye data på priser på ulike oppussingsprosjekter. Prisene varierer selvsagt med størrelser, omfang og kompleksitet. Imidlertid kan man ofte si noe fornuftig om hvor man vil lande ved å bruke priser per kvadratmeter som skal pusses opp.

Her er det igjen viktig å skille mellom overflateoppussing vs. totaloppussing eller renovering.

Ser vi på innvendige totaloppussinger, så er snittprisen på ca 12.000 kr inkl mva per kvadratmeter, alt inkludert

Vi ser imidlertid også prosjekter på opp mot 20.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Dette er typisk tilfellet i prosjekter med høy kompleksitet og eksklusive materialer. Prisen kan også bli lavere på en totaloppussing, ned mot 7.000 kr per kvadratmeter. Merk at alle materialer (også de som kunde kjøper inn direkte selv) er inkludert i disse tallene. Hvor man ender opp på et konkret oppussingsprosjekt avhenger av en rekke faktorer.

Dersom det også inkluderer utvendige arbeider (tak, kledning, etterisolering, drenering og vinduer), så går snittprisen opp mot 20.000 kr per kvadratmeter.

Man begynner da å nærme seg prisen for å bygge nytt, som typisk ligger på 30.000 kr per kvadratmeter.

Et eksempel på en overflateoppussing kan være maling av vegger og himling, sliping av gulv, nye lister, legge flis-på-flis på badet og bytte baderomsmøbler. Basert på prosjekter der kunder har brukt Byggstart til å finne håndverkere, ser vi at snittprisen på slike prosjekter ligger på ca 3500 kr per kvadratmeter. Dette inkluderer alle materialer og alt arbeid, og mva. Prosjektene kan også bli dyrere med mer eksklusive materialer, opp mot 5000 kr per kvadratmeter.

Dersom du ønsker konkret pris på ditt prosjekt, kan du legge ut prosjektet ditt på Byggstart og bli satt i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører som kan gi tilbud.

Lønner det seg å pusse opp?

Mange som ønsker å pusse opp vurderer kostnadene ved dette sammenlignet med hvor mye verdien på boligen vil øke. For eksempel: dersom jeg pusse opp for 1 million; vil prisen på huset øke med mer enn mindre enn 1 million?

Her finnes det ikke noe fasitsvar, men likevel noen momenter det kan være greit å være bevisst. Under en en liste med faktorer som vil påvirke hvorvidt det vil lønne seg å pusse opp boligen:

• Stilen man velger: dersom man velger en stil med farger og materialer som mange potensielle kjøpere kan være interessert i, så øker det sjansen for å få igjen pengene vs. en oppussing der det er valgt veldig utradisjonelle løsninger som kun en liten andel av potensielle kjøpere vil ha betalingsvilje for
• Entreprenøren man velger: det er betydelige prisforskjeller mellom ulike håndverkerfirmaer, også mellom seriøse aktører i bransjen. Det er derfor lurt å hente inn minst 2 tilbud, og gjerne 3 før man tar et valg
• Materialer: på et oppussingsprosjekt handler man gjerne inn fliser, parkett, armaturer, kjøkken og baderomsmøbler selv. Her kan man finne gode priser og tilbud hos leverandørene dersom man er god til å følge med. Husk også at mange entreprenører har gode rabatter som du kan dra nytte av.

Prosjektbeskrivelse - hva trenger man?

Før man starter med innhenting av tilbud, er det viktig å ha tydelig definert plan for prosjektet. Dette er gjerne et tekstdokument eller regneark strukturert per rom i tillegg til plantegninger dersom det blir endringer i planløsning. Dersom du ønsker tilgang på gode eksempler på beskrivelse av oppussingsprosjekter, kan du registrere prosjektet ditt på Byggstart.no.

En god prosjektbeskrivelse har flere fordeler:

• Det blir enklere for entreprenørene å prise prosjekter og flere entreprenører vil være interessert
• Du er tryggere på at tilbudene du får faktisk inkluderer det samme
• Du har et viktig referansedokument til kontrakten som beskriver hva som skal leveres
• Du tenker gjennom valg og løsninger på forhånd heller enn underveis i prosjektet, noe som reduserer sannsynlighetene for dyre endringer eller misforståelser i prosjektet
  

Trenger jeg arkitekt eller interiørarkitekt?

Dersom man ønsker å gjennomføre prosjektet billigst mulig og ikke skal gjøre større endringer på planløsningen, kan man klare seg uten interiørarkitekt. Dersom man i motsatt fall har høye ambisjoner og noe fleksibilitet i budsjettet, kan interiørarkitekt ofte være et riktig første steg. Interiørarkitekter kan utarbeide prosjektbeskrivelsen som du trenger som prisingsunderlag til entreprenører, og kan bistå med planløsning, møblering, lysplan, overflater og farger.

Byggstart har god kjennskap til flere dyktige interiørarkitekter, så registrer gjerne prosjektet ditt, så kan vi sette deg i kontakt med de som er best egnet for ditt prosjekt.

Dersom man skal totaloppusse en leilighet, vil interiørarkitekten typisk koste fra 20.000 til 30.000 kr, mens prisen for et helt hus typisk koster fra 30.000 til 60.000 kr.

Dersom man skal gjøre større inngrep som er søknadspliktige til Plan- og Bygningsetaten, bør man starte med en arkitekt som kan utarbeide nødvendig underlag og stå som ansvarlig søker til kommunen.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

Normalt er det ikke nødvendig med godkjenning fra kommunen når det er snakk om innvendig oppussing/renovering.

Imidlertid finnes det noen unntak, for eksempel renovering av bad i bygårder der det brannskillet brytes, og for endring av bærevegger i bygårder. Denne typen søknader kan normalt entreprenøren på prosjektet stå ansvarlig for. Dersom det er snakk om utvendig renovering, blir det oftere behov om søknad, for eksempel dersom det skal settes inn større vinduer eller bygges en ark. I tillegg er bruksendring av areal søknadspliktig, for eksempel i forbindelse med utbygging av loft eller kjeller. For slike arbeider er det normalt å knytte seg til en arkitekt som kan tegne og søke kommunen før man henvender seg til entreprenører som kan gi pris på utførelse av jobben.

Merk at man også kan søke selv for visse typer tiltak. Se gjerne Oslo kommune sin veiledning for hva som er søknadspliktig og hva man kan søke om selv: Oslo Kommune Plan og Bygg. Merk at dette varierer noe mellom ulike kommuner, men stort sett gjelder de samme reglene.

Man skiller normalt mellom ett-trinns og to-trinns søknader til kommunen. Generelt er det slik at prosjekter som ikke er veldig store eller kompliserte går som ett-trinns søknad (for eksempel mindre tilbygg eller fasadeendring), mens større prosjekter søkes om i to trinn (for eksempel oppføring av enebolig eller loftsutbygginger).

I en to-trinns søknad søker man først om rammetillatelse før man søker om igangsettingstillatelse der alle utførende entreprenører erklærer ansvarsrett for sine områder. Dersom man benytter en ett-trinns søknad må man ha alle utførende entreprenører klare før man sender inn søknaden, da kommunen må ha denne oversikten for å godkjenne ett-trinns søknaden.

Hvordan organisere prosjektet? Én entreprenør eller et firma per fagområde?

Når man skal i gang med et oppussingsprosjekt, må man vurdere hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her har man to hovedalternativer: delt entreprise eller totalentreprise. Med en delt entreprise henter man inn tilbud per fagområde, og står selv ansvarlig for koordinering gjennom prosjektet.

Med en totalentreprise (eller generalentreprise dersom det kun er utførende fag), har man som byggherre kun ett kontaktpunkt å forholde seg til som igjen organiserer alle de ulike fagområdene. En totalentreprenør er typisk en tømrerbedrift som har tømrere internt ansatt (noen ganger også murer og maler), mens de har faste samarbeidspartnere på andre fag som rørlegger, elektriker og membran.

De fleste byggherrer som benytter Byggstart til å finne dyktige håndverkere velger å gå for en totalentreprise på renoveringen, da dette reduserer risiko for problemer underveis og forenkler prosessen med én kontraktspart.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Det viktigste valget man tar i forbindelse med en oppussing er valg av entreprenør for jobben. Finner man en entreprenør som har god erfaring med tilsvarende prosjekter, god økonomi, alle godkjenninger på plass og god kommunikasjon, er sannsynligheten høy for å lykkes.

Dersom du registrerer ditt prosjekt på www.byggstart.no kan du komme i kontakt med entreprenører som er kvalitetssikret av Byggstart. Det vil si at vi har sjekket referanser, kreditt-rating, kommunikasjon og godkjenninger før vi setter dem i kontakt med deg. Husk å sette av minst en måned til anbudsprosessen, så du gir entreprenørene tid til å hente inn priser på de ulike fagområdene og sammenstille tilbudene.

Hvor lang tid tar en oppussing?

Lengden på et oppussingssprosjekt varierer selvsagt med omfanget. Dersom det er snakk om innvendig oppussing av en mindre leilighet, er det gjerne tilstrekkelig med et par måneder. Skal man imidlertid renovere en hel enebolig, må man fort regne opp mot et halvt år, og noen ganger lengre.

Ved totaloppussing av en leilighet, er typisk det mest tidkrevende arbeidet knyttet til badet. I følge Boligsmart tar det typisk 3-5 uker å pusse opp et bad, avhengig av størrelse og kompleksitet. Når det er snakk om en totaloppussing, må man alltid flytte ut under arbeidene. Det kan være greit å legge inn noe slingringsmonn i tidsplanen, ettersom det kan oppstå uforutsette hendelser.

Det er også viktig å være tidlig ute med å bestille materialer som er ventetid på, for eksempel kjøkken og enkelte typer fliser og parkett. Igjen er det avgjørende å planlegge godt, og sette opp en detaljert fremdriftsplan med entreprenøren som du lager kontrakt med. Merk at det ofte er krevende for entreprenører å estimere nøyaktig tidsbruk på oppussingsprosjekter, ettersom det kan dukke opp uforutsette hendelser. Nybygg-prosjekter er gjerne mer standardisert og enklere å estimere tidsbruk på.

Hva slags kontrakt skal jeg bruke?

Når du skal inngå en avtale med en entreprenør er det viktig å sørge for å ha en skriftlig avtale. Det er sentralt å få denne på plass helt før arbeidet igangsettes.

Norsk Standard har utarbeidet kontraktsmaler som ofte benyttes i bygg- og renoveringsprosjekter.

Avtalemalene deres inneholder alle opplysninger som er relevante for arbeidet som skal utføres, for eksempel betalingsmåte, pris, tidsskjema, etc. De vanligste standardkontraktene kan du finne her: Norsk Standard Kontrakt.

Det må alltid sørges for at priser og betalingsplan er med i kontrakten. Ved en mindre oppgave anbefales det at man betaler entreprenøren når arbeidet er utført. Ved et større prosjekt, er det vanlig å sette opp en betalingsplan der det betales underveis ettersom prosjektet går fremover. Det er normalt at du som byggherre holder av 10% av betalingen til prosjektet er helt ferdigstilt og du har gått gjennom leveransen med entreprenøren.

Hva slags dokumentasjon trenger jeg på jobben?

Når oppussingsprosjektet er ferdig, er det viktig at du får relevant dokumentasjon fra entreprenøren. Generelt skal det leveres dokumentasjon som beskriver hvordan man skal bruke det som er levert, hvordan det skal vedlikeholdes og hvordan det er bygd opp. Dersom det er utført elektriske arbeider, må man få en samsvarserklæring fra elektrikeren. For baderom, bør man få en FDV-instruks. Ellers fungerer ofte kontrakten og fakturaene med entreprenøren som prosjektdokumentasjon.

Hvordan sikre en god prosjektgjennomføring: 9 tips

1. Vær ute i god tid: begynn planleggingen noen måneder før prosjektstart.
2. Utarbeid en tydelig prosjektbeskrivelse før du henter inn tilbud, gjerne med hjelp fra en fagperson.
3. Finn en entreprenør som har gode referanser fra tilsvarende prosjekter, god økonomi, alle godkjenninger på plass og som er grei å kommunisere med.
4. Inngå skriftlig kontrakt med entreprenøren.
5. Sørg for å lage en fremdriftsplan sammen med entreprenøren (men husk at alt ikke alltid går etter planen!)
6. Bestill materialer i god tid.
7. Hold en tett og god dialog med entreprenøren gjennom prosjektet. Følg opp prosjektet minst en gang i uken på byggeplass.
8. Gå sluttbefaring med entreprenøren der du tar med deg en ekstern fagperson.
9. Ikke ta på deg mer egenarbeid enn du har kompetanse og tid til.

‍