BYA: En komplett guide (areal, definisjon, beregning)

Vil du vite mer om BYA? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om bebygd areal (BYA), hvilke lover og regler du må følge, betydningen av ulike sentrale begreper, beskrivelser av ulike former for areal på eiendom og mye mer. BYA er viktig å kjenne til for deg som vurderer å bygge, selge eller kjøpe hus. Vet du hvordan BYA beregnes? Visste du at parkeringsareal skal inkluderes i beregningen av BYA? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene!

BYA

Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Hva er BYA?

Dersom du går med planer om å bygge eller kjøpe hus, har du kanskje oppdaget at finnes en rekke begreper som beskriver areal på forskjellige måter. Begrepene finner man i reguleringsplaner fra kommunen, hustegninger, prospekter, tilstandsrapporter og boligannonser. Ofte beskrives de ulike typene areal med forkortelser og ordene er ikke alltid helt selvforklarende, selv når de skrives uten forkortelser. Hvis du skal kjøpe eller bygge hus, er det lurt å sette deg inn og forstå de ulike typene areal slik at du vet hvor store områder du kan bygge på eller hvor mye areal du faktisk har til rådighet når du kjøper et hus.

Et av ordene som vi ser ofte er uklart for mange er BYA, forkortelse for bebygd areal. Den offisielle definisjonen av bebygd areal (BYA) for en tomt er "summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomten". BYA oppgis i kvadratmeter. Nedenfor ser vi nærmere på hva som konkret skal medregnes i BYA.

  • Areal av terrenget som opptas av bygning: For å beregne areal av terrenget som opptas av bygningen, tas det mål av husets yttervegger. Her skal man regne med bygningsdeler som har betydning for bruken av terrenget, men ikke takrenner og lignende. Dersom huset har en sokkel som utenfor bygningens fasade, må det tas mål fra sokkelens utside.
  • Åpent overbygd areal: Dette er områder brukes til oppbevaring eller opphold, men som enten ikke har vegger i det hele tatt eller som bare delvis er avgrenset med vegger eller søyler. Eksempler på områder som er omfattet av åpent overbygd areal inkluderer portrom, gårdsplass, arkade, pergola med tak eller en carport.
  • Areal under utkragede bygningsdeler: Dersom bygningsdeler stikker ut fra huset, skal arealet under medregnes i BYA forutsatt at det er mindre enn 5 meter fri høyde fra terrenget og opp til bygningsdelen. Grunnen til det er at dette arealets brukbarhet påvirkes av den utkragede bygningsdelen, for eksempel i form av mindre sollys på området.
  • Bygningsdeler 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå: Dette inkluderer alle konstruksjoner som ligger mer enn en halv meter over terrengets gjennomsnittsnivå og kan for eksempel være en trapp, rampe, eller en terrasse.
  • Parkeringsareal: Parkeringsareal skal inngå i beregningen av BYA. Alle parkeringsplasser må regnes med og parkeringsløsningene må samsvare med reguleringsplaner eller kommunebestemmelser.

Det er også lurt å være oppmerksom på hva som ikke inkluderes i BYA. Bygningsdeler som ligger lavere enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå skal ikke regnes med. Det kan for eksempel være en gårdsplass over en kjelleretasje eller en terrasse. Videre skal utkragede bygningsdeler som maksimalt stikker 1 meter ut ikke regnes med i BYA. Dette kan eksempelvis være et utstikk fra taket.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få 3 tilbud på jobben her.

Viktige begreper om bolig

Hvis du er helt ny på boligmarkedet, er sjansen stor for at du vil møte på en del viktige begreper med uklar betydning, ikke bare knyttet til areal. For å unngå å kjøpe noe du ikke kjenner helt betydningen av, er det viktig å søke opp ord du er usikker på eller spørre eiendomsmegler. Her skal vi se nærmere på en del sentrale begreper i den forbindelse.

Festetomt: Hvis boligen du ønsker å kjøpe står på en festetomt, er det viktig å være klar over hva dette er. En festetomt er en tomt du må leie fra bortfester (grunneieren). Ved kjøp av bolig på festetomt, kjøper du også retten til å leie tomten. Du betaler da en årlig festeavgift som er regulert i festekontrakten mellom deg og bortfester. Ved kontraktsfornyelse og i enkelte andre tilfeller kan festeavgiften justeres opp og by på negative overraskelser. Når du har bodd på en festetomt i over 30 år, kan du kreve å få kjøpe tomten.

Eierseksjon: Om du vurderer å kjøpe leilighet i et sameie eller borettslag, er det viktig å vite hva en eierseksjon er. En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom som eier har enerett til. Bygget forøvrig (unntatt eierseksjonene) er fellesarealer som eies av et sameie. Dette skiller seg noe fra en borettslagsandel i et borettslag der man bare har en indirekte eiendomsrett til boligen.

Energimerking: Hvis du er opptatt av å leve miljøvennlig i den nye boligen, bør du se etter energimerket på boliger av interesse. Energimerket sier noe om hva slags energi som brukes i boligen og hvor stort energibehov den har. Alle boliger og hytter som skal selges eller leies ut og som er 50 kvadratmeter store eller større, må ha energimerking. Det gis en energikarakter fra A til G, der A er den beste energikarakteren.

Primær- og sekundærbolig: Av skattemessige hensyn kan det være greit å være klar over forskjellen mellom primærbolig og sekundærbolig. Primærboligen er der du bor. Som regel skal dette være din folkeregistrerte bolig. Sekundærbolig er andre boliger som ikke er fritidseiendom eller næringseiendom, men som kommer i tillegg til primærboligen.

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Hvilke lover og regler må jeg forholde meg til?

Når man skal bygge hus er det viktig å kjenne til lover og regler som gjelder knyttet til BYA og sørge for at man ikke bygger mer enn tillatt utnyttingsgrad på den aktuelle tomten. I utgangspunktet er det reguleringsplanen som dekker området med tomten din som avgjør hvor stort areal du kan utnytte. Først og fremst er det viktig å finne ut når reguleringsplanen ble vedtatt. På regjeringens hjemmesider finner du en omfattende oversikt med informasjon om reguleringsplaner helt tilbake til før 1969. Dersom reguleringsplanen er gammel og det ikke står noe om utnyttelsesgrad i reguleringsplanen, er det lurt å sjekke dette for å vite hva som gjelder. I tillegg må du være oppmerksom på at kommuneplanen i noen tilfeller vil trumfe reguleringsplanen. Det vil være tilfellet dersom kommuneplanen er av nyere dato enn reguleringsplanen. Noen ganger kan kommuner regulere utnyttelsesgrad i boliger med en viss prosent BYA.

Hvis du har en eldre reguleringsplan å forholde deg til, vil utnyttelsesgraden normalt være omtalt i et tittelfelt ved siden av kartet og oppgitt som TU eller U. På nyere reguleringsplaner derimot, er det vanlig at utnyttelsesgraden er oppgitt i BYA direkte på eiendommen eller på feltet eiendommen tilhører. Det er viktig at du sjekker reguleringsplanen nøye for å se hva som skal regnes med i beregningen av BYA og om det er noe som avviker fra normen som omtalt innledningsvis. Noen ganger har man å gjøre med eldre reguleringsplaner fra før 1969. Disse er normalt dårlig egnet styringsverktøy for bygging av hus i dag og derfor er det som regel nokså enkelt å få dispensasjon fra reguleringsplanen ved å søke hos kommunen.

Trenger du fagfolk til jobben? Sammenlign flere tilbud her.

Andre viktige mål for areal

BYA er bare én form for areal som er viktig å forholde seg til ved bygging, kjøp eller salg av hus. Vi skal her se nærmere på andre typer areal som er av betydning.

Bruttoareal (BTA)

Bruttoareal er det totale arealet på boligen og måles fra utsiden av boligens yttervegger. Dersom boligen deler yttervegg med en nabo, måles bruttoarealet fra midten av denne veggen. Bruttoareal inkluderer arealet for alle plan og etasjer og vil alltid være det høyeste tallet. Det er særlig viktig å være oppmerksom på bruttoareal i forbindelse med prosjekter om nybygg og påbygg. Viktige spørsmål som da kan melde seg er hvor stor plass det nye bygget eller påbygget vil ta og om hagen eksempelvis er stor nok til at det kan bygges et påbygg på et viss antall kvadratmeter.

Bruksareal (BRA)

Bruksarealet er det innvendige arealet på boligen din og måles langs husets omsluttende vegger. Innredning er inkludert i bruksarealet slik at du ikke vil få større bruksareal ved å fjerne innredningsenheter. Bruksareal deles inn i P-rom og S-rom. Når du regner ut bruksareal skal du ikke inkludere terrasser, balkonger og lignende, men innglassede balkonger regnes som et S-rom og skal derfor tas med i beregningen.

Primærrom (P-rom)

Primærrom ble tidligere omtalt som boligareal (BOA), og inkluderer alle oppholdsrom i huset. Det vil si stue, soverom, kjøkken, bad, vaskerom, kontor entré og lignende. I tillegg faller trapper, TV-stue, kjellerstue, loftstue, hobbyrom og ganger inn under P-rom. Primærrom er særlig viktig i forbindelse med prissetting av bolig, og det tas utgangspunkt i primærrom når det utarbeides statistikk om boligpriser.

Sekundærrom (S-rom)

Sekundærrom inkluderer alle rom som ikke er å anse som primærrom. Typisk omfatter dette garderober, boder, søppelrom, garasje, rom til oppbevaring, kjeller og loft som ikke er innredet og innglasset balkong.

Hjelp til å finne dyktige fagfolk

En sentral del av det å bygge et nytt hus knytter seg til å finne dyktige fagfolk som kan hjelpe deg. Enten du er på jakt etter arkitekt, byggmester, elektriker eller fagfolk innen andre fagfelt, er det verdt å være oppmerksom på at det finnes både seriøse og useriøse aktører der ute. Bygging av et nytt hus innebærer en omfattende investering, og derfor er det viktig å gjøre grundige undersøkelser for å finne riktige fagfolk som kan utføre jobben på en tilfredsstillende måte. En effektiv måte å skille mellom dyktige og useriøse fagfolk på er ved å sjekke om bedriften du vurderer å engasjere har diverse godkjenninger. Du kan for eksempel sjekke om den har sentral godkjenning. Selv om sentral godkjenning ikke er pålagt, viser godkjenningsmerket at bedriften har riktig formell kompetanse og at den betaler skatt. Du kan lese mer i artikkelen vår om sentral godkjenning. Arbeid på bad bør utføres av fagfolk med våtromsgodkjenning og elektrikere skal være registrert i Elvirksomhetsregisteret.

Det er nokså store prisforskjeller på markedet, noe som kan gjøre det lønnsomt å bruke en anbudstjeneste. Da gir du en utfyllende og detaljert beskrivelse av jobben som skal gjøres, for så å motta pristilbud fra bedrifter som kan ta på seg jobben. Hos Byggstart kan du registrere prosjektet ditt gratis og motta tilbud fra bedrifter som allerede er kvalitetssikret. Fordelen med å hente inn flere pristilbud er at du enklere kan unngå de aller dyreste aktørene og det blir lettere å finne et realistisk prisnivå ved å sammenligne pristilbud. En korrekt sammenligning av pristilbud forutsetter imidlertid at du setter av god tid og leser tilbudene nøye. For at de skal være sammenlignbare må tilbudene inneholde de samme postene og du må sikre at alle har samme forståelse av prosjektet som skal gjennomføres. I tillegg er det lurt å se om prisen du får er en fastpris eller timepris, og om det eventuelt tas diverse forbehold. Det kan være fristende å velge det billigste tilbudet man får, men noen ganger lønner det seg å betale litt mer, forutsatt at bedriften virker seriøs og du får et inntrykk av at vedkommende vil utføre jobben på en god måte.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Gode råd om bygging av hus

Det å bygge et nytt hus kan være en omfattende, kostbar og tidkrevende prosess, og det er mye man skal holde styr på underveis for at alt skal gå etter planen og for å holde prisen nede. I den forbindelse har vi samlet et lite utvalg med gode råd som kan hjelpe deg i prosessen.

Sjekk referanser

Vi har tidligere sett på hvordan det lønner seg å hente inn flere pristilbud og sammenligne for å finne dyktige fagfolk, men det er ikke alltid like lett å vite hvem som er riktige fagfolk for akkurat ditt prosjekt, selv om de har relevante godkjenninger. Før du bestemmer deg for å benytte deg av en entreprenør, er det lurt å be om referanser fra tidligere arbeid av lignende art. Da kan du få tilbakemeldinger fra folk som har førstehåndserfaring med bruk av det aktuelle firmaet. Ta gjerne en telefon til referansen du får oppgitt og spør om vedkommende er fornøyd med jobben som ble gjort og eventuelt om noe kunne vært bedre. Da reduserer du sjansen for å bli skuffet i etterkant.

Benytt deg av rabatter

En vesentlig del av kostnadene knyttet til det å bygge hus går til materialer og produkter. Noen velger å kjøpe inn materialer og produkter selv, mens andre overlater det til entreprenøren. En fordel med å overlate innkjøp til entreprenør, er at håndverkere ofte har tilgang på gode rabatter i butikker de handler jevnlig hos. På den måten kan du dra nytte av de samme rabattene. Hvis du heller ønsker å kjøpe inn materialer selv, bør du kjøpe inn i store mengder i stedet for å dra til butikken i flere omganger. Du har større sjanse for å få gode rabatter ved større kjøp av et viss omfang.

Få støtte fra Enova

Om du vurdere diverse energivennlige tiltak i det nye huset, bør du finne ut om du kan ha rett på støtte fra Enova. Enova er et statlig organ som tar sikte på å gjøre Norge til et mer miljøvennlig land ved å tilby incentiver til privatpersoner som ønsker å gjennomføre miljøvennlige tiltak i hjemmet. Hvor mye du kan få i støtte varierer fra det ene tiltaket til det andre. Du må først gjennomføre tiltaket, før du så kan sende inn dokumentasjon og kreve støtte fra Enova. Sjekk Enovas hjemmesider for en uttømmende oversikt over tiltak som kvalifiserer til støtte.

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Få 3 tilbud på ditt byggeprosjekt

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.