Ombygging av hus: En komplett guide (priser, regler, tips)

Innhold:

Del 1: Intro til ombyggingDel 2: Priser og fagfolkDel 3: Regler og tips

Ombygging av hus: Den komplette guiden

Mer plass, bedre romfordeling og høyere verdi på boligen; det kan være mange grunner til å bygge om huset.

I dagligtale snakker vi ofte om renovering og ombygging som to sider av samme sak, men en ombygging er det egentlig først snakk om når det gjennomføres gjennomgripende endringer innenfor husets eksisterende rammer. En ombygging skjer som regel for å gjøre huset mer funksjonelt eller av estetiske årsaker.

En ombygningen kan berøre det utvendige og det innvendige, eller begge deler. Innvendig ombygging handler ofte om endring av planløsning, for eksempel å bygge nytt bad eller kjøkken der det i dag ikke er slike rom, eller etablere hybel i kjelleren der det kun er en stue i dag.

Utvendig ombygging går ut på å endre uttrykket på fasaden eller huset som helhet, for eksempel ved å bygge om fra saltak til flatt tak.

Hva koster det å bygge om?

Jo større ombyggingen er, desto mer kommer det til å koste, selvfølgelig. Men jo større ombyggingen er, desto lavere blir prisen per kvadratmeter, som regel.  Årsaken er at det er mange mer eller mindre faste kostnader knyttet til et ombyggingsprosjekt som man ikke slipper unna uansett størrelse på prosjektet, som for eksempel arbeid med rådgiving, søknad og tegninger.

Det er imidlertid ikke bare størrelsen på prosjektet som påvirker prisen, men også kompleksiteten. Rom som involverer rørleggerarbeid (for eksempel kjøkken og bad) har ofte en kvadratmeterpris som er betydelig høyere enn vanlige rom. Det samme gjelder hvis man må fjerne bærende vegger eller andre større strukturelle endringer.

Den sikreste måten å få vite hva prosjektet kommer til å koste, er å få flere entreprenører til å by på ditt prosjekt. I Byggstart kan vi hjelpe deg med å få 2-3 uforpliktende tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører med erfaring fra tidligere ombygginger.

Som mange har erfart, så kan et ombyggingsprosjekt inneholde noen tekniske utfordringer som det kan være vanskelig å forutsi prisen på. En ombygging griper ofte inn i ulike deler av huset, som vegger, gulv, elektriske installasjoner, husets konstruksjon og mye annet. Du bør derfor sette av et ekstra beløp til uforutsette utgifter, gjerne 10 prosent av samlet budsjett hvis huset er ganske nytt og 20-30 prosent hvis huset er gammelt. Da er du sikret hvis det skulle dukke opp overraskelser underveis.

Under er eksempler på noen priser som typisk inngår i et ombyggingsprosjekt, basert på vår prosjekterfaring i Byggstart  (priser inkludert arbeid og materialer)

  • Bytte kledning og etterisolere: 1800 - 3000 kr per kvm
  • Legge nytt tak: 1500 - 4000 kr per kvm
  • Drenering: 4000 - 7000 kr per løpemeter
  • Innvendig renovering: 7000 - 20000 kr per kvm (snitt på 12000 kr per kvm)
  • Oppbygging av nytt bad: 250000 - 400000 kr
  • Bygge tilbygg: 23000 - 45000 kr per kvm (snitt på 28000 kr per kvm)
  • Bygge en ark: 100000 - 300000 kr

Bruk av rådgivere

Når du har fått en god idé om hva du ønsker å oppnå med byggeprosjektet og har en tanke på hvor mye du vil bruke, så bør du trekke inn en arkitekt eller annen rådgiver til at hjelpe deg med at få styr på ideene og få prosjektet ut i live.

Både arkitekter, interiørarkitekter og håndverkere kan komme med nyttige innspill. Hvis du ønsker å gjøre huset mer energieffektivt, bør du få en energirådgiver til at gjennomgå huset. Det er nemlig stor forskjell på husene og hvilke forbedringer som er mest lønnsomme.

Jo større ombyggingsprosjektet er, desto viktigere blir det å få profesjonell rådgivning. Spørsmålet er ofte ikke om du har råd til å bruke rådgiver, men om du har råd til å la være. Hver kvadratmeter du sparer på gode løsninger, er penger spart. Et godt planlagt hus vil også være lettere å selge og dermed øke husets verdi.

Velg entreprenør med omhu

Å velge rett entreprenør i jungelen av byggefirmaer er ikke alltid like enkelt. Først og fremst er det viktig å søke firmaer som har den kompetansen som ditt ombyggingsprosjekt krever. Hvis du for eksempel bygger om baderommet, så kan en entreprenør med våtromssertifikat være en fordel, selv om det ikke er noe krav. I Byggstart kan du søke kvalitetssikrede håndverkere ved å legge inn ditt prosjekt.

Å sammenligne ulike entreprenørers prisforslag gir deg en innsikt i hva arbeidet kan koste. Den billigste entreprenøren er imidlertid ikke alltid den beste. Hvis prisene varierer mye, så bør du undersøke hvorfor de gjør det. Sørg for at du får en skriftlig avtale der alle forhold rundt ombyggingen er inkludert.

Hva med å gjøre arbeid selv? Det er viktig å være realistisk i forhold til både egen kompetanse og tidsbruk. Ofte forsinker amatører prosjektets fremdriftsplan. Delta i alle beslutninger i planleggingsfasen, men når byggearbeidet starter, så la proffene gjøre jobben. Stol på at du har valgt de rette for jobben. Eventuelt kan du avtale å gjøre deler av arbeidet, for eksempel male, når håndverkerne er ferdige med sitt arbeid.

Hvilke lover og regler gjelder ved ombygging av ditt hus?

Som hovedregel trenger du ikke å søke byggetillatelse hos kommunen ved ombygging og andre forandringer hvis det skjer innenfor husets fire vegger, men det er en rekke unntak. Det kan være lurt å ta kontakt med kommunen, hvis du er usikker.

Her er de vanligste grunnene til at du må søke byggetillatelse ved ombygging:

  • Du endrer bærende konstruksjoner: Å endre en bærende konstruksjon betyr at du river, flytter eller gjør inngrep i bærevegger, takstoler eller bærende elementer i veggen.
  • Du bryter et brannskille, altså skille mot annen bruksenhet.
  • Du gjør vesentlige fasadeendringer, for eksempel ved å lage en dør der det er vindu i dag.
  • Du bygger i et rom som ikke er godkjent for varig opphold (tilleggsdel), for eksempel  bygger bad i en bod. Da må du søke om bruksendring.
  • Du oppretter ny boenhet: For eksempel hvis du ønsker å skille ut en kjellerleilighet som en egen boenhet.
  • Tilbygg eller påbygg: For eksempel en ark, et takopplett eller påbygning av ny etasje i forbindelse med ombyggingen.

Selv om mange ombyggingsprosjekter ikke er søknadspliktige, så har du likevel ansvaret for at alle tekniske krav er oppfylt. I tillegg bør du sjekke om det er restriksjoner ut i fra vernehensyn. Gamle bygg kan også inneholde en rekke byggematerialer (for eksempel asbest) som det kan både være kostbart og tidkrevende å få fjernet.

Lønner det seg å bygge om?

Det er en stor sjanse for at ditt ombyggingsprosjekt enten bevarer eller øker boligens verdi. Hvis du primært bygger om for å øke husets verdi, så kan det være smart å vente med å gjøre endringer til du får en verdivurdering fra takstmann eller eiendomsmegler først. Akkurat hvor mye du kan få igjen, avhenger både av kvadratmeterprisen der du skal selge og hva slags type ombygging du gjennomfører.

Ikke alle ombyggingsprosjekter gir imidlertid avkastning ved salg, men kan likevel være svært lønnsomt. Hvis du for eksempel skal gjøre huset mer energieffektivt, så bør du gjøre det for din egen skyld og nyte godt av de lave strømregningene mens du bor i huset. Du bør ikke primært gjøre det for å øke salgsprisen av huset. Mange erfarer nemlig at de kan se langt etter pengene som de har investerer i nye vinduer eller isolering når de selger boligen.

Kan jeg bo i huset under ombyggingen?

En større ombygging kan fort ta flere måneder å gjennomføre. Til tross for støv, boring og forstyrrelser velger mange å bli boende i huset for på den måten å spare noen kroner på ekstra boutgifter.

Å bli boende har den store fordelen at du kan overvåke entreprenørens fremgang hver dag. Det er viktig å kommunisere med entreprenøren regelmessig. De største problemene oppstår ofte når boligeieren ikke er til stede. Da kan både tidsrammen og budsjettet fort brytes.

På den andre siden kan det være svært bekvemt å komme seg unna et hus som ser mer ut som en byggeplass enn et hjem. Hvis du for eksempel står uten bad eller kjøkken i flere uker, kan det være vanskelig å få hverdagslivet til å fungere.

Uansett valg, så bør du unngå å kutte byggetiden på grunn av bosituasjonen. Selv om det kan være økonomisk gunstig rent kortsiktig, kan hastverket føre til problemer senere.

Hvis du bestemmer deg for å bli boende, bør du i det minste sette opp noen regler sammen med entreprenøren. Det kan for eksempel være lurt å ha en arbeidsfri sone og ha noen tider da du vet at huset ditt er ditt eget.

Hvor lang tid tar det å bygge om huset?

Å bygge om et hus kan ta opp til 1-2 måneder og opp mot et år dersom ombyggingen er meget omfattende, men hvis du bare bygger om et mindre rom (for eksempel kjøkken eller bad), så kan det det bare være snakk om noen få uker.

Vær tålmodig, ombygging av gamle hus har en tendens til å ta lengre tid enn mange regner med, særlig hvis det ikke er standard husbygging det er snakk om. I tillegg kan uforutsette hendelser forsinke prosjektet, som for eksempel vær, forsinkede materialer eller råteskader som fremkommer etter at man har revet.

Gode tips for ombygging

1. Bruk tid på å bo deg inn. Har du nettopp kjøpt et hus, bør du vente minst 2-3 måneder før du begynner et større byggeprosjekt. Du lærer og erfarer utrolig mye ved å bo i huset.

2. Planlegg fra A til Å. Få en ordentlig oversikt over hele prosjektet før du begynner å bygge, inkludert entreprenør,  tidsplan, materialer og økonomi.  

3. Ha finansieringen på plass. Mange låner på boligen, noe som kan være fornuftig, særlig hvis det er snakk om ombygging som øker eller opprettholder verdien på boligen.

4. Tenk igjennom hvilken ombygging du gjør. Det kan være klokt å investere i noe som enten øker boligens verdi eller minker elforbruket.

5. Tenk med fagfolk. En arkitekt eller håndverker kan se muligheter du selv ikke ser, som både kan spare deg for tid og krefter..

6. Velg et erfarent og solid byggefirma. Gode referanser og kvalifikasjoner er viktigere enn pris. Innhent flere tilbud. Vurder om det skal inngå en totalentreprise.

7. Forvent overraskelser. Dersom huset er gammelt, kan det dukke opp ting som ingen forventet på forhånd. Det tar nesten alltid lenger tid å bygge om enn man regner med, og ofte sprekker budsjettet. Så planlegg deretter.

8. Bevar husets unike karakter. Bygg slik at husets eksisterende sjarm og stil bevares. Hvis ikke huset ser ut som om det skal rives, da kan du heller se på ombyggingen som en “redningsaksjon”.

9. Overlat jobben til profesjonelle. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har kompetanse og tid til.

10. Sjekk om du kan søke offentlig støtte. Enova (for energirenovering), Fortidsminneforeningen og Kulturminnefondet (for verneverdige hus) deler ut penger.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.