Pusse opp kjeller: Hva koster det? (Pris i 2019)

Innhold:

1. Snittpriser og budsjett2. Drivere av pris og eksempler3. Organisering av prosjektet

Hvor mye det koster å pusse opp akkurat din kjeller, vil avhenge av en rekke faktorer. Størrelsen på prosjektet vil selvfølgelig ha noe å si, i tillegg til standarden og kompleksiteten  på arbeidene dere ønsker utført. I denne artikkelen tar vi blant annet for oss de ulike driverne  av pris, hvordan finne rett entreprenør og hvordan best organisere prosjektet.

Hva koster det å pusse opp kjelleren og hvilken verdiøkning kan man forvente?

Byggstart er en gratistjeneste som setter boligeiere i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører. Basert på prisdata fra flere hundre prosjekter har vi opparbeidet en prisdatabase for å kunne gi et innblikk i hva man kan forvente å måtte betale for ulike typer byggeprosjekter.

For oppussing av kjeller ser vi at snittprisen ligger på ca 15.000 kroner per kvadratmeter, alt inkludert. Denne prisen gjelder i tilfeller der det er behov for utbedringer for å endre bruken av boligen.

Er din kjeller allerede godkjent for varig opphold, vil prosjektet bli rimeligere. Arbeidene som er inkludert i dette priseksempelet er drenering, etterisolering, jobben med å pigge bort 20 cm gulv, støping av nytt gulv, betongsaging for å gjøre rom til nye eller større vinduer og installering av disse vinduene, samt innredning med normal standard. For mer omfattende kjelleroppussinger med høy standard kan prisen per kvadratmeter havne over 20.000 kr per kvm, mens enklere prosjekter kan koste så lite som 10.000 per kvm.

Jevnt over ser vi at oppussing av kjeller er en type prosjekt der du kan forvente betydelig verdiøkning. For å få et inntrykk av hva det vil si for prisen på boligen, kan man se på kvadratmeterpriser (p-rom) i området der man bor sammenlignet med prisen for utbyggingen. En råkjeller vil også ha noe verdi, men det meste av verdipotensialet tas normalt ut etter at kjelleren er bygd ut.

Hva skal kjelleroppussingen inkludere?

I første omgang kommer kostnader knyttet til det å gjøre kjelleren beboelig. Dersom kjelleren ikke tidligere har vært innredet, må man først gjøre de nødvendige utvendige arbeidene for at det skal kunne kvalifiseres som varig oppholdsrom. Som nevnt over kan det være nødvendig med drenering, etterisolering av grunnmur, bygging av trappo g understøping av grunnmuren.

Etter det utvendige grovarbeidet er ferdige kan man gå i gang med de innvendige arbeidene. I mange tilfeller inkluderer dette pigging og senking av gulvet.

For hus som er bygget etter 1. juli 2011 er minste tillatte takhøyde 2,0 meter, mens den er 2,2 for hus bygget etter dette. Anbefalt takhøyde er 2,40 meter, så det kan være lurt å pigge litt ekstra når dere først er i gang, for økt trivsel og følelsen av et mer luftig rom.

I tillegg skal man kanskje endre planløsning, betongsage for å få flere dører og vinduer, og kanskje gjøre grunnarbeidet for å bygge bad eller andre våtrom i kjelleren.

Etter dette kommer tekniske arbeider som legging av nye rør og montering av det elektriske anlegget. Ofte bytter man også ut rørsystemet som kobler huset på det offentlige kloakknettet og videre fra kjeller oppover i huset. Det er lurt å gjøre dette når man først er i gang med pigging av kjellergulv osv. Slik sikrer man at systemet har kapasitet og kvalitet til å vare i lang tid.

Helt til slutt kommer selve innredningen av kjelleren. Her har du stor frihet til å få det akkurat som du vil, og du har mye påvirkningsevne på prisen. Les videre for å få en forståelse av prisdrivende på en kjelleroppussing.

Hva er driverne av pris på oppusing av kjelleren?

Som man så av priseksemplet øverst i saken, er det mange arbeider som er nødvendige rett og slett for å gjøre kjelleren beboelig. Her har du mindre evne til å påvirke pris, fordi standarder og regler skal følges og dette dikterer også materialbruken. For eksempel er drenering nesten alltid nødvendig, og dette koster normalt mellom 3500 og 7000 kr per løpemeter. I tillegg er senking av gulvet er stor utgiftspost, men den er også nødvendig.

I de første delene av prosjektet vil altså prisen i stor grad være opp til entreprenøren. I tillegg er det ofte entreprenøren som står for materialene i denne delen av prosjektet. Det er derfor viktig å finne en entreprenør som gir en konkurransedyktig pris, som samtidig utfører arbeidene i høy kvalitet, og gir deg en god pris på materialer.

Valg av entreprenør har altså mye å si for totalprisen på prosjektet. Det er viktig å alltid velge et kvalitetssikret og konkurransedyktig håndverkerfirma. For det første er det en rekke byggtekniske regler og forskrifter som entreprenøren må følge. Hvis ikke kan det føre til feil og mangler, og gi store ekstra kostnader. I tillegg er det nyttig å huske på at ulike entreprenørfirmaer har ulik kapasitet og gjennomføringsevne. Dette er relevant for hvor raskt entreprenøren klarer å ferdigstille prosjektet ditt, og når de kan starte. Skal du for eksempel bygge en utleiedel, er det kanskje et mål at boenheten skal bli raskt ferdig, slik at dere raskest mulig kan begynne å tjene på utleien. Les mer om hva du bør tenke på når du skal velge entreprenør lenger ned i saken.

De dyreste rommene i et vanlig oppussingsprosjekt er bad/våtrom og kjøkken. Skal den innredede kjelleren inneholde noen av disse rommene, vil dette heve prisen på prosjektet. Samtidig er det gjerne disse rommene som gir mest verdi til det nye arealet.

Tekniske løsninger vil si det elektriske anlegget, oppvarmingen, ventilasjon og lignende. Det er lett å glemme at også slike ting kommer i ulike prisklasser og kvaliteter. Her vil ofte entreprenøren kunne være behjelpelig med å hjelpe deg med avgjørelsene. Som privatperson kan være vanskelig å vurdere fordeler og ulemper på tekniske løsninger. I tillegg kan det godt hende entreprenøren har avtaler med leverandører som gir bedre priser enn det du selv kan kjøpe i butikk.

Når du kommer til innredningen av prosjektet er det du som tar avgjørelsene på materialer og løsninger. Her må du bestemme deg for standard, kvalitet og utførelse på alle materialer i kjelleren. Dette vil for eksempel si gulvkledning, maling, fliser, baderomsinnredning og dører/vinduer. For eksempel finnes det vinyl- og laminatgulv til under 200 kroner per kvadratmeter, og luksuriøse gulv i heltre til flere tusen kroner per kvadratmeter. Her finnes alternativer i alle prisklasser og dette er ofte materialer du selv kjøper inn. Det lønner seg derfor å holde øye med tilbud og kampanjer, og eventuelt kjøpe inn materialer mens de er billige. Skal du ha plassbygde eller spesialtilpassede løsninger, må du regne med å betale en god del ekstra sammenlignet med butikkjøpte løsninger.

Mange ønsker kanskje å benytte arealet i kjeller til spesielle utvidelser. Det kan for eksempel være treningsrom, vinkjeller, hjemmekino eller spaavdeling. Slike rom skal kanskje ha spesielle tekniske krav, samtidig som innredningen ofte er kostbar eller må spesialbestilles. Dette kan altså bli en stor utgiftspost, men kan også være noe av det som gir familien ekstra verdi og glede av oppussingen av kjelleren.

Et konkret priseksempel

Under er et detaljert eksempel på pris på et kjellerprosjekt som ble levert av entreprenør fra Byggstart. Dette er kun ment som et eksempel som kan gi innsikt i typiske prisdrivere, og vil ikke være riktig for alle typer prosjekter:

Her ble det bygget to utleieenheter a 40 kvm med en felles inngang i en eldre enebolig. Kjeller var uisolert, uten godkjente rømningsveier, der alt måtte rives og bygges opp på nytt, inkludert senking av gulv og innvendig/utvendig fuktsikring og isolering. Totalt ca 80 kvm:

  • Drenering: 40 lm * 4000 = 150.000,-
  • Betongsaging og nye vinduer: 8 stk * 7000 = 50.000,-
  • Trapp i betong og dør: 50.000,-
  • Utgraving av kjeller inkl noe bortkjøring av forurensede masser: 50 kubikk * 4000 = 200.000,-
  • Klargjøring for støp av gulv: 75 kvm * 500 = 50.000,-
  • Støp av gulv med radonduk: 75 kvm * 1500 =  120.000,-
  • Bad, 2x: 400.000,-
  • Kjøkken, 2x: 200.000,-
  • Innredning: 60 kvm * 4000 = 240.000,-

Prosjektet summerte seg til ca til 1.460.000,- eller ca. 18.250,- per kvm. Dette prosjektet havnet særlig høyt pga mye betydelige grunnarbeider og innredning av to hybler med kjøkken og bad.

Hvor lang tid vil et slikt prosjekt ta?

Du kan normalt regne med å måtte bruke mellom 6 og 18 uker på selve byggingen, i tillegg må du regne med å bruke noe tid på søknadsprosessen og litt ventetid før du får igangsettingstillatelse. Hvor lang tid prosjektet tar vil avhenge av kompleksiteten og størrelsen på prosjektet, og på hvilken entreprenør du velger. Et firma har kanskje mulighet til å ha mange ansatte som jobber på ditt prosjekt, men de kan ikke starte opp før om fire uker. Et annet kan kanskje starte med én gang, men de har ikke like stor kapasitet. Ta derfor alltid med entreprenørens kapasitet med i vurderingen når du skal velge et håndverkerfirma.

Hvordan organisere prosjektet?

Du har noen valgmuligheter når du skal bestemme hvordan oppussingen av din kjeller skal organiseres. Det vanligste på denne typen prosjekt er å organisere det som en totalentreprise. Det vil si at du skriver kontrakt med en hovedentreprenør, som har underentreprenører på fagområdene de ikke selv utfører. Dette firmaet vil være det eneste du trenger å forholde deg til, og de står alene som ansvarlige for arbeidene.

Ved totalentreprise tar gjerne hovedentreprenøren et ekstra påslag på prisen fra sine underentreprenører, ofte på 10-15%. Det er riktignok en sum som du gjerne sparer inn på andre områder. For eksempel får totalentreprenører gode priser på underentreprenørenes tjenester, og gode priser på materialer.

En annen fordel ved å velge totalentreprise er at du kan være sikrere på at håndverkerne fra de ulike fagområdene arbeider bra sammen. Dette er ikke en selvfølge hvis du selv skal finne et eget firma til hvert fagfelt, som aldri har jobbet sammen tidligere.

En del velger å dele kjellerprosjekter i to deler, en for maskinentreprenøren (drenering, ettersiolering av grunnmur, pigging, utskjæring til nye vinduer, støping, etc), og en del for en entreprenør som er god på innvendige arbeider (snekker, maler, elektriker, flislegger, rørlegger).

Hvordan finne rett entreprenør?

Ved oppussing av kjeller er det svært viktig å finne en dyktig og erfaren håndverker. Entreprenøren du velger bør ha utført lignende typer kjellerrenoveringer tidligere, og bør også ha gjort jobben til en konkurransedyktig pris. Det er også en rekke regler og forskrifter som skal følges når det kommer til oppussing av kjelleren, og det kan få store økonomiske konsekvenser hvis arbeidene er dårlig utført.

I tillegg til pris og relevant erfaring, bør også entreprenøren ha kapasitet til å gjennomføre prosjektet raskt og effektivt.

Når du er klar for å finne entreprenør, kan du benytte gratistjenesten Byggstart. Vi jobber daglig med kvalitetssikring av håndverkere og med å sette boligeiere i kontakt med de rette entreprenørene for ulike typer prosjekter. Registrer prosjektet ditt på Byggstart, så tar vi kontakt med deg for å få vite litt mer om prosjektet før vi setter deg i kontakt med passende håndverkerfirmaer for akkurat ditt prosjekt.

Neste steg:

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.