Totalrenovering: Hva koster det? (Pris i 2019)

Totalrenovering

Innhold:

1. Hva koster en totalrenovering?2. Eksempel: Enebolig på 240 kvm3. Verdiøkning, søknad og fagfolk

Introduksjon

Totalrenovering av boligen er et omfattende prosjekt som krever detaljert planlegging. Om man aldri har gjort noe lignende kan denne typen prosjekter virke svært uoversiktlige og det kan føles vanskelig å finne ut av hvor man bør starte og hvor mye penger man må regne med å bruke. Svaret vil i mange tilfeller ligge i god planlegging. Det er først når du i detalj har planlagt prosjektets omfang og kompleksitet at du kan hente inn nøyaktige pristilbud.

I denne artikkelen går vi gjennom hva en totalrenovering vil koste for ulike typer prosjekter, hva som er drivere av pris og hvor man har mulighet til å spare. Vi går igjennom hvor stor verdiøkning man kan forvente på ulike typer prosjekter. Vi tar også for oss hvordan man bør gå frem for å finne rett entreprenør, og hvorfor dette har innvirkning på verdiøkning og totalpris.

Dersom du allerede er klar for å finne en entreprenør til ditt renoveringsprosjekt kan du klikke deg videre til Byggstart og registrere ditt prosjekt. Du vil da bli kontaktet av en av våre prosjektansvarlige og vi hjelper deg å komme i kontakt med de objektivt beste entreprenørene i ditt område.

Hva innebærer en totalrenovering?

Totalrenovering, rehabilitering og oppussing er begreper som brukes om hverandre.

Det er derimot ikke riktig bruk av begreper som er viktig, men hva akkurat dere ønsker å inkludere i deres prosjektet.

For å danne et mest mulig nøyaktig bilde av hvor mye deres totalrenoveringsprosjekt vil koste, er det i første omgang lurt å ha et helt tydelig bilde av hva prosjektet deres skal omfatte. Sammenlignet med oppussing, brukes begrepet renovering her om mer omfattende prosjekter. Oppussing vil gjerne si at det kun er overflatene som fornyes, mens renovering gjerne kan innebære større forandringer og strukturelle inngrep, slik som endring av planløsning og tekniske løsninger. I denne artikkelen tar vi hovedsakelig for oss innvendig totalrenovering, og snittprisene vi snakker om vil typisk innebære disse arbeidene:

  • Riving ned til bjelkelaget.
  • Nye overflater på gulv, vegger og himling
  • Nytt kjøkken og bad
  • Nye tekniske installasjoner, som elektrisk anlegg, nye rør og balansert ventilasjon
  • Ofte strukturelle endringer, som endring av planløsning

Hva koster totalrenovering av et hus?

Her finnes det selvfølgelig ikke et fasitsvar. Byggstart benytter prisdata fra tidligere prosjekter utført med entreprenører fra vår database, for å kunne gi deg et visst inntrykk av hvilke summer det er snakk om.

Denne statistikken viser at innvendig totalrenoveringsprosjekter har en snittpris på rundt 12.000 kroner per kvadratmeter. I denne prisen er alle utgifter som har med prosjektet inkludert, fra materialer dere selv må kjøpe inn, til prisen av selve arbeidskraften.

Er boligen deres for eksempel på 200 kvadrat, vil altså en innvendig totalrenovering av gjennomsnittlig standard koste ca 2,5 millioner.

Dette er riktignok bare en snittpris, og hvilken pris som vil være aktuell for akkurat ditt prosjekt avhenger av en rekke faktorer. Dersom du planlegger et prosjekt av lav kompleksitet og med enklere standard kan du komme ned i så lite som 7.000 per kvm. Er prosjektet mer omfattende, eller dere ønsker en mer eksklusiv standard, kan prisen per kvadratmeter komme på 20.000 kr og mer.

For den samme eksempelboligen på 200 kvadratmeter vil standarden og kompleksiteten altså kunne avgjøre om sluttprisen blir så lav som 1,4 millioner, eller så høy som 4 millioner og videre oppover. Merk at dette er snakk om innvendig totalrenovering.

Dersom man også skal renovere boligen utvendig (tak, fasade, etterisolering, drenering, etc), så ligger snittprisen på ca 20.000 kr per kvm.

En lav pris vil være 15.000 kr per kvm, mens høy pris går opp mot 40.000 kr per kvm. Som regel vil det være noe rimeligere å totalrenovere innvendig og utvendig enn å bygge nytt, men forskjellen er ikke veldig stor (snittpris for å bygge nytt ligger på ca 28.000 kr inkl mva per kvm).

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Et konkret eksempel

For å forstå hva som driver prisen på et renoveringsprosjekt, og ca hva de ulike delene av prosjektet koster, har vi under inkludert prisen på totalrenovering av en enebolig på 240 kvm. Merk at dette kun er ment som et eksempel, og at alle prosjekter er forskjellige. Det må alltid befaring til for å kunne gi detaljerte priser.

Pris fra entreprenør:

  • Rigg, drift, riving, container: 310.000
  • 2 bad: 510.000
  • Vaskerom: 110.000
  • Komplett system for vannbåren varme: 450.000
  • Annet rørleggerarbeid: 150.000
  • Snekker og maler: 780.000
  • Elektriker: 340.000
  • Endring av bærende konstruksjon: 60.000
  • Bytte vinduer: 270.000
  • Bytte ytterdører: 55.000
  • Kledning, inkl etterisolering: 650.000
  • Komplett nytt tak: 290.000
  • Drenering og etterisolering av grunnmur: 240.000
  • Støttemur ved innkjørsel: 90.000

Sum, tilbud fra entreprenør: 4.305.000


Egne innkjøp:

  • Parkett: 140.000
  • Fliser: 40.000
  • Kjøkken: 230.000
  • Baderomsmøbler: 75.000
  • Armaturer: 45.000

Sum, egne innkjøp: 530.000

Total pris: 4 305 000 + 530 000 = 4 895 000 kr inkl mva

Dette prosjektet med innvendig og utvendig totalrenovering av en enebolig på ca 250 kvm endte på ca 18 000 kr per kvadratmeter.

Hva er drivere av pris?

Som nevnt innledningsvis, vil alltid størrelse og kompleksitet være hoveddriver for ethvert renoverings- eller oppussingsprosjekt. Dere kan altså spare store summer ved å ta en vurdering på hvorvidt alle rom har behov for fornying. Ta også en vurdering på hvor komplekse endringer dere har behov for. Vil dere for eksempel gjøre større strukturelle endringer som endring av planløsning som inkluderer endring i bærende konstruksjoner, kan totalprisen på prosjektet øke betydelig. På den annen side kan det være nettopp endring av planløsning som gir størst verdiøkning. For eksempel har antallet soverom en del å si.

Ikke alle kvadratmeter koster det samme. Bad og kjøkken er de dyreste rommene å renovere.

Ikke bare er innredningen til disse rommene en stor utgiftspost i seg selv, men totalrenovering av disse rommene fører gjerne med seg oppgradering av kostbare tekniske løsninger som rør og ventilasjon. Det kan for eksempel være lurt å ta en vurdering på hvorvidt det er behov for et ekstra bad eller hvorvidt kjøkkenet trenger å byttes. Kanskje er det for eksempel nok å bytte skapfronter. Samtidig kan et oppgradert bad og kjøkken være noe av det som gir boligen størst verdiøkning. Et moderne kjøkken og bad er noe mange har høyt på prioriteringslisten når de skal kjøpe bolig.

Materialvalg er en annen sentral driver av pris. Materialer av høyere standard vil følgelig koste mer. Dette gjelder stort sett alle valg du tar i prosjekteringsfasen. Fra større utgiftsposter som baderomsinnredning, kjøkkeninnredning, vinduer, dører og trapper, til slikt som maling, gulvkledning og fliser. På kjøkkeninnredning kan prisen variere fra ned i så lite som 50.000-100.000 kr for de billigste løsningene, til mange hundre tusen for de dyreste.

Også tekniske løsninger kommer i alle prisklasser og utførelser. Med tekniske løsninger menes blant annet ventilasjonsanlegg, oppvarming, lys og annen elektronikk. Også her vil det i mange tilfeller være slik at de dyrere løsningene kan gi større verdiøkning.

Hvilken verdiøkning kan du forvente?

Det vil være umulig å gi et fasitsvar på hvilken verdiøkning dere kan forvente ved å totalrenovere boligen. Samtidig kan man generelt regne med at verdiøkningen til en viss grad følger summen du bruker på prosjektet.

En rekke andre faktorer spiller også inn. Blant annet vil det være svært relevant hva slags standard boligen var i før renoveringen, jo større forskjell det er på før og etter, desto større forventet verdiøkning. En annen relevant faktor vil være hvilken stil dere velger å pusse opp i. Noen ganger vil mer særegne og unike løsninger gi lavere verdiøkning enn renovering i en stil som flere kan like. Mange eiendomsmeglere hevder at boliger i dyrere strøk har en høyere “premium” for renovering enn boliger i rimeligere strøk.

For å danne deg et tydeligere bilde av hvilken verdiøkning du kan forvente, kan du sette deg inn i hva boliger av ulik standard har blitt solgt for i ditt område og bruke dette som en pekepinn.

Uansett hvilken standard du renoverer boligen i, og hva du inkluderer i ditt prosjekt er det helt sentralt at arbeidene er utført forskriftsmessig og av høy kvalitet, på en slik måte at det vil vare år etter år. Det å finne rett entreprenør er altså sentralt for å sikre varig verdiøkning. Les videre for å finne ut hvordan du bør gå frem når du skal velge entreprenør til ditt prosjekt.

Søknadsplikt til kommunen?

Du lurer kanskje på hvorvidt du er nødt til å søke til Plan og Bygg før du går i gang med ditt rehabiliteringsprosjekt. Normalt er ikke dette nødvendig, men det finnes noen unntak:

Tilbygg: Skal du utvide boligen er du mest sannsynlig søknadspliktig.

Større fasadeendringer: Med dette menes for eksempel å øke mengden vindusflater eller andre større synlige forandringer.

Bruksendring: Skal du for eksempel endre loft eller kjellerrom til vanlig bruksareal må dette søkes om.

For mer detaljert oversikt over hvilke prosjekter som er søknadspliktige kan du følge veiviserne til Direktoratet for Byggkvalitet.

Dersom du har behov for å søke til kommunen, er det godt mulig at du som privatperson ikke kan søke selv. Isåfall har du har behov for en ansvarlig søker, og dette er som oftest noe du ansetter en arkitekt til. Hvis dette er tilfellet for ditt prosjekt gjør du lurt i å komme i kontakt med arkitekt tidlig, slik at du får sendt avgårde søknad så fort som mulig.

Husk i tillegg at slike deler av et renoveringsprosjekt er kostbare, og vil kunne øke totalprisen ytterligere, i forhold til pris eksemplene vi tok for oss tidligere i artikkelen. Du må isåfall også budsjetere inn kostnader for arkitekttjenestene og søknadskosnader.

Hvordan finne rett entreprenør?

Det å finne de rette fagfolkene til jobben er essensielt for å sikre en varig verdiøkning på boligen. Det er også viktig for å unngå forsinkelser og uforutsette kostnader som følge av dårlig utført arbeid.

Det er blant annet viktig at håndverkerne du ansetter har gode referanser fra tilsvarende prosjekter, har økonomi og godkjenninger i orden. Entreprenøren må også kunne utføre arbeidet til en konkurransedyktig pris og innenfor de tidsrammene du har sett for deg.

Byggstart jobber daglig med kvalitetssikring av entreprenørfirmaer rundt om i landet. Vi hjelper deg å finne de objektivt beste entreprenørene i ditt område, og tjenesten er gratis. Dersom du er klar til å koble inn en entreprenør på ditt prosjekt kan du registrere prosjektet på www.byggstart.no.

Neste steg:

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.