Bygge ut kjeller: Den komplette guiden (priser, regler, tips)

Innhold:

1. Organisering og planlegging2. Gangen i et kjellerprosjekt3. Budsjett og pristilbud

Bygge ut kjeller - Den komplette guiden

Mange går og drømmer om en større bolig. Kanskje venter dere barn, og trenger mer plass. Eller boligen dekker ikke lenger familiens behov. Men i dagens boligmarked kan det være vanskelig å finne plass i budsjettet til å gå inn i budkriger på en ny bolig. En løsning kan være å bygge ut kjelleren i boligen dere allerede har. Flere og flere ser på muligheten til å gjøre dette for å øke boarealet i boligen, både med tanke på videresalg, utleieenhet eller eget bruk. Et omfattende prosjekt, men absolutt gjennomførbart.

Hvordan organisere prosjektet

Det er grovt sett to måter du kan velge å organisere prosjektet ditt på. Den første, og kanskje enkleste, er å engasjere en totalentreprenør. Da har du én leverandør å forholde deg til, som igjen sørger for alle underleverandørene. Dermed slipper du å organisere alle fagområdene selv. Totalentreprenøren er ofte et murer- eller tømrerfirma som har flere samarbeidspartnere, og kan engasjere elektriker, rørlegger og graverfirma de allerede stoler på og kjenner godt. Fordelen ved denne typen entreprise er at du overlater alt av organisering og koordinering mellom de ulike fagområdene, og at entreprenøren selv ordner opp ved noen uforutsigbarheter, som hvis for eksempel en av leverandørene ikke leverer til avtalt tid. Det er også enklere for en med mindre erfaring og kompetanse å slippe for mye administrasjon og organisering av prosjektet.

En totalentreprise tar gjerne et påslag på prisen for dette, men det kan igjen betale seg ved at underleverandørene stort sett allerede kjenner hverandre og samarbeider godt. Entreprenøren tar også på seg all risiko for prosjektet.

Hvis du derimot foretrekker å ha mer kontroll og drive prosjektledelsen selv, kan du også velge en delt entreprise. Du har da separat kontakt med de forskjellige fagområdene, og må selv sørge for organisering og administrasjon av prosjektet. På denne måten har du større kontroll over hele prosjektet, og du har direkte dialog med alle leverandørene. Det er også enklere for deg å dele opp prosjektet i grunnarbeid og de innvendige arbeidene. Dette kommer vi tilbake til senere, men det kan være fordelaktig for deg å gjøre et skille her. Har du mye erfaring og kompetanse når det kommer til oppussing, kan delt entreprise være en fordel for deg, siden du har større påvirkningskraft på detaljnivå. Det kan også gjøre prosjektet billigere, og du har god oversikt over arbeid du kan gjøre på egenhånd, og dermed slippe å betale for unødig arbeidskraft. Men det betyr også mer arbeid og ledelse på deg personlig, samtidig som du sitter på hele risikoen selv.

Vi i Byggstart har et stort nettverk av dyktige og pålitelige fagfolk, og vi hjelper deg gjerne med å finne noen som kan gjøre jobben for deg. Registrer prosjektet ditt gratis hos oss, og du vil få flere anbud du kan velge mellom.

Start planleggingen tidlig

Akkurat hva som trengs å gjøres varierer jo fra kjeller til kjeller, men uansett er det viktig å starte planleggingen tidlig. Med et prosjekt på denne størrelsen lønner det seg å ha alt så forutsigbart som mulig, selv om det alltid kan dukke opp problemer du ikke har sett for deg. Er kjelleren i det hele tatt godkjent som boareal? Ofte må du grave ut kjellergulvet for å få nok takhøyde, og da må du kanskje understøpe grunnmuren om den ikke går dypt nok.

Dreneringen må ofte gjøres om, og hele kjelleren må isoleres. Det er også viktig å foreta en radonsikring av kjelleren, selv om du bor i et såkalt “radonfritt” område. I tillegg til dette vil mye av arbeidet også være søknadspliktig. Du må sørge for at du har tilstrekkelig takhøyde, rømningsveier og lysinnslipp, som vi tar for oss i neste avsnitt. Bor du i borettslag eller sameie må du nok også få arbeidet godkjent av styret. Og da har vi ikke engang begynt med innsiden av kjelleren ennå. Men det er ingen grunn til å miste motet av den grunn, med tilstrekkelige forberedelser er dette allerede planlagt.

Det er et par regler med tanke på kjelleren det er greit å ha klart for seg fra start.

Det første du må tenke på er takhøyden. I kjeller er det tillatt med ned til 2 meter takhøyde, men det anbefales å holde seg til minimum 2,4 meter så lenge det er mulig for å holde på bokvaliteten.

Du må også ha vindu som oppfyller kravene til minstemål for rømningsvindu, som sier at høyde og bredde i åpen stilling må være på minimum 1,5 meter. Bredden kan ikke være under 0,5 meter, mens høyden må være minst 0,6 meter. Underkanten kan heller ikke være mer enn 1 meter over gulvet. Akkurat dette kravet kan du komme unna hvis du gjør tiltak som gjør rømningen lettere, som å ha en fastmontert benk under vinduet. Vinduet trenger ikke ha utsyn. Og ikke glem at kjelleren også må radonsikres.

Ta en prat med en entreprenør eller arkitekt så tidlig som mulig i prosessen. Da får du verdifulle innspill som kan hjelpe deg til å gjøre arbeidet så sømløst som mulig. Vi i Byggstart kan hjelpe deg med å komme i kontakt med entreprenører som har lang erfaring med denne type arbeid, og ved å involvere dem i prosessen tidlig i planleggingsfasen får du vite hva slags muligheter som finnes og hva du burde fokusere på. Erfarne fagfolk ser ofte problemer og løsninger som den vanlige mannen i gata ikke tenker på. For eksempel effektiv planløsning i forhold til allerede eksisterende rør, eller om det bør graves ut til vinduer og dører. De vet også hva som trengs for å sikre inneklimaet, med tanke på ventilasjon og forebygging av fuktskader. Alt dette er vanskelig å ha full oversikt over, og en dyktig tømrer eller murer kan hjelpe deg på veien.

Gangen i et kjellerprosjekt

Vi deler gjerne et kjellerprosjekt i fire deler:

  1. Utvendige grunnarbeider. Dette omfatter mye av det vi allerede har nevnt. Drenering, kjellertrapp og lysgraver, isolering av grunnmuren og eventuell understøping av grunnmur.
  2. Innvendige grunnarbeider. Pigge eksisterende gulv, isolere og støpe nytt. Betongsaging til innvendige dører og vinduer og radonsperre.
  3. Tekniske fag. Dette innebærer alt av rørleggerarbeid, det elektriske anlegget og ventilasjon. I kjellere må må gjerne alle stammer, stikkledninger og bunnledninger byttes ut.
  4. Innredning. Her skiller det seg ikke så mye fra resten av huset. Dette innebærer siste finish, som maling, gulvlegging og innredning med eventuelle kjøkken og bad. Denne delen er det mange som velger å gjøre selv. Det er også det som gir mest synlige resultater, og derfor synes mange det er den morsomste delen av arbeidet.

Utvendige grunnarbeid: drenering og isolering

Det er her det hele starter. Når du har planen klar for hva som skal gjøres, er det bare å sette i gang. Er du heldig er kjelleren allerede dyp nok, og drenering, isolering og avløp er allerede i boks. I så fall kan du hoppe videre. Har du derimot bare en krypkjeller, eller en rå, fuktig underetasje som trenger litt arbeid er det bare å lese videre.

Dreneringens jobb er å føre vannet bort fra konstruksjonen. For å unngå kapillært oppsug er det viktig at drensrørene ligger dypt nok, minimum 20 cm under underkanten av mursålen. Får du først kapillært oppsug kan dette være dette vanskelig å fikse, så det er viktig å være nøye med dreneringen. For å legge ny drenering må du grave opp rundt huset, så sjekk hvordan det ligger av med avløp før du setter i gang. Og når det først er gravd opp, kan du også isolere kjelleren. Mange tenker nok at isoleringen skal ligge på innsiden av kjellerveggen, men dette er faktisk feil. Isolerer du på innsiden, vil du hindre varmen i rommet i å tørke ut fukt i murveggen. Dermed kan veggpanelet etter litt tid skjule både mugg og råte. Særlig i kjellere er det viktig med å være nøye med fuktsikring, og så langt det er mulig burde man altså legge isoleringen på utsiden.

Om det er vanskelig å legge all isolasjon utvendig, anbefales det at minimum ⅓ av isoleringen fortsatt er på utsiden. Og i rom med større fuktbelastning, som bad og vaskerom, bør du få til ⅔.

Tenk også på ventilasjon allerede her. Tilstrekkelig luftsirkulasjon er absolutt nødvendig når det gjelder å motvirke fuktskader. Spesielt i kjeller, hvor gulv og vegger ofte er kalde, og varm luft som treffer de kalde veggene fører til kondens. Det å plassere vifter og ventilasjonsluker riktig i forhold til bruksområde kan spare deg for mange problemer.

Når du har sørget for tilstrekkelig drenering, isolasjon og fuktsperre, er du klar for å støpe selve gulv. Gulvet i kjelleren støtter gjerne kjellerveggen mot jordtrykket utenfra. Det er derfor viktig å at gulvet er støpt før det fylles til mot kjellerveggene. Dette er noe mange velger å gjøre selv, og det kan være penger å spare om du har tid og evne til å støpe gulvet på egenhånd. Når du støper gulvet, kan du også legge radonsperre i samme slengen. Her har du også flere alternativer, som radonduk eller radonimpregnering på selve betongen. Undersøk litt hva som vil passe til din bolig, dette er en enkel måte å radonsikre kjelleren din på.

Innvendige grunnarbeider: få bra nok takhøyde og lys

For å sikre tilstrekkelig bokvalitet, er det viktig at taket er høyt nok. Som allerede nevnt er det krav om minimum 2 meter i eksisterende bygg, mens grensen er 2,2 meter i nybygg. Avhengig av behov kan det likevel hende at dette blir litt i minste laget, og SINTEF anbefaler generelt at boliger skal ha en takhøyde på minimum 2,4 meter. Dette er noe du må ta opp til vurdering. Det er fort en del jobb å grave og pigge opp gulvet for å komme dypt nok. Husk at det ikke holder med 2 meter takhøyde før gulvet er lagt. Dette skal isoleres og støpes, og det blir fort på 25-30 cm. Mulig du også må understøpe grunnmuren, det er ikke noe gøy om huset plutselig faller sammen. Vet du hva du gjør er dette noe du kan få til selv, men så er det også uhyre viktig at arbeidet utføres riktig. Kanskje du likevel burde snakke med en fagmann?

Innvendig arbeid: tekniske fag og overflater

Når du er ferdig med grunnarbeidet, er det dags for de tekniske fagene. Hvis du har vært nøye med arbeidet så langt, bør dette gå ganske problemfritt. Det er smart å gjøre et radonsøk før du starter med det indre arbeidet, så kan du lettere legge radonsperre der det skulle være nødvendig.

Om du velger å gjøre deler av jobben selv eller overlate alt arbeidet til profesjonelle er jo opp til deg, og kommer an på hva du sitter på av kompetanse. Det elektriske anlegget må jo etter lov settes opp av en sertifisert elektriker. Også rørleggerarbeidet vil man overlate til fagfolk.

Det er også viktig at du sørger for tilstrekkelig ventilasjon, spesielt i tilknytning til våtrom, som bad og vaskerom. Ettersom kjellere er våte og kalde, vil det ofte oppstå kondens langs veggene om dette ikke gjøres skikkelig, noe som igjen gir grobunn for mugg og råte. Noe som ofte gjøres i kjeller for å motvirke fuktskader, er en såkalt rom-i-rom løsning. Det bygges da en lettvegg noen få cm fra ytterveggene, slik at rommet blir stående fritt fra grunnkonstruksjonen. Da vil også kondenspunktet flyttes fra grunnmuren og inn i den nye lettveggen, så du må montere et avfuktersystem i området mellom lettveggen og ytterveggen for å unngå fukt. Men har du kontroll på dette, vil det ikke oppstå soppskader i konstruksjonen.

Hva vil det koste?

Hva totalprisen på et prosjekt av denne størrelsen vil være, varierer stort fra kjeller til kjeller. Vår database av priser for bygging av kjeller gir en snittpris på ca 15.000 kr per kvm, men det er vanskelig å gi et generelt estimat. Den totale prisen er avhengig av flere forskjellige faktorer, og kan variere fra under 10.000 kr per kvm til over 30.000 kr per kvm. Hva som må gjøres av grunnarbeider, rør og elektrisk anlegg og selvfølgelig størrelsen på kjelleren har mye å si, så i anbefaler deg å komme i kontakt med en entreprenør så tidlig som mulig i prosessen. Da får du et prisestimat tidlig, så du vet hva du kan forvente. I tillegg er det godt å få hjelp og veiledning hele veien, for å unngå ubehagelige overraskelser så langt det går.

Registrer gjerne ditt prosjekt på Byggstart, så tar vi kontakt med deg for en uforpliktende gjennomgang av prosjektet.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.