Garasje under bakken: En komplett guide (pris, regler, tips)

Garasje under bakken

Innhold:

Del 1: Dette må du tenke påDel 2: Hva koster det?Del 3: Søknad, prosess og fagfolk

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

En underjordisk garasje kan være en praktisk løsning dersom du ønsker å bygge garasje uten å stjele av utearealer. Du kan oppnå garasjeplass til flere biler, bodplass, arbeidsrom og andre fasiliteter, og samtidig beholde størrelsen på hagen. Noen underjordiske garasjer ligger helt nedsenket i bakken, andre stikker delvis opp. Dette vil avhenge av tomten og hvor stor garasje du har behov for. Garasjer under bakken bygges normalt i betong, som vil være tilnærmet vedlikeholdsfritt dersom arbeidet er utført av dyktige håndverkere. Dette er med på å kunne gjøre garasje under bakken til et lønnsomt prosjekt på sikt.

I denne artikkelen tar vi for oss alt du trenger å vite når du skal bygge en underjordisk garasje. Vi gir en oversikt over hvordan prosessen ser ut, besvarer de vanligste spørsmålene, og forteller hvordan du kan finne entreprenørene som egner seg best til jobben. Til slutt gir vi ti raske tips til et vellykket prosjekt.

Dersom du allerede er klar til å gå i gang med anbudsprosessen, kan du registere prosjektet ditt på Byggstart.no. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer på ett sted, så det skal være trygt og enkelt for deg å finne rett firma for jobben. Du blir matchet med 2-3 godt kvalifiserte entreprenører som kommer på befaring for å gi sine tilbud. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Hvordan ser prosessen med å bygge garasje under bakken ut?

Eventuell søknad til kommunen:

Det første du må gjøre er å finne ut av hvorvidt prosjektet er søknadspliktig. Dersom det viser seg at det er det, må du engasjere en ansvarlig søker for å utføre søknadsarbeidet. Når igangsettingstillatelse fra kommunen er gitt, kan arbeidet begynne. Les mer om hva som utløser søknadsplikt lenger ned i artikkelen.

Anbudsprosessen:

Denne fasen i prosjektet foregår ofte delvis parallelt med eventuell søking til kommunen. Du må ha en god beskrivelse av prosjektet før du begynner å hente inn pristilbud. Jo mer detaljert denne beskrivelsen er, desto mer nøyaktige og sammenlignbare tilbud vil du få. Etter at du har tatt kontakt med et antall entreprenører, kommer de på befaring på eiendommen din. Deretter går det gjerne noen uker før entreprenøren har et tilbud klart. Til slutt vil det gjerne ta ytterligere et par uker før alle detaljer i tilbudet er definert og kontrakten kan underskrives.

Graving og grunnarbeider:

Selve byggingen vil begynne med grunn- og gravearbeid. Dette går ut på at man flytter unna massene og planerer terrenget der garasjen skal bygges. Her er det stor variasjon i hvilke arbeider som kreves. Noen ganger må man sprenge, andre ganger er graving nok.

Forskaling og støp:

Etter at utgravingen er utført, kan man sette i gang med forskaling og støpearbeider. Når du bygger underjordisk garasje er det sterkt anbefalt å støpe i betong fremfor å bygge i lettklinkerbetong som Leca. Grunnen til dette er at massene som skal etterfylles, veier mye, noe som krever en solid konstruksjon. Det er også viktig at konstruksjonen er helt vanntett. Dette kan man oppnå på ulike måter, enten ved å velge spesielle typer betong, kle betongen i vanntett materiale, eller legge knotteplast rundt konstruksjonen før man etterfyller masser. Først støpes sålen/gulvet, deretter veggene, og til slutt taket. Man vil også måtte isolere konstruksjonen.

Tilbakefylling av masser og terrengarbeider:

Neste steg er etterfylling av masser og planering av terrenget rundt og over den underjordiske garasjen. Her må du avgjøre om du ønsker plen, platting, belegningsstein eller annet dekke.

Etterarbeid:

Etterarbeidet på et slikt prosjekt vil blant annet kunne bestå av murpuss, maling, legging av annen kledning, eller gulvlegging. Man må også engasjere elektriker til å montere lys og strømutttak. Mange ønsker lader til el-bil, som gjerne kommer fra ca 15000 kr og oppover.

Den totale byggetiden på en underjordisk garasje vil typisk være 10-15 uker. I tillegg vil et slikt garasjeprosjekt kunne utløse søknadsplikt selv om bygget ligger under bakken. Isåfall må du ta behandlingstiden til kommunen med i betraktning. Denne vil varierer mellom de ulike kommunene.. Du må også regne med å bruke noen uker til å klargjøre søknaden sammen med ansvarlig søker.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hva koster det å bygge garasje under bakken?

Byggstart jobber med å formidle entreprenørtjenester til huseiere. Vi mottar kopi av pristilbud og faktura på prosjekter som blir gjennomført av entreprenører fra vårt nettverk. Med utgangspunkt i denne informasjonen, har vi opparbeidet en prisstatistikk over de vanligste byggeprosjektene.

For underjordisk garasje ser vi at prisen normalt vil havne på rundt 700.000 kroner. Snittprisen for en garasje i betong over bakken, ligger til sammenligning på ca. 500.000. De dyreste underjordiske garasjene kan havne på over en million, mens de billigste kan koste ned mot en halv million. Prisene på underjordisk garasje vil altså kunne variere betydelig. Les videre for å se hva som driver prisen, og hvilke av disse faktorene du har mulighet til å påvirke.

Prisene nevnt over inkluderer alt av arbeid og materialer. I tillegg til denne prisen kommer eventuell søknadsgebyr til kommunen. Dersom prosjektet ditt utløser søknadsplikt, må du også beregne noen titusen på arbeid med søknaden, som utføres av en ansvarlig søker.

Hva er prisdrivere på garasje under bakken?

Når du skal bygge underjordisk garasje er det grunnforholdene som er den store driveren av pris. Uten informasjon om grunnforholdene vil det være vanskelig å gjøre et estimat på hva et prosjekt vil koste. Også bortkjøring av masse kan bli en stor utgiftspost, noen ganger like dyrt som selve gravingen. Dette avhenger av hva slags type masser det dreier seg om. Masser som er gravd opp fra områder rundt byer regnes ofte som forurenset. Slike masser må kjøres til spesielle deponier, noe som kan være kostbart. Dersom grunnen på din tomt består av fjell, vil dette kreve omfattende arbeider og sprenging. Har tomten din leiregrunn blir arbeidene betydelig enklere, og graving vil være nok. Andre ganger kan du faktisk tjene penger på å selge massene som er hentet ut fra tomten din.

En annen viktig driver av pris er størrelsen på garasjen. Prisen påvirkes også av hvor mye  etterarbeid du ønsker å gjøre innvendig i garasjen. Noen velger blant annet å la veggene forbli ubehandlede. Andre ønsker en høyere finish innvendig, som krever mer etterarbeid og dermed blir dyrere.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Må man søke for å bygge garasje under bakken?

Når du bygger garasje under bakken trenger du i utgangspunktet ikke søke til kommunen. Dette forutsetter imidlertid at høyden på garasjen ikke overstiger 0,5 meter over terrenget slik det er i dag. Veggen der garasjeporten er kan likevel være eksponert.

Det finnes visse tiltak som kan utløse søknadsplikt. Har du for eksempel en skrå tomt, der du ønsker å bygge garasje i skråbakken og dermed oppnå flatt terreng på tomten, vil dette trolig utløse søknadsplikt. Årsaken til dette er at du må heve terrenget rundt garasjen, eller ha mer enn 0,5 meter veggflate eksponert over dagens terrengnivå. Det er da terrengendringen som utløser søknadsplikt. Unntaket vil være hvis terrengendringer ikke krever en støttemur på mer enn 1,0 meter. Denne støttemuren må igjen ligge minst 1,0 meter fra nabogrensen.

Det finnes også reguleringer for hvor nært offentlig vei du kan bygge. Dette avhenger av reguleringsplanen for eiendommen din. I tillegg kan ikke garasjen ligge over vann og avløpsrør. Dersom du er i tvil kan du kontakte kommunen din for en uttalelse. Du kan også be om en forhåndskonferanse for å få oversikt over hvilke prosjektrammer du må forholde deg til.

Hvordan organisere prosjektet?

Som alle andre byggeprosjekter, krever byggingen av en underjordisk garasje at du avgjør hvordan du vil organisere arbeidene. Man skiller hovedsakelig mellom to alternativer: totalentreprise og delt entreprise. Hovedforskjellen er hvor ansvaret for prosjektering og prosjektledelse ligger, og hvor mange kontraktsparter du har å forholde deg til. Ved en delt entreprise står du selv ansvarlig for dette, og du har en kontrakt per dag.

Ved totalentreprise skriver du kun kontrakt med ett firma. Dette firmaet har ansvar for prosjektering, prosjektledelse og alt arbeid. Merk at man ofte kaller det totalentreprise også når man selv har engasjert arkitekt på egenhånd, selv om dette formelt sett heter utførelsesentreprise. På fagfelt der firmaet ikke selv har kompetanse, henter det inn de nødvendige underentreprenørene. For arbeidet som utfører av disse underentreprenørene, tar totalentreprenøren normalt et påslag på rundt 10-15 prosent. Det kan likevel lønne seg å velge totalentreprise. Å koordinere og lede prosjektet selv, er en tidkrevende jobb, som ofte kan bli like dyr som å engasjere en totalentreprenør. Det blir også mindre komplisert å avgjøre ansvarsfordeling dersom det skulle oppstå feil. Uavhengig av hvilke underentreprenører som har begått feilen, sitter totalentreprenøren alltid på det overordnede ansvaret for prosjektet.

Hvordan finne en egnet entreprenør til å bygge underjordisk garasje?

Dersom du vil bygge en underjordisk garasje er det viktig at entreprenøren du velger har høy kompetanse på de nødvendige fagfeltene. For å oppnå en god pris er det viktig at entreprenørene kan utføre både graving, grunnarbeid, forskaling og støp i henhold til alle regler og forskrifter. Dette krever at du finner et firma som har utført lignende arbeider tidlige. På den måten kan du også være sikker på at entreprenøren har gode rutiner og et godt samarbeid med sine underentreprenører. Slik vil jobben gå raskt og effektivt, noe som også gjøre prosjektet billigere for deg som kunde.

For å få innsikt i hvordan tidligere prosjekter har gått, kan du be entreprenøren om referanser du kan kontakte. I tillegg finnes det formaliteter som alle potensielle entreprenører bør ha på plass. De bør ha økonomi som både er stabil og i stand til å tåle nedgang og tap. De må også ha forsikringer og eventuelle godkjenninger i orden. En av de lovpålagte godkjenningene vi har i Norge er DBS-godkjenning. DBS-godkjenningen er obligatorisk for alle entreprenører som skal utøfre elektrisk arbeid. Det er i tillegg lurt å finne en entreprenør som du kommuniserer godt med, slik at planleggingen går effektivt. Registrer du oppdraget ditt på byggstart.no, blir du matchet med kvalitetssikrede entreprenører.

Ti tips til en vellykket gjennomføring:

  1. Gå i banken tidlig for å få oversikt over budsjettrammene for prosjektet ditt.
  2. Sett deg inn i hva som driver prisene, hvor du ønsker å spare inn, og hvor du vil bruke ekstra penger.
  3. Sett av tid til å formulere et godt underlag for prising. Dette vil gjøre at pristilbudene er mer nøyaktige og sammenlignbare.
  4. Hent inn nok pristilbud i anbudsprosessen. Vi ser at tre tilbud er nok for å finne en god pris, så lenge firmaene du kontakter er godt kvalifiserte. To pristilbud bør være et minimum.
  5. Sett gjerne opp pristilbudene i et regneark, for enkel sammenligning.
  6. Skriv en oversiktlig kontrakt med entreprenørfirmaet du velger.
  7. Vær innom byggeplassen jevnlig, slik at du kan påse at arbeidet går som de skal.
  8. Ikke ta på deg for mye egenarbeid.
  9. Gå sluttbefaring før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet. Husk generelt at du ikke bør betale ut mer enn verdien av arbeidet som er utført, underveis i prosjektet.
  10. Be til slutt om å få tilsendt alle relevante dokumenter og papirer. Det kan være viktig å ha dette tilgjengelig ved salg, videre arbeider, eller dersom det skulle oppstå en garantisak.

Kom i gang

Når du har fått oversikt over hva som inngår i et typisk prosjekt med bygging av garasje under bakken, er neste steg å hente inn pristilbud fra entreprenører. Dette kan du gjøre ved å benytte gratistjenesten Byggstart. Vi jobber med kvalitetssikring av håndverkerfirmaer, og har et nettverk av dyktige entreprenører over store deler av landet. Registrer prosjektet ditt på Byggstart, så hjelper vi deg med å hente inn pristilbud fra de entreprenørene som egner seg best til ditt prosjekt.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.