Bygge ut kjeller: Hva koster kjellerutbygging? (2019-priser)

Bygge ut kjeller - Hva koster det?

Her går vi gjennom typiske priser for utbygging av kjellere, basert på vår prisdatabase i Byggstart. Vi gir deg også et konkret eksempel på hva en tidligere kjellerutbygging har kostet, per område. Du får også tips til hvordan du kan finne fagfolk for jobben.

Kjelleren var ofte ikke tenkt som oppholdsrom originalt, og arbeidet med å tilrettelegge underetasjen til boarealet kan derfor være omfattende. Det kan fort dukke opp uforutsette problemer underveis også. Det finnes flere historier om boligeiere som har oppdaget problemer med selve huset under arbeid i kjeller, som sviktende grunnmur, gjengrodd avløp eller dårlig drenering. Dette er jo problemer som det er bra at du oppdager så tidlig som mulig for å hindre skader på huset, men det er også en uforutsett utgift av ikke ubetydelig størrelse, og kan føre til at kjellerprosjektet må utsettes.

Full utbygging eller overflateoppussing

Det sier seg selv at det er stor forskjell på om kjelleren bare trenger nytt gulv og veggpanel eller om du må gjøre fullt grunnarbeid, med pigging av gulv for å få tilstrekkelig takhøyde, graving av ny drenering, avløp og isolasjon og nytt elektrisk anlegg. En overflateoppussing vil være arbeider som maling, flis-på-flis og sliping av gulv. En full kjellerutbygging krever derimot betydelig mer omfattende arbeider. Pigge gulvet, understøpe grunnmur og legge ny isolasjon er typiske elementer som inngår i en totaloppussing. Dette betyr mer tid til arbeid og mer penger til både utstyr og materialer.

Det er vanlig å dele oppussing av kjeller opp i fire deler, Utvendige grunnarbeider, innvendige grunnarbeider, tekniske fag og innredning. Utvendig og innvendig grunnarbeid inngår gjerne i kjellerutbygging, og innebærer mye arbeid. Drenering, isolasjon og avløp gjør at du må grave opp rundt huset, og oppigging og utgraving av gulv er også en tidkrevende arbeider. Tekniske fag omfatter alt av rørleggerarbeid, ventilasjon og det elektriske arbeidet. Innredningen er kjelleren gjøres til slutt, med innvendige vegger, gulvlegging og innredning av kjeller/bad.

I Byggstart har vi utviklet en prisdatabase basert på våre tidligere prosjekter, som kan gi en indikasjon på hvor man vil lande. En full kjellerutbygging vil typisk ligge på mellom 10.000 kr og 20.000 kr inkl mva per kvadratmeter, med en snittpris på ca 15.000 kr per kvm. Dette er altså gjennomsnittspriser, og vil variere en del fra prosjekt til prosjekt. Det må alltid befaring og prosjektbeskrivelse til for å gi en konkret pris til hvert prosjekt. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, vil du motta flere anbud fra dyktige og kvalitetssikrede håndverkere, med konkrete pristilbud.

Et konkret eksempel

Under er et konkret eksempel på en kjellerutbygging i en enebolig. Her ble det bygget en oppholdsrom der det tidligere var kjellerstue. Det ble ikke bygget bad eller kjøkken i kjelleren, men denne skulle brukes til soverom og stuer. Totalt var arealet som ble bygget ut på 60 kvadratmeter:

• Arkitekt for søknad til kommunen: 60.000 kr
• Utvendig drenering: 140.000 kr
• Pigging (50 cm ned): 280.000 kr
• Betongarbeider (nytt gulv): 40.000 kr
• Varme i gulvet: 35.000 kr
• Annet elektrisk: 40.000 kr
• Gulv, inkludert selve gulvet: 90.000
• Innvendige vegger og himling: 140.000 kr

Sum totalt: 825.000 kr

Dette prosjektet endte altså på ca 14.000 kr per kvadratmeter, som er i den nedre enden av prisskalaen. Årsaken til dette var at det ikke ble bygget bad eller kjøkken, og at dreneringen ble relativt rimelig, da det var god tilkomst for maskiner i hagen.

Hva driver prisen?

Selv om prisene vi nevnte tidligere er per kvadratmeter, er det fortsatt stor variasjon mellom forskjellige prosjekter. Vi kan se litt på de viktigste prisdriverne:

Størrelse på kjelleren

Jo større kjelleren er, jo lavere blir ofte kvadratmeterprisen. Grunnen til dette er at det er visse skalafordeler for entreprenøren. De kan for eksempel jobbe lengre på samme stedet, og det krever mindre organisering per kvadratmeter jo større det er. Det krever også et større kvanta materialer, som entreprenøren dermed kan få til en litt lavere pris.

Bad og kjøkken

Bad og kjøkken er de dyreste rommene. Jo flere bad og kjøkken du skal ha, jo dyrere blir det. Totaloppussing av et lite bad kommer på ca 200.000 kr, mens for større bad med mer eksklusivt tillegg kommer prisen på opp mot 300.000 kr og mer. Når det kommer til kjøkken er det store forskjeller i pris avhengig av leverandør, men du kan regne med minst 100.000 kr inkludert selve kjøkkenet og monteringen (med rør og el).

Strukturelle endringer

Om du må gjøre om de bærende konstruksjonene er dette mer omfattende enn endringer i lettvegger, så det gjør prosessen dyrere. Må man inn med ekstra bæring koster dette mer, både for prosjektering, søknad til kommunen og utførelse.

Materialer og standard

Her varierer det mye mellom ulike prosjekter, men her har man selv muligheten til å bestemme mye, for eksempel på parkett, fliser, armaturer, kjøkken og baderomsmøbler.

Entreprenøren

Det er store forskjeller også her. Kvalitet koster jo penger, og dyktige entreprenører vet å ta seg betalt for jobben de gjør. Det er imidlertid viktig å finne en entreprenør med gode referanser, kurs og sertifikasjoner og solid økonomi.

Hva inngår i prisen?

Når man får et tilbud fra en totalentreprenør, vil normalt alle arbeidene og de fleste materialer være inkludert i prisen. Det er likevel vanlig at du som kunde sørger for de fleste overflatematerialene selv, selv om entreprenøren kan være behjelpelig med råd og kontakter. Mange entreprenører har avtaler med leverandører de bruker ofte, så hør med entreprenøren din om de kan hjelpe deg med å få en litt hyggeligere pris. Typiske materialer som du som kunde kjøper inn selv er:

• Selve kjøkkenet. Skal du ha kjøkken er det vanlig at kunden skaffer dette selv. Ettersom det finnes store valgmuligheter med tanke på pris og design, vil de fleste foretrekke å bestemme dette selv.
• Fliser og parkett. Nok en gang er det mye å velge mellom her, så det er vanskelig for entreprenøren å ta med dette i regnestykket når de kommer med et anbud. Selve arbeidet med å legge flis og parkett er ofte innregnet dog, så dette går på materialene. Her er det en god idé å høre med entreprenøren om det er mulighet for å få rabatt hos noen leverandører de pleier å samarbeide med.
• Baderomsmøbler, toalett og armaturer. Her er det store forskjeller, og hva du foretrekker og hva slags behov du har er vanskelig for entreprenøren å ta stilling til. Igjen er selve arbeidet med installasjon inkludert i prisen, men det er ofte en fordel for både entreprenør og kunde om kunden skaffer materialene selv. Igjen er det smart å høre med entreprenøren om de har noen faste samarbeidspartnere som kan gi en god pris.

Muligheter for å redusere prisen

Å bygge ut kjelleren er et dyrt prosjekt, og kostnadene kan fort løpe fra deg. Det finnes imidlertid ting du kan gjøre selv for å redusere prisen.

• Hent inn flere anbud. Det er alltid en god idé å hente flere anbud når du legger ut et prosjekt. Det kan være store prisforskjeller fra de forskjellige aktørene, så se hva slags alternativer du har før du tar en endelig avgjørelse. Det anbefales å få tilbud fra 3 godt kvalifiserte entreprenører før man tar en beslutning.
• Få god pris på materialer. Sjekk om det er muligheter for rabatter når du kjøper inn materialer. Hør med entreprenøren om de har noen samarbeidspartnere, eller kanskje det finnes kampanjer hos en forhandler i nærheten. Hvis du planlegger tidlig er det lettere å hoppe på aktuelle tilbud som skulle dukke opp.
• Gjør deler av jobben selv. Mye av budsjettet kommer til å gå til arbeidskraft, og hvis du er handy er det mulig å gjøre deler av jobben. Tenk litt over hva slags arbeid du kanskje kan gjøre selv, og hvor mye tid du trenger. Husk at profesjonelle håndverkere gjerne gjør jobben både raskere og bedre enn hva du får til selv, så dette må du også ta med i regnestykket.

Hvordan komme i gang

Så der har du en oversikt over hva det innebærer å bygge ut kjelleren, og hva du kan forvente deg i pris. Men husk at det kan variere stort fra prosjekt til prosjekt, så du er nødt til å få et konkret prisforslag fra en entreprenør. Hvis du registrerer prosjektet ditt på www.byggstart.no vil du motta anbud fra kvalitetssikrede entreprenører.