Hus på ett plan: En komplett guide (pris, regler, tips)

Hus på ett plan

Innhold:

Del 1: Arkitekttegnet eller ferdighus?Del 2: Priser og lønnsomhetDel 3: Søknad og anbudsprosess

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Introduksjon

Enten du bygger huset ditt tidlig i etablererfasen eller litt senere i livet kan det være en god ide å tenke litt langsiktig. Det er dessverre ikke alltid slik at man kommer til å være like stødig på beina hele livet, så dersom du har en tomt som tillater det kan det være lurt å bygge huset ditt på ett plan.

Når man blir eldre kan trapper bli en seriøs hindring som gjør det nærmest umulig for noen å benytte store deler av huset sitt, men det er faktisk ikke bare gamle som har problemer med trapper. De kan også være skumle for de aller yngste. Familier med små barn i huset lever ofte i konstant bekymring for at barna skal falle ned trappene og skade seg.

I et samfunn der folk stadig lever lenger og der andelen av eldre i befolkningen øker jevnt vokser naturligvis også etterspørselen etter boliger som er tilpasset denne befolkningsgruppen stadig i markedet. Dette gir hus på ett plan visse fordeler når du eventuelt skal selge dem videre, ettersom du vil ha potensielle kjøpere fra alle aldersgrupper.

Hus på ett plan er også attraktive for aktive familier som liker å være ute. Dersom man har alt på ett plan kan man for eksempel gå rett ut på terrassen fra soverommet på skjønne sommerdager, eller ta sølete uteklær direkte inn på vaskerommet på våte høstdager.

Arkitekttegnet hus eller ferdighus

Først av alt trenger du å finne en passende tomt. Det kan være lurt å tenke på hvor en praktisk beliggenhet vil være både nå og med fremtidig utvikling som kan forventes i de strøkene der du vurderer å bygge. En arkitekt vil ofte ha bedre peiling enn de fleste på hvordan området ditt vil utvikle seg over de neste årene. Gode arkitekter er oppdaterte på hvilke planer kommunen har, og hvilke trender som er i markedet. Husk at du ofte vil kjøpe en litt større tomt dersom du bygger på ett plan enn det du ellers ville gjort dersom du bygger på flere plan.

Når du har funnet rett tomt for huset ditt er det tid for å vurdere om man vil bygge et spesialtilpasset hus eller et såkalt ferdighus. Spesialtilpassede hus er tegnet av arkitekt, og da vil arkitekten kunne ta i betraktning dine spesielle ønsker og behov. Du vil få et hus som er unikt tilpasset dine behov, og som også i mange tilfeller får mer ut av tomten huset står på, som selvfølgelig er ekstra viktig for hus på ett plan. Ulempen med spesialtilpassede hus er at de tar litt lenger tid å planlegge, og at de koster mer.  

Dersom du velger et ferdighus vil mye av arkitektens arbeid allerede være unnagjort på forhånd. Det betyr at du kan få planleggingen unnagjort fortere, og litt billigere. Ulempene med ferdighus er at du må ta til takke med et hus som er mindre unikt, og ikke nødvendigvis tilpasset dine behov og din personlighet. Du vil også ofte få en mindre optimal arealutnytting av tomten.  

Du kan komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører og arkitekter i ditt område ved å registrere prosjektet ditt på gratistjenesten Byggstart.no som kobler byggherrer sammen med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerbedrifter.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hva det koster å bygge hus på ett plan

Hvor mye huset ditt vil koste kommer mye an på hvor stort du bygger, standarden på materialer og lignende. Det er umulig å sette en eksakt pris på hvor mye huset ditt kommer til å koste uten nøye planlegging og innhenting av detaljert informasjon, men det går an å regne ut omtrentlig pris ved å bruke gjennomsnittlig pris per kvadratmeter.

Vi har samlet inn prisdata fra alle prosjekter som har blitt gjennomført gjennom Byggstart. Når vi ser på dataene som allerede er samlet inn viser det seg at gjennomsnittlig pris for bygging av hus på ett plan ligger på rundt 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Man finner også billigere hus med enklere standard og enklere konstruksjon der priser per kvadratmeter kommer ned mot 22.000 kr inkl mva. Mer eksklusive boliger kan fort koste 45.000 kr eller mer inkl mva per kvadratmeter.

Denne gjennomsnittlige prisen inkluderer alle kostnadene knyttet til oppføring av boligen, men det inkluderer ikke arkitekt og prosjektering. For dette må man vanligvis regne med måtte betale mellom 100.000 til 200.000 kr mer.

Viktige prismessige faktorer i hus på ett plan

Det finnes nesten alltid måter man kan redusere byggekostnadene dersom man er oppmerksom på mulighetene som dukker opp. Ofte vil dette kreve at man er ute i godt tid og planlegger grundig. På denne måten setter man seg selv i en stilling der man er klar til å dra fordel av mulighetene når de oppstår.

Et typisk eksempel er priser på materialer som man kjøper inn selv. Dette kan for eksempel være parkett, fliser, kjøkken, trapper og baderomsinnredning. Disse typene materialer er det vanlig at man innimellom kan finne på tilbud hos forskjellige forhandlere, så dersom man tidlig vet akkurat hva man er ute etter går det an å slå til og kjøpe hvor og når prisen er lavest. Du kan også spare på materialer du benytter i huskledningen og på taket ditt. Snakk med entreprenøren din for å finne ut hvilke typer kledning, takstein og vinduer som det lønner seg best å bruke.

De dyreste rommene man bygger vil nesten alltid være kjøkken og bad. Dersom du har anledning til å redusere antallet av denne typen rom vil du fort kunne redusere prisen på huset ditt.

Det finnes også ting du kan gjøre selv. Alt arbeid du gjør selv vil du selvfølgelig ikke trenge å betale andre for å gjøre, slik at prisen reduseres noe. Typiske ting man kan hjelpe til med selv er maling, tapetsering, gulvlegging og avfallsbehandling. Når man hjelper til med deler av arbeidet selv er det viktig at man koordinerer med entreprenøren slik at man ikke går i veien for hverandre. Det er også verdt å huske på at profesjonelle håndverkere kan gjøre unna denne typen oppgaver fortere enn de fleste, så du vil kanskje finne ut at innsparingen ikke alltid vil være verdt tiden din.

Tekniske systemer slik som elektrisk, oppvarming og ventilasjon kan fort koste mye. Her finnes alt fra det helt grunnleggende til smarte datastyrte, og dyre systemer. Billigere systemer hjelper deg med å holde byggekostnadene nede, mens dyrere systemer ofte vil gi deg bedre komfort, og kanskje visse innsparinger på lengre sikt.

Plassbygde skap, garderober og andre spesialbygde løsninger kan være praktiske og kan gi huset ditt er eksklusivt preg, men dette er også noe som lett driver prisen på prosjektet ditt, så det vil lønne seg å holde seg til ferdige løsninger dersom du fokuserer på å holde kostnadene nede.  

En av de viktigste prismessige faktorene på hus på ett plan er grunnarbeidet og grunnmuren. Man trenger ofte en del mer grunnarbeid for et hus på ett plan. Til gjengjeld er det enklere og billigere både å bygge og vedlikeholde hus på ett plan. Om det blir mye dyrere vil komme en del an på om du har vanskelige grunnforhold på tomten der du bygger.  

Hva lønner seg: bygge nytt eller kjøpe brukt?

Det er vanskelig å gi et enkelt og greit svar på dette spørsmålet. Her kommer det veldig mye an på hva som er viktig for deg. Dersom du kjøper brukt og må totalrenovere kan dette i noen tilfeller ende opp med å koste nesten like mye som å bygge nytt, men samtidig kan gamle hus ha en unik sjarm som du ønsker å beholde, men med moderne fasiliteter.

Mange som velger å bygge nytt gjør dette heller ikke av økonomiske årsaker. Ofte bygger folk nytt slik at de kan få seg hus som er spesialtilpasset til sine spesifikke behov, slik som for eksempel å ha alle rommene på samme plan.  

Dersom man vurderer dette fra et økonomisk ståsted vil man generelt sammenligne prisen av tomta med tilsvarende brukte boliger i det samme området. I sammenligning med eldre boliger justerer man vanligvis for standard, ettersom nye hus vil ha høyere standard enn eldre hus. Man bør også finne ut hvor mye det eventuelt koster å oppgradere eldre boliger til dagens standard.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Hvor lang tid tar byggingen?

Det er naturligvis store forskjeller her. En liten bolig med mange standardløsninger vil ta mye mindre tid å bygge enn en stor og kompleks bolig med mange spesialtilpassede løsninger, men det vil sjelden ta mindre enn ett år fra man startet med søknad og planlegging til huset er ferdig.

Den første fasen der du arbeider med arkitekten og søker til kommunen tar vanligvis 4-6 måneder. Dette kan ofte gjøres parallelt med anbudsprosessen for å bestemme hvilken entreprenør du skal bruke. Anbudsprosessen kan ta rundt 2-3 måneder.

Grunnarbeider vil deretter vanligvis ta 1-2 måneder, tett etterfulgt av betongarbeider og grunnmur som også vil ta mellom 1-2 måneder. Når du bygger hus på ett plan vil grunnarbeid ofte være en litt større del av prosjektet ditt ettersom du må ha en større grunnflate for å få samme bruksareal.  

Etter at grunnarbeid og mur er ferdig vil man fortsette med tømrerarbeid. Det vil ta mellom 2-4 måneder før du har et tett råbygg på plass. Plassbygde løsninger vil her ta lengre tid, mens du kan få jobben gjort mye fortere dersom du bruker ferdige elementer.

Når du har råbygget ferdig er det tid for å starte med innvendige arbeider med tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler og lignende. Denne prosessen vil vanligvis ta rundt 3 måneder.

Trenger jeg godkjenning fra kommunen?

Alle nye boliger krever godkjenning fra kommunen på forhånd uansett hvor mange etasjer de har. Man må da sende inn søknad til til Plan- og bygningsetaten. Denne søknaden er relativt komplisert, og det er derfor påkrevd å bruke en profesjonell “ansvarlig søker” for denne søknaden. En av fordelene med hus på ett plan er at man ikke trenger å bekymre seg for reglene kommunen har satt om hvor høyt man kan bygge i forskjellige områder.

Vanligvis er det arkitekten din som vil stå som ansvarlig søker og som vil utarbeide søknaden din. Entreprenørene som jobber på prosjektet ditt vil være de som erklærer ansvarsrett for de respektive fagområdene.

Søknaden til Plan- og bygningsetaten kan man gjøre enten i ett eller to trinn. Dersom du søker i to trinn vil du først søke om en rammetillatelse. Dette kan du allerede gjøre før du har funnet utførende entreprenører for prosjektet ditt. Senere vil de utførende entreprenørene erklære ansvar på sine respektive områder i det neste trinnet i søknaden når du søker om igangsetting. Dersom du søker i ett trinn trenger du kun sende inn en søknad, men dette krever at du allerede har alle utførende entreprenører klare før du sender inn søknaden. På større prosjekter slik som bygging av hus vil det være mest vanlig å bruke en to-trinns søknad.

Hvordan man kommer i gang

Dersom du allerede har sikret deg tomta, og dersom du ikke bruker ferdighus, vil det første steget være å komme i gang med arkitekten. Først vil arkitekten lage skisser basert på ønskene dine. Så snart du har et resultat du er enig i vil arkitekten utarbeide mer detaljerte løsninger og beskrivelser og søke om tillatelse hos plan- og bygningsetaten.

Husk at arkitekter ofte kan være til stor hjelp når det gjelder hvordan huset skal være innvendig. Arkitekter er fagfolk som ofte kan hjelpe deg med profesjonelle løsninger på interiør, belysning og møblering, men dersom du vil ha en ekte proff kan du også kontakte en interiørarkitekt. Du kan komme i kontakt med dyktige arkitekter eller interiørarkitekter dersom du registrerer prosjektet ditt på Byggstart.no. Det koster deg ingenting.

Mange som bygger hus ønsker å komme i kontakt med byggmester eller entreprenør tidlig i prosessen, men det er ikke lett for en entreprenør å si noe nøyaktig om priser og tidsperspektiv før de har detaljerte tegninger og prosjektbeskrivelser. Vanligvis kan rammetillatelsen og de dokumentene som finnes for denne være en god start.

Det ideelle for en byggmester er å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen, da er det mindre usikkerhet knyttet til prosjektet. For eksempel kan søknader til tider bli avslått hos Plan og Bygg, og dette kan kreve endringer som gjør at entreprenøren må regne ut priser på nytt.

Entreprenøren vil som regel foretrekke at du har detaljprosjektering på plass før de gir deg et tilbud ettersom dette gjør det mye enklere for dem å regne ut en realistisk pris. Detaljprosjekteringen vil vanligvis inkludere romskjema med beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, for hvert rom. Det inkluderer som regel også dør- og vindusskjema med beskrivelse av størrelser og typer dører og vinduer du vil ha for hvert rom i huset ditt. I tillegg vil arbeidstegninger inkluderes. Disse tegningene vil være mer detaljerte enn søknadstegningene (typisk 1:50), og de vil inkludere henvisning til hvordan huset skal bygges.

Dersom du har all prosjektdokmumentasjonen på plass vil det være mye lettere å innhente sammenlignbare pristilbud fra seriøse entreprenører. Du bør hente inn pris fra minst 3 seriøse entreprenører. Dette kan du lettest gjøre ved hjelp av gratistjenesten Byggstart som setter deg i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører i ditt område.

Hvordan bør prosjektet organiseres?

Vanligvis organiseres bygging av hus enten med én kontrakt og én hovedentreprenør, som også kalles totalenterprise, eller som en delt entreprise der man har separate kontrakter med hvert av fagområdene. Noen ganger kan også grunnarbeidene gjøres for seg selv i en totalenterprise. Mange foretrekker en totalenterprise fordi man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til gjennom byggeprosessen og dersom man for eksempel har klager eller dersom noe går i stykker innen garantiperioden. Totalenterprise er særlig populært blant de som ikke har mye tidligere erfaring med å koordinere håndverkere og byggearbeid.

En hovedentreprenør tar normalt ca 10% påslag på underentreprenørene sine, men samtidig tar hovedentreprenøren også på seg jobben med å koordinere alle de andre fagområdene inkludert graver, betongentreprenør, tømrer,  elektriker, rørlegger, ventilasjon, taktekker, blikkenslager, membranspesialist, flislegger og maler. Dette er ingen liten jobb, særlig for de som ikke er erfarne i å koordinering av slikt arbeid. I tillegg vil hovedentreprenøren ofte ha gode rabatter fra underentreprenørene slik at prisforskjellen i pris ikke alltid vil bli så stor som man skulle tro.

I tillegg må man ofte ha arkitekt og prosjekterende ingeniør. I etterkant av prosjektet trenger man også en uavhengig kontroll som gjøres av ansvarlig kontrollerende foretak.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Før du bestemmer deg for hvem som skal bygge huset for deg er det en rekke faktorer du bør ta i betraktning inkludert referanseprosjekter, pris, kapasitet for utførelse, økonomisk soliditet, godkjenninger, forsikringer og personlig kjemi.

I Byggstart jobber vi med kvalitetssikring av entreprenører. Vi har god oversikt over hvilke kvalifiserte og stabile entreprenører som har erfaring med lignende byggeprosjekter i ditt område. Dermed kan du fokusere på å finne ut av den personlige kjemien. Dette er det tross alt bare du som kan gjøre. Registrer gjerne prosjektet ditt hos oss på Byggstart.no så tar vi kontakt for en gjennomgang av prosjektet, og introduserer deg til kvalifiserte entreprenører som passer for ditt prosjekt.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.