Hus på ett plan: En komplett guide (pris, regler, tips)

Hus på ett plan

Innhold:

Del 1: Arkitekttegnet eller ferdighus?Del 2: Priser og lønnsomhetDel 3: Søknad og anbudsprosess

Det er flere grunner til at mange velger å bygge hus på ett plan. Det kan gjøre universell utforming enklere, det er mer barnevennlig og gjør for mange at man kan bo lengre i huset når man blir gammel. I tillegg vil byggeregler i noen områder gjøre det vanskelig å få godkjent hus over flere etasjer. I denne artikkelen går vi gjennom fordeler og ulemper med å bygge hus på ett plan, ca hva man kan forvente å betale, og hvordan man kan finne konkurransedyktige entreprenører for jobben.

Arkitekttegnet hus eller ferdighus?

Første steg er å finne en egnet tomt. Når du skal bygge på hus på ett plan kan det lønne seg å være på utkikk etter et større område å bygge på, og det er alltid en fordel at tomten er relativt flat.

Når du har funnet en egnet tomt, må du avgjøre om du vil bygge et spesialtilpasset hus eller et ferdighus. Spesialtilpassede hus er tegnet av arkitekt. Dette vil gi deg en bolig som er tilpasset både tomten og dine krav og behov. Dette er viktig for å få mest mulig ut av hus på ett plan. Ulempen med spesialtilpassede hus er at de tar lengre tid å planlegge og i noen tilfeller vil være dyrere å bygge.

Dersom du velger å bygge et ferdighus er store deler av planleggingen allerede gjort. Huset er ferdig tegnet, selv om det i noen tilfeller vil være aktuelt å gjøre mindre justeringer. At huset er ferdig tegnet vil innebære mindre utgifter til arkitekt. Merk imidlertid at en viss andel av summen du betaler for ferdighuset vil gå til arkitekten. Du slipper altså ikke unna denne utgiften, selv om den riktignok blir mindre enn om arkitekten skulle tegnet huset spesielt til deg. Fordelen med ferdighus er at det kreve mindre planlegging, og dermed koster mindre. Ofte vil det også koste mindre å bygge, men dette kan variere. Ulempen med ferdighus er at du ikke har den samme muligheten til å tilpasse boligen dine krav og behov. Man må ofte inngå visse kompromisser.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å bygge hus på ett plan?

Prisen på boligen vil avhenge av en rekke faktorer. De faktorene som i stor grad påvirker prisen er blant annet størrelsen på huset, forholdene på tomten og standarden på materialer. Det er imidlertid vanskelig å anslå en eksakt pris uten en detaljert beskrivelse av prosjektet. Det man kan gjøre er å se på snittprisen på slike prosjekter. I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase basert på prosjekter gjennomført av entreprenører på plattformen.

For bygging av eneboliger ser vi at snittprisen ligger på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Man finner også hus med enklere standard og konstruksjon der priser per kvadratmeter kommer ned mot 22.000 kr inkl mva. Mer eksklusive boliger kan ofte komme på mer enn 45.000 kr inkl mva. per kvm. Når det gjelder hus på ett plan, vil grunnarbeider og betong som regel utgjøre en noe større del, ettersom grunnflaten er større enn for et hus over flere etasjer, men konstruksjonene er som regel noe enklere, noe som drar ned prisen. Totalt sett vil derfor et hus på ett plan ligge omtrent på samme kvadratmeterpris som hus over flere etasjer.

Merk at disse prisene inkluderer alle kostnader knyttet til oppføring av boligen. De inkluderer ikke kostnader til arkitekt og prosjektering.

Hva driver prisen når man bygger hus på ett plan?

Det finnes en rekke faktorer som påvirker prisen når man skal bygge hus på ett plan. Noen av disse er absolutte, andre har man mulighet til å påvirke.

Valg og innkjøp av materialer er en måte man selv kan påvirke prisen. Dette kan for eksempel være parkett, fliser og innredning til kjøkken eller bad. Her har du mulighet til å påvirke prisen, avhengig av hvilken kvalitet og leverandør du velger. Dersom du ønsker å holde materialkostnadene nede, bør du være på utkikk etter tilbud og kampanjer. For å øke sjansen for å finne de ønskede materialene til reduserte priser, lønner det seg å være tidlig ute med planleggingen. Jo tidligere du vet hvilke materialer og varer du skal benytte, desto mer sannsynlig er det å finne disse på tilbud.

Prisen vil også avhenge av hvilke materialer du velger å bruke på utvendig kledning og på tak. Snakk med entreprenøren din for å finne ut hvilke typer kledning, takstein og vinduer det lønner seg å bruke.

De dyreste rommene å bygge, er kjøkken, bad og andre våtrom. Hvor mange slike rom du velger å bygge vil derfor kunne ha stor betydning for totalprisen.

Elektrisk anlegg, oppvarming og ventilasjon kan ofte medføre store kostnader. Her finnes alt fra det helt grunnleggende løsninger, til datastyrte systemer. Rimeligere løsninger hjelper deg med å holde byggekostnadene nede, mens de dyrere systemene ofte vil gi bedre komfort og mulige innsparinger på sikt.

Spesialbygde løsninger, som plassbygde skap og garderober, kan være praktiske og gi huset et eksklusivt preg. Samtidig vil de drive opp prisen på prosjektet. Ønsker man å holde kostnadene nede lønner det seg derfor å velge ferdige løsninger.

En faktor som i stor grad vil påvirke prisen når man bygger hus på ett plan, er grunnarbeid og støping av grunnmur. Hus på ett plan krever ofte mer grunnarbeid. Til gjengjeld er slike hus enklere å bygge og vedlikeholde. Behovet for grunnarbeid avhenger i stor grad av forholdene på tomten.

Hva lønner seg: bygge nytt eller kjøpe brukt?

Dette er en problemstilling som mange med eldre hus stiller seg på et tidspunkt. Skal man gå løs på en omfattende renovering av eksisterende bygningsmasse, eller kan man like greit rive eksisterende og bygge nytt? Dersom det er snakk om en totalrenovering innvendig og utvendig, blir prisen som regel nesten like høy som på å bygge nytt. Ved en totalrenovering, vil man normalt rive ned til bjelkelaget eller betongen, og bygge opp igjen derfra. Kun bærende elementer og grunnmur blir stående. Vi ser at totalrenovering innvendig og utvendig ligger på minst 20.000 kr inkl mva per kvadratmeter, men det kan også blir dyrere avhengig av kompleksitet og standard på prosjektet.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar byggingen?

Dette avhenger naturligvis av prosjektets omfang og kompleksitet. En liten bolig med standardløsninger vil ta betydelig kortere tid å bygge enn en større bolig med flere spesialtilpassede løsninger. Uansett vil det sjelden ta mindre enn et år fra planleggingsfasen begynner til huset står ferdig. Selve byggingen tar sjeldent mindre enn 9 måneder. Under finner du en oversikt over hvor mye tid du bør beregne til de ulike fasene:

Fasen der du samarbeider med arkitekten og søker til kommunen tar vanligvis 4-6 måneder. Dette kan ofte gjøres delvis parallelt med anbudsprosessen. Anbudsprosessen kan ta rundt 2-3 måneder.

Deretter bør man beregne 1-2 måneder til grunnarbeid, tett etterfulgt av betongarbeid og grunnmur, som også vil ta 1-2 måneder. Hus på ett plan vil ofte innebære mer grunnarbeid enn andre byggeprosjekter, ettersom slike boliger krever større grunnflate for å oppnå samme bruksareal.

Når grunnarbeid og mur er ferdig går man i gang med tømrerarbeid. Her vil det ta mellom 2-4 måneder å få på plass et tett råbygg, avhengig av om du benytter plassbygde løsninger eller ferdige elementer.

Når råbygget står ferdig kan man begynne det innvendige arbeidet med tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, maler, installasjon av ventilasjon osv. Denne prosessen vil vanligvis ta rundt 3 måneder.

Søknadsplikt og byggetillatelse

All oppføring av nybygg krever søking til kommunens plan- og bygningsetat. Denne søknaden er relativt komplisert, og det er derfor påkrevd å engasjere en ansvarlig søker. Ansvarlig søker vil ofte være en arkitekt, som står ansvarlig for å forberede og sende inn søknaden. Entreprenørene som jobber på prosjektet ditt vil være de som erklærer ansvarsrett for de respektive fagområdene.

Søknaden til Plan- og bygningsetaten kan gjøres i enten ett eller to trinn. Dersom du velger en to-trinns søknad vil du først søke om en rammetillatelse. Dette kan du gjøre allerede før du har funnet utførende entreprenører. I neste trinn søker du tillatelse til igangsettelse. Da vil de utførende entreprenørene erklære ansvar på sine respektive områder. Dersom du velger ett-trinns søknad trenger du kun sende inn én søknad. Dette forutsetter at du allerede har alle utførende entreprenører klare før du sender inn søknaden. På et så omfattende prosjekt som å bygge hus er det vanlig å velge en to-trinns søknad.

Hvordan kommer man i gang?

Dersom du har funnet tomten du vil ønsker å bygge, og bestemt deg for å bygge et spesialtegnet hus, er første steg å engasjere en arkitekt. Det første arkitekten vil gjøre, er å utarbeide skisser. Disse vil ofte være basert på dine egne ønsker og behov, men det er også mulig å gi arkitekten full kreativ frihet. Når dere har blitt enige om et resultat, vil arkitekten utarbeide mer detaljerte løsninger og beskrivelser, samt søke om tillatelse hos Plan- og bygningsetaten.

Arkitekten kan også hjelpe deg med å finne ut hvordan boligen skal se ut innvendig. Ofte har arkitekten høy kompetanse når det kommer til interiør, belysning og møblering. Her er det også mulig å engasjere en interiørarkitekt til å hjelpe deg med den innvendige utformingen.

Det er viktig å finne en entreprenør i god tid før man skal i gang med selve arbeidet. Likevel bør man ikke inkludere entreprenøren for tidlig i prosessen. Det vil være vanskelig for entreprenøren å anslå nøyaktig pris og tidsperspektiv før du kan gi dem detaljerte tegninger og prosjektbeskrivelser. Dokumentene som inngår i søknaden om rammetillatelse vil gjøre det enklere for entreprenøren å komme med realistiske estimater. Det ideelle for en byggmester er å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen. Da er det mindre usikkerhet knyttet til prosjektet. For eksempel kan søknader bli avslått hos Plan og bygg.

Entreprenøren vil som regel foretrekke at du har detaljprosjektering på plass før de gir deg et tilbud, ettersom dette gjør det enklere for dem å regne ut en realistisk pris. Detaljprosjekteringen vil vanligvis inkludere romskjema med beskrivelse av materialvalg, belysning og varme for hvert rom. Det er også vanlig å inkludere dør- og vindusskjema med beskrivelse av dører og vinduer. I tillegg vil arbeidstegninger inkluderes. Disse tegningene vil være mer detaljerte enn søknadstegningene (typisk 1:50), og vil inkludere henvisning til hvordan huset skal bygges og bæring.

I Byggstart har vi samlet et nettverk av kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer, så det skal være enklere for å deg å finne fagfolkene som egner seg best til ditt prosjekt. Finner du aktører ved hjelp av vår tjeneste, kan du være sikker på at bedriften har både godkjenninger, økonomi og kompetanse på plass. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, vil du motta pristilbud fra flere aktører som har erfaringen og kompetansen som kreves for å bygge ditt nye hus.

Hvordan bør prosjektet organiseres?

Når man skal få bygget et hus på ett plan, er det en rekke fagområder som er involvert. Vanligvis er det nødvendig å engasjere følgende aktører: grunnentreprenør, betong/murer, tømrer, elektriker, rørlegger, ventilasjons-installatør, taktekker, flislegger og maler. Det er altså en rekke håndverkere og fagområder å forholde seg til. Når man skal organisere prosjektet har man i hovedsak to alternativer: totalentreprise (kalt generalentreprise dersom det kun er utførende fag), og delt entreprise. Totalentreprise går ut på at man skriver kontrakt med kun ett firma. Dette står da ansvarlig for å hente inn kompetanse på alle de involverte fagområdene, og for å koordinere arbeidet mellom disse. Ved delt entreprise skriver man kontrakt med individuelle firmaer på de ulike fagområdene. En kombinasjon av disse to alternativene er også mulig. En del byggherre skiller for eksempel ut grunnarbeider som en egen entreprise.

Fordelen med en totalentreprise/generalentreprise er at man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til gjennom byggeprosessen. Entreprenøren tar normalt ca 10% påslag på sine underentreprenører, men dette kan være en praktisk investering. Entreprenøren som tar kontrakten vil koordinere alle de andre fagområdene og kommunikasjonen med dem. Normalt er det en tømrerbedrift som tar denne rollen, mens de har faste samarbeidspartnere på de andre fagområdene. Dette gjør også ansvarsfordelingen enklere dersom det skulle avdekkes feil eller mangler. Totalentreprenøren står da ansvarlig, uavhengig av hvilket fagområde feilen har blitt begått på. Vi i Byggstart ser at de fleste som skal gjennomføre et slikt prosjekt velger å organisere det som en generalentreprise der man har egen kontrakt med arkitekt / prosjekterende fag, og én kontrakt for utførende fag.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Når du skal velge entreprenør(er) som skal bygge ditt hus på ett plan, er det en rekke kriterier du bør vurdere. Dette inkluderer blant annet referanseprosjekter, pris, kapasitet for utførelse, økonomisk soliditet, godkjenninger, forsikringer og personlig kjemi.

I Byggstart jobber vi for å gjøre dette valget enklere for deg. Vi driver kontinuerlig kvalitetssikring av entreprenørene og håndverkerfirmaene i vårt nettverk. Finner du aktører ved hjelp av vår tjeneste, kan du være sikker på at de har økonomi, godkjenninger og forsikringer i orden. Når du registrerer prosjektet ditt hos oss, vil du motta pristilbud fra flere entreprenører som har kompetansen og erfaringen som kreves for å bygge hus på ett plan.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.