Garasje med leilighet: En komplett guide (isolering, regler, bad)

Vil du vite mer om garasje med leilighet? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om oppføring av garasje med leilighet, hvor mye dette koster å bygge, hvordan du best kan organisere prosjektet, hvordan du går frem for å finne fagfolk og mye mer. Garasje med leilighet er ideelt for deg som trenger litt ekstra plass eller som ønsker å leie ut en liten hybel eller leilighet for å tjene litt ekstra. Vet du hvordan du søker om byggetillatelse? Kjenner du til kravene i byggteknisk forskrift? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene!

Garasje med leilighet

Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Ny garasje? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Garasje med leilighet

Hvis du har planer om å bygge en ny garasje, har du kanskje vurdert om du skal bygge en garasje med leilighet. Det kan være en fin måte skaffe litt ekstra plass på i hjemmet og det gjør det mulig å leie ut en egen hybel eller leilighet for å skape litt ekstra inntekt. Det finnes mye å velge mellom. Du kan for eksempel bygge en funkis garasje, dobbel garasje eller trippel garasje. Noen velger å bygge en frittstående garasje med en leilighet på toppen, mens andre bygger garasjen som et tilbygg på eksisterende hus. Det er viktig å tenke gjennom hvilken løsning du ønsker fordi reglene som gjelder for bygg av en frittstående garasje skiller seg fra kravene som stilles for å bygge en garasje som et tilbygg til huset.

Du trenger i utgangspunktet ikke å søke om byggetillatelse hvis du skal bygge en frittstående garasje på under 50 kvadratmeter. Skal du bygge garasje som et tilbygg til eksisterende hus så må du ha byggetillatelse dersom tilbygget er over 15 kvadratmeter, men også bygging av mindre tilbygg kan være kreve søknad. På hjemmesidene til Direktoratet for Byggkvalitet finner du detaljert informasjon om bygg som krever byggetillatelse og hva du kan bygge uten å søke. Du kan også lese mer i vår guide om byggetillatelse.

For å ha en leilighet over garasjen som noen i husstanden skal bo i eller som skal leies ut, må leiligheten tilfredsstille en rekke krav i Byggteknisk forskrift (TEK17). Dette fordi leiligheten må godkjennes for "varig opphold". Byggteknisk forskrift stiller følgende krav for bygg som skal godkjennes for varig opphold:

  • Det må være minst 2 meter takhøyde, men målingene blir litt annerledes med skråtak. Da kan noen av delene være lavere.
  • Det skal være tilgang til bad.
  • Oppholdsrom må utstyres med vinduer for å gi dagslys og utsyn. Et vindu i hvert rom er tilstrekkelig forutsatt at de fungerer som rømningsvei.
  • Rømningsvinduer skal være minst 150 centimeter hvis du plusser høyde og bredde. Vinduene må være minst 50 cm brede og minst 60 cm høye. Vinduet skal heller ikke være mer enn 100 cm over gulvet.
  • Det skal være brannskille mellom leiligheter både på vegger og gulv.
  • Leiligheten må være tilstrekkelig godt isolert.
  • Konsentrasjon av radon i inneluften må måles og dokumenteres.
  • Oppbevaring på soverom.

I noen tilfeller kan det gis unntak for noen av kravene i byggteknisk forskrift. Dette varierer imidlertid fra kommune til kommune og det anbefales derfor at du kontakter kommunen du bor i hvis du er usikker på hvilke krav som gjelder.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få 3 tilbud på jobben her.

Pris for garasje med leilighet

Prisen for garasje med leilighet avhenger i stor grad av om du kjøper en nøkkelferdig garasje med leilighet eller om du heller vil få bygget arkitekttegnet og spesialtilpasset i henhold til dine preferanser. Av prisdatabasene våre ser vi at kvadratmeterprisen for å bygge en spesialtilpasset garasje ligger mellom 11.000 og 20.000 kroner. Størrelsen på garasjen og leiligheten vil derfor ha stor betydning for prisen. En garasje med leilighet på toppen må som regel være av en viss størrelse for leiligheten skal kunne brukes som varig opphold, og de fleste slike byggeprosjekt vil fort kunne koste et sted mellom 500.000 og 1 million kroner.

I tillegg til størrelse på garasje og leilighet vil valg av materialer og byggets kompleksitet være viktige prisfaktorer som i stor grad vil påvirke prisen. Jo bedre materialer du bruker, desto mer vil det koste. Dette gjelder særlig ved innredning av leilighet, der særlig kjøkken og bad er rom som ofte koster mye. Om du velger noe lavere standard på disse rommene, er det mulig å spare penger. Videre vil det være dyrere hvis du ønsker spesialløsninger som er kompliserte å bygge og som er mer tidkrevende, fremfor enkle standardløsninger.

Hvis du ikke har noe særlig erfaring med bygg tidligere, er det gjerne best å organisere byggeprosjektet som en totalentreprise. Det vil si at du engasjerer én totalentreprenør som tar seg av organiseringen av hele prosjektet og som har egne underentreprenører innen de fagområdene som kreves. Du vil få et mer konkret bilde av prisen på akkurat ditt prosjekt når du begynner å hente inn pristilbud fra entreprenører. Vi anbefaler at du henter inn minst tre ulike tilbud slik at du kan foreta en grundig sammenligning av alternativene dine. Da er det lettere å unngå de aller dyreste, men du trenger ikke nødvendigvis velge det billigste tilbudet heller. Når du sammenligner tilbud er det viktig å sjekke om entreprenørene har inkludert de samme postene, slik at eventuelle prisforskjeller ikke skyldes ulik forståelse av prosjektet. Husk også å se om du har fått en fastpris for hele prosjektet, eller om prisen er timebasert, og om det tas eventuelle forbehold.

Ny garasje? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Slik kan du organisere prosjektet

Som vi var inne på tidligere kan prosjektet med å bygge garasje med leilighet organiseres på ulike måter. Det er vanlig å organisere prosjektet som en totalentreprise der totalentreprenøren tar et overordnet ansvar for å organisere byggeprosjektet, og overlate arbeid utenfor eget fagfelt til andre underentreprenører. Dette er en god måte å organisere prosjektet på for deg som ikke trenger å være så veldig involvert i prosessen og som ikke har noe særlig erfaring med bygg og prosjektledelse.

Hvis du derimot foretrekker å lede prosjektet selv og er komfortabel med å involveres mer i prosessen, kan du velge delt entreprise som en form for prosjektorganisering. I en delt entreprise er det du som byggherre som leder og koordinerer arbeidet mellom alle de ulike faggruppene og du må selv engasjere forskjellige entreprenører innen hvert fagfelt, for eksempel tømrer, elektriker, rørlegger og så videre. Hvis du ikke har en del kompetanse innen bygg selv eller ikke har tid å sette av til prosjektet, kan det fort bli en del rot med delt entreprise. En annen problemstilling er at det kan være vanskeligere å vite hvem som har ansvaret dersom noe skulle gå galt eller det skulle bli aktuelt å benytte seg av garanti.

I noen tilfeller kan det være aktuelt med en organiseringsform som vi kaller kombinert entreprise. Dette er en slags kombinasjon av totalentreprise og delt entreprise. Noen byggeprosjekter involverer fagfelt som ikke er tilknyttet totalentreprenører. Ofte er det tilfellet med arbeid knyttet til graving og grunnarbeider. Da kan det være aktuelt å engasjere en entreprenør til å ta seg av dette arbeidet og en totalentreprenør som tar seg av det resterende.

Trenger du fagfolk til jobben? Sammenlign flere tilbud her.

Hvor lang tid tar det?

Normalt tar det ikke veldig lang tid å bygge en garasje da byggverket er mindre komplisert enn vanlige boliger. Det tar vanligvis ikke mer enn 1-2 måneder å bygge garasjen, men arbeidet med leiligheten tar gjerne litt lenger tid, særlig hvis du ønsker spesialtilpassede løsninger som er tidkrevende å utføre. Tidsbruken avhenger naturlig nok også av hvor mange håndverkere som jobber med prosjektet samtidig. Ofte er det raskere å bygge en frittstående garasje med leilighet enn en garasje som er et tilbygg til eksisterende hus. Det skyldes at det går med en del tid til å tilpasse tilbygget til eksisterende hus.

Som regel må man søke om byggetillatelse fra kommunen før man kan sette i gang arbeidet. Dette er en prosess som kan ta nokså lang tid og som du bør ta høyde for i tidsplanen din. Når du skal søke om byggetillatelse trenger du en ansvarlig søker, som regel en arkitekt eller en annen fagperson, som kan ta seg av søkeprosessen. Det går med en del tid til å utarbeide søknaden og saksbehandlingsfristen hos kommunen er i utgangspunktet 12 uker.

Det er lurt å sette av god tid til å planlegge prosjektet slik at du er best mulig forberedt på det som kommer. Da reduserer du mulighetene for at det oppstår unødvendig forsinkelser. Planleggingsfasen inkluderer blant annet å sette opp et budsjett, engasjere arkitekt, søke byggetillatelse hos kommunen, samt å engasjere en entreprenør. Som nevnt tidligere er det lurt å gjennomføre en anbudsprosess for å finne riktig entreprenør. Anbudsprosessen kan fort ta 2-3 måneder og innebærer at du må hente inn flere tilbud, gjennomføre befaringer og gjøre grundige sammenligninger og vurderinger av tilbudene du får. Noen ganger er man ikke fornøyd med noen av tilbudene og da kan det være aktuelt å hente inn flere tilbud, noe som vil øke den totale tidsbruken.

Mens arbeidene pågår

Har du valgt å engasjere en totalentreprenør så trenger du ikke være så veldig involvert i prosjektet underveis. Det er likevel lurt å ha god dialog med entreprenøren slik at dere unngår misforståelser. Du kan gjerne sette opp en tidsplan sammen med entreprenøren med milepæler for når de ulike delene av prosjektet skal være ferdig. Etterhvert som tiden går, kan du krysse av når de ulike milepælene nås. På den måten er du hele tiden oppdatert på fremgangen i prosjektet og at du slipper å oppleve at eventuelle forsinkelser kommer som en stor skuffelse. Om du bor tett på naboer kan det være lurt å kommunisere med disse også. Arbeidet kan medføre en del støy og naboene dine kan ha interesse av å vite hvor lenge arbeidene skal pågå. De vil uansett kunne komme med sine innsigelser om prosjektet i forbindelse med søknaden til kommunen.

Når garasjen med leilighet står ferdig bygget er du nesten i mål. Før prosjektet avsluttes må du bli med på en sluttbefaring sammen med entreprenøren for å gå gjennom arbeidet som har blitt gjort. Om du ikke har mye kunnskap om bygg selv, anbefales det å ta med et fagkyndig person på sluttbefaringen slik at dere lettere kan påpeke eventuelle feil eller mangler. Du kan gjerne holde igjen 10% av betalingen til sluttbefaringen er gjennomført. 

Hvis alt er som det skal være og det ikke er behov for utbedringer, kan prosjektet avsluttes. Da må du sørge for at du mottar alt av dokumentasjon knyttet til prosjektet. Det inkluderer blant annet ferdigdokumentasjonen, der det skal fremgå hva som har blitt gjort, hvilke materialer som har blitt brukt og en bekreftelse på at arbeidet er utført i henhold til gjeldende regler. Skal du ha bad i leiligheten, må du ha FDV-dokumentasjon, og elektrikeren skal dokumentere at arbeidet med det elektriske anlegget er utført i henhold til gjeldende lover og regler. Dokumentasjonen må du ta godt vare på, da vil få bruk for den på senere tidspunkt, enten i forbindelse med salg av boligen eller hvis det skulle være nødvendig i forbindelse med sak om garanti eller forsikring.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Noen gode råd til slutt

Arbeidet med å bygge en garasje med leilighet krever god planlegging, men det er absolutt en overkommelig oppgave. Til slutt gir vi deg noen gode råd som kan hjelpe deg i prosessen.

Brannkrav ved utleie

Hvis du har tenkt å leie ut leiligheten eller ha noen boende i den, er det viktig at du kjenner til brannkravene som stilles. Som utleier må du sørge for at leiligheten er utstyrt med brannslukker og røykvarsler. Brannkravene fremgår av forskrift for brannvern, og hvis det i verste fall skulle oppstå en ulykke der leietakeren omkommer eller bli skadet som følge av brann, kan du som utleier bli straffet dersom leiligheten ikke oppfyller kravene.

Sjekk med kommunen

Noen ganger kan det være vanskelig å få tillatelse til å bygge garasje med leilighet på toppen, og ofte skyldes det begrensninger i reguleringsplaner knyttet til gesimshøyde, mønehøyde og arealet i andre etasje. Prosjektet kan ikke stride mot reguleringsplanene og det stilles dessuten en rekke krav til egne uteområder og parkeringsplass for leietaker. Det lønner seg å ta kontakt med kommunen på et tidlig tidspunkt for å finne ut om det er realistisk å få byggetillatelse som kreves for å gjennomføre prosjektet.

Sett opp budsjett

Det å bygge garasje med leilighet kan være et kostbart prosjekt og det er ikke alltid lett å vite hvor mye det kommer til å koste til slutt. Derfor er det lurt å sette opp et detaljert og realistisk budsjett for å holde utgiftene under kontroll. Du bør legge inn et slingringsmonn på minst 10% slik at du kan håndtere eventuelle uforutsette kostnader uten at prosjektet må utsettes.

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Ny garasje? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.