Planlegg godt

Første steg når du skal bygge påbygg, er å finne en arkitekt. Arkitektens oppgave er både å tegne prosjektet ditt, og være ansvarlig for søknadsarbeidet. Vær på utkikk etter arkitekter som kan vise til å ha jobbet med påbygg tidligere. Da kan du være trygg på at de har den kompetansen og kunnskapen som kreves for å hjelpe deg med ditt prosjekt.

Hva er forskjellen på påbygg og tilbygg?

Uttrykkene påbygg og tilbygg blir ofte brukt om hverandre. Dette til tross for at det er snakk om to forskjellige byggeprosjekter. Begge går ut på å bygge på huset, men på to veldig ulike vis med egne regler og krav.

Et tilbygg er en utvidelse av bygningens grunnareal, mens påbygg er en utvidelse av boligen i høyden.

Et tilbygg krever at man graver ut og bygger en ny grunnmur. Man må også fjerne en vegg på den eksisterende boligen, for å koble tilbygget direkte til huset.

Et påbygg, derimot, krever ingen graving eller ny grunnmur, men til gjengjeld må du ofte forsterke bærekonstruksjonen i bygget for å tåle vekten av en ny etasje.

Mange velger å skifte hele taket i samme slengen, og en del skifter kledning på resten av huset som en del av påbyggprosjektet. Du må også bygge trapp opp til den nye etasjen.

Underbygg er ikke et begrep som brukes mye i praksis, men kan brukes når det er snakk om en utvidelse av boligen ved å grave seg ned og bygge en etasje under bakkenivå. Dette kan for eksempel være at man bygger en ny kjeller eller en underjordisk garasje, som sant nok ikke er veldig vanlige prosjekter.

Forskjellige søknadsregler for tilbygg og påbygg

Skillet mellom påbygg og tilbygg er viktig, og avgjør blant annet om du må søke. Et påbygg er alltid søknadspliktig, uansett hvor lite det er. Andre tiltak hvor du endrer på høyden på bygget, som bygging av ark, takløft eller takopplett, vil også alltid være søknadspliktig. Et underbygg vil også alltid være søknadspliktig.

Et tilbygg på under 15 kvadratmeter, slipper du derimot ofte å søke om. Det er i utgangspunktet ikke søknadspliktig såfremt du oppfyller flere krav som blant annet angår høyde, avstand til nabogrense og mer.

Hva koster det i gjennomsnitt?

Hva et påbygg vil koste avhenger i stor grad av hvordan den eksisterende boligen er konstruert.

Hvorvidt du må forsterke konstruksjonen, vil ha mye å si for sluttsummen. Noen boliger er allerede dimensjonert for den ekstra vekten, og de slipper da naturligvis unna den ekstrakostnaden.

I mange tilfeller vil man derimot måtte gjøre betydelige grep på eksisterende bygningsmasse for å gjøre det klart for påbygget. Standarden man legger seg på har åpenbart også mye å si for den endelige prisen.

Hva koster påbygg per kvadratmeter?

For å kunne gi et estimat på hva ulike byggeprosjekter vil koste, har vi i Byggstart opparbeidet en egen prisdatabase. Denne er basert på et høyt antall prosjekter gjennomført av entreprenører og håndverkere gjennom vår plattform.

Her defineres påbygg som en ny etasje bygget oppå eksisterende hus (typisk utvidet fra 1 til 2 etasjer over bakken). Vi ser at påbygg i gjennomsnitt koster 46.000 kroner per kvadratmeter. Denne prisen inkluderer alt av arbeid, materialer, leie av utstyr og mva.

Prisen per kvadratmeter for påbygg spenner seg fra 37.000 til 70.000 kroner, og noen ganger enda høyere, så variasjonene er store.

Skal du sammenligne med de to andre måtene å utvide boligen på, ser tallene slik ut. Alle er kroner per kvadratmeter.

Prisene er gjennomsnitt fra Byggstarts prisdatabase, og inkluderer alt av arbeid, materialer og leie av utstyr. De dekker ikke arkitekt, søknadsgebyr eller endringer på den eksisterende delen av huset. På et påbygg er ikke det siste nødvendigvis lite, siden man gjerne skifter tak og kledning samtidig.

Hva blir totalprisen på et påbygg?

Med et snitt på 46.000 kroner lander et påbygg på 30 kvadratmeter på rundt 1.380.000 kroner, mens 50 kvadratmeter havner på cirka 2.300.000 kroner og 80 kvadratmeter på rundt 3.680.000 kroner.

Ligger prosjektet i nedre eller øvre del av spennet, forskyver hele summen seg tilsvarende. For et påbygg på 50 kvadratmeter vil forskjellen mellom nedre og øvre sjiktet kunne tilsvare så mye som 1,6 millioner. Arkitekt og søknad kommer som sagt i tillegg, og det ser vi på i seksjonen om søknad.

Et konkret eksempel på et påbyggprosjekt

For å illustrere omtrent hva de ulike kostnadene går til, ser du under et konkret pristilbud på et påbygg på 60 kvadratmeter. Her ble det bygget en ny etasje på eksisterende hus.

Dette prosjektet endte på ca. 43.000 kroner per kvadratmeter, som ligger noe under gjennomsnittet for påbyggprosjekter.

Merk at hvert prosjekt er forskjellig, så eksempelet er kun ment for å illustrere hvordan et prosjekt kan se ut.

Hva går pengene til når du bygger påbygg?

Tømreren dominerer regnestykket. Med 1.720.000 kroner står det ene faget for omtrent to tredeler av hele summen, og omfatter blant annet forsterkning av den bærende konstruksjonen.

De tekniske fagene, altså elektriker og rørlegger, utgjør til sammenligning 397.000 kroner, eller drøyt 15 prosent.

Hva er ikke med i eksempelet?

Summen viser hva entreprenørene fakturerte for materialer og arbeid, og inkluderer mva.

Arkitekt og søknadsarbeid kommer i tillegg. Det samme gjelder kommunale gebyrer, og eventuelle endringer på den eksisterende delen av huset utover det som var nødvendig for å bære den nye etasjen. Merk også at dette påbygget fikk flatt tak. Andre takløsninger vil kunne se ganske annerledes ut prismessig.

Hva driver prisen?

Det er mange ulike faktorer som er med på å drive prisen på et påbygg. Under er noen av de viktigste:

• Valg av entreprenør: Det er store prisforskjeller mellom de ulike aktører. Velg en seriøs entreprenør som har erfaring med tilsvarende prosjekter
• Antall bad/kjøkken: Dette er de dyreste rommene å bygge i et hus
• Plassering av bad/kjøkken: Dersom du plasserer våtrom rett over der det i dag er våtrom, kan dette redusere prisen ettersom røropplegg og andre tekniske arbeider kan bli enklere.
• Standard på materialer og overflater: Fliser, parkett, kledning og takstein finnes i alle prisklasser. I tillegg er selve kjøkkenet, garderober og baderomsinnredning ofte kostbare elementer
• Behov for endringer i bærende konstruksjon: Dersom bygget ikke er dimensjonert for en ny etasje, vil prosjektet kunne bli betydelig dyrere

Bærekonstruksjonen er den store usikkerheten

Av alle postene i et påbyggprosjekt er det arbeider med bærekonstruksjonen som svinger mest, og den er samtidig i flere tilfeller den du vet minst om på forhånd.

Enten er huset dimensjonert for å bære en etasje til, eller så er det ikke det. I det siste tilfellet må bærekonstruksjonen utbedres i hele bygningen, ikke bare i den nye etasjen, og da snakker vi om et helt annet kostnadsnivå.

I priseksempelet over lå denne jobben inne i tømrerposten, som alene utgjorde to tredeler av totalen. Dette er også grunnen til at du sjelden får en presis pris tidlig i prosessen. Er endringene i bæringen store, kreves det ytterligere prosjektering før noen kan regne på prosjektet i det hele tatt. Skal taket i tillegg bygges opp på nytt med nye takstoler, kommer det som en egen post.

Hvorfor er bad og kjøkken de dyreste rommene?

Bad og kjøkken er alltid de dyreste rommene å både renovere og bygge fordi de krever en del teknisk arbeid i forbindelse med rør, elektronikk og, for badet, vannsikring.

I et påbygg blir disse rommene også bygget fra bunnen: Røropplegg eller avløp må legges nytt, og til det kommer membran, fliser og innredning.

Rom som dette trekker prosjektet mot øvre del av prisintervallet. Samtidig er det disse rommene det er viktigst at bygges riktig, så det er ikke her man bør kutte for å spare penger.

Det du derimot kan styre, er hvor de plasseres, og hvilken standard du velger. Legger du våtrommet i den nye etasjen rett over et våtrom i etasjen under, blir røropplegget kortere og enklere, og det merkes på prisen. Går du for en enklere standard, blir også totalprisen lavere.

Undersøk entreprenører

Når du skal finne entreprenør til ditt prosjekt, er det viktig å finne en som har erfaring med påbygg. Sjekk at entreprenøren kan vise til vellykkede påbyggprosjekter. Dette gir deg trygghet og bekrefter at entreprenører kan bygge påbygg i høy kvalitet, og i henhold til alle regler og forskrifter.

Be gjerne entreprenøren om referanser fra tidligere prosjekter som du kan kontakte. I tillegg kan du undersøke hvilke godkjenninger entreprenøren har. De aller fleste godkjenninger i Norge er frivillige, men de fungerer likevel som et kvalitetstegn.

Hvilke godkjenninger bør du sjekke?

Sentral godkjenning, mesterbrev og våtromsgodkjenning er de vanligste å se etter på et påbyggprosjekt. De forteller deg noe om foretaket driver seriøst, følger regler og bruker faglært arbeidskraft. I tillegg bør du påse at alle elektrikere som bidrar til påbyggprosjektet har DSB-godkjenning. Denne er det lovpålagt at alle elektrikere har, så verifiser alltid at den er på plass.

Utover godkjenninger burde du sjekke økonomien i firmaet. Et foretak med solid regnskap tåler et tap eller en nedgang uten å gå konkurs midt i prosjektet ditt eller i løpet av garantiperioden.

Vær også ute i god tid. Dyktige entreprenører er ofte booket flere måneder fram. Er du tidlig ute, kan du velge blant dem du helst vil jobbe med, i stedet for å måtte ta den som tilfeldigvis er ledig.

Hvordan sammenligne tilbud

Hent inn tre tilbud. Er alle tre fra seriøse og kvalitetssikrede firmaer, er det normalt nok til å se hvor prisnivået ligger.

Sørg samtidig for at de regner på det samme. Detaljerte tegninger og en beskrivelse av materialvalg og løsninger bør foreligge før du sender ut forespørselen: Jo mer nøyaktig underlaget er, desto mer presise blir tilbudene du får tilbake.

Når tilbudene kommer inn, lønner det seg å sette dem opp i et regneark. Ulike firmaer deler opp postene på ulike måter, og det er ikke alltid åpenbart hva som er med og hva som er utelatt. Se særlig etter om prisen er en fastpris eller en timepris, og om entreprenøren har tatt forbehold.

I Byggstart har vi gjort det enklere for deg å finne kvalifiserte entreprenører og håndverkere. Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt.

Bygge påbygg selv?

En måte du kan redusere kostnaden på prosjektet, er ved å gjøre deler av arbeidet selv. Arbeidstimer utgjør i de fleste tilfeller majoriteten av utgiftene når man bygger på huset, så det er en reell mulighet til å spare litt penger her.

Det gjelder imidlertid å være brutalt ærlig med deg selv, både når det gjelder kapasitet og kompetanse. Ikke påta deg oppgaver som krever erfaring du ikke har da det ofte er en del som kan gå galt når man mangler tilstrekkelig utdannelse og kunnskap. Vurder også hvor mye tid du faktisk har til å bidra selv, og husk på at du kommer til å bruke mye lenger tid på diverse oppgaver sammenlignet med profesjonelle.

Hvilke oppgaver kan du få til selv?

Overlat konstruksjon og tekniske arbeider til profesjonelle. Overflatearbeid, som det å legge gulv, male og flislegge, er derimot noe en del kan klare på egen hånd.

Men, igjen, det er lurt å kjenne sine egne grenser. Det er lav risiko forbundet med overflatearbeid, men det er ofte vanskeligere enn man tror å få det like fint som profesjonelle får til. I tillegg vil det ta mer tid. På den andre siden kan det være veldig givende å bidra selv og gi en god eierfølelse for den nye boligdelen.

Arbeid du kan bidra med

Riving og bortkjøring av avfall er blant oppgavene mange tar selv, siden de krever mer tid enn kompetanse.

Det er også mulig å bidra til arbeid med kledning av fasade og nytt tak hvis du har kompetansen, men det er tungt og tidkrevende arbeid. Har du ikke erfaring fra lignende prosjekter, er dette blant det du bør overlate til fagfolk.

Det er også viktig å ikke undervurdere tiden som kreves.

Skal påbygget inneholde bad eller vaskerom, er det ekstra grunn til å være forsiktig.

Membranen og arbeidet rundt sluket bør overlates til fagfolk, og for å få godkjent dokumentasjon på et våtromsarbeid for forsikring og fremtidig boligsalg, bør badet bygges av fagfolk. Se gjerne etter våtromsgodkjenning. Det er ikke lovpålagt og det finnes flere seriøse og flinke baderomsentreprenører uten godkjenningen, men den er like fullt et tegn på seriøsitet og kompetanse.

Elektriske arbeider skal utføres av elektriker med DSB-godkjenning, og rørarbeidet bør gjøres av rørlegger.

Kan du søke selv?

Et påbygg er alltid søknadspliktig, og arbeidet skal i utgangspunktet utføres av foretak med ansvarsrett. Bygger du på din egen enebolig, kan kommunen likevel gi deg personlig ansvarsrett som selvbygger.

Da må du sannsynliggjøre overfor kommunen at du har kompetansen som trengs. Denne ordningen gjelder bare tiltak i tiltaksklasse 1, den laveste av tre. Som selvbygger kan du hente inn fagfolk på det du ikke behersker. Reglene står i  byggesaksforskriften § 6-8, og du kan lese mer om roller og ansvar i vår guide til ansvarsrett.

Uansett hvem som utfører arbeidet, gjelder kravene i TEK17. Er ikke arbeidet forskriftsmessig utført, står du selv som ansvarlig, og du risikerer at forsikringen ikke dekker skader som kan spores tilbake til feil under byggingen.

Hvor mye sparer du på egeninnsats?

Egeninnsats gir ingen garanti for at prosjektet blir billigere. En profesjonell håndverker jobber raskere enn deg og ender som regel opp med et bedre resultat, og det må du ta med i beregningen.

Igjen gjelder det å ikke overvurdere sine egne evner, eller undervurdere tiden som kreves. Skal du legge inn en egeninnsats i prosjektet, og påta deg visse oppgaver, må du vite med sikkerhet at du har nødvendig kompetanse og at du kan sette av tiden som kreves.

Hvis ikke risikerer du å stanse fremdriften i prosjektet, noe som vil skape både forsinkelser og frustrasjon.

Planlegg derfor egeninnsatsen sammen med entreprenøren i god tid, slik at oppgavene dine kan legges inn i fremdriftsplanen og ikke skaper merarbeid for håndverkerne. Hva du skal gjøre selv, og når det skal være ferdig, bør også komme tydelig fram i kontrakten.

Husk søknaden

Et påbygg er alltid søknadspliktig, og du trenger en ansvarlig søker. Dette innebærer at du må engasjere et foretak til å stå som ansvarlig søker på dine vegne.

Hvem kan stå som ansvarlig søker?

Ansvarlig søker vil som regel være en tredjepart, selv om det i noen tilfeller kan være entreprenøren. Det vanligste er at en arkitekt søker for deg.

En arkitekt har god oversikt over regler og forskrifter, og har du brukt vedkommende til å tegne påbygget, har arkitekten allerede innsikt i prosjektet ditt. Rollen kan også fylles av en ingeniør, en teknisk tegner eller en byggmester.

I praksis foretrekker de fleste byggmestere at en arkitekt har tegnet og søkt før de selv blir involvert. En del vil også kreve at tiltaket er godkjent av kommunen før de begynner å prise jobben, særlig på de større prosjektene.

Hva koster søknaden?

Vanlig kostnad til arkitekt på et påbyggprosjekt ligger mellom 50.000 og 250.000 kroner avhengig av kompleksitet og størrelse på prosjektet. Dersom det må søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen, blir det ekstra papirarbeid for arkitekten, noe som medfører en del ekstra kostnader.

Vet du godt hva du ønsker før du setter i gang prosessen med arkitekt, kan kostnaden bli lavere enn hvis du bruker mye tid sammen med arkitekten på å utforske muligheter.

Disse kostnadene kommer i tillegg til kvadratmeterprisen for selve påbygget, på samme måte som eventuelle endringer på den eksisterende delen av huset.

Søker arkitekten for deg, ligger honoraret for ansvarlig søker normalt inne i arkitektregningen.

Det kommunale gebyret varierer mye fra sted til sted. Noen kommuner tar lite eller ingenting for de enkleste sakene, mens andre lander på flere titalls tusen kroner. Sjekk satsene der du bor tidlig i prosessen.

Søknad i ett eller to trinn

Når søknadsarbeidet starter, må du bestemme om det skal søkes i ett eller to trinn. Ved en totrinns søknad søker man først om rammetillatelse, og deretter om igangsettingstillatelse. Dette er vanligst for de større påbyggene. Er påbygget lite, for eksempel under 30 kvadratmeter, er det vanligst å søke i ett trinn.

Valget har en praktisk konsekvens for framdriften. Søker du i ett trinn, må alle håndverkerne være på plass før kommunen kan gi tillatelse, siden de som skal utføre arbeidet må erklære ansvar for sine fagområder. Søker du i to trinn, trenger ikke håndverkerne være på plass før du søker om igangsetting.

Regn med rundt 12 ukers behandlingstid hos kommunen, regnet fra søknaden er fullstendig. Enkelte saker behandles på tre uker, men da må vilkårene for det være oppfylt.

Nabovarsel

Naboene skal varsles, og de har minst to ukers frist til å komme med merknader. Siden et påbygg øker husets høyde, er naboinnsigelser en reell risiko, og det lønner seg å involvere naboene tidlig framfor å la varselet komme som en overraskelse. Se vår guide til nabovarsel for hvordan det gjøres. Husk også at du må ha ferdigattest før påbygget kan tas i bruk.

Vær nøye med kontrakter

Når du inngår avtale med både arkitekt og entreprenør, er det viktig for alle parter at dere er tydelige på hva som skal gjøres. Beskriv prosjektet så detaljert som mulig, og vær nøye når dere skriver kontrakten.

Bli også enige om hvordan eventuelle forsinkelser, feil eller prisendringer skal håndteres. Alt dette bør stå skriftlig. Muntlige avtaler er lette å bli enige om der og da, men vanskelige å bli enige om et halvt år senere.

Hva bør kontrakten inneholde?

Både Norsk Standard og Forbrukerrådet har ferdige kontraktsmaler for kjøp av håndverkertjenester. De er enkle å bruke, og de fleste entreprenører kjenner dem fra før. Som et minimum bør kontrakten inneholde:

• Prisen, og om den er avtalt som fastpris eller som et prisoverslag
• En fremdriftsplan med oppstart, delmål og sluttdato
• Hva som er inkludert, og hva du eventuelt kjøper inn selv
• Hvilket arbeid du skal gjøre selv, og når det skal være ferdig
• Hvordan forsinkelser, feil og pristillegg skal håndteres
• En betalingsplan

Et prisoverslag kan ende noe høyere enn anslaget, men håndverkertjenesteloven setter en grense: Sluttsummen kan ikke overstige overslaget med mer enn 15 prosent.

Sluttbefaring og dokumentasjon

På større prosjekter er det vanlig å betale ved avtalte milepæler framfor alt til slutt, og å holde igjen rundt 10 prosent til prosjektet er ferdig og godkjent. Gå en sluttbefaring sammen med entreprenøren når påbygget står ferdig.

Har du ikke greie på bygg selv, lønner det seg å ta med en fagkyndig, for eksempel en takstmann, som kan vurdere det byggtekniske. Siste del av kontraktssummen bør ikke utbetales før eventuelle mangler er utbedret.

Til slutt må du sørge for å få tilsendt all dokumentasjon fra prosjektet. Det er lett å nedprioritere når alt er ferdig, men papirene er det du trenger den dagen det oppstår en forsikringssak, eller når du skal selge boligen og vise at arbeidet er utført skikkelig.

Komme i gang

Dersom du har tegninger klare og ønsker å komme i kontakt med aktuelle entreprenører, kan du registrere ditt oppdrag hos Byggstart. Her kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører med erfaring fra tilsvarende prosjekter. Vi i Byggstart gjør en grundig kvalitetssikring av alle entreprenører på plattformen for at du skal være trygg på at du får tilbud fra seriøse aktører. Vi sjekker referanser, kredittrating og godkjenninger hos alle entreprenører på plattformen.