Mange går med en drøm om å bygge ut kjelleren. Kanskje ønsker man en kjellerstue hvor barna kan leke uforstyrret, eller å frigjøre plass i øvrige etasjer ved å flytte vaskerom, bad eller bod til underetasjen?

Flere ser fordelene ved å utnytte arealet under huset, enten til eget bruk eller utleie. Å grave ut kjelleren kan også være en god investering med tanke på videresalg, for eksempel hvis man bor i et område der kvadratprisen er betydelig høyere enn byggekostnaden.

1. Gjør grundige forundersøkelser

Før man setter i gang, er det viktig å være klar over omfanget og risikoene forbundet med å grave ut en kjeller. Arbeidet vil berøre det som understøtter eksisterende bygningsmasse, nærmere bestemt grunnmur, såle og eventuelle bærende vegger under bygningen.

Hvorfor grunnmuren er den kritiske delen

Massene under huset, innenfor grunnmuren, sørger for mottrykk mot massene utenfor bygningen som presser inn mot grunnmuren. Riktig sikring av grunnmuren under utgravingen er derfor helt avgjørende. Er man ikke nøye med sikring, vil det utvendige trykket kunne føre til at grunnmuren raser, noe som åpenbart både er kostbart og farlig.

Slik sikres grunnmuren under utgraving

Det som holder grunnmuren stødig i dag, er massene som ligger inntil den. Når du fjerner massene innenfra, endrer du samtidig den støtten grunnen gir. Den vanligste fremgangsmåten er derfor å understøpe litt etter litt, steg for steg, underveis i gravingen for å ivareta støtte.

Skal du senke kjellergulvet for å få nok takhøyde, og grunnmuren ikke går dypt nok, må den som regel understøpes. Trykket kommer i tillegg utenfra, og derfor må det ofte graves på begge sider av muren.

Kartlegg grunnforhold

En essensiell del av forundersøkelsene er å kartlegge hva som faktisk ligger under huset. Er det fjell og store steiner i grunnen, vil du som regel måtte sprenge eller pigge, mens jord, sand og leire enklere kan fjernes med gravemaskin. Forskjellen merkes både på tidsbruken og på prisen, og den er en av hovedgrunnene til at to kjellerprosjekter i samme nabolag kan ende opp svært ulikt.

God prosjektering er avgjørende

God prosjektering og planlegging av grunnarbeidene er derfor spesielt avgjørende på denne typen kjellerprosjekter. I de fleste tilfeller vil det være nødvendig å involvere ulike fagpersoner i planleggingsfasen. Rådfør deg med relevante eksperter for å få en god forståelse av grunnforhold og metode for utgravingen.

2. Søk dersom arbeidet er søknadspliktig

Utgraving og innredning av en kjeller krever som oftest en godkjenning fra kommunen. Er du i kontakt med en arkitekt eller entreprenør tidlig i prosessen vil de kunne fortelle deg om arbeidet er søknadspliktig.

Hva utløser søknadsplikt?

Ved en kjellerutgraving er det flere arbeider som utløser krav om byggesøknad. Blant vanlige kjellerarbeider som utløser søknadsplikt, er følgende:

• Bruksendring
• Inngrep i bærende konstruksjoner
• Brudd på brannceller

Merk at det finnes flere arbeider og tilfeller som kan utløse søknadsplikt. Sjekk alltid med kommunen hva som gjelder for ditt prosjekt.

Krav til nytt kjellerrom

En søknad om bruksendring av kjellerarealet betyr at den nye kjelleren vil bli godkjent som rom til varig opphold. For å få arealet godkjent stilles det krav til blant annet takhøyde og rømningsveier, og for enkelte prosjekter også isolasjon, ventilasjon og radonsikring. Kravene er strengere og flere dersom arealet skal brukes som en egen boenhet. Det anbefales at ingen oppholdsrom er mindre enn 7 kvadratmeter, men dette er ikke et absolutt krav.

Hvem kan søke?

Enkelte entreprenører kan stå som ansvarlig søker for kjellerutgravinger, men det vanligste er å engasjere en arkitekt til å håndtere selve søknadsarbeidet. Det er uansett å anbefale å ta kontakt med en arkitekt eller entreprenør tidlig i prosessen, og gjerne en fagperson som har konkret erfaring med utgraving av kjellere.

Resten av denne artikkelen retter seg mot de som enten ikke har den faglige kompetansen til selv å stå for arbeidet med å grave ut kjelleren, eller som av andre grunner ønsker å sette bort arbeidet. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer på ett sted, og setter deg kun i kontakt med de som har gjennomført tilsvarende prosjekter tidligere med gode referanser.

3. Avklar adkomst

Selve utgravingen av kjelleren vil i de fleste tilfeller gjøres med en kombinasjon av manuelt arbeid og bruk av anleggsmaskiner.

Å komme til med anleggsmaskiner kan i noen tilfeller være krevende, for eksempel dersom man bor i et rekkehus, har kupert tomt eller dersom det står andre bygninger tett på området som skal graves ut. Dersom det er plass nok til at anleggsmaskinene enten kommer frem til husveggen eller inn i bygningen, er mye løst - ved bruk av kompakt utstyr vil en åpning på 80 x 150 cm være tilstrekkelig til å frakte utstyret inn i selve kjelleren.

Adkomsten bør avklares før du henter inn pristilbud, siden den påvirker både metoden entreprenøren velger og hva jobben ender med å koste.

4. Grav dypt nok

Hvor dypt du må grave, avgjøres av hvilken takhøyde kjelleren skal ende opp med. Takhøyden regnes som avstanden mellom himling og gulv.

Takhøyden avgjør hvor dypt du må grave

Kravet til takhøyde for rom til varig opphold vil ikke være helt det samme i alle prosjekter. Det avhenger av om det er snakk om nybygg eller bruksendring i en eksisterende bolig, og av hvor gammel boligen er.

Selv om det formelle kravet kan være lavere, anbefales det i alle tilfeller en takhøyde på minst 2,4 meter for å sikre god bokvalitet. Har du derfor muligheten til å grave dypt nok, selv om du teknisk sett ikke må, er det som regel verdt det.

Regn ut hvor dypt du må grave

For å beregne hvor dypt man må grave for å oppnå ønsket takhøyde, må man ta hensyn til hvordan konstruksjonen under selve gulvet er bygd opp. Det vil si tykkelsen på drenerende masser, isolasjon og betongsålen. Du må altså pigge ned betydelig flere centimeter enn den rene differansen mellom dagens takhøyde og den du ønsker deg.

Dersom det skal legges gulvvarme, kan enten varmekablene legges i selve betongstøpen, eller man kan benytte varmefolie eller varmematter som legges direkte under parketten. Ved bruk av varmefolie eller varmematter må man ikke glemme å ta med tykkelsen på disse også i beregningene.

Utgraving rundt huset og ny drenering

I tillegg til gravearbeidet som gjøres under kjelleren, skal det også graves rundt. Det utvendige gravearbeidet gjøres ikke kun fordi det skal bygges nye kjellervegger, men også for å sikre at vannet ledes vekk fra husveggen slik at kjelleren blir tørr. Sannsynligheten er stor for at eventuell eksisterende drenering ikke ligger dypt nok. For å motvirke kapillært oppsug bør drensrørene ligge minimum 20 cm under kjellergulvet, noe som betyr at de fleste utgravinger av kjellere også innebærer ny drenering av boligen.

5. Sett deg inn i kravene som gjelder for areal for varig opphold

Sett deg inn i hvilke krav som gjelder for at kjellerarealet skal kunne godkjennes for varig opphold. Intensjonen med disse kravene er å sikre god kvalitet og boforhold for de som skal benytte arealet. Selv om ikke kjelleren skal benyttes til soverom eller stue, kan det likevel være en fordel å få kjelleren godkjent med tanke på verdien på det nye arealet og fleksibilitet ved endrede behov og bruk i fremtiden.

Hva kreves for at kjelleren skal godkjennes

Kravene handler i hovedsak om:

• Dagslys
• Rømning
• Isolasjon
• Brannsikkerhet
• Takhøyde

Kravene for eldre og nyere boliger vil kunne variere, så pass på å sjekke hvilke krav som gjelder for din bolig.

Skal du leie ut, er det flere krav

Dersom det skal bygges en utleieenhet, er det viktig at arealet er godkjent for boligformål. Ulovlig utleie kan få store konsekvenser, for eksempel ved avkortning i erstatningskravet ved et forsikringsoppgjør eller ved at leietaker har krav på prisavslag på grunn av mangler.

En selvstendig boenhet må i tillegg ha alle funksjonene som forventes i en bolig, altså bad, kjøkken, stue og soveplass, og den må ha egen inngang adskilt fra din egen.

En utleieenhet i kjelleren kan være en fin biinntekt, og vil i mange tilfeller være fritatt for skatt. Dersom du leier ut mindre enn halvparten av boligen din, vil som regel inntektene være skattefrie. Merk at halvparten av boligen ikke avgjøres av størrelsen, men av utleieverdien:

"Minst halvparten" avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet. Størrelse er ikke avgjørende i denne sammenheng, men ofte henger størrelse og utleieverdi sammen. Kilde: Skatteetaten

Hvor den grensen går, kan gi føringer for størrelsen og løsningen på utleieenheten, og bør derfor hensyntas allerede i planleggingsfasen.

6. Sett opp et budsjett

På generelt grunnlag er det ikke mulig å si akkurat hvor mye selve utgravingen av en kjeller vil koste. Prisen vil kunne variere veldig ut ifra forhold som vil være unike fra hus til hus, og flere av dem vet du kanskje ikke om før arbeidet er i gang.

Hva driver prisen mest?

Den faktoren som har størst påvirkning på prisen er mengden masser som skal graves ut, det vil si gulvarealet ganget med nivåendringen.

Utover dette vil følgende faktorer påvirke prisen mest:

• Type masser: Løse masser som jord, grus, sand og leire er typisk rimeligere å fjerne enn fjell og stein.
• Graden av strukturelle endringer i bygningen
• Adkomst til tomt og kjeller
• Behov for endringer på vann og avløp
• Dybden på eksisterende grunnmur
• Om grunnmuren må understøpes eller ikke

Hva koster kjellerutgraving?

Byggstarts prisdatabase er basert på virkelige kjellerprosjekter, og som sagt ser vi her at prisene varierer mye. Prisen for utvendige arbeider i forbindelse med kjellerutgraving ligger på mellom 5.000 og 10.000 kroner per løpemeter, mens innvendige arbeider ligger på mellom 10.000 og 25.000 kroner per kvadratmeter. Dersom massene ikke må kjøres bort, men kan brukes til å planere egen tomt, vil man spare penger både på bortkjøringen og deponeringen.

Selve søknadsarbeidet kommer i tillegg.

7. Vær ekstra nøye med fuktsikringen

En kjeller vil alltid være mer utsatt for fuktinntrengning enn areal som er over bakken. I tillegg er det vanskeligere å oppdage problemet tidlig, siden undersiden av gulvet og store deler av veggene ikke er synlige fra utsiden på samme måte som yttervegger i øvrige etasjer og tak.

Riktig isolering og lufting

Tilstrekkelig isolasjon, drenering og god luftsirkulasjon hjelper til med å fuktsikre kjelleren, men er ingen garanti. Hvor isolasjonen plasseres, betyr mer enn mange tror. En kjeller bør isoleres på utsiden av ytterveggene, ikke på innsiden. Sintef anbefaler at minst halvparten av isolasjonen legges på utsiden av ytterveggen.

Tørk ut før konstruksjonen lukkes

Dersom kjelleren ikke tidligere har blitt brukt som boareal og er kald og uisolert, vil det være fukt i både grunn og vegger. Derfor er det svært viktig at kjelleren blir tilstrekkelig uttørket før konstruksjoner lukkes.

Kondens er også en gjenganger i kjellere, ettersom veggene er kalde på grunn av nedkjøling fra grunnen utenfor. Derfor er det viktig med tiltak som forebygger og motarbeider mugg og råte, siden fukt både vil gjøre skade på bygningen og føre til dårligere inneklima.

Noen må ty til bruk av avfukter eller elektroosmose. Sistnevnte skal motvirke kapillært oppsug.

Radonsperre må legges mens gulvet er åpent

Kjelleren er den delen av boligen som er mest utsatt for radoninntrenging fra grunnen. Sjekk radonkonsentrasjonen i luften tidlig i prosjektet, slik at du vet om du må installere radonsperre. Trenger du den, blir den normalt lagt inn under gulvisolasjonen, og den må derfor være på plass før gulvet støpes. Her er rekkefølgen avgjørende, for er gulvet først ferdig, blir det en langt større jobb å komme til.

Kan egentlig kjelleren bygges om?

Ifølge Sintef er det ikke alle kjellere som kan bygges om. Enkelte eldre kjellere vil det ikke være mulig å "bygge" tørre. Dette er en viktig realitetsorientering så vel som et spørsmål som må avgjøres tidlig: Kan du i det hele tatt bygge om kjelleren?

Heldigvis er det også mange kjellere som lar seg bygges ut, men da er det, som Sintef selv skriver, viktig med forholdsregler:

Man må bruke riktige løsninger og godt dokumenterte byggematerialer, samt følge anbefalte anvisninger f.eks. fra Byggforskserien.

8. Forstå økonomien i prosjektet

Hvorvidt et kjellerprosjekt lønner seg eller ikke, vil avhenge av kostnaden på prosjektet sett opp mot verdistigningen på boligen. Dersom økonomien i prosjektet er avgjørende, eller du vurderer kjellerprosjektet opp mot alternativer som tilbygg, påbygg eller ombygging, er første steg å kvalitetssikre budsjettet.

Få budsjettet kvalitetssikret

Dessverre kan det være vanskelig å få et nøyaktig prisestimat eller fastpristilbud på selve utgravingen av kjelleren på grunn av usikkerheten knyttet til grunnforhold og bærende konstruksjoner. En godt kvalifisert entreprenør vil likevel som oftest kunne gi en indikasjon, spesielt dersom underlaget er gjennomarbeidet og eventuell prosjektering er gjennomført. Byggstart kan også bistå med prisestimater, basert på prisene i vår prisdatabase.

Regne på lønnsomhet

Kvadratmeterprisene i og rundt de fleste større norske byene har steget til et nivå der enklere kjellerprosjekter kan bli lønnsomme, mens komplekse kjellerprosjekter eller kjellerprosjekter i områder med lave boligpriser typisk ikke vil være lønnsomme.

Viktig å få arealet godkjent

Verdisiden av regnestykket har en viktig forutsetning. Ekstra kvadratmeter gir høyere pris når du skal selge, men de er ikke på langt nær like mye verdt dersom arealet ikke er godkjent som boareal. Uten godkjenning er det ikke ulovlig å bruke kjelleren, men rommene kan ikke kalles rom for varig opphold eller oppholdsrom, og da teller de heller ikke fullt ut i verdivurderingen.

Ta gjerne kontakt med oss for å få gode råd vedrørende ditt prosjekt, eller dersom du ønsker å bli satt i kontakt med entreprenører som har erfaring med utgraving av kjellere og er godt kvalifisert for jobben.

Finn de rette fagfolkene

Gå til Byggstart for å finne de rette fagfolkene for ditt prosjekt.