Grave ut kjeller: Må man søke? (Regler i 2019)

Grave ut kjeller regler

Innhold:

1. Må man søke?2. Krav til gamle og nye bygg3. Søknad og søknadsprosess

Grave ut kjeller - Må man søke?

Har du en gammel krypkjeller du vurderer å grave ut? Da er du nok nysgjerrig på om dette er søknadspliktig, og hva du kan gjøre for å få dette godkjent.

Hva inngår i søknadsplikten?

Det er en del arbeid det er mulig å gjennomføre uten å søke. Selve utgravingen er ikke søknadspliktig, men så fort du gjør en bruksendring fra “tilleggsdel” til hoveddel” må du søke for å få dette godkjent. Dette innebærer om du ønsker å gjøre en bod til for eksempel stue, men det går også andre veien. Å gjøre et oppholdsrom om til bod regnes også som bruksendring.

Ved siden av bruksendring, er arbeidet også søknadspliktig om du bryter brannskillet. Dette gjelder først og fremst i boliger med flere boenheter, som rekkehus eller leilighetsbygg. Brannskillet brytes ofte ved for eksempel bytte av sluk i etasjeskiller.

Endring i bærende konstruksjoner vil også gjøre arbeidet søknadspliktig. Om prosjektet skal gjennomføres i blokk eller bygård, vil det være krav om prosjektering og utførelse i tiltaksklasse 2.

Skal du med andre ord grave ut kjelleren din for å få ekstra lagringsplass, bør dette gå utenom søknadspliktig arbeid. Men det kan være en god idé å kontakte kommunen og spørre for å være på den sikre siden.

Mindre krav til gamle bygg

Er boligen din bygget før 1. juli 2011? Da lettes det litt på kravene, og du slipper å følge en del tekniske krav som gjelder for nyere bygg. Blant annet er kravet om minimum takhøyde senket. For eldre bygg godkjennes en takhøyde på 2,0 meter, mens kravet er 2,2 meter for nybygg. Det anbefales imidlertid en takhøyde på minst 2,4 meter for å sikre bokvaliteten, så om du har mulighet til å grave dypt nok bør du absolutt gjøre det nå som du først er i gang.

Kravene for vinduer er også litt annerledes for nye og gamle bygg. I en gammel kjeller oppfyller du kravene om dagslys så lenge vinduet dekker kravet til rømningsvei. For å godkjenne kravet må et åpent vindu ha en bredde og lengde på til sammen 1,5 meter. Høyden må likevel ikke være under 0,6 meter, og bredden er minimum 0,5 meter. Underkant av vinduet kan ikke være høyere opp på veggen en 1 meter. Nye boliger derimot har litt andre krav. Her må vinduet være på minst 10% av arealet av gulvet. Det er ingen krav, men det anbefales at et oppholdsrom har et areal på minimum 7 kvadratmeter, dette gjelder både nye og gamle bygg.

Rommene i kjelleren må også være isolert. Du velger riktignok selv hvor mye isolasjon du ønsker å installere.  Brannsikkerhet er viktig, og du må ha minst én røykvarsler i kjelleren, og om du skal ha soverom bør den være i det rommet. Du må også ha et brannslukningsapparat plassert i nærheten av en rømningsvei. Alle soverom må ha rømningsvindu, men ellers i kjelleren holder det med ett rømningsvindu i hvert andre oppholdsrom.

Overnevnte er for å få kjelleren godkjent som oppholdsrom. Om du ikke søker er det ikke ulovlig å oppholde seg i kjelleren og bruke den som for eksempel en kjellerstue, problemet kommer først når du skal selge boligen. For å kunne kalle rommet for "rom for varig opphold" og få full pris på boligen din, må kjelleren også være godkjent av kommunen. Dette kan bety mye penger til slutt, så det er vel like greit å gjøre det riktig med en gang. Kravene må også være tilfredsstilt for å kunne leie ut.

Strengere krav ved ny boenhet

Planlegger du å grave ut kjelleren for å bygge en ny boenhet, for eksempel tiltenkt utleie, kommer det ytterligere krav. En selvstendig boenhet må ha alle funksjoner som forventes i en bolig. Dette innebærer bad, kjøkken, stue og soveplass. Enheten må også ha egen inngang som er adskilt fra din egen eller andre enheter. Du trenger ikke søke om lov til å leie den ut i tillegg, hvis enheten allerede er godkjent er det fritt frem.

Hvem kan søke?

Vel og merke kan du stå som søker selv, men det er en komplisert prosess, og det er viktig å følge forskriftene til punkt og prikke. Det anbefales derfor å bruke en fagmann som ansvarlig søker når du gjør arbeid som er søknadspliktig. Skal du endre bærende konstruksjoner eller bryte branskiller må du uansett bruke en ansvarlig søker. Mange entreprenører vil helst ikke være ansvarlig søker på egne prosjekter. De har likevel flere samarbeidspartnere som kan ta oppgaven, og er ofte behjelpelige med å finne noen til å gjøre det. Når arbeidet er søknadspliktig gjør det gjerne at det blir nødvendig med litt ekstra papirarbeid på entreprenøren også, dette legges gjerne inn som noen timers arbeid på den endelige prisen.

Må man varsle naboen?

Når du pigger ut kjelleren foregår stort sett arbeidet innendørs. Da er det normalt ikke nødvendig å varsle naboene. Men en utgraving fører ofte til at du må legge ny drenering og isolere rundt grunnmuren, noe som innebærer en del graving rundt huset. Da er det krav om at naboene er varslet, og dette må også gjøres før du søker til kommunen. Grunnen til det er at naboene skal ha tid til å komme med eventuelle merknader og innvendinger før prosjektet blir søkt, og du skal ha muligheten til å ta hensyn til disse. I nabovarselet må du beskrive prosjektet så tydelig som mulig, så naboene skal ha mulighet til å vurdere hvorvidt de blir påvirket av jobben. Naboene må også få en frist på å klage på minimum to uker fra du sendte varselet.

Når du sender søknaden til kommunen, må du sende med dokumentasjon på at naboene er varslet. Du må også legge ved eventuelle innspill de har kommet med, og hva du har gjort for å utbedre det. Nabovarslet kan heller ikke være mer enn ett år gammelt når du omsider søker til kommunen.

Hva er behandlingstiden?

Kommunen har normalt en behandlingstid på byggesøknader på 12 uker, men det finnes visse unntak. Dersom følgende tre kriterier er oppfylt, gjelder en kortere behandlingstid (normalt 3 uker):

  1. Tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer
  2. Naboer eller gjenboere har ikke merknader
  3. Tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig.

Når du graver ut kjelleren din klarer du forhåpentligvis å holde deg innenfor disse rammene. Da vil behandlingstiden fra kommunen forkortes til tre uker, og dersom du ikke har fått svar innen den tid, kan du behandle søknaden som innvilget.

Så lenge du oppfyller alle kravene, kan ikke kommunen avslå søknaden. Med andre ord har du lite å frykte så lenge du følger alle forskrifter. Kommunen kan komme på befaring underveis i byggeprosessen for å sjekke at alt er som det skal, så forsikre deg om at du har alle papirene i orden. Dette er ansvarlig søkers ansvar.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.