Bygård: En komplett guide (renovering, regler, søknader)

Vil du vite mer om renovering av bygårder? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om renoveringsarbeider for deg som bor i, bestyrer eller eier en bygård, hvilke regler som gjelder, hvilke typer vedlikeholdsarbeid som ofte utføres i bygårder, hvordan du finner fagfolk og mye mer. Som styremedlem i et borettslag eller sameie har du medansvar for at bygget er i tilfredsstillende stand. Vet du hva rørfornying innebærer? Er du klar over farene knyttet til et tak i dårlig stand? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene!

Bygård

Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Nytt prosjekt i bygården? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Vedlikehold og renovering av bygård

Om du bor i en bygård, enten det er et borettslag eller et sameie, har du kanskje lurt på hvem som har ansvaret for renovasjon og vedlikehold av bygget. I noen tilfeller kan vedlikehold være strengt nødvendig for å ivareta bygningen, mens det andre ganger bare er ønskelig å friske opp litt. Det er særlig viktig å være kjent med vedlikeholdsplikten dersom du sitter som styremedlem i et borettslag eller et sameie. Da er du medansvarlig for at byggets tilstand er tilfredsstillende.

Generelt har borettslaget og sameiet vedlikeholdsansvar for utskifting og utbedring av skader på tak, bærende veggkonstruksjoner, bjelkelag og ledninger eller rør som er innebygd i bærende konstruksjon. I tillegg skal borettslaget eller sameiet sørge for å skifte ut vinduer og ytterdører til boligene. Videre faller alt av fellesinstallasjoner (kanaler, rør, ledninger og så videre) som går gjennom boligen, under borettslagets eller sameiets ansvarsområde.

Den enkelte andelseier eller seksjonseier har ansvar for rør, utstyr, inventar, apparater, vinduer og innvendige flater i boligen. I tillegg må de sørge for nødvendig reparasjon eller utskifting av ledninger, rør, skap, benker, gulvbelegg, gulv,- vegg- og himlingsplater, tapet, skillevegger, inventar, apparater, utstyr, listverk og innvendige dører med karmer. Vedlikeholdspliktene er stort sett de samme i borettslag og sameier, men en viktig forskjell er at vinduer og ytterdører etter eierseksjonsloven er seksjonseiernes ansvar, mens det etter borettslagsloven er borettslagets ansvar.

Det er ikke alltid lett å vite hvilke tiltak man har plikt til å iverksette. Her skilles det mellom tiltak man gjøre, tiltak man bør gjennomføre og tiltak som kan gjennomføres. For å vite hvilke tiltak som faller i hvilken kategori, er man som regel avhengig av fagkompetanse. Mange borettslag og sameier velger derfor å rådføre seg med eksterne fagpersoner som takstmenn og rådgivende ingeniører. Slike tjenester formidles ofte gjennom boligbyggelag, som USBL. Normalt ender denne typen ekstern rådføring med en tilstandsrapport der det redegjøres for hva som må gjøres, bør gjøres og kan gjøres. Noen av de mest populære vedlikeholds- og renoveringstiltakene på bygårder inkluderer takarbeider, fasadearbeider og rørarbeider. I de neste avsnittene skal vi se nærmere hva denne typen tiltak innebærer.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få 3 tilbud på jobben her.

Takarbeider i bygård

I en bygård er takarbeider en svært viktig del av vedlikeholdsarbeidet. Et tak som er i dårlig stand og som ikke byttes tidsnok kan føre til lekkasjer i bygget og mugg eller råte som både er helseskadelig og som kan gjøre skader på takets bærende konstruksjon. Hvis taket lekker er det dessuten en fare for at vannet forårsaker skader på elektriske installasjoner og at det begynner å brenne. I noen bygårder er det nødvendig å bytte ut taket fordi det gamle taket ikke lenger beskytter godt nok mot omstendighetene, men taket kan også byttes ut hvis man bare ønsker å gjøre bygården enda penere.

Prisen for et nytt tak vil i stor grad avhenge av størrelsen på taket i bygården. Det kan være nokså store prisforskjeller på markedet, men som regel ender man opp med å betale et sted mellom 2.000 og 5.000 kroner per kvadratmeter takflate. Gjennomsnittsprisen ligger imidlertid nærmere 2.500 kroner per kvadratmeter. Prisen for et nytt tak styres av flere forskjellige prisfaktorer, ikke bare størrelsen. Hvor vanskelig det er å komme til på taket kan være av stor betydning fordi dårlig tilgang kan være med på å komplisere og forlenge arbeidet slik at det går med flere arbeidstimer til taklegging. I bygårder med flere etasjer kan det være langt opp til taket, og ofte er det litt dårlig plass rundt bygget. I noen tilfeller vil det kreve nokså dyrt spesialutstyr for å komme til.

Hvis det eksisterende taket har lekket vann over lengre perioder og man finner råteskader under taket, må skadene utbedres før det kan legges nytt tak. Dette vil i så fall gjøre prosjektet dyrere. Derfor er det lurt å ikke utsette prosjektet, men heller bytte tak så fort det blir nødvendig. Valg av taktekke er også med på å styre prisen og er dessuten viktig for bygårdens estetiske uttrykk. Dere kan blant annet velge mellom takstein av tegl, takstein av betong, takshingler, blikktak, tømmertak og skifertak. Takshingler og blikktak er eksempler på rimelig type taktekke, mens skifertak er blant de mest kostbare typene tak. Til gjengjeld har skifertaket svært lang levetid og ser dessuten meget elegant ut. I disse dager er det også populært å installere solcellepaneler på taket slik at bygården kan produsere sin egen energi.

Nytt prosjekt i bygården? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Fasadearbeider og vinduer

Mange eldre bygårder består av murfasader som har behov for fasaderehabilitering eller oppussing. Det er ikke alltid lett å vite når man må ta grep, men det finnes flere skader og tegn som indikerer behov for oppussing av fasaden. Du bør blant annet se om malingsrester eller flak faller av fasaden, om teglsteinen er knust, om mørtel drysser ut eller om det mangler mørtel i fuger. Videre kan det være behov for oppussing dersom det er større sprekker på fasaden, hvis det kommer en hul lyd ved banking på pussen eller hvis du ser tykke lag av blank maling som kommer fra et pulverisert underlag.

I de fleste tilfeller skyldes skader på murgårdsfasader oppsamling av vann eller at de ulike typene materialer er uforenlige med hverandre. Skader kan komme som følge av regn, dårlig drenering, lekkasjer fra tak eller takrenner, damptrykk eller vann som kommer fra bakken. Særlig i moderne bygninger kan det være et problem at fuktigheten ikke tørker raskt nok. I mer moderne bygårder er det vanlig med vinduer som er svært tette og godt isolerte. I tillegg dusjer vi mer enn før og tørker tøy innendørs. Dette innebærer at veggene må tåle større belastninger. For mye vann i veggene kan føre til råteskader i trekonstruksjoner, fukt i innervegger og på gulv, frostsprenging og avskalling på tegl eller puss, mosevekst og saltutslag.

Hvis bygården har gamle vinduer som fungerer dårlig, kan det føre til stort varmetap og høye energiutgifter. Selv om vinduene bare utgjør en begrenset del av bygårdens ytterflate, står de for store mengder varmetap. Mengden varmetap avgjøres av isolering rundt vinduer, størrelsen på vinduene og lufttetting. Hvis dere har 2-lagsvinduer fra 80-tallet i bygården kan det lønne seg å bytte til lavenergivinduer for å redusere varmetapet. Lavenergivinduer anbefales når vinduene trekker mye, hvis de er gamle (fra 80-tallet eller eldre), hvis de forårsaker mye varmetap eller hvis dere uansett skal i gang med å lage en ny fasade eller renovering av fasaden i bygården.

Trenger du fagfolk til jobben? Sammenlign flere tilbud her.

Rørarbeider i bygård

Problemer med rørene er vanlig i bygårder. Særlig i bygårder der rørene stammer fra 60- eller 70-tallet. Normalt har vannrør og avløpsrør en levetid på cirka 50 år. Før andre verdenskrig ble rørene laget av solid materialer, men utover 60- og 70-tallet ble det vanlig å bruke plastrør, og de første versjonene var gjerne av dårlig kvalitet. Det er ofte problematisk å skulle bytte ut rørene i bygården fordi de gjerne er støpt inn i konstruksjonen. Hvis man skal legge helt nye rør, må man finne nye føringsveier. De fleste velger derfor å løse problemet med det vi kaller rørfornying. Kort sagt innebærer rørfornying at man setter inn nye rør på innsiden av de gamle, slik at man slipper å erstatte de gamle rørene med nye rør. På den måten unngår man inngrep i byggekonstruksjonen.

Typisk utføres en rørfornying ved at de eksisterende avløpsrørene blir renset for rust og belegg slik at deres opprinnelige dimensjon blir gjenopprettet. Når røret er renset, fører man inn en strømpeforing som inneholder et plaststoff som herder etterhvert som det tilføres varme. Dette blir da til et nytt rør inne i det gamle røret. Til slutt må det freses huller i rørene til gren og påkoblinger. Dette gjøres normalt fra innsiden av rørene ved bruk av fjernstyrt kamera og freseutstyr.

Det er mange fordeler ved å velge rørfornying fremfor en full rehabilitering med ny rørlegging. For det første er det raskere å fikse problemet med gamle rør på denne måten og for det andre er det rimeligere. I tillegg medfører rørfornying liten belastning for beboerne i bygårder, noe som gjør det til et særlig godt egnet alternativ i sameier og borettslag. Før dere bestiller rørfornying er det likevel viktig at dere får en fagperson på befaring for å se på skadene og for å finne ut om problemet dere har faktisk kan løses ved hjelp av rørfornying.

Slik finner du fagfolk

For de fleste typer renoveringsarbeid i bygårder er man avhengig av hjelp fra profesjonelle fagfolk. Dessverre finnes det enda en del useriøse aktører i byggebransjen og det kan noen ganger være vanskelig å finne pålitelige og dyktige håndverkere. Samtidig ønsker man helst å unngå å betale for mye for tjenestene. Vi anbefaler å gjennomføre en anbudsrunde og hente inn flere tilbud slik at du kan gjøre en grundig sammenligning av alternativene dine. Du bør hente inn minst 3 pristilbud for å ha et godt sammenligningsgrunnlag, men hvis du ikke er fornøyd med noen av tilbudene, kan du hente inn flere.

Ved å sammenligne pristilbud blir det enklere å vurdere realistisk prisnivå for prosjektet og du kan lettere velge bort de aller dyreste aktørene på markedet. Dette forutsetter imidlertid at du gjør en grundig sammenligning. I noen tilfeller kan prisforskjellene skyldes ulik forståelse av prosjektet, og derfor er det viktig å sjekke pristilbudene nøye. Husk å se om alle pristilbudene inkluderer de samme postene, finn ut om du har fått tilbud om fastpris eller en timepris, og se om entreprenøren tar eventuelle forbehold når det kommer til pris. Husk at kvalitet bør være minst like viktig som pris, så du trenger ikke nødvendigvis velge det billigste tilbudet.

Det kan være vanskelig å vite på forhånd hvem som tilbyr god kvalitet, men du kommer langt ved å sjekke om bedriftene har diverse godkjenninger. Det er normalt en stor fordel hvis bedriften har sentral godkjenning fra Direktoratet for Byggkvalitet, selv om denne godkjenningen er frivillig. Den er likevel en indikasjon på seriøsitet fordi den garanterer at bedriften har kompetansen som kreves og at den betaler skatter og avgifter. Hvis du registrerer prosjektet ditt på Byggstart, sørger vi for at du mottar pristilbud fra entreprenører som allerede er kvalitetssikret. Hvis du er usikker kan du også spørre entreprenørene om referanser fra tidligere arbeid av lignende art i bygårder. Da kan du ringe tidligere kunder for å høre hvilke erfaringer de har med entreprenøren.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Gode råd om renovering av bygård

Avslutningsvis har vi samlet opp noen gode råd knyttet til ulike typer renoveringsarbeid i bygård.

Tenk langsiktig om tak

Mange faktorer er viktig å vurdere når man skal velge taktekke til bygården. Først og fremst skal det se pent ut og passe til bygget forøvrig. I tillegg er det prisforskjeller mellom ulike typer taktekke som man gjerne må forholde seg til hvis man skal holde seg innenfor budsjettet. Men det er viktig å være obs på at de ulike typene taktekke har ulik levetid og at det blir lenge til neste gang dere må bytte tak hvis dere velger en type slitesterk taktekke. Skifertaket er kanskje det mest slitesterke og har en forventet levetid på tett opp mot 100 år. Takstein i tegl varer typisk i 60-80 år, takstein i betong varer gjerne i 40-60 år, mens takshingler som regel holder i 30-40 år.

Overganger mellom rør

Mange ganger når man bestiller rørfornying, glemmes overgangen mellom de nye rørene, det gamle sluket og badets gulvmembran. Dette kan skape et lekkasjepunkt i overgangen mellom gamle sluk og nye avløpsrør hvis det ikke ivaretas under en rørfornying. Noen av bedriftene som jobber med rørfornying har ingen løsning for dette, og man er ikke alltid klar over problemet. Derfor er det viktig å spørre om dette hvis dere skal fornye rørene i bygården. Ofte avdekkes dette ved lekkasje fra et bad til badet under, der det er sluket som lekker eller membranen som er dårlig, selv om alt kan være i orden med rørene.

Energitiltak i borettslag og sameier

I disse dager blir det stadig mer populært å gjennomføre energivennlig tiltak for å bidra til det grønne skiftet, både i private hjem og for borettslag og sameier. Det statlige organet Enova tilbyr økonomisk støtte til borettslag og sameier som ønsker å kartlegge hvilke smarte klimatiltak som kan gjennomføres der dere bor. Hvor mye støtte dere kan få avhenger av antall boenheter i borettslaget eller sameiet. Energivennlige klimatiltak er ikke bare bra for miljøet, men kan i mange tilfeller bidra til å redusere energiutgifter på lengre sikt. Husk å lese Enovas kriterier for støtte nøye før dere sender inn søknad.

Lurer du på hva ditt prosjekt vil koste?

Bli oppringt for en uforpliktende samtale
Takk! Vi ringer deg opp snart.
Noe gikk visst galt. Prøv igjen snart!

Nytt prosjekt i bygården? Få 3 tilbud

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.