Renovering av gamle hus

Bor du i et gammelt hus fra 60-, 70-, eller 80-tallet, og vurderer å renovere det, enten fra kjeller til tak eller gjennom en enklere oppgradering? Eller vurderer du å kjøpe et eldre hus for så å fornye det, og på den måten slippe å betale like mye som for et moderne hus?

Uansett hvilken grunn du har til å renovere det gamle huset, er det mye som er viktig å huske på. Det kan ofte bli en omfattende prosess. Mange er i første omgang usikre på om de egentlig har råd til å renovere huset, og hvordan de eventuelt skal gå frem.

Hvor mye må pusses opp?

Oppussing av eldre boliger kan variere mye i omfang. Noen trenger bare å renovere enkelte deler innvendig for å få til mer praktiske løsninger eller for å gi husets interiør et ansiktsløft. Andre ganger kan huset være så gammelt og nedslitt at det vil være behov for å totalrenovere hele huset.

Hva innebærer en totalrenovering av eldre hus?

En totalrenovering kan innebære at vegger innendørs, himlinger og gulv rives helt til du kommer til betong og bjelkelag, at alle husets overflater pusses opp og at det installeres nytt bad og kjøkken.

I mange tilfeller vil det også være aktuelt å gjøre endringer i husets planløsning for å frigi mer plass, samt å sette inn flere eller større vinduer. Totalrenovering kan ofte også medføre oppgradering eller endring av rørsystem, oppvarming og elektrisk anlegg.

Bærer husets eksteriør, preg av alder enten i form av skader eller slitasje, vil du kanskje vurdere en utvendig renovering i tillegg. Utvendig renovering vil gjøre prosjektet mer omfattende og kan typisk inkludere:

• skifte av kledning
• ny drenering
• nye vinduer
• nytt tak
• etterisolering

Etterisolering er ofte særlig aktuelt for eldre hus for å forhindre det store varmetapet som ofte er forbundet med gamle boliger. Etterisolering vil også gjøre huset mer energieffektivt slik at strømregningene kan bli betydelig lavere.

Renovering av eldre hus krever god planlegging

Du bør tenke nøye gjennom hva som er hensikten med å renovere det gamle huset. Vil du ha et hus som ser mer moderne ut eller vil du helst bare forbedre praktiske funksjoner, men beholde det originale utseende og eventuelt restaurere disse?

Om du planlegger omfattende endringer, er det lurt å kontakte en interiørarkitekt tidlig i prosessen for å finne ut nøyaktig hva som er mulig å gjennomføre av renovasjon der du bor.

Om du ikke har en klar idé om hvordan det skal se ut allerede, anbefaler vi at du suger til deg litt inspirasjon ved å dra på boligmesser, lese interiørkataloger eller å søke etter inspirerende bilder på nettet.

Husk også at eldre boliger, særlig hus bygget før 1985, godt kan inneholde farlige materialer som asbest og PCB. Dette må undersøkes og kartlegges før man starter arbeidet. Avdekkes det farlige materialer, må disse håndteres trygt og riktig. Les mer om dette under "Hva er viktig underveis og etter prosjektet?"

Hva koster det å renovere et gammelt hus?

Det koster omkring 15.000 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt for renovering av hus, men prisvariasjonene kan være store, avhengig av flere prisfaktorer. Denne prisen gjelder for totalrenovering, slik beskrevet over, hvor bygningsdeler rives ned og gjenoppbygges. En overflateoppussing vil være betydelig rimeligere.

Prisen per kvadratmeter kan være så lav som 8.000 kroner, men også så høy som 25.000 kroner. Hvis du ønsker utvendig renovering i tillegg med fasadeendring på et 80-tallshus, 70-tallshus eller 60-tallshus, vil gjennomsnittsprisen per kvadratmeter ligge på i overkant av 30.000 kroner, men kan variere mellom 15.000 og 45.000 kroner. En utvendig totalrenovering vil bestå av arbeider som å skifte tak, kledning, vinduer samt etterisolering og ny drenering.

Alle oppussingsprosjekter er imidlertid ulike. Derfor er det vanskelig å si noe veldig konkret om pris for oppussing av et gammelt hus. Vi kan likevel danne oss et bilde av et realistisk prisnivå ved å se på gjennomsnittsprisene. Under er en tabell som viser hvordan snittprisene vil kunne se ut som totalpriser for renoveringsprosjekter av ulike størrelser.

De viktigste prisfaktorene

Noen prisfaktorer er det huset som bestemmer og kan ikke velges bort eller reduseres særlig. Størrelse, alder på boligen og tilstand legger rammer for hvor mye renoveringsprosjektet vil koste, selv om du er aldri så nøktern i planleggingen. Andre prisfaktorer, som materialvalg og bruk av spesialløsninger, har mye å si for totalprisen samtidig som du har stor mulighet til å påvirke størrelsen på kostnadspostene.

Størrelsen på huset

Hvor mye prosjektet kommer til å koste til slutt vil være veldig avhengig av størrelsen på huset eller rommene du ønsker å pusse opp. Selv om det vil koste mer å renovere et stort hus, er likevel gjennomsnittsprisen per kvadratmeter noe lavere fordi du da kan kjøpe inn materialer i større mengder til lavere pris.

Byggeår

Alderen på huset gir en god indikator på hvor omfattende prosjektet blir. Hvor godt huset er vedlikeholdt, og hvilke arbeider som er gjort tidligere, spiller selvfølgelig også inn. Hus bygget mellom 1955 og 1970 har for eksempel betydelig dårligere isoleringsnivå. Hus fra 1970 til 1990 er bedre, men fortsatt et stykke unna dagens krav til nybygg.

Det samme gjelder andre tekniske bygningsdeler, blant annet rør og ventilasjon: Rør produsert på 60- og 70-tallet holder lavere kvalitet enn dagens, og hus bygget før 1970 hadde i stor grad naturlig ventilasjon, som i dag ofte vil være utilstrekkelig. Eldre bad ble også bygget etter en helt annen standard og bruk enn dagens bad hvor det stilles strenge krav til vannsikring.

Kombinert sett fører dette til at det gjerne er større behov for teknisk oppgradering og utskiftning ved renovering av eldre boliger enn ved nyere.

Standard

En annen viktig prisfaktor er standarden du ønsker på det nyrenoverte huset, samt hvilke materialer du velger. Det blir fort mer kostbart hvis du velger de beste materialene på markedet.

Spesialløsninger

Prisen vil generelt stige om du ønsker forskjellige spesialløsninger som er arbeidskrevende å gjennomføre.

Egne innkjøp

Ofte lønner det seg å kjøpe inn alt du trenger av materialer i ett enkelt kjøp. Når du kjøper store mengder, har du bedre muligheter for å få gode rabatter. Alternativt kan du overlate innkjøp av materialer til entreprenør. Håndverkere har ofte tilgang til gode rabatter og vet hvilke materialer som er gode og egner seg for ulike prosjekter.

Byggesøknad og arkitekt

Hvis prosjektet krever at du søker om tillatelse fra kommunen, trenger du en ansvarlig søker og dette vil i mange tilfeller være en arkitekt. Arkitekter tar typisk mellom 800 og 1.500 kroner timen og prisen for dette arbeidet vil komme i tillegg til prisene vi har nevnt ovenfor.

Bad og kjøkken

De dyreste rommene i et hus er som regel badet og kjøkkenet, særlig hvis du må bytte ut sluk og rør. Det er altså på bad og kjøkken at du kan spare mest penger, men disse rommene er viktige for mange og det er ikke alltid ønskelig å velge mindre attraktive løsninger på kjøkken og bad for å redusere kostnader.

Egeninnsats

Mange vil prøve å spare penger på å gjøre enkelte deler av arbeidet selv, og dette kan være en god idé hvis du er praktisk anlagt og samarbeider med entreprenøren. Med mindre du har kvalifikasjoner som kreves, kan du imidlertid ikke jobbe med elektriske anlegg selv. Du burde også styre unna rør og ventilasjon. Det du derimot trygt kan gjøre er å male, legge gulv og fliser, kjøre bort avfall og lignende.

Farlige materialer

Om renoveringen innebærer arbeid med farlige byggematerialer som asbest, vil dette kunne gi høyere kostnader. Det stilles da strengere krav til entreprenøren, arbeidet, utstyr og avfallshåndtering som både i seg selv og i form av økt tidsbruk vil øke totalkostnaden.

Sanering koster gjerne i snitt rundt 6.000 kroner per kvadratmeter, men kan koste opp mot 25.000 kroner. Dette er imidlertid ikke et prispunkt hvor du bør prøve å spare penger, det er viktig at farlige byggematerialer håndteres korrekt for din del, for håndverkerne og for miljøet.

Utbedring av skader

Dersom det avdekkes skader i boligen enten før eller under arbeidet, vil dette gjøre prosjektet dyrere. Funn av fukt, råte eller tidligere feil og mangler må selvfølgelig utbedres. Avhengig av omfang kan dette være en mindre merkostnad eller en betydelig utgiftspost.

Det er derfor viktig å prøve å avklare skader så godt du kan før arbeidet starter, så du har et realistisk bilde av forventet totalpris, men det er ikke alltid like lett å kartlegge mulige skader før du begynner å rive bygningsdeler. Ha derfor slingringsmonn i budsjettet, spesielt om det virker sannsynlig at boligen har skader.

Slik organiserer du prosjektet

Når du har lagt en plan for renovering, kan du begynne å tenke på hvordan prosjektet skal organiseres og hvordan du skal finne fagfolk.

I hovedsak kan du velge mellom tre forskjellige former for prosjektorganisering. Vi skiller her mellom:

• totalentreprise
• delt entreprise
• kombinert entreprise

Totalentreprise er oftest enklest og best

For de fleste som skal renovere et gammelt hus vil det være mest aktuelt å velge en totalentreprise. Da har du bare én hovedentreprenør å forholde deg til, og entreprenøren får da ansvaret for å organisere og koordinere alt av arbeid som skal gjennomføres. Entreprenøren er ofte en tømrer eller en murer.

For arbeid innen fagfelt vedkommende ikke har kompetanse på, vil entreprenøren hyre inn underentreprenører som utfører dette arbeidet. Det er hensiktsmessig å velge denne entrepriseformen dersom prosjektet er omfattende og du ønsker å overlate jobben med å lede arbeidet til en fagperson.

Når bør du velge delt entreprise?

Velger du delt entreprise, må du selv engasjere forskjellige entreprenører innen de ulike fagfeltene. Dette krever at du koordinerer arbeidet dem imellom og har et overordnet ansvar for organiseringen av prosjektet. Med mindre du har erfaring med bygg og prosjektledelse fra før, anbefales det å velge bort denne entrepriseformen.

Delt entreprise kan bli billigere hvis du er i stand til å finne dyktige og rimelige entreprenører innen de ulike fagfeltene, men det krever likevel mye tid og innsats fra deg. I tillegg kan det være tryggere med en totalentreprenør dersom det skulle oppstå uenigheter eller en garantisak etter at jobben er fullført. Da har du med totalentreprise bare én ansvarlig kontakt å forholde deg til.

Kombinert entreprise: Hva er det?

I noen tilfeller er en kombinasjon, altså kombinert entreprise, det mest praktiske. Med denne organiseringen har du en totalentreprenør for hoveddelen av prosjektet, men engasjerer også ett eller noen få firmaer i tillegg. Det vil særlig være aktuelt hvis du trenger å få utført grunnarbeider og graving, da dette ofte er fagfelt som ikke knyttes til en totalentreprenør.

Det viktigste du bør avklare i en kombinert entreprise, er ansvarsfordeling. Hvem har ansvaret i grensesnittene mellom avtalene, altså der den ene entreprenørens arbeid slutter og den andres begynner? Sørg for at dette står skriftlig i begge avtalene.

Hvor lang tid tar det å renovere et gammelt hus?

Alle renoveringsprosjekter er forskjellige, og derfor vil tidsbruken også variere i hvert tilfelle. Det kan likevel være nyttig å se på omtrentlig tidsbruk for renovering av hus i forskjellige størrelser. Tabellen under viser omtrent hvor lang tid arbeidet kan ta:

Vær oppmerksom på at disse anslagene kan være unøyaktige og den virkelige tidsbruken kan avvike dersom prosjektet ditt er særlig omfattende eller komplisert, hvis håndverkerne du engasjerer holder på med andre prosjekter samtidig eller hvis du skal renovere utvendig i tillegg.

Planlegging tar lenger tid enn du tror

Ukene i tabellen over dekker bare selve arbeidet. Legger du til planlegging også, kan det ta alt fra noen uker til mange måneder ekstra, eller opp mot ett år ekstra. Denne fasen inkluderer alt fra å skaffe seg inspirasjon og ideer til anskaffelse av tekniske tegninger, eventuelle søknadsprosesser og anbudsprosess for å finne seriøse håndverkere. En eventuell søknadsprosess er særlig noe som kan ta lang tid, spesielt om det er behov for dispensasjon fra gjeldende lover og regler.

Det trenger ikke nødvendigvis være så vanskelig å finne dyktige entreprenører, men det er likevel lurt å sette av en del tid til dette for å finne riktig entreprenør for nettopp ditt renoveringsprosjekt. Som regel vil det innebære å hente inn tilbud fra flere bedrifter og gjennomføre nokså omfattende sammenligninger av pristilbud, sjekke referanser og mer. Fra du tar kontakt til de kommer på befaring, kan det ta én til to uker. Deretter kan det ta noen uker før du får et tilbud, spesielt om entreprenøren er travel.