Grave ut kjeller: Hva koster det? (2019-priser)

Innhold:

Del 1: Intro til kjellerutgravingDel 2: Hva koster det?Del 3: Må man søke?

Grave ut kjeller - Hva koster det?

En av de vanligste måtene å utvide boligen på, er å gjøre om kjelleren til beboelig areal. Mange boliger i dag har en gammel, uinnredet kjeller og det ligger mye uutnyttet verdi der. Ekstra soverom, en hybel, eller en kjellerstue. Og ikke minst, ekstra kvadratmeter betyr en høyere pris når du skal selge. Her går vi gjennom typiske priser og hva som er de viktigste driverne av pris.

God investering

Det ligger en del arbeid i å grave ut en kjeller. Kanskje er det også mer enn du har planlagt. Hvis du må legge ny drenering, nytt avløp og isolere hele grunnmuren, gjør det selvsagt et stort utslag på den totale prisen. Men selv da vil du kunne få stor gevinst med tanke på videresalg. Avhengig av hvor i landet du bor, kan man få igjen en god avkastning den dagen du selger, med forbehold om at kjelleren er godkjent som boareal. Ekstra kvadratmeter er mangelvare mange steder, og mange kjøpere er villige til å betale dyrt for å få litt ekstra plass. Om du tar med dette i budsjettet ditt, er det lurt å få en takstmann til å gi deg en forhåndstakst, så du vet hva du kan forvente av kostnader og verdiøkning på forhånd.

Ha oversikt over kostnadene

Det er alltid smart å ha en detaljert plan når du skal pusse opp. Både med tanke på hva du kan forvente av pris, tidsbruk og endelig resultat. Ettersom utgraving av kjeller innebærer store grunnarbeider, er det vanskelig for en som ikke har noe særlig erfaring med dette å anslå en rimelig pris for arbeidet. Å komme i kontakt med en entreprenør tidlig i prosessen er viktig for at du som kunde skal ha god oversikt.

Hva innebærer arbeidet?

De fleste som graver ut en kjeller, ønsker å gjøre om en råkjeller til beboelig areal. Da må man typisk starte med utvendig drenering for å sørge for å få det tørt. Deretter må man i gang med innvendige grunnarbeider med pigging for å bedre takhøyden. Husk at man må pigge ned betydelig flere centimenter enn den rene differansen mellom dangens takhøyde og ønsket takhøyde. Dette er fordi man etter piggingen skal støpe nytt gulv, isolere og legge nytt gulv.

Det er ikke nødvendigvis veldig krevende å grave i ren jord, men store steiner og bergarter gjør det fort mye vanskeligere. Når du graver rundt huset må du i tillegg passe på så grunnmuren fortsatt står støtt. Den er støttet opp av grunnen rundt, og når du fjerner grunnen endrer du også støtten den gir. Det er vanlig å understøpe grunnmuren litt etter litt underveis i utgravingen for å være sikker på at den fortsatt holder. I tillegg kommer trykket utenfra, så det må graves på begge sider.

Hva koster det?

I Byggstart har vi hjulpet kunder finne dyktige entreprenører mange prosjekter og har samlet data om pris fra disse prosjektene i en prisdatabase. Basert på våre tall ser vi typisk følgende priser på utgraving av kjeller, inkl mva:

  • Utvendig drenering: 4000 - 7000 kr per løpemeter
  • Pigging av kjellergulv, inkludert bortkjøring av masser: 6000 - 9000 kr per kubikkmeter

Men dette er altså gjennomsnittet av alle lignende jobber vi har i databasen, og den reelle prisen du må betale kan bli både høyere og lavere. Pass på å samle inn tilbud fra flere leverandører når du er ute på anbudsjakt, så du kan gjøre et gjennomtenkt valg. Men husk at det ikke nødvendigvis er sånn at det billigste er det beste. Det er også viktig at arbeidet blir utført av høy kvalitet og til avtalt tid. Om du registrerer ditt prosjektet ditt hos Byggstart, setter vi deg i kontakt med flere dyktige entreprenører. Alle entreprenører i Byggstart har vært gjennom en grundig kvalitetssikring.

Krav til godkjent oppholdsrom

Om du har planer om å bygge om kjelleren til oppholdsrom, er det greit å ha oversikt over kravene du må oppfylle for å få dette godkjent. Merk at du må ha bruksendret kjelleren for å få dette godkjent som oppholdsrom ved et eventuelt salg.

I forhold til utgraving av kjelleren, er det mest hensiktsmessig og tenke over takhøyden. For godkjent oppholdsrom er minste tillatte takhøyde 2,0 meter. Dette innebærer dog ikke at det holder å grave ned slik at du får 2 meter takhøyde etter gravingen. Gulvet må støpes, isoleres og fuktsikret, og det legges gjerne varmekabler og parkett/fliser oppå dette. I tillegg er det viktig å huske på at dette er et minimumskrav. Det garanterer ikke god brukervennlighet, og mange vil nok synes at 2 meter takhøyde er i minste laget. Sintef anbefaler minimum 2,4 meter for å sikre tilstrekkelig bokvalitet i alle oppholdsrom.

I tillegg er det også et krav til at kjelleren er isolert. Selv om du riktignok velger selv hvor mye du vil isolere, er det viktig å gjøre dette riktig. Både med tanke på temperatur og fukt. Den beste måten å isolere en kjeller på, er å gjøre dette på utsiden av ytterveggene. Dermed må du jo også grave på utsiden av huset.

Det er også visse krav til rømningsveier, tilgang på dagslys og brannsikring. Alt dette er greit å ha oversikt når du planlegger utgravingen, og hvor mye det vil koste å ha alt på stell.

Må jeg søke?

Det korte svaret på dette er: kanskje. Grunnen til at du vurderer å grave ut kjeller er ofte at du planlegger å bygge ut underetasjen til oppholdsrom. Da er arbeidet mest sannsynlig søknadspliktig. Så fort du endrer bruksområdet til et rom, må du søke kommunen for å få byggetillatelse. Og krypkjelleren din er neppe godkjent som oppholdsrom fra før av. Skal du imidlertid kun grave ut ekstra bodplass, omfattes ikke det nødvendigvis av søknadsplikten. Går du gjennom en entreprenør har nok de oversikt over dette, og kan hjelpe deg med både å se hva som er søknadspliktig og selve søknadsprosessen. En søknad, inkludert tegninger og organisering av søknad kommer normalt på ca 40.000 - 100.000 kr for en arkitekt.

Forhåpentligvis har du kommet litt lenger i tankeprosessen av å lese denne artikkelen. Vi har flere andre artikler som tar for seg både utbygging, innredning og isolering av kjeller, sammen med en rekke andre artikler om oppussing og prosjekter du kan gjøre i hjemmet, så ta en titt rundt på nettsiden vår og se om du blir inspirert. Utbygging og oppussing kan være både gøy og givende, samtidig som det er en god investering for bokvalitet og selvsagt videresalg.

Neste steg:

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.