Pusse opp kjeller: Må man søke? (Regler i 2019)

Innhold:

1. Må man søke?2. Tidsbruk og pris3. Hvordan finne fagfolk?

Det kan være vanskelig å skaffe seg oversikt over hvilke forskrifter og regler som gjelder når det er snakk om å bygge ut eller pusse opp kjeller. I denne artikkelen hjelper vi deg å navigere blant disse reglene og finne ut hva som gjelder i ditt tilfelle. Vi går også igjennom hvilke godkjenninger som finnes for entreprenørfirmaer og hvordan du finner rett entreprenør for oppussing av kjeller.

Dersom du allerede er klar for å gå i gang med anbudsprosessen, kan du gå til forsiden og registrere prosjektet ditt der. Byggstart er en gratis tjeneste som jobber med å sette boligeiere i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører, og pristilbud som hentes inn er uforpliktende.

Pusse opp kjeller - når må man søke?

Det vil som oftest være nødvendig å søke til kommunen som en del av det å pusse opp/innrede kjelleren. Søkingen skal skje før noe som helst av arbeider begynner. Her er noen av de mest relevante tilfellene som utløser søknadsplikt ved oppussing av kjeller:

  • Bruksendring. Dersom kjellerrommet ikke allerede er godkjent for varig opphold må du søke om bruksendring før du tar i bruk kjelleren til dette. Isåfall gjelder en rekke tekniske krav. Dersom din kjeller allerede er godkjent for varig opphold, kan den renoveres som en hvilken som helst annen del av boenheten. Bruksendring er et tiltak som du i noen tilfeller kan søke om selv. De tekniske kravene for utbedring av ikke-godkjent kjeller er såpass kompliserte at du likevel må søke med hjelp fra fagfolk.
  • Endring i bærende strukturer: All endring i bærende vegg eller gulv er søknadspliktig, og det kreves at du søker med en ansvarlig søker (fagperson).
  • Separat boenhet: Hvis du har ønske om å gjøre kjelleren til en egen boenhet, vil dette alltid være søknadspliktig. Det samme gjelder sammenslåing av boenheter.
  • Utvidelse av boligen: Skal kjelleroppusssingen også inkludere utvidelse av grunnarealet i kjelleren vil dette tiltaket være søknadspliktig.
  • Ildsted/Skorstein: Bygging/riving eller endring av ildsted er ikke søknadspliktig, men alle arbeider eller endringer på skorstein vil være det.
  • Fasadeendring: Vesentlige endringer på boligens fasade er søknadspliktig. Typisk utskjæring til større vinduer i forbindelse med kjelleroppussingen.
  • Bryte branncelle: En boenhet er normalt også en branncelle. Skal du gjøre endringer på tvers av boenheter, eller utskifting av soilrør/sluk, bryter du normalt branncellene, og dette vil være søknadspliktig. Det samme gjelder annet arbeid på tvers av boenheter.

Om du må søke med hjelp fra fagfolk, eller om dette er noe du kan gjøre selv kan du sjekke ved å benytte veiviseren til Direktoratet for Byggkvalitet, for bruksendring av rom.

Som hovedregel vil du ikke trenge å søke dersom kjelleren din allerede er innredet/godkjent som vanlig oppholdsrom, og ingen av tilfellene over gjelder for deg. Dersom kjelleren din oppfyller samtlige tekniske krav til varig opphold, men ikke er godkjent som dette, kan du søke selv.

Hvem kan søke?

I de aller fleste tilfeller der oppussingen av kjeller er søknadspliktig, vil det også være nødvendig å søke med hjelp fra fagfolk. Du vil da trenge en ansvarlig søker, til å behandle søknaden og dokumenter. Her er en oversikt over hvilke ulike parter som er involvert i en byggesøknadsprosess:

  • Tiltakshaver er deg selv, i tilfeller der prosjektet ikke er søknadspliktig, står du selv som ansvarlig for at håndverkerne, eller du selv, utfører arbeidene i henhold til gjeldende regler og forskrifter.
  • Ansvarlig søker vil si det firmaet som sender søknad om tiltaket. Dette kan være entreprenøren, arkitekten, eller en annen fagkyndig rådgiver. Ansvarlig søker tar seg normalt av alt det praktiske rundt søkingen og kan også ta ansvar for slikt som nabovarsler.
  • Ansvarlig prosjekterende betyr det firmaet som utfører prosjekteringen for tiltaket, på de ulike fagområdene. Det vil si firmaet som bestemmer hvordan arbeidene skal utføres, og med hvilke materialer. Dette er ofte samme firma som ansvarlig utførende.
  • Ansvarlig utførende vil si det firmaet som skal utføre selve arbeidene. I søknaden erklærer hvert firma ansvar for utførelsen av arbeidene innenfor sitt fagfelt. Det vil for eksempel være rørleggerbedriften, elektrikeren, tømrerfirmaet(ofte hovedentreprenøren) osv.
  • Ansvarlig kontrollerende foretak er et uavhengig firma som kontrollerer hvorvidt arbeidet er utført forskriftsmessig og korrekt. Det er bare i noen tilfeller at dette er nødvendig. Som oftest ikke nødvendig ved oppussing av kjeller.

Det er altså ansvarlig søker som har hovedansvar for innsending av søknaden, og du trenger ikke selv å organisere dette.

Teknisk sett kan entreprenøren ofte stå som ansvarlig søker, men de fleste entreprenørfirmaene foretrekker å ikke gjøre denne jobben selv. Det vanligste er å engasjere en arkitekt eller annen fagperson som ansvarlig søker.

Les mer om godkjenninger for entreprenørfirmaer lenger ned i artikkelen.

Hvor lang tid tar det å søke?

Ved oppussing av kjeller vil det normalt være nok med en ett-trinns søknad. Dette forutsetter at du har de utførende entreprenørene klare på søknadstidspunktet. Det vil altså si at entreprenørene er klar til erklære ansvar på sine respektive fagområder.

Alternativet vil være en to-trinnssøknad der man først søker om en rammetillatelse for så å inkludere ansvarlig utførende entreprenørfirmaer i andre del av søknadsprosessen. Behandlingstid på ett-trinns søknader er 3 uker. Får du ikke svar innen tre uker, anses søknaden som innvilget, så lenge disse betingelsene er oppfylt:

  • Det eksisterer ikke nabomerknader eller protester.
  • TIltaket er i samsvar med gjeldende regelverk og bestemmelser.
  • Det er ikke behov for uttalelse/tillatelse/samtykke fra noen annen myndighet.
  • Søknaden er komplett.

Merk at dette altså er behandlingstiden fra dere sender avgårde søknaden. I tillegg vil du måtte regne med at ansvarlig søker bruker en god del timer på å ordne sakspapirer, dokumentasjon og generelt formulere søknaden din.

Hva koster det å søke?

Hva det koster å søke om å pusse opp kjelleren vil kunne variere veldig. Grunnen til dette er at det er ulike tiltak som kan bli søknadspliktige, og flere søknadspliktige tiltak gir høyere gebyr til kommunen. I tillegg varierer satsene mellom ulike kommuner. Antallet timer brukt med ansvarlig søker, vil variere med størrelse og kompleksitet på prosjektet. Du bør regne med å bruke mellom 30.000 og 50.000 kroner totalt, kanskje også mer. Regnestykket kan for eksempel se slik ut:

  • Ansvarlig søker (papirarbeid og innsending av selve søknaden): 20.000-40.000
  • Gebyr til kommunen: varierer mellom ulike kommuner, men du bør regne med å bruke mellom 2.000 og 10.000
  • Kontrollerende foretak: 5.000-15.000
  • Dokumentasjon fra utførende entreprenør: Vanligvis ikke en egen utgiftspost i kontrakten, men tar noen timer.
  • Totalt: cirka 30.000-50.000 kroner

I tillegg til prisen for søknaden til kommunen må du altså regne med ytterligere gebyrer dersom du skal søke om flere tiltak samtidig. Det blir gjerne et par tusen ekstra for hvert søknadspliktige tiltak. Søkingen til kommunen vil altså kunne koste betydelig mer hvis oppussingen av kjelleren også innebærer endring i bærende konstruksjon, etablering av ny boenhet, vesentlig fasadeendring osv. Det er som nevnt ansvarlig søker som har ansvar for søknadsprosessen og han eller hun vil også ha oversikt over hvilke tiltak som er søknadspliktige og hva det koster.

Sjekk nettsiden til din kommune for å se hvilke priser som gjelder for søking i ditt område. Noen kommuner tilbyr også konsultasjonstime i forbindelse med spørsmål om søknadsplikt, eller du kan ringe Plan- og Bygningsetaten i din kommune.

Hvilke godkjenninger må firmaene ha?

I Norge har vi flere godkjenningsordninger for håndverkerfirmaer, de fleste er frivillige, men det finnes også lovpålagte. Det å pusse opp kjelleren krever høy teknisk kompetanse og relevant erfaring. Det kan fungere som et ekstra kvalitetsstempel om firmaene har noen av disse godkjenningene:

  • DBS-godkjenning: Dette er en lovpålagt godkjenning for alle firmaer som skal utføre elektriske arbeider.
  • Sentral godkjenning: Dette er en godkjenning som utstedes av direktoratet for byggkvalitet. Firmaer som innehar denne godkjenning er sikret å ha rett kompetanse og erfaring på sitt fagfelt, gode systemer for kvalitetssikring og den viser at de har betalt alle skatter og avgifter. Denne godkjenningsordningen er frivillig, men fungerer som et ekstra kvalitetsstempel, i tillegg til at søknadsprosessen kan gå raskere. Hvis firmaet ikke har godkjenningen kan det hende kommunen etterspør dokumentasjon på at firmaet er skikket til oppgaven og at de har relevant erfaring og kompetanse. Dette vil ikke føre til ekstra arbeid for deg.
  • Våtromsgodkjenning: Dette er en ordning som viser til at personer i ledelsen har gjennomført våtromskurs i regi av Fagrådet for våtrom. Dette er også en frivillig ordning, og firmaet kan gjerne være skikket til oppgaven også uten denne godkjenningen. Disse kursene finnes i tillegg bare på engelsk (per 2019) så firmaer med engelsktalende ledelse har sjeldent dette kurset.

Husk at det finnes mange dyktige og fullt kvalifiserte håndverkere som ikke har disse godkjenningene (unntaket er DBS for elektrisk arbeid, som er lovpålagt). I tillegg til disse godkjenningsordningene er det andre faktorer som også burde tas med i betraktning når du skal velge fagfolk til ditt prosjekt. Les videre for å se hvilke.

Hvordan finne rett entreprenør?

Når du er klar til å involvere en entreprenør i oppussingen av kjelleren din, er det en rekke faktorer du bør ta i betraktning. For mange er en konkurransedyktig pris kanskje hovedkriteriet. I tillegg er det gjerne viktig at firmaet har kapasitet og mulighet til å starte opp raskt. Som vi har gått gjennom over, finnes det også en rekke godkjenningsordninger, og du bør også sørge for at firmaet har økonomien på plass. Sist men ikke minst kan det også være lurt å finne en håndverker du kommer overens med, slik at planlegging og kommunikasjon går raskt og effektivt.

Registrer gjerne prosjektet ditt på Byggstart. Da tar vi kontakt med deg og hjelper deg å finne fagfolkene som passer best til din kjelleroppussing. Vi jobber daglig med kvalitetssikring av entreprenørfirmaer, og i nettverket vårt har vi entreprenører i store deler av landet. Tjenesten er gratis for deg som byggherre.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.