Pusse opp kjeller: 9 tips du bør vite om

Innhold:

1. Planlegging og budsjett2. Materialer og organisering3. Gjennomføring av prosjektet

Planlegger dere å pusse opp kjelleren? Isåfall er det flere ting man bør tenke på før man setter i gang med anbudsprosessen. Her går vi gjennom det viktigste, og vi går gjennom hva du bør tenkte på når du kommer til det å skulle finne rett entreprenør for prosjektet.

1. Start planleggingen tidlig

Å  pusse opp kjelleren er et tidkrevende prosjekt og du bør starte planleggingen i god tid. Totalt bør du regne med å bruke et sted mellom 6 og 12 måneder fra du begynner planleggingen, til oppussingen av kjelleren er helt ferdig.

1-3 måneder: Planlegging, prosjektering og søknadsarbeid

1-3 måneder: Ventetid i søknadsprosessen med kommunen (kan delvis gjøres parallelt med prosjekteringen)

1-2 måneder: Anbudsprosess og kontrakt

1 måned: Utvendig grovarbeid

1-2 måneder: Innvendig grovarbeid

1-2 måneder: Resterende innvendige arbeider

For å holde prosjektet innenfor tidsrammene i størst mulig grad, bør dere prøve å unngå å gjøre endringer og ombestemme dere underveis i prosjektet. Det er også verdt å huske på at noen materialer er det lang leveringstid på, og med mer spesielle materialer kan det også være venteliste.

2. Finn ut av priser og sett opp ditt budsjett

I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase som tar utgangspunkt i flere hundre prosjekter som er utført med entreprenører fra Byggstart sitt nettverk.

Her ser vi at i snitt vil det å pusse opp kjelleren koste mellom 10.000 og 20.000 kroner per kvadratmeter. Vi ser at de fleste prosjekter med normal standard havner på 13.000 til 18.000 kr per kvm.

Merk likevel at prisen kan variere kraftig avhengig av standard og kompleksitet. Les punktet som handler om hvor du kan gjøre innsparinger for å få en oversikt over de viktigste driverne av pris ved oppussing av kjeller.

Når det gjelder verdiøkning på boligen ved oppussing av kjelleren, er dette en type prosjekt der vi ser betydelig potensiale for verdiøkning. Hvor stor verdiøkningen blir, vil avhenge av boligprisene i deres område, hvor mye penger dere legger inn i prosjektet og hvilken stil og standard dere pusser opp i.

3. Finn ut om prosjektet er søknadspliktig

Hva som er kjellerens nåværende stand vil avgjøre hvorvidt prosjektet er søknadspliktig. Stort sett vil det å pusse opp kjelleren utløse søknadspliktige tiltak. Isåfall er det vanligvis en arkitekt som gjør dette.

For det første skal mest sannsynlig bruken av rommet endres. Dersom kjelleren fra før er en typisk råkjeller/grovkjeller må dere søke for å kunne benytte den til varig opphold. I tillegg vil man måtte søke til kommunen dersom prosjektet innebærer vesentlig fasadeendring, inngrep i bærende struktur, endringer på skorstein, eller endringer som bryter branncellen.

For at du skal få godkjent kjelleren til varig opphold stilles det krav til inneklima, ventilasjon og temperatur. Du må også sørge for at det er nok vinduer, og at de er store nok til å kvalifisere som rømningsvei. Takhøyden må være på minst 2,0 meter på eldre hus og på nyere boliger (bygget etter 1. juli 2011) må den være på 2,2 meter. Det er også krav om radonsikring, hvis radonnivåene er for høye.

4. Bestem deg for materialer og inngrep

Hva skal ditt renoveringsprosjekt inneholde? Skal du gjøre om kjelleren til en separat utleiedel vil du måtte installere bad og kjøkken, som er betydelige drivere av pris. Skal du endre planløsningen? Husk isåfall at det ofte vil føre til behov for å installere flere vinduer, som vil være en ekstra kostnad.

Spesifikt ved kjellerrenovering bør du tenke ekstra gjennom lysforhold. Med lovlig takhøyde på så lite som 2,0 meter, og ofte ikke mer enn ett vindu per rom, kan kjelleren lett føles mørk. Det kan derfor være lurt å investere i rikelig og behagelig belysning.

I alle avgjørelser du må ta i prosjektet, er det lurt å ta en vurdering ikke bare på pris, men på hva som gir størst verdi for familien og best mulig utnyttelse av den nye delen av boligen. Kanskje er det verdt det å bruke en del penger på noe, hvis det er akkurat dette som gjør boligen perfekt for nettopp deres familie.

5. Finn ut hvor du kan gjøre innsparinger

Driverne av pris ved oppussing av kjeller er i stor grad av størrelsen og standarden på løsningene. Hvor store inngrep som må til for å få kjelleren godkjent som vanlig boareal vil også være en hoveddriver av pris.

Videre er spesialtilpassede løsninger og plassbygde elementer er stort sett alltid dyrere enn tilsvarende løsninger fra butikken. Men det kan også hende at det er nettopp dette som gir dere optimal utnyttelse av kjelleren og plassen dere har til rådighet.

Bad og kjøkken er vanligvis de dyreste rommene i et renoveringsprosjekt. Er budsjettet stramt kan man derfor ta en ekstra vurdering på antallet slike rom i den nye kjelleren.

Alle andre materialer vil også komme i ulike kvaliteter, priser og utførelser. Tenkt gjennom hva familien har behov for, og hvis verdiøkning også er en viktig årsak til oppussingen, bør dere også tenke gjennom hva som vil være attraktivt for potensielle kjøpere.

6. Finn rett entreprenør

Å pusse opp kjelleren er et omfattende og teknisk krevende prosjekt. Det er derfor helt sentralt å finne de rette fagfolkene til jobben. Ikke bare er det viktig at de kan utføre arbeidene til en konkurransedyktig pris, det er også en del andre faktorer du bør ha i bakhodet.

I Norge finnes det flere godkjenningsordninger for håndverkere. Mange er frivillige, og fungerer derfor mest som et ekstra kvalitetsstempel. Dette gjelder for eksempel Mesterbedriftordningen, våtromsgodkjenning og Sentral Godkjenning. Sentral Godkjenning gir riktignok noen fordeler når firmaet skal erklære ansvar ved søking til kommunen, men den er også frivillig. Håndverkerfirmaer som skal utføre elektrisk arbeider må ha DBS-godkjenning, som er en lovpålagt godkjenning.

Gjennomføringsevne og kapasitet er også viktige faktorer. Skal kjelleren bli en utleiedel, er dere kanskje interessert i å kunne begynne å leie ut så fort som mulig. Når entreprenørfirmaet kan starte opp, og hvor raskt de kan bli ferdig med ditt prosjekt er derfor også viktig å ta med i betraktning når du skal i gang med anbudsprosessen.

Entreprenøren du velger bør ha utført lignende type oppussing av kjeller tidligere. Det er lurt at entreprenøren ikke bare har lang erfaring, men erfaring fra lignende typer prosjekter. I tillegg kan det være lurt å sjekke referanser, gjerne fra tidligere kunder du kan ringe, fremfor referanser på nett.

I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkbedrifter på ett sted så det skal være enkelt å velge rett. Registrerer du prosjektet ditt på www.byggstart.no blir du matchet med de rette aktørene for ditt prosjekt.

7. Få oversikt over anbudsprosessen

Når du skal velge fagfolk til ditt oppussingsprosjekt, kan det lønne seg å sette opp de ulike pristilbudene i et regneark, for å lettere kunne sammenligne tilbud. Selv om dette kanskje er en kjedelig oppgave, kan du få mye igjen for det økonomisk. Du får oversikt over hvilke arbeider som dekkes av de ulike håndverkerne og hvordan de beregner timepris og eventuelle materialkostnader.

Byggstart anbefaler at du alltid henter inn minst to ulike pristilbud. Dersom alle tilbudene kommer fra kvalitetssikrede håndverkere, er det nok å hente inn tre tilbud. Grunnen til dette er at tilbud fra kvalifiserte håndverkere sjeldent vil ligge spesielt langt fra hverandre i pris, de opererer stort sett i samme prisklasse.

Detaljene rundt hva som dekkes av de ulike firmaene, og om hva slags typer materialer som evt. er inkludert i tilbudet kan likevel utgjøre en betydelig prisforskjell. Har du alt i ett regneark kan du lett ta en god avgjørelse. Husk også at du vil få mest mulig sammenlignbare tilbud hvis prosjekteringen er mest mulig detaljert.

8. Skriv tydelig kontrakt og fremdriftsplan med entreprenøren

Når du har funnet en entreprenør du ønsker å benytte til oppussingen av din kjeller bør du først skrive en tydelig kontrakt. Det er ikke alt i en byggeprosess du kan planlegge for på forhånd. I tillegg til prisoverslag og sluttdato, bør kontrakten derfor inneholde tydelig formulert utredning for hvordan ekstra kostnader og forsinkelser skal håndteres.

Før dere går i gang med arbeidene kan det også være lurt å sette seg ned med håndverkeren og utarbeide en fremdriftsplan. Fremdriftsplanen bør inneholde milepæler du som privatperson lett kan forholde deg til, slik at du også kan holde et visst oppsyn med at arbeidene går som de skal.

Jo større og mer komplekst prosjektet er, desto viktigere er det å skrive fremdriftsplan.

9. Ha avsluttende formaliteter på plass

Oppussing av kjeller krever høy teknisk kompetanse, og dersom arbeider er utført slurvete eller med mangler, kan det lett oppstå skader. I kjeller er typiske skader fukt-og råteskader. I alle typer prosjekter av en viss størrelse bør du derfor gå sluttberaing. Denne bør utføres av en uavhengig, ekstern fagperson, som for eksempel en takstmann eller byggingeniør. Det er vanlig å gjennomføre sluttbefaring før du betaler ut siste del av totalsummen dere er blitt enige om i kontrakten.

Helt til sist bør du også forsikre deg om at du får tilsendt alle papirer og dokumenter som kan bli relevante senere. Dette kan være lurt å ha hvis du skal gjøre videre arbeider i kjelleren senere, hvis boligen skal selges, eller hvis det mot formodning skulle oppstå feil eller problemer.

Hvordan gå frem?

Neste steg i prosessen med å pusse opp kjeller vil være å starte planleggingen, eller, dersom dere allerede har planlagt det dere selv har greie på, finne en entreprenør. Entreprenøren vil så gjøre resten av prosjekteringen, og etter søknaden er innvilget, kan arbeidene begynne.

Byggstart er en gratis tjeneste for boligeiere. Vi setter dere i kontakt med et utvalg passende etreprenører til akkurat deres prosjekt. Alle entreprenører i vårt nettverk er nøye kvalitetssikrede, og har referanser og økonomi på plass. Registrer ditt prosjekt på Byggstart så tar vi kontakt.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.