Husk dette når du skal bygge tilbygg: 10 tips

Innhold:

1. Planlegging2. Finn rett entreprenør3. Underveis

1. Begynn planlegging tidlig

Du bør begynne planleggingen av ditt tilbygg tidlig, gjerne minst et halvt år i forveien. Snakk også med banken din tidlig. Dette gir deg et nøyaktig bilde av hvilke budsjettrammer prosjektet ditt vil ha. Dette er et eksempel på hvordan fremdriften kan se ut:

  1. Normalt vil du i første omgang måtte forvente å bruke et par måneder med arkitekten
  2. Dersom du søker om rammetillatelse (typisk for noe større tilbygg), så vil behandlingstiden avhenge av hvilken kommune du bor i, men regn gjerne med 3 måneder fra innsending.
  3. Neste steg vil være å finne rett entreprenør for jobben. Denne prosessen tar ofte lengre tid enn man forventer, ettersom det blir flere runder før man lager en avtale.
  4. Etter at kontrakten er låst, er det normalt noe ledetid før entreprenøren kan starte opp, typisk 1-3 måneder.
  5. Etter byggingen har begynt vil tiden det tar før ferdigstilling variere avhengig av størrelsen på tilbygget. For eksempel tilsier vår erfaring at et tilbygg på 100 kvm typisk tar 4-5 måneder.

2. Finn rett arkitekt

Det første du må ta stilling til dersom du har bestemt deg for å bygge tilbygg vil være hvorvidt du skal benytte en arkitekt helt fra begynnelsen av, eller ikke. Normalt vil du på ett eller annet tidspunkt måtte benytte en arkitekt uansett, fordi du vil trenge noen til å stå oppført som ansvarlig søker på søknaden til Plan og Bygg. For alle større tilbygg vil det derfor normalt være anbefalt å knytte seg opp mot en arkitekt helt fra starten av. Enkelte entreprenører kan hjelpe til med søknadsprosessen, men normalt er dette arkitektens ansvarsområde.

Arkitektens oppgave vil være å sørge for at tilbygget står i stil med den eksisterende boligen, og samtidig er visuelt tiltalende. Normalt vil du måtte regne med at kostnadene til arkitekt utgjør mellom fem og ti prosent av totalbudsjettet. Arkitekten tar som regel en timepris på mellom 900 og 1500 kroner. I noen tilfeller vil det også være nødvendig å koble inn en ingeniør for eksempel for å beregne bæring osv.

3. Spar penger der du kan

Dersom dere ønsker å redusere prisen på prosjektet, finnes det en del områder der man kan gjøre betydelige innsparinger.

  • Størrelse på prosjektet: I første omgang vil det selvfølgelig være mulig å spare penger på å redusere størrelsen på utvidelsen på huset ditt. Når du jobber med arkitekten kan dere vurdere hvilke smarte planløsninger og rominndelinger som kan forminske totalarealet på tilbygget. Merk imidlertid at kvadratmeterprisen ofte går ned når tilbygget er større.
  • Standard: Enklere standard vil alltid være billigere enn mer eksklusive løsninger.
  • Materialvalg: Hvilke materialer du ønsker å bygge i vil selvfølgelig delvis dikteres av hvordan det eksisterende huset er bygget. Men det er likevel mange muligheter for innsparinger. Både gulv- og veggkledning, ytre kledning, tak etc. kommer i mange ulike prisklasser og kvaliteter. Ta en vurdering på hva dere har behov for, og hvor dere eventuelt kan velge billigere materialer.
  • Spesialtilpassede løsninger: Alt som er plassbygget og spesiallaget, vil generelt være dyrere enn eksisterende løsninger som kan kjøpes i butikk.
  • Tekniske løsninger: Alt av tekniske løsninger kommer også i en rekke ulike prisklasser og utførelser. Tekniske løsninger vil blant annet si det elektriske anlegget, belysning, oppvarming, ventilasjon.
  • Bad og kjøkken: Dersom du planlegger å bygge et større tilbygg som skal ha bad eller kjøkken, bør du huske på at disse rommene også er de dyreste å bygge. Antallet slike rom vil altså ha mye å si for totalprisen av tilbygget.
  • Gjøre deler av arbeidet selv: Det finnes flere oppgaver du potensielt kan gjøre selv, dersom du har tilstrekkelig kompetanse. Dette gjelder for eksempel, maling, gulvlegging, oppføring av lettvegger og avfallshåndtering. Dersom du ønsker å gjøre deler av arbeidet selv er det viktig å vurdere kvaliteten på sluttproduktet, og vurdere verdien av din egen tidsbruk. Ender du for eksempel opp med å bruke dobbelt så lang tid som en profesjonell på malejobben, kan det like gjerne lønne seg å betale en fagmann.
  • Rett entreprenør: Valget av entreprenør være avgjørende for å oppnå en konkurransedyktig pris. Det er også viktig at entreprenøren du velger er dyktig og kvalifisert. Slik sørger du for at utvidelsen av boligen blir utført i høy kvalitet, og at verdiøkningen opprettholdes over tid. Det er også lurt å passe på at entreprenøren du velger har alle godkjenninger og forsikringer i orden. I punkt 5 gir vi en oversikt over hva du må tenke på når du velger entreprenør. Om du registrerer prosjektet ditt på byggstart.no kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører i ditt område.

4. Sett av tid til annbudsprosess

Når det gjelder anbudsprosessen på et tilbygg, bør du starte innhenting av pristilbud tidlig. Fra du begynner å kontakte håndverkere, tar det gjerne minst en måned før du har kontrakten på plass. Prosessen kan for eksempel se slik ut:

  • Etter du har kontaktet en entreprenør, tar det vanligvis en til to uker før de har mulighet til å gjennomføre en befaring.
  • Etter befaringen, tar det ofte mellom en og fire uker før entreprenøren kan levere et tilbud. Grunnen til at dette tar noe tid, er at entreprenøren gjerne har underentreprenører, for eksempel for elektrisk arbeid og rørlegging.
  • I tillegg tar det normalt mellom en og to uker før du har et endelig tilbud, der alle vilkår er avgjort og kontrakten kan undertegnes.

Når det gjelder oppstart, kan entreprenøren sjeldent begynne arbeidet med én gang på grunn av kapasitet og andre prosjekter.

Byggstart anbefaler at du henter inn pristilbud fra minst to entreprenører. Hvis alle entreprenører du henter inn tilbud fra er nøye kvalitetssikrede, vil det være nok å hente inn tre ulike tilbud før du finner en passende entreprenør. Les videre for å få et inntrykk av hva som burde styre valget av entreprenør.

5. Finn en entreprenør som passer til ditt prosjekt

Å finne rett entreprenør vil være avgjørende for et vellykket tilbyggsprosjekt. Her er noen faktorer du må ta i betrakting når du skal velge en entreprenør.

  • Pris: Selvfølgelig vil prisen være viktig når du leter etter rett entreprenør for prosjektet ditt. For å få sammenlignbare pristilbud, er det viktig at du ikke bare ser på sluttsummen i de ulike tilbudene. Ofte er det noe variasjon i hvilke poster som er inkludert i de forskjellige tilbudene. Det er derfor anbefalt å sette opp en detaljert sammenligning, så du kan ta den mest gunstige avgjørelsen. I tillegg vil det ikke alltid lønne seg å velge billigste tilbud, dersom det går på bekostning av kvalitet. Sluttsummen kan bli betraktelig høyere dersom det er en risiko for feil eller mangler i byggingen.
  • Kapasitet: Dere har mest sannsynlig en idé om når dere ønsker å få byggingen gjennomført. Hvor lang tid entreprenøren bruker på prosjektet, og når de har mulighet til å starte opp, vil variere.
  • Referanser: Når det gjelder referanser, er det lurt å sørge for at entreprenøren kan referere til lignende prosjekter som det du selv ønsker å få gjennomført. Det er ikke nødvendigvis nok at entreprenøren generelt har gode referanser. I tillegg er det lurt å få kontaktinformasjon til de relevante referansene. Online referanser er generelt ikke like utdypende og sikre, og burde ikke være det eneste du baserer deg på.
  • Økonomisk soliditet: Det er viktig at entreprenøren du velger å benytte har god økonomi. Først og fremst fordi det kan føre med seg mange ekstra kostnader og forsinkelser dersom firmaet går konkurs i løpet av prosjektet ditt. I tillegg er det også viktig at de heller ikke går konkurs i løpet av garantiperioden, som normalt er fem år. For å sjekke dette, kan man se på regnskapstall, eller gjennomføre en kreditt-sjekk. Sistnevnte vil også gi deg informasjon om hvorvidt bedriften nylig har fått betalingsanmerkninger.
  • Kjemi og kommunikasjon: Sist men ikke minst, et godt forhold til entreprenørene er avgjørende for et vellykket byggeprosjekt, uansett størrelse. I løpet anbudsprosessen får du et inntrykk av firmaets evne til å opprettholde en effektiv og ryddig kommunikasjon. Dette burde også spille inn i valget av entreprenør.
  • Lisenser og godkjenninger: I Norge har vi en rekke godkjenningsordninger for håndverkere og byggentreprenører. De fleste er ikke lovpålagte, men fungerer som et kvalitetsstempel og gir deg mer trygghet.
  • DBS-godkjenning: Skal entreprenøren utføre noe som helst av elektrisk arbeid, er det lovpålagt å ha DBS-godkjenning i orden.
  • Våtromsgodkjenning: Våtromsgodkjenning utstedes til bedrifter der ledelsen har gjennomført våtromskurs i regi av Fagrådet for våtrom. Ordningen er frivillig. Entreprenører uten denne godkjenning kan altså også utføre arbeid på våtrom. Disse kursene foregår foreløpig kun på norsk (per 2019), noe som gjør at bedrifter med engelsktalende ledelse sjeldent innehar våtromsgodkjenning.
  • Mesterbedrift: Mesterbrev er en påbygning på fagbrev eller svennebrev. Mesterutdanningen er mer administrativt rettet, og håndverkerne som har denne godkjenningen er ofte de som ønsker å etablere eller utvide egen bedrift. Ordningen er frivillig, og fungerer som et kvalitetsstempel.
  • Sentral Godkjenning: Dette er en godkjenning som gir bedriften automatisk godkjenning når de står oppført som entreprenør på søknader til Plan og Bygg. Det er en frivillig ordning, og bedrifter uten sentral godkjenning vil også godkjent søknadspliktige prosjekter, hvis de har den nødvendige erfaringen og kompetansen. Bedrifter som har Sentral Godkjenning er sikret å ha rett kompetanse og erfaring fra det aktuelle fagfeltet, gode kvalitetssikringsrutiner og de har betalt alle nødvendige skatter og avgifter.
  • Lisenser og godkjenninger: I Norge har vi en rekke godkjenningsordninger for håndverkere og byggentreprenører. De fleste er ikke lovpålagte, men fungerer som et kvalitetsstempel og gir deg mer trygghet. Under er de 4 vanligste listet opp.
  1. DBS-godkjenning: Skal entreprenøren utføre noe som helst av elektrisk arbeid, er det lovpålagt å ha DBS-godkjenning i orden.
  2. Våtromsgodkjenning: Våtromsgodkjenning utstedes til bedrifter der ledelsen har gjennomført våtromskurs i regi av Fagrådet for våtrom. Ordningen er frivillig. Entreprenører uten denne godkjenning kan altså også utføre arbeid på våtrom. Disse kursene foregår foreløpig kun på norsk (per 2019), noe som gjør at bedrifter med engelsktalende ledelse sjeldent innehar våtromsgodkjenning.
  3. Mesterbedrift: Mesterbrev er en påbygning på fagbrev eller svennebrev. Mesterutdanningen er mer administrativt rettet, og håndverkerne som har denne godkjenningen er ofte de som ønsker å etablere eller utvide egen bedrift. Ordningen er frivillig, og fungerer som et kvalitetsstempel.
  4. Sentral Godkjenning: Dette er en godkjenning som gir bedriften automatisk godkjenning når de står oppført som entreprenør på søknader til Plan og Bygg. Det er en frivillig ordning, og bedrifter uten sentral godkjenning vil også godkjent søknadspliktige prosjekter, hvis de har den nødvendige erfaringen og kompetansen. Bedrifter som har Sentral Godkjenning er sikret å ha rett kompetanse og erfaring fra det aktuelle fagfeltet, gode kvalitetssikringsrutiner og de har betalt alle nødvendige skatter og avgifter.

Byggstart er en gratistjeneste som setter deg i kontakt med de objektivt best kvalifiserte entreprenørene i ditt område. Registrer gjerne ditt prosjekt på byggstart.no, så hjelper vi deg med å hente inn uforpliktende tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører som passer til akkurat ditt byggeprosjekt.

6. Lag en nøyaktig prosjektbeskrivelse

Om du velger å gjøre dette i samarbeid med arkitekt, entreprenør, eller en kombinasjon, bør du uansett utarbeide en nøyaktig prosjektering. Grunnene til dette er mange; blant annet vil du selv få et tydelig bilde av prosjektomfanget. I tillegg blir det lettere å hente inn nøyaktige pristilbud, hvis entreprenøren vet nøyaktig hva som skal gjøres. Mer nøyaktige pristilbud gir et mye mer nøyaktig sammenligningsgrunnlag når du skal velge entreprenør(er).

Prosjekteringen bør inneholde alt fra hva slags byggemetode du har valgt, til typer dører og vinduer, samt beskrivelse av materialvalg og tekniske løsninger. Det er vanlig å gjøre dette i samarbeid med arkitekten på større prosjekter, slik et tilbygg kan være.

7. Lag en ryddig kontrakt

Kontrakten med entreprenøren bør være tydelig og detaljert. Den skal inneholde kontraktssum, tidsfrister, hvilke oppgaver som skal utføres og hvordan eventuelle pristillegg og overskridelser av frister skal behandles. Vi anbefaler å bruke Norsk Standard sine kontrakter for håndverktjenester, disse malene finner du her: Forbrukerrådet. prosjektbeskrivelsen legges gjerne ved kontrakten som en ytterligere beskrivelse av hva som skal leveres.

Sørg i tillegg for å utarbeide en detaljert fremdriftsplan i samarbeid med entreprenøren. Det er normalt bare sluttdato som defineres i kontrakten. En mer detaljert fremdriftsplan vil derfor kunne gjøre at man ikke støter på uforutsette hendelser som skaper forsinkelser. Her kan man legge inn milepæler for når ulike ting skal være gjort, slik at du som kunde lettere kan forsikre deg om at fremdriften går som planlagt.

8. Hold tett dialog med entreprenøren

Underveis i ditt byggeprosjekt er det viktig at du opprettholder en kontinuerlig dialog med entreprenøren eller entreprenørene. Sørg for å være innom byggeplassen ofte så du får et inntrykk av hvordan arbeidet går. Slik kan du sørge for å unngå misforståelser og forsinkelser.

9. Gå sluttbefaring

Når prosjektet nærmer seg slutten, er det viktig å få utført en sluttbefaring. Sluttbefaringen gjøres for å oppdages feil eller mangler i byggingen. Det vil være hensiktsmessig å involvere en ekstern fagperson. Dette gjelder spesielt på større prosjekter, der du ikke selv har muligheten til å kvalitetssjekke det byggtekniske arbeidet. Her kan det også være lurt å få inn en fagperson før vegger lukkes med gips, for å kunne vurdere konstruksjonsmessige arbeider. For å sikre at eventuelle feil utbedres, bør du holde igjen 10% av det kontraktsbestemte beløpet. Den resterende summen utbetales når alle eventuelle problemområder fra sluttbefaringen er ordnet opp i.

10. Husk dokumentasjon

Sørg for at du kontakter alle involverte parter i etterkant av prosjektet, for å få tilsendt relevant dokumentasjon. Ved et eventuelt salg vil det være viktig at du kan vise til papirer som bekrefter at alt av arbeider på huset er gjort på en forskriftsmessig måte. Det er også greit å ha denne dokumentasjonen for å huske hvilke materialer som er brukt, og på den måten kunne vedlikeholde bygget på riktig måte. For eksempel vil du kunne få behov for samsvarserklæring fra elektriker, FDV-instruks for våtrom og kopi av faktura og tilbud fra entreprenør som viser nøyaktig hvilke arbeider som er gjennomført.

Neste steg:

Flere artikler: