Totaloppussing: Må man søke? (Regler i 2019)

Totaloppussing regler

Innhold:

1. Oppdeling, bruksendring og bad2. Uteplass, tilbygg, fasade og ildsted3. Organisering av søknad

Regler for søknadsplikt ved Oppussing

Når man skal pusse opp er det fort gjort å bare fokusere på selve arbeidet, men det er ofte mye mer enn selve opussingsarbeidet man skal ha på plass når man bygger eller renoverer. Man må også passe på at man følger gjeldende regler, og sender inn nødvendige søknader til plan og bygningsetaten, styre med nabovarsel, og lignende papirarbeid.

Det gjelder også være klar over hvor mye det koster å søke til plan og bygningsetaten, og hva behandlingstiden er når man søker, slik at man kan planlegge både for tid og penger og unngå ubehagelige overraskelser.

Husk at hver kommune har sine egne arealplanlegginger, så det kan variere en del fra sted til sted hva man har lov til å gjøre, og hvilke ting man har lov til å gjøre uten å søke først.

Generelt må man søke om forandringer som på en eller annen måte kan gå ut over andre i området, eller som har med sikkerhet å gjøre. Dersom forandringene du gjør ikke påvirker andre i noen særlig grad trenger du som regel ikke å søke (med noen unntak). I denne artikkelen tar vi for oss når man trenger å søke om tillatelse for ulike deler av et oppussingsprosjekt.

Dele opp, slå sammen eller opprette nye boenheter

Det hender at noen vil slå sammen to boliger til en større bolig når de pusser opp, eller i motsatt tilfelle dele opp en større bolig i mindre boenheter. Dersom du slår sammen eller deler opp boliger må du alltid sende inn søknad til plan og bygningsetaten. I denne typen byggesaker kan du heller ikke søke selv. Du står oppført som “tiltakshaver” på tiltaket, mens en kvalifisert fagmann må stå som “ansvarlig søker” og være avsender av søknaden.

Dersom man oppretter en separat boenhet sier byggereglene at man må søke. I plan og bygningsloven sies det at en boenhet må være helt adskilt fra resten av boligen med egen inngangsdør. Den må også tilfredsstille alle branntekniske krav, slik at den utgjør en egen branncelle.

Alle hovedfunksjoner må være til stede i en egen boenhet. Dette gjelder for eksempel stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Det finnes også andre krav boenheten må tilfredsstille, inkludert krav til takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og parkering. Det kan også være særegne byggeregler i kommuneplanen eller reguleringsplaner der du bor som du må ta med i beregningen.

Selve søknaden er det “ansvarlig søker” som tar seg av. Dette er fagfolk som arkitekt eller en entreprenør, men det kan være greit for deg å også ha en oversikt over kriteriene slik at du tar det med i planene for oppussingen din.

Byggesøknad når man renoverer bad eller kjøkken

Som hovedregel trenger du ikke å søke dersom du renoverer bad eller kjøkken, så lenge rommet allerede er godkjent for varig opphold. Dersom rommet ikke enda er godkjent for varig opphold må du søke om å endre bruken av rommet. Arbeid som vanligvis kan gjennomføres uten søknad involverer vanligvis installasjon, reparasjon, endringer eller riving i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle.

Unntaket er dersom du må bryte brannskillet, for eksempel ved skifte av sluk eller soilrør, eller dersom du planlegger endringer i bærende vegg eller konstruksjon. I disse tilfellene krever plan og bygningsetaten at man søker.

Søknad når du endrer bruken av et rom

Når du pusser opp hender det at du ønsker å utvide boarealet ved å gjøre om noen av rommene dine til andre typer bruk. Dette gjelder for eksempel dersom du vil gjøre om loft, kjeller eller bod til soverom, bad eller stue.

Dersom du bare vil gjøre små forandringer innen en branncelle kan du ofte selv sende inn søknaden. Dette gjelder for eksempel dersom man vil gjøre om en bod til soverom. Dersom du skal gjøre større forandringer trenger du å søke sammen med sertifiserte fagfolk som kan stå som “ansvarlig søker” for søknaden din. Dette gjelder for eksempel dersom du skal etablere en utleieleilighet, forandre bolig til næringsbygg, eller endre bærende vegger og gulv.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Terrasse, platting, veranda eller balkong

I noen tilfeller må du søke når du bygger terrasse, platting, veranda eller balkong ettersom dette gjør en forandring i fasaden på bygningen din, men dette varierer en del fra sted til sted, så det lønner seg å finne ut fra kommunen der du bor hva de lokale reglene sier.



Tilbygg, påbygg, underbygg

Dersom du utvider huset ditt oppover (påbygg), utover (tilbygg) eller nedover i en kjeller (underbygg) som en del av renoveringen trenger du som regel sende inn byggesøknad til plan og bygningsetaten.

Det er litt forskjeller for hva som trengs av søknader med de forskjellige utvidelsene. Du må for eksempel sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom du skal bygge eller rive et påbygg, slik som en ekstra etasje. Det samme gjelder dersom du utvider huset nedover i en kjeller.

Dersom du bygger et tilbygg varierer reglene mer. Her kommer det an på hva du bygger og hvor stort det er.

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom tilbygget er mindre enn 15 kvadratmeter så lenge tilbygget ikke har rom for varig opphold eller beboelse. Tilbygg må være understøttet, og de kan ikke være høyere enn to etasjer.

Alle tilbygg må også være langt nok borte fra nabogrensen, offentlig vei, jernbane eller trikkelinjer i henhold til gjeldende regler der du bor. Selv om du ikke alltid trenger å søke for tilbygg hender det fortsatt at du likevel må informere kommunen når bygget er ferdig slik at det kan inkluderes i kart og lignende.

Videre kan du ofte sende inn søknad selv for tilbygg på mindre enn 50 kvadratmeter. Dersom tilbygget er større enn dette må du sende inn byggesøknad med hjelp fra en fagmann som står som Ansvarlig søker.

Søknad når du endrer fasaden

Fasaden er bygningen din sitt ansikt utad, så den betyr mye for hvordan nabolaget ditt ser ut. Endringer på fasaden kan for eksempel inkludere forandringer i dører og vinduer, kledning på veggen, isolasjon, skifting av tak, og forskjellige typer reparasjoner eller rehabiliteringer. Endringer på balkong, slik som installering av glass er også eksempel på endringer i fasaden. Det samme gjelder installasjon av varmepumpe, markiser eller skilt. Hovedregel er at endringer i fasaden må være vesentlig for at søknadsplikten skal utløses.

Installere, endre eller fjerne ildsted

Ildsteder er et område som har mye med sikkerhet å gjøre, så det er derfor strenge regler for søknad når det gjelder ildsteder. Du må derfor alltid sende byggesøknad med hjelp fra kvalifiserte fagfolk dersom du skal bygge, rive, endre eller rehabilitere en skorstein. Dersom du skal installere, endre rive eller reparere et eksisterende ildsted innenfor samme branncelle trenger du derimot ikke alltid å søke.

Selv om du ikke alltid trenger å sende inn byggesøknad dersom du bygger eller fjerner et ildsted må du likevel, for din egen sikkerhet, informere kommunen om dette. Det er fordi informasjonen brukes av brannvesenet for å kunne operere mer effektivt i nødstilfeller.  

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Krav for søkeren

Som forklart ovenfor finnes det mange prosjekter der man ikke trenger å søke før man pusser opp. Er det snakk om innvendige endringer, så trenger man som oftest ikke å søke, med noen unntak som vi har vært innom. Det finnes også noen tilfeller der man selv kan ta seg av søknaden, men i de fleste tilfellene der søknad er nødvendig vil rollen din som huseier være “tiltakshaver”.

Som tiltakshaver må du sette opp avtaler med “ansvarlig søker” som kan ta ansvar for søknaden din. Det er denne ansvarlige søkeren som sender inn søknaden din til plan og bygningsetaten. Ansvarlige søker kan være en arkitekt, entreprenør, eller en annen kvalifisert rådgiver.  

Når det gjelder entreprenører, så vil mange av disse foretrekke at du bruker andre, slik som for eksempel en arkitekt, til å ta seg av søknaden. Ofte kan det hende de vil kunne anbefale noen som kan ta rollen som ansvarlig søker.

“Ansvarlig prosjekterende” i et prosjekt er den bedriften som tar ansvaret for prosjekteringsjobben som må gjøres før prosjektet kan utføres. Avhengig av prosjektet, vil det som regel være arkitekten eller entreprenøren som står som Ansvarlig prosjekterende, andre ganger vil det være et separat foretak (f.eks. ingeniørbedrift). Etter at arbeidet er ferdig vil “Ansvarlig kontrollerende foretak” kontrollere at jobben er gjort i henhold til forskriftene. Dette må være et uavhengig kvalifisert firma slik at man unngår interessekonflikt.    

Når du registrerer prosjektet ditt på Byggstart.no kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører som har de godkjenningene som trengs for å håndtere de forskjellige delene av prosjektet ditt. Vi har allerede sjekket referanser, kredittvurdering, kommunikasjon og godkjenninger på alle entreprenører før vi setter dem i kontakt med deg.

Hvor mye koster det å søke?

Dette avhenger helt av prosjektet. For tilbyggprosjekter der det må utarbeides omfattende tegningsunderlag, blir prisen for arkitekt inkludert søknad gjerne opp mot 100.000 kr og mer. Dersom det kun er utarbeidelse av søknaden og enkle tegninger / prosjektering, vil jobben ofte havne mellom 20.000 og 40.000 kr. En liten andel av dette er avgifter til kommunen (gjerne noen få tusen på mindre tiltak), mens Ansvarlig Søker tar 10.000 - 20.000 kr og Ansvarlig kontrollerende tar 7.000 til 15.000 kr.

Hvor lang tid tar det å søke?

Dersom du vil pusse opp, og arbeidet du utfører krever søknad til plan- og bygningsetaten vil dette vanligvis ta 3-12 uker dersom tiltaket er i samsvar med gjeldende lovgivning og planer, ingen naboer har merknader, og ingen samtykke eller uttalelser er nødvendig fra andre myndigheter. Selvfølgelig kreves det også noe tid fra Ansvarlig søkers side på forhånd for å klargjøre søknaden.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.