Totalrenovering av hus - Må man søke?

Innhold:

1. Må man søke?2. Bruksendring, våtrom og fasade3. Tilbygg, terrasse, nye boenheter, ildsted og solceller

Må man søke?

Skal du i gang med en renoverings- eller oppussingsprosjekt kan det være vanskelig å skaffe seg oversikt over hvorvidt du trenger å søke til Plan og Bygg. Totalrenovering er en type prosjekt der du normalt ikke trenger å søke til kommunen for å få igangsettingstillatelse. Det finnes imidlertid en rekke unntak som likevel kan utløse søknadsplikt. I denne artikkelen går vi igjennom de ulike situasjonene der du kan bli nødt til å søke. I flere av tilfellene der du må søke kan det også bli nødvendig å søke i samarbeid med kyndige fagfolk. Man skiller altså mellom prosjekter som ikke krever noen form for søking til kommunen, prosjekter der du selv kan søke som privatperson, og prosjekter der du er nødt til å søke i samarbeid med en kyndig fagperson. Dette kalles også en ansvarlig søker, og vil typisk være en arkitekt, byggingeniør, tømrermester eller lignende.

Endre bruk av et rom:

Du må alltid søke til kommunen dersom et rom skal endres fra ikke-varig til varig oppholdsrom. Det vil si om du for eksempel ønsker å endre kjeller eller loft til normalt bruksareal som soverom, stue, bad eller kjøkken. Denne typen godkjenning må du søke om i samarbeid med en fagperson. Vil du gjøre et næringsbygg, som et kontor, om til bolig må du også søke sammen med en ansvarlig søker. Det samme gjelder dersom du skal gjøre større strukturelle endringer på bærende elementer. Det vil for eksempel si å endre en bærevegg eller pigge opp et bærende gulv. Dette gjelder også hvis du har en eksisterende utleiedel som du ønsker å få godkjent som selvstendig boenhet.

Du kan søke på egen hånd dersom endringen skjer innenfor samme branncelle, det kan for eksempel si at en innvendig bod skal gjøres om til et soverom eller bli en del av stuen. Men som disse eksemplene viser vil det ofte bli nødvendig å søke i samarbeid med en ansvarlig søker dersom bruk av rom skal endres.

Bad, kjøkken og våtrom:

Fra 1. januar 2012 trenger man ikke lenger søke til kommunen for å rive, endre eller reparere våtrom eller kjøkken. Dette gjelder så lenge endringene gjøres innenfor samme bruksenhet eller branncelle. På eneboliger vil du altså ikke trenge å søke om godkjennelse til denne typen prosjekter, fordi eneboliger regner som en enkelt branncelle.

Er det flere boenheter i boligen, og brannskille endres som en del av arbeidene, må du likevel søke, og søkingen skal foregå i samarbeid med en fagkyndig. Som hovedregel vil brannskille endres dersom sluk eller vann- eller kloakkførende rør (soilrør) skiftes.

Et annet tilfelle som gir søknadsplikt er dersom du skal bygge et bad der det i dag er bod (bruksendring), eller hvis ombyggingen av bad eller kjøkken involverer endring i bærende konstruksjon.

Fasadeendring:

Fasaden vil si ytterveggene og taket på boligen. Som hovedregel gjelder det at du ikke trenger å søke dersom bygningens karakter ikke endres vesentlig. Dersom dette er tilfellet, må du søke, og alle søknadspliktige fasadeendringer må søkes om med hjelp fra fagfolk.

Du trenger ikke å søke dersom du kun skal oppdatere den eksisterende fasaden og fasadens utseende og karakter opprettholdes. Typiske inngrep som endrer fasadens karakter kan være å bygge balkong, innglassing av eksisterende balkong eller innsetting av større vinduer.

Skal du for male, bytte eksisterende vinduer og dører eller skifte taket trenger du ikke søke. Skulle du derimot bli nødt til å heve taket når du bytter det, vil du være søknadspliktig. Du vil også bli nødt til å søke dersom du skal endre antallet eller størrelsen på vinduene i så stor grad at bygningens karakter endres. Skal de kun byttes, men antallet og størrelsen ikke endres, vil du altså ikke trenge å søke.

Alle inngrep i bærende strukturer vil bli søknadspliktig. Det samme gjelder endringer på brannvegger og andre brannsikre deler av boligen. Du må også søke dersom du skal gjøre arbeider på boligen nærmere enn 4 meter fra nabogrensen eller dersom krav til lys, brannsikkerhet og rømningsveier ikke lenger blir oppfylt. Som nevnt tidligere vil endringer som følger av at bruken av et rom endres, også være søknadspliktig, og du må søke om fasadeendring som en del av søknaden om bruksendring. Et typisk eksempel på dette er at en utvendig bod skal gjøres om til en del av stue eller soverom.

Skal du endre fasaden tilbake til en tidligere utførelse, og du har dokumentasjon på at fasaden tidligere har sett slik ut, trenger du ikke søke. Er boligen derimot av kulturminneinteresse gjelder andre regler, og du kan likevel være søknadspliktig. i slike tilfeller lønner det seg å dobbeltsjekke med din kommune, før arbeidene begynner.

Utvidelse av boligen:

Utvidelse av boligen inkluderer påbygg, tilbygg og utbyggelse av kjeller/underbygg. Påbygg vil si utvidelse oppover, i vertikal retning, og vil for eksempel si å legge til etasjer eller bygge takterrasse. Tilbygg er definert som utvidelser i horisontal retning og inkluderer alle utvidelser som øker grunnarealet på boligen.

Skal du utvide nedover, altså bygge eller utvide kjeller må du alltid søke med hjelp fra fagfolk. Det samme gjelder ved riving eller bygging av påbygg.

Når det gjelder tilbygg er det en del faktorer som avgjør om du må søke, og hva slags type søknad du isåfall må levere. Du trenger ikke søke dersom tilbyggets størrelse er på 15 kvadratmeter eller mindre, er koblet til maks to etasjer av den eksisterende boligen og ikke skal brukes til varig opphold. Tilbygget må isåfall være understøttet og ligge minst fire meter fra nabogrensen. Tilbygget må også ligge tilstrekkelig langt unna offentlig regulerte veier, i tillegg må byggingen skje minst 30 meter unna alle typer skinnespor. Typiske slike tilbygg som altså ikke er søknadspliktige kan være overbygg til inngangsparti, bod eller veranda.

Tilfeller der du kan søke til kommunen på egen hånd vil være bygging av tilbygg som er mindre enn 50 kvadratmeter i grunnareal. Dette gjelder også for tilbygg med kjeller, så lenge kjellerens tak ikke ligger over 1,5 meter over bakken. Merk at du fortsatt trenger hjelp av fagfolk til søkingen ved byggingen av kjeller under deler av boligen som er godkjent for varig opphold, mens du altså kan søke selv hvis kjelleren ligger under bod, veranda eller lignende.

Du må alltid søke om byggetillatelse i samarbeid med en ansvarlig søker hvis ditt tilbygg ikke innfrir samtlige av disse kravene, og du må i tillegg alltid søke med hjelp fra en fagperson dersom tilbygget har et grunnareal på over 50 kvadratmeter, uansett hva tilbygget skal brukes til. Altså vil alle tilbygg som skal være godkjent til varig opphold, som soverom, stue etc., måtte søkes om med en ansvarlig søker.

Terasse:

Spesifikt for terrasse, veranda eller balkong finnes det noen ytterligere retningslinjer, i tillegg til de som gjelder for tilbygg generelt.

Skal du bygge terrasse eller platting som ligger lavere enn en halv meter over planert terreng trenger du ikke søke. Denne typen utvidelse kan også ligge nærmere nabogrensen enn 4 meter fordi det ikke omfattes av dette avstandskravet. Er terrassen/plattingen mindre enn 15 kvadratmeter trenger du ikke søke, er den mellom 15 og 50 kvadratmeter søker du selv, overgår den 50 kvadratmeter må du søke med en ansvarlig søker.

Veranda regnes som et tilbygg og for å selv kunne utføre søkingen må dette tilbygget være på mindre enn 15 kvadratmeter, være understøttet, ligge minst fire meter fra nabogrensen og ellers bygges i tråd med reglene for tilbygg. Bryter den med noen av disse punktene må du søke i samarbeid med fagfolk. Skal du for eksempel bygge en underbygget veranda på 10 kvadratmeter, men den skal være koblet til tre av boligens etasjer, må du søke sammen med en ansvarlig søker.

Alle byggeprosjekter som innebærer riving eller bygging av balkong som er fritthengende, altså ikke understøttet, må søkes om å utføre i samarbeid med fagfolk.

Separat boenhet:

Du må alltid søke sammen med en ansvarlig søker dersom du skal etablere nye boenheter. Dette kan gjelder både helt nye boenheter og sekundære leiligheter i sammenheng med hovedboenheten.

Oppdeling eller sammenslåing av boliger:

På samme måte som ved oppføring av separat boenhet må du alltid søke dersom du skal dele opp eller sammenslå flere boliger. Også søkingen for denne typen prosjekter skje sammen med tømrermester, arkitekt eller en annen fagperson.

Ildsted og skorstein:

Reglene for bygging, riving og reparasjon av ildsted er enkle. Dersom arbeidet gjøres innenfor en og samme branncelle eller bruksenhet trenger du ikke sende byggesøknad i det hele tatt. Alle endringer, rivingsarbeider og all bygging av skorstein er derimot søknadspliktige.

Solceller eller solfangeranlegg:

Dersom du ønsker å montere solcellepanel eller solfangeranlegg på boligen din, kan det hende dette prosjektet er søknadspliktig. Isåfall må du søke med ansvarlig søker. Dette vil generelt være tilfellet hvis det fører til større fasadeendringer, systemet skal monteres på verneverdig bolig, det er fare for nedfall på offentlige arealer eller systemet får betydning for brannsikkerhet ved at det for eksempel monteres på taket over flere ulike boenheter. Solceller på taket av en ikke verneverdig enebolig er typisk ikke søknadspliktig, men over taket på en tomannsbolig eller rekkehus vil det være det på grunn av brannsikkerhet.

Denne typen prosjekter kan det være lurt å sende en egen forespørsel til din kommune om, dersom du er i tvil. Slik kan du både få tilbakemelding om hvorvidt det er søknadspliktig i det hele tatt, og kommunen gir i noen tilfeller også tillatelser som gjør at du i noen tilfeller kan søke selv, og ikke trenger en ansvarlig søker likevel.

Finne entreprenør for jobben

Dersom du er klar for å komme i gang med ditt prosjekt, kan du registrere dette på Byggstart. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører på ett sted, slik at det skal være enkelt for deg å velge rett. Det er kostnadsfritt og uforpliktende for deg som byggherre å registere ditt prosjekt hos oss.

Neste steg:

Flere artikler: