Totalrenovering av hus: 8 ting du må vite

Totalrenovering hus tips

Innhold:

1. Omfang og materialer2. Finn rett entreprenør3. Gjennomføring av prosjektet

Det finnes mye å huske på når du skal gå i gang med en totalrenovering. Det finnes også en rekke fallgruver, som heldigvis er lette å unngå med god planlegging. Les videre for å se våre hva du må huske og hva du bør unngå når du skal igang med ditt prosjekt. Disse tipsene er basert på våre erfaringer i markedet over flere år, se gjerne www.byggstart.no for mer informasjon om oss og vår tjeneste.

1. Finn ut hva din totalrenovering skal inneholde

Er det et eldre hus som skal renoveres, og dere vil beholde originale elementer? Er det et nyere bygg og hovedgrunnen til fornyingen er å gjøre det mer personlig? Eller har dere kanskje kjøpt huset ene og alene for å renovere og selge? Grunnen til renoveringen vil ha mye å si for hvor omfattende prosjektet vil bli, og hvilke arbeider dere bør inkludere.

I tilfeller der verdiøkning ved salg er hovedgrunnen eller deler av årsaken til at dere skal renovere, kan det kanskje være lurt å velge en tidløs stil og materialer som flere kan like. Det kan for eksempel være lurt å velge nøytrale farger og det vil alltid være lurt å renovere i en viss kvalitet. Dette kan for eksempel bli aktuelt når det kommer til egeninnsats, som vi skriver mer om senere i artikkelen. Planlegger dere å selv bo i boligen for alltid, er det kanskje ikke like nødvendig at malejobben er utført perfekt, mens det kan være svært viktig at slike arbeider er plettfritt utført ved et eventuelt salg.

I denne artikkelen snakker vi først og fremst om innvendig totalrenovering.

Vi ser av statistikken for tidligere prosjekter gjennomført med entreprenører fra Byggstart sitt nettverk, at gjennomsnittlig pris for innvendig totalrenovering ligger på cirka 12.000 per kvadratmeter.

Dette inkluderer riving av de fleste overflater ned til bjelkelag, nye gulv og veggflater, nye tekniske anlegg (rør, el, ventilasjon), totalrenovering av bad og kjøkken og gjerne noen strukturelle endringer som endring av romløsning. Dette vil variere mye mellom prosjekter, vi ser alt fra 7.000 kr per kvadratmeter, til 20.000 kr per kvadratmeter, og enda høyere på de mest komplekse og eksklusive prosjektene.

Er boligen deres av eldre standard er det kanskje også behov for utvendige utbedringer. Dette kan heve gjennomsnittsprisen per kvadratmeter til nesten det doble. I tillegg vil prisen på prosjektet øke med standarden, les mer om drivere av pris under punktet som handler om budsjett.

2. Planlegg materialbruk og løsninger

Det første dere bør starte med er god planlegging. Dette gjelder i alle ledd. Det er spesielt viktig for å kunne kommunisere tydelig til håndverkerne hvilke arbeider du har behov for å få utført. Dette henger tett sammen med materialvalg, fordi ulike materialer krever ulike monteringsmetoder og tar ulik tid.

God planlegging vil ha mye å si for hvor nøyaktige pristilbudene dere får i anbudsprosessen er. Jo mer nøyaktig prosjektbeskrivelsen er, desto mer detaljerte og nøyaktige vil pristilbudene være. De vil på den måten også bli mer sammenlignbare.

Det kan være lurt å finne ut hvorvidt dere har behov for å koble inn en interiørarkitekt. Har dere lyst på flere spesialtilpassede løsninger og plassbygde elementer kan en interiørarkitekt være en god idé. Det samme gjelder hvis dere har lyst på hjelp og inspirasjon når det kommer til stiler, farger og innredning. Mange velger å gjøre denne planleggingen selv. Uansett bør det komme tydelig frem av prosjekteringen hva slags materialer og overflater dere ønsker hvor. Ønsker dere å endre planløsningen eller gjøre andre strukturelle inngrep kan det bli nødvendig å koble inn strukturell ingeniør, arkitekt eller teknisk tegner. Isåfall gjøres dette gjerne før entreprenøren kobles inn.  

Når det kommer til materialer, husk at mange alternativer har lang leveringstid. Noen materialer har også ventelister. Det kan derfor være smart å finne ut av hva du ser for deg å bruke, så fort som mulig.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

3. Sett opp et budsjett og bli klar over hvor dere kan spare

Totalrenovering er et kostbart prosjekt, på en enebolig på et par hundre kvadratmeter vil du i nesten alle tilfeller måtte regne med å bruke minst 1.5 millioner, og ofte mer. Du gjør derfor lurt i å snakke med banken din tidlig, for å få en oversikt over hvilke budsjettrammer ditt prosjekt vil ha. Slik kan du få en forståelse for hvorvidt du må gjøre innsparinger i forhold til det du har sett for deg.

Hoveddriveren av pris på et totalrenoveringsprosjekt vil generelt være størrelsen og kompleksiteten på prosjektet. I tillegg vil antall bad, kjøkken og andre våtrom ha mye å si. Ikke bare er innredningen til denne typen rom kostbar i seg selv, oppussingen av disse rommene fører gjerne med seg oppdatering av tekniske løsninger slik som rør, sluk og ventilasjon og oppvarming. Kanskje har dere for eksempel sett for dere å legge varmekabler på badet, og som hovedregel bør man alltid skifte rør og sluk hvis de er over 10-15 år gamle.

Generelt har materialvalg og standarder mye å si for sluttprisen på prosjektet. Du skal mest sannsynlig kjøpe ny kledning til både gulv, vegger og kanskje også taket i hele boligen. Tar man for eksempel for seg gulvkledning, er det snakk om store prisforskjeller. De billigste løsningene, som vinyl eller laminat kan komme ned i så lite som et par hundrelapper per kvadratmeter, kanskje også mindre, mens varianter i heltre kan koste over tusen kroner per kvadratmeter. Du kan regne med like store prisforskjeller når det gjelder nesten alle materialvalg du må ta i huset.

Generelt lønner det seg å sette seg inn i kampanjer og tilbud fra de ulike forhandlerne. Har du mulighet, kan du gjerne kjøpe inn materialer tidlig. Så lenge dere har mulighet til å oppbevare dette tørt og ute av veien for håndverkerne inntil det skal brukes.

4. Finn rett entreprenør for prosjektet deres

I tillegg til driverne av pris som er nevnt over, vil valg av entreprenør være helt sentralt både for prisen og for tiden det tar å gjennomføre prosjektet. Dette er kanskje de opplagte faktorene, men det finnes en rekke andre viktige faktorer i valg av entreprenør som man som privatperson lett kan glemme.

Viktige kvalitetskriterier bør også være offentlige godkjenninger, økonomisk soliditet og gode referanser.

Når det gjelder referanser bør du sørge for at entreprenøren nylig har utført så like prosjekter som mulig, og spør gjerne om firmaet har referanser du kan ringe. I tillegg bør man ikke undervurdere verdien av god kommunikasjon og personlig kjemi med entreprenøren. Totalrenovering er tidkrevende prosjekt og både før og underveis i prosjektet vil det bli behov for samtaler og planlegging med dine kontaktpersoner i entreprenørfirmaet.

Byggstart er en gratis tjeneste som hjelper deg å komme i kontakt med de objekt beste entreprenørene i ditt område. Registrer prosjektet ditt på forsiden for å komme i gang.

5. Ikke ta på deg for mye egenarbeid

I et totalrenoveringsprosjekt kan det være fristende å ta på seg større deler av arbeidet selv, for å spare penger. Men det trenger ikke nødvendigvis bli billigere å gjøre mer selv. Tenk på at tiden du selv bruker på arbeidet, også har en økonomisk verdi. Det kan for eksempel hende du bruker nesten dobbelt så lang tid på en flisleggingsjobb som en profesjonell. Ta en vurdering på hvor mye tid du har til overs og vurder hvorvidt du heller kan gjøre innsparinger andre steder. Ta kun på deg oppgaver du er helt sikker på at du kan gjøre raskt, effektivt, og med høy kvalitet.

Noen oppgaver, slik som rydding av byggeplassen, søppelhåndtering, og kanskje maling hvis du er komfortabel med det, er oppgaver du gjerne kan ta på deg selv.

Har du selv kompetanse på noen av fagfeltene som skal inkluderes i prosjektet, gjelder selvfølgelig andre regler. Uansett bør du avklare med håndverkerne på et tidlig tidspunkt hva du ønsker å gjøre selv. Husk at du også selv må kunne følge avtalt fremdrift, for å unngå forsinkelser.

6. Ikke glem kontrakt og fremdriftsplan

Etter anbudsprosessen er ferdig og du har funnet en entreprenør, er det viktig at du sørger for å skrive en tydelig kontrakt. Det skal fremgå hvem som skal gjøre hva, innen hvilken dato, og til hvilken pris. Den bør også inneholde retningslinjer for hvordan forsinkelser og uforutsette kostnader skal håndteres. Bruk gjerne de ferdigskrevne kontraktsmalene fra forbrukerrådet. Disse kontraktene er spesifikt utformet for håndverkstjenester, og du finner de her.

I tillegg anbefaler vi i Byggstart at du også setter deg med entreprenøren, eller entreprenørene, om du har valgt en form for delt entreprise, for å formulere en fremdriftsplan. Fremdriftsplanen bør inneholde flere spesifikke datoer som fungerer som holdepunkter for når de ulike oppgavene skal være ferdige. Slik blir det lettere for deg som ufaglært å være sikker på at ting går som det skal på byggeplassen.

7. Husk å besøke byggeplassen jevnlig

Underveis i prosjektet bør du bruke fremdriftsplanen som en sjekkliste og sørge for at milepælene dere har avtalt, blir utført til riktig tid. Dette gjør du best ved å selv besøke byggeplassen med jevne mellomrom, hvis du har mulighet. Har du valgt en kvalitetssikret entreprenør kan du være relativt trygg på at de utfører arbeidene til avtalt tid. Samtidig kan en rekke eksterne faktorer som vær eller ekstra ventetid på materialer forsinke arbeidene. Isåfall er det greit å finne ut av dette tidlig, så du kan avtale med entreprenøren hva som skal gjøres i mellomtiden og hvordan dere skal håndtere ekstra kostnader. Ta gjerne bilder hvis du ser noe du stusser over.  

8. Ikke glem sluttbefaring og ettersending av dokumenter

Før du sier deg helt ferdig med prosjektet er det et par praktiske ting du bør huske på. Det første er sluttbefaring. Entreprenøren gjennomfører normalt en sluttbefaring av eget arbeid før ferdigstilling. For å unngå tvister eller uenigheter, kan det være lurt å sørge for at en ekstern fagperson utfører en siste sjekk av boligen. Denne fagpersonen kan for eksempel være en byggingeniør, takstmann eller en annen egnet fagkyndig. På sluttbefaringen vurderes arbiedene som er utført, og du kan kreve at eventuelle feil og mangler utbedres før du betaler håndverkerne siste del av det kontraktsbestemte beløpet. Det er vanlig å holde igjen ti prosent av den totale summen som er fastsatt i kontrakten.

Helt til slutt må du sørge for å få ettersendt alt av relevant dokumentasjon. Dette kan bli relevant både ved salg, videre arbeider eller om det skulle oppstå en garantisak.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.