Små hus: En komplett guide (priser, regler, byggeråd)

Små hus

Innhold:

Del 1: Arkitekttegnet eller ferdighus?Del 2: Pris, søknad og fagfolkDel 3: Tips til gjennomføringen

Et lite hus kan være praktisk løsning i mange situasjoner. For noen handler om det finansiering. Det vil alltid være store summer involvert når man skal bygge et nytt hus. Dersom man har et begrenset budsjett, kan et lite hus være det som gjør at man likevel kan få den boligen man ønsker seg. Ofte vil man også ha mulighet til å bygge ut senere, om man har behov for mer plass. For andre er et lite hus simpelthen den mest praktiske løsningene.

I denne artikkelen har vi samlet informasjonen du trenger om du ønsker å bygge et lite hus. Du kan blant annet lese om ulike hustyper, gjennomsnittspriser, og hvilke aktører som er involvert i prosessen. Vi gir deg også tips til hvordan du finner rett entreprenør til prosjektet.

Arkitekttegnet hus eller ferdighus?

Et spørsmål man må ta stilling til når man skal bygge hus, er valget mellom ferdighus og spesialtegnet hus. Begge løsninger har fordeler og ulemper, og det er opp til hver enkelt velge hva man ønsker å prioritere.

Fordelen med ferdighus er gjerne noe lavere pris og noe raskere byggetid, selv om ikke dette alltid er tilfellet. Ulempen med ferdighus er at begrenser mulighetene for et estetisk særpreg, samtidig som det ikke byr på de samme tilpasningsmulighetene som et spesialtegnet hus. Velger man å bygge et spesialtegnet hus, engasjerer man en arkitekt som kan tegne dette fra bunnen av. På denne måten kan man skape en bolig som er spesielt tilpasset både omgivelsene på tomten og behovene til de som skal bo der. I forbindelse med en generasjonsbolig kan man for eksempel velge mellom å dele huset inn i separate boenheter, eller utarbeide en åpen løsning som knytter dem sammen. Å få huset tegnet av en arkitekt vil naturlig nok føre med seg visse ekstra kostnader. Disse behøver imidlertid ikke være spesielt store. Prisen avhenger i stor grad av hvilke løsninger man velger.

Når noen velger å bygge et lite hus, er det ofte for å kunne bygge raskt og rimelig. Flere har også planer om å bygge ut huset senere, eller selge det for å kunne flytte inn i en større bolig. Da vil ofte ferdighus være den mest praktiske løsningen.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster et lite hus?

For å kunne regne ut gjennomsnittsprisen på ulike byggeprosjekter, har vi i Byggstart opparbeidet en egen prisdatabaser. Denne er basert på prosjekter gjennomført av entreprenører på plattformen.

Vi ser at gjennomsnittlig pris for bygging av små hus ligger på rundt 30.000 kr per m2. De rimeligste prosjektene kan havne på ned mot 25.000 kr inkl mva per m2. Vi ser også mer eksklusive boliger der kvadratmeterprisen på over 50.000 kr per m2. Dette er noe høyere enn for større hus, da pris per kvadratmeter reduseres noe når man bygger større. Disse prisene inkluderer alle kostnader knyttet til oppføring av boligen. Utgifter til arkitekt og prosjektering kommer i tillegg. TIl dette bør man beregne et sted mellom 200.000 og 500.000 kroner.

Hvordan kan du få mest ut av budsjettet?

Under finnes du en liste over grep du kan ta for å holde kostnadene nede:

  • Se etter tilbud: Jo tidligere du bestemmer deg for hvilke materialer du ønsker å bruke, desto større er sjansen for at du finner disse på tilbud hos forhandlere. Materialer du selv står ansvarlig for å kjøpe inn kan for eksempel være parkett, fliser, trapper, og kjøkken- og baderomsinnredning.
  • Vurder hvilke rom du trenger: Noen romtyper koster mer enn andre. Bad, kjøkken og andre våtrom er de dyreste, og vil ha stor påvirkning på sluttsummen. Vurder derfor hvor mange slike rom du trenger. Å begrense antallet slike rom vil kunne gjøre prosjektet betydelig rimeligere.
  • Velg rimelige løsninger: Materialene, løsningene og standarden du velger, vil ha stor påvirkning på sluttsummen. Dette gjelder blant annet tekniske systemer som elektrisk anlegg, oppvarming og ventilasjon, som kommer i en rekke ulike varianter og prisklasser. Det samme gjelder utvendige alternativer som kledning, takstein og vinduer.
  • Velg standardløsninger: Dersom man ønsker å holde kostnadene nede, lønner det seg å begrense antallet spesialløsninger. Dette utelukker for eksempel spesialbygde skap og garderober. Et langt rimeligere valg er å kjøpe inn standardløsningene som finnes hos forhandlere.

Nøkkel i døra etter få måneder

Under finner du et estimat på hvor lang tid den kan ta å bygge et lite hus. Vi tar også for oss de forskjellige stadiene, slik at du får et innblikk i hva du kan forvente deg som byggherre:

  1. Prosess med arkitekt (inkl. søknad til kommunen): 3-6 måneder
  2. Anbudsprosess med entreprenører: 1-3 måneder. Dette steget kan foregå delvis parallelt med steg 1.
  3. Grunnarbeider: ca 1 måned
  4. Betongarbeider / grunnmur: ca 1 måned
  5. Tett råbygg (tømrerarbeid): 2-3 måneder. Merk at dette går betydelig raskere ved bruk av elementer enn ved plassbygde løsninger.
  6. Innvendige arbeider:: 2-3 måneder. Dette inkluderer arbeid med tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler etc.

Total bør man beregne minst ett år fra man begynner planleggingen til huset står ferdig. Som oversikten viser, utgjør planlegging og søknader nesten halvparten av denne tiden. Dette kan imidlertid variere. Hvis man for eksempel velger ferdighus, kan det effektivisere både det administrative arbeidet, planlegging og selve byggingen. Dersom man velger å bygge stort, med høy standard og mange spesialløsninger, vil dette føre til at prosjektet tar lengre tid.

Søknader og godkjenning?

Nye boliger må alltid ha godkjenning fra Plan- og bygningsetaten. Du som privatperson kan ikke søke selv. I stedet må du engasjere en ansvarlig søker. Denne har som jobb å forberede søknaden og stå som avsender når den sendes til kommunen. Ofte vil det være en arkitekt som tar på seg rollen som ansvarlig søker. Entreprenørene som utfører prosjektet vil på sin side erklære ansvar for sine respektive fagområder.

Når det er snakk om søknad om ny bolig, er det vanligst å søke i to trinn. Man søker da først om en rammetillatelse. Deretter sender man inn en søknad om tillatelse til igangsetting. Trinn 2 forutsetter at man har funnet utførende entreprenører som erklærer ansvar for sine respektive fagområder. Behandlingstid på søknad om rammetillatelse er normalt på 12 uker, men det kan ta lengre tid avhengig av kommunens ventetid og eventuelle problemer med å få godkjenning.

Planlegging og dokumentasjon

Selv om det ofte er en fordel å starte anbudsprosessen tidlig, har det liten hensikt å kontakte entreprenører før man har tilgang på de nødvendige tegningene og beskrivelsene av prosjektet. Uten tilstrekkelig informasjon vil det bli vanskelig for entreprenøren å anslå både pris og tidsperspektiv for arbeidet. De fleste entreprenører foretrekker å bli kontaktet når planleggingen er ferdig og rammetillatelsen foreligger fra kommunen, men man kan også starte prosessen med entreprenører når søknad om ramme er sendt inn. Dette fungerer som en indikator for at prosjektet faktisk vil bli gjennomført.

I rammesøknad for nye hus trenger man vanligvis plantegninger, fasadetegninger, tverrsnitt og situasjonstegning som viser huset i forhold til reguleringsplanen.

For at entreprenøren skal kunne gi deg en nøyaktig pris, bør du også foreta detaljprosjektering. Dette vil vanligvis inkludere:

  • Romskjema med beskrivelse av materialvalg, belysning, varme, etc. per rom
  • Dør- og vindusskjema med beskrivelse av størrelse og type dører og vinduer
  • Arbeidstegninger med mer detaljerte tegninger enn søknadstegningene (typisk 1:50). Disse viser hvordan huset skal bygges i detalj.

Dersom disse dokumentene foreligger, vil en seriøs entreprenør kunne komme med et detaljert og bindende fastpristilbud. Dette gjør det også enklere å sammenligne tilbudene, ettersom det er enkelt for entreprenørene å få et bilde av prosjektet du ønsker å gjennomføre. Du bør alltid hente inn pris fra 3 aktører.

For å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører med relevant erfaring, kan du legge ut prosjektet ditt gratis på Byggstart.no. Da vil du motta uforpliktende pristilbud fra flere aktuelle aktører.

Hvordan finne riktig entreprenør?

Å bygge et hus, uansett størrelse, er et omfattende prosjekter. Under finner du en liste over noen av de vanligste håndverkerne som er involvert i byggingen av et hus:

  • Graver
  • Betongentreprenør
  • Tømrer
  • Elektriker
  • Rørlegger
  • Ventilasjon
  • Taktekker
  • Blikkenslager
  • Membranspesialist
  • Flislegger
  • Maler

For å sikre en jevn fremdrift i prosjektet, er man avhengig av god organisering mellom de ulike fagfeltene. Dette kan være en krevende oppgave. Derfor velger de fleste som skal bygge hus å organisere prosjektet som en totalentreprise eller generalentreprise. I en totalentreprise skrive byggherre kontrakt med kun ett firma for prosjektering og utførelse. I en generalentreprise har man en kontrakt for utførelse, men en eller flere separate kontrakter for prosjektering.

Hovedentreprenøren står ansvarlig for organiseringen og gjennomføringen av alt byggearbeid. Dette er som regel en tømrerbedrift. Bedriften utfører deler av arbeidet selv, og henter inn underentreprenører for å dekke de resterende fagfeltene. Dermed slipper man å ta ansvar for organisering og koordinering underveis i byggingen. En annen fordel, er at man kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til. Dette er svært praktisk dersom man skulle avdekke eventuelle feil eller mangler i arbeidet som blir utført. Da vil totalentreprenøren står ansvarlig for utbedring, uavhengig av hvilket fagfelt feilen kan spores tilbake til.

Hvem du velger som hovedentreprenør er derfor et av de viktigste valgene du tar i et byggeprosjekt. Vær derfor nøye når du vurderer aktuelle kandidater i anbudsprosessen. Listen under tar for seg de viktigste kriteriene du bør sjekke når du velger entreprenør:

  • Referanseprosjekter
  • Pris
  • Kapasitet for utførelse
  • Økonomiske soliditet (kredittvurdering gir den mest oppdaterte informasjon)
  • Godkjenninger
  • Forsikringer
  • Personlig kjemi

I Byggstart har vi samlet et nettverk av kvalitetssikrede entreprenører, så det skal være enkelt for deg å velge fagfolk til ditt prosjekt. Vi har sjekket referanser, kreditt-rating og godkjenninger til alle firmaer som får tilgang til plattformen, og overvåker dette løpende. Kun firmaene som opprettholder høy kvalitet og konkurransedyktige priser over tid får fortsette å være en del av plattformen. Det er gratis å legge ut oppdrag, og du vil motta flere uforpliktende pristilbud.

Hvordan sikre en vellykket gjennomføring: 10 tips

  1. Lag en god prosjektplan med nok av tid til prosjektering og utførelse.
  2. Avtal møte med banken tidlig for å kartlegge budsjettrammen for prosjektet.
  3. Pass på at du har tilstrekkelig dokumentasjon på plass slik at entreprenørene kan gi deg et realistisk pristilbud.
  4. Prosjekter huset i detalj før oppstart.
  5. Hent inn pristilbud fra minst 3 ulike firmaer.
  6. Sørg for en presis kontrakt med entreprenøren.
  7. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har tid og kompetanse til.
  8. Besøk byggeplassen jevnlig, og oppretthold en god dialog med entreprenøren.
  9. Gå sluttbefaring med en ekstern fagperson, og få eventuelle mangler utbedret før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet.
  10. Pass på at du får overlevert all relevant dokumentasjon etter fullført prosjekt.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.