Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende.

Pris

Kanskje eier du et sjarmerende 60- eller 70-tallshus og vurderer - sannsynligvis med rette, nå som det har gått 50 år eller mer siden huset stod ferdig - å gjøre en rehabilitering i form av fasadeendring. Eller kanskje vurderer du ganske enkelt å sette inn et nytt vindu elle fikse på noen vinduskarmer. Så, hva regnes egentlig som fasadeendring, og hva koster det? 

Med fasade mener vi yttervegger og tak, inkludert vinduer, dører og balkonger. Typiske eksempler på fasadeendring er da:

• Å bytte eller sette inn nye vinduer og dører.
• Å etterisolere, rehabilitere, tilbakeføre, endre fasadekledning eller yttervegger.
• Å skifte eller etterisolere tak.
• Innglassing, bygging, riving eller å utvide en balkong.
• Montering av varmepumpe eller markise. 

Våre prisestimater viser at å sette inn nye, større vinduer - to meter i høyden og fem meter i bredden - inn mot stuen, vil koste omtrent 200.000 kroner. De høyeste prisene for slike prosjekter ligger på rundt 500.000, og snittprisen for fasadeendringer av denne typen havner på cirka 350.000 kroner. For utskiftning av kledning på bygninger med trefasade ser vi videre at prislappen ligger på rundt 2.000 kroner per kvadratmeter vegg, inkludert materialer og arbeidskostnader. Som du forstår, vil prisen for fasadeendring komme helt an på hva slags endring det er snakk om.

Regler

I noen tilfeller må du sende inn søknad til kommunen ved fasadeendring. En slik endring med søknadsplikt kan samtidig medføre krav til en profesjonell ansvarlig søker, et innleid byggfirma eller fagperson, som tar seg av dokumentasjon og ansvaret for prosjektet overfor kommunen. Vanlig oppussing eller vedlikehold av fasader regnes imidlertid ofte som mindre endringer som ikke krever byggesøknad. Du har likevel alltid ansvar for å sørge for at fasadeendringer på boligen din foregår i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

Kommunen tar betalt for å behandle søknader og saksbehandlingsgebyret ligger gjerne på rundt 5.000 kroner. Men dette varierer mye, både fra kommune til kommune og ut fra type tiltak og størrelse. Gjeldende gebyrer finner du i den aktuelle kommunens gebyrregulativ - i de lokale forskriftene.

Hva er med på å påvirke prisen?

Størrelse: I utgangspunktet er det slik at flere kvadratmeter med materialer gir større utgifter ved at både mengden materialer og fagarbeiderenes arbeidstimer øker. Samtidig gis det gjerne rabatt ved store innkjøp slik at prisen per kvadratmeter da reduseres. En del faste kostnader vil riktignok påløpe uavhengig overflateareal, for eksempel stillasbygging og transport av materialer.   

Vanskelighetsgrad: Hvis prosjektet krever særegen kompetanse, for eksempel ved håndtering av materialer som betong og massivtre, vil prisen bli høyere. Fasadeendringer som innebærer arbeid med takvinduer, piper, utbygg eller annet, er også relativt komplisert og tidkrevende, og dermed mer kostbart. 

Delvis utbedring: Dersom det er snakk om fasadeendring i form av rehabilitering, kan du vurdere om hele eller kun deler av fasaden behøver å repareres. Delvis utbedring betyr mindre jobb - samtidig krever dette ofte dyktige håndverkere for et pent resultat.  

Tilstand: Du kan ikke velge å la være å bytte vegger eller tak om det er råttent, men du kan vurdere å utsette omleggingen. Dersom byggets underliggende struktur må endres, vil det naturlig nok gjøre prosjektet betydelig dyrere.  

Plassering: Terreng og type grunn kan gjøre arbeidet ekstra utfordrende. Dersom det er kronglete å komme til med løfteutstyr, stillas og lignende, vil det være med på å drive prisen opp.

Materialstandard: Byggematerialer kommer i alle slags prisklasser. For øvrig kan det være lurt å ta forventet levetid på materialene med i prisvurderingen. 

Valg av fagfolk: Arbeidskraft utgjør en stor del av de samlede kostnadene, så sett av tid til å gjøre en skikkelig vurdering. Prisene fra entreprenør og andre fagfolk vil variere. Videre er det lurt å sørge for et godt samarbeid mellom de involverte partene fra et tidlig tidspunkt da godt faglig samarbeid har vist seg som en forutsetning for et kostnadseffektivt resultat. 

Ulike løsninger: Store prisvariasjoner i pristilbudene fra entreprenørene kan bety at de rett og slett har ulike løsningsforslag. Men det er også mulig at det har oppstått misforståelser i tolkningen av prosjektet. Be om en forklaring om du er usikker.

Priseksempel

Nedenfor skal vi ta for oss et konkret priseksempel på fasadeenrding, hentet fra våre databaser. Dette er kun ment som et referanseeksempel, og gir en indikasjon på de ulike utgiftspostene og hva de relevante prisene ofte ligger på. Alle prisene er inkludert materialer, arbeid og mva. Detaljene vil naturlig nok variere fra prosjekt til prosjekt, og for å få et helt nøyaktig prisoverslag til er man nødt til å få en entreprenør på befaring.

Priseksempel for et prosjekt med utskiftning av tre mindre stuevinduer til større vinduer:

• Riving og utskjæring til nye vinduer: 45.000 kr
• Tre nye vinduer (ca 2x1 meter per vindu): 65.000 kr
• Tilpasning og etterarbeid: 10.000 kr

Totalsum: 120.000 kr

Som vi ser, havnet totalsummen for denne fasadeendringen på 120.000 kroner. Dette er på linje med snittprisene vi ser i markedet generelt. For å motta pristilbud på ditt prosjekt kan du registrere jobben hos Byggstart.

Hvordan kan jeg spare noen kroner?

Tenk langsiktig: Å velge de billigste materialene på markedet vil senke kostnadene på fasadearbeidet i stor grad. Men velger man materialer kun fordi de er de billigste, kan det gå utover kvaliteten på bygget. Det er med andre ord lurt å ta kvalitet, også i form av produktenes levetid, med i betraktningen.

Gå i dybden: Hvis du oppdager skader eller slitasje på fasaden, bør du sørge for at dette utbedres så snart som mulig. Dersom slike skader forblir ubehandlet og får utvikle seg, vil arbeidet som kreves ved en rehabilitering fort bli unødvendig omfattende og kostbart.

Rabattordninger: Fordi du som nevnt kan oppnå rabatter ved større innkjøp, kan det lønne seg å kjøpe inn så mye som mulig hos én leverandør, i én omgang. Det forutsetter imidlertid at du har god oversikt over hvilke produkter du har behov for, og hvor mye. Du kan også be entreprenøren ta seg av denne planleggingen og innkjøpene for deg; ofte har entreprenørene tilgang på gunstige rabatter fordi de handler ofte og kjenner markedet og leverandørene personlig.

Medlemsfordeler: Medlemskap i en rekke ulike organisasjoner og foreninger vil kunne gi tilbud i typiske byggevarehandler og hos andre leverandører.

Tilbud og kampanjer: Det å ta seg god tid til å undersøke markedet, sammenligne priser, og slå til når en finner gode tilbud og kampanjer, vil kunne lønne seg stort. Bla gjennom kataloger, gjør søk på internett og besøk leverandører for å få en god oversikt over prisnivået på det du trenger. Forhør deg gjerne med entreprenøren, om du har leid inn hjelp, før du gjør egne materialinnkjøp - ellers kan du gå glipp av dyrebare pristips og eventuelle rabattavtaler.

Sammenlign priser: Hent inn pristilbud fra flere konkurrerende entreprenører og håndverkere; minst tre er vårt råd. Slik sikrer du deg en god forhandlingsposisjon og konkurransedyktige priser. Via vår digitale markedsplass Byggstart får du hjelp til å finne dyktige, kvalifiserte fagarbeidere som passer ditt prosjekt og budsjett. Det er dessuten gratis og uforpliktende.

Egenarbeid: Ved å ta på deg oppgaver du er kvalifisert for, og har tid nok til å gjennomføre, vil du kunne redusere håndverkernes arbeidstimer, og dermed gjøre prosjektet billigere. Men husk at det kan bli dyrt å bruke kvalifisert arbeidskraft dersom det oppstår skader på materialer eller verktøy, eller personskader. Det medfører også risiko for tap av eventuell reklamasjonsrett. Noe du trygt kan spare litt på å gjøre selv, er slikt som riving, bortkjøring av avfall, henting og utvelgelse av materialer.

Ansvarlig søker

Krav til ansvarlig søker gjelder ved større fasadeendring, endringer som bryter med husets arkitektur i stor grad - for eksempel ved skifte av kledning fra mur til tre eller omvendt. Ved slike omfattende prosjekter må du altså leie inn hjelp. Det gjelder også mindre fasadeendringer på rekkehusanlegg eller en flermannsbolig, eller i områder med ensartet utseende. Ansvarlig søker kan være byggmester, entreprenør eller arkitekt, og denne vil da ha det hele og full ansvaret for utførelsen av prosjektet, inkludert søknadsprosessen overfor kommunen.

Søknadspliktige tiltak

Rekkehus: Vi gjentar at mindre fasadeendringer på en bolig som er en del av et rekkehus eller en flermannsbolig, eller befinner seg i et område med ensartet utseende, som regel vil være søknadspliktige. Endringer her vil gå ut over de som bor i nabolaget. 

Bevaringsverdig bygg: Dersom eiendommen din ble bygd før år 1900, ligger i et bevaringsområde, er en bygning i et bysentrum, har bevaringsverdig bebyggelse eller ligger innenfor hensynssone bevaring av kulturmiljø, gjelder egne regler i både kommuneplan og reguleringsplan, og det skal mindre til for at du må sende søknad om endringene du planlegger. Her kan du ta bygningsavdelingen til hjelp.

Stilart: Å sette inn et vindu på et bygg som tilhører en bestemt tidsepoke eller stilart, vil utløse søknadsplikt, mens det for nye vinduer i andre “vanlige” boliger ikke følger noe slikt krav. 

Tiltak som er unntatt søknadsplikten 

Du trenger ikke å søke dersom fasadeendringen ikke fører til at bygningens karakter endres (bygningens karakter knyttes her til stilarter, særegen arkitektur og stil), eller dersom det er snakk om tilbakeføring av fasaden til tidligere dokumentert tilstand. Bygninger som ikke kan sies å representere noen slik stil eller egenart, vil som regel kunne endres uten søknad. Det betyr at du knirkefritt kan utføre arbeid som å skifte kledning fra liggende til stående panel, sette inn vinduer og dører, og videre skraping, vasking, maling, ja, generelt vedlikeholdsarbeid. Du kan også skifte tak uten å måtte søke, men vit at tiltaket kan være søknadspliktig dersom det må heves.

Hvordan går du frem for å sammenligne pristilbud?

Noe av det viktigste du gjør for budsjettet ditt, er å bruke anbudstjenester. Byggstart er en gratis og uforpliktende tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Vi sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser for deg, og matcher deg med en entreprenører som passer ditt prosjekt. Mange aktører tilbyr videre gratis befaring, noe som gir dem mulighet til å prise prosjektet på en god måte og deg muligheten til å stille spørsmål.  

Du bør alltid se på mer enn den oppgitte totalprisen når du sammenligner pristilbud. Hva som blir den faktiske sluttsummen på prosjektet, kommer an på hvilke poster som er inkludert og hva disse innebærer. 

Still deg følgende spørsmål: 

• Har entreprenørene inkludert de samme postene i tilbudet? 
• Hva er spesifisert, og hva er definert som tillegg? Hvis noe er definert som tillegg, noter deg timeprisen. 
• Er prisen en fastpris, et estimat eller en uforpliktende kalkyle? Hvis entreprenøren bruker estimater, må du være klar over at den reelle prisen kan variere - riktignok kan den ikke stige mer enn femten prosent, i henhold til håndverkertjenesteloven.
• Har entreprenørene tatt visse forbehold i tilbudene? Mange forbehold kan gi høyere totalpris.
• Det er som regel fornuftig å velge en entreprenør du har god kjemi med slik at kommunikasjonen går så greit som mulig.

Nyttig og viktig

Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktige, og du må derfor sette deg godt inn i det generelle regelverket regulert av kommunen. Husk også å undersøke om det foreligger områdespesifikke regler for tomten din. Men, for mindre tiltak som i liten grad berører offentlige interesser, eller naboens, kreves ingen saksbehandling. En byggesak kan dermed deles inn i tre kategorier: Fasadeendring er enten 1) unntatt søknadsplikten, 2) er med søknadsplikt eller 3) er søknadspliktig med et tilleggskrav om et ansvarlig, profesjonelt foretak. For utdypende informasjon kan du lese byggesaksforskriften med veiledning på sidene til Direktoratet for byggkvalitet.

Det ble gjort endringer i byggesaksloven og reglene for søknadsplikt som trådte i kraft i 2015, samt i 2020 og 2021. Det du hovedsakelig trenger å forholde deg til nå i 2022, er hovedregelen om at du må søke om godkjenning dersom fasadeendringen vil komme til å endre bygningens karakter. Mindre endringer på bygninger tilknyttet en bestemt tidsepoke eller stilart vil fort ha vesentlig betydning for bygningenes eksteriørkarakter. Dette kan sies å være unntaket. 

Vær klar over at mange mindre, i utgangspunktet søknadsfrie tiltak som utgjør en større helhet, må sees og vurderes samlet - samlet sett vil endringene da kunne være søknadspliktige og skal vurderes som ett tiltak.

Hvis fasaden endres som følge av at bruken av et rom skal endres, dersom du skal gjøre om en bod til et soverom for eksempel, må du søke kommunen om det som kalles bruksendring - fasadeendringen blir da en del av denne søknaden. 

Utdypende informasjon om det aktuelle regelverket for fasadeendringer finner du på de ulike kommunenes nettsider samt på nettsiden til Direktoratet for byggkvalitet.