Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende.

Pris

Å renovere et gammelt hus kan være både inspirerende og lærerikt, men også kostbart. På generelt grunnlag anslår man at prisen for å renovere en eldre bolig kan ligge på alt fra 8.000 til 25.000 kroner per kvadratmeter, noe som dekker både materialer og montering. Gjennomsnittlig pris for renovering av et gammelt hus ligger på rundt 14.000 kroner per kvm.

En viktig faktor som påvirker prisen er selvfølgelig hvilken stand huset er i når man begynner renoveringen. Har man kjøpt et restaureringsprosjekt som har stått tomt i mange år, eller er det snakk om en enkel oppgradering? Uansett utgangspunkt så er første skritt på veien til å renovere et gammelt hus å gjennomføre en grundig befaring, gjerne sammen med en som har forutsetning for å se hvilken stand huset er i. Dette vil klargjøre hvilket arbeid som må gjøres, hva som bør gjøres og hva som eventuelt kan gjøres.

I dagligtalen skiller vi ikke alltid mellom oppussing og renovering, men når man skal oppgradere et hus er det viktig at man kjenner forskjellen. Oppussing er vanligvis en oppgradering av synlige overflater, som for eksempel maling, skifte tapet, slipe gulv og lignende. Renovering er en mer omfattende prosess, og inkluderer arbeid bak fasaden. Man skiller også mellom innvendig og utvendig renovering. Innvendig renovering innebærer å rive kledning som paneler og gulv, og legge nytt. Ofte vil man også oppgradere tekniske systemer i boligen, som elektriske anlegg, rør og ventilasjon. Ved utvendig renovering tar man for seg tak og fasader, og i noen tilfeller er det bare selve strukturen av huset som står igjen.

Hva påvirker prisen?

Hvilke faktorer som påvirker prisen vil variere mellom ulike prosjekter. Det er imidlertid noen forhold som vil være gjeldende for de fleste prosjekter, og som kan gi en indikasjon for hvilket prissjikt man må forberede seg på.

Huset stand vil være avgjørende for totalprisen. Utgifter til arbeidskraft er ofte den største posten i regnskapet, og dersom det kreves mye arbeid for å sette huset i brukbar stand vil det påvirke totalprisen. For å få ned kostnadene for arbeidskraft er det selvfølgelig mulig å vurdere om man kan gjøre noe av arbeidet selv, men det er viktig at man er realistisk når man vurderer hva man selv har mulighet til å bidra med. 

Husets størrelse vil også påvirke prisen i viss grad. Materialkostnader og arbeidsmengde påvirkes av størrelsen på huset. Det er imidlertid ofte slik at pris per kvm er lavere for store hus fordi en del av utgiftene ikke påvirkes av størrelsen på boligen, men totalprisen vil som regel være noe høyere for store boliger.

Materialstandard er ofte en avgjørende faktor for totalprisen. Uansett materialtype så vil det finnes alternativer i ulike prisklasser. Her er det viktig å vurdere kvalitet og holdbarhet, i tillegg til pris, for å finne det mest egnede alternativet. Materialer av lav kvalitet vil være billigere, men må kanskje skiftes ut tidligere. Fordelen med mange eldre hus er at de opprinnelige materialene ofte er av god kvalitet, og det kan derfor være mulig å reparere fremfor å skifte ut.   

Husets særpreg kan påvirke prisen for renoveringen. Eldre hus kan ha elementer som krever særegen behandling, noe som kan gjøre at man må leie inn spesialkompetanse. Det kan også være konstruksjoner som krever spesialtilpassede løsninger, noe som er med på å drive prisen opp.  

Omgivelsene rundt huset kan også sette sitt preg på arbeidet, og kan i noen tilfeller drive prisen opp. Dersom det er vanskelig fremkommelighet kan deler av arbeidet bli mer tidkrevende, og totalprisen kan bli høyere.  

Behov for tekniske løsninger kan prege totalprisen. En del eldre hus har utdaterte elektriske anlegg, som må skiftes ut for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet. I tillegg må man ofte vurdere hvilke form for isolering og oppvarming man ønsker. Heldigvis har mange eldre hus gjerne gode «gammeldagse» løsninger, så man kan spare penger ved å beholde eksisterende systemer.  

Tilbygg og påbygg vil drive prisen oppover. Vanlig kostnad til arkitekt for tilbygg eller påbygg ligger mellom 50.000 og 250.000 kroner avhengig av kompleksitet og størrelse på prosjektet. Totalprisen er i tillegg avhengig av hvordan den eksisterende boligen er konstruert. Husk også at påbygg er søknadspliktig, og man trenger et firma eller lignende som kan stå som ansvarlig søker på byggherrens vegne.

Priseksempel

Nedenfor skal vi ta for oss et konkret priseksempel på innvendig renovering av et gammel hus, hentet fra våre databaser. Dette er kun ment som et referanseeksempel, og gir en indikasjon på de ulike utgiftspostene og hva de relevante prisene ofte ligger på. Alle prisene er inkludert materialer, arbeid og mva. Detaljene vil naturlig nok variere fra prosjekt til prosjekt, og for å få et helt nøyaktig prisoverslag til er man nødt til å få en entreprenør på befaring.

Priseksempel for et prosjekt med innvendig totalrenovering av en enebolig på 190 kvm:

• ‍Tre nye bad: 890.000 kr
• ‍To nye kjøkken (derunder ett til hybel): 710.000 kr
• ‍Gulv inkl montering: 290.000 kr
• ‍Overflater og maling: 650.000 kr
• ‍Elektriker: 150.000 kr
• ‍Prosjektledelse: 120.000 kr

‍Totalsum: 2.810.000 kr

Som vi ser, havnet totalsummen her på 2.810.000 kroner for renovering av en eldre enebolig, noe som tilsvarer rundt 14.800 kroner per kvadratmeter. Dette er på linje med snittprisene vi ser i markedet generelt. For å motta pristilbud på ditt prosjekt kan du registrere jobben hos Byggstart.

‍Gjøre det selv

Når det gjelder renovasjon av et gammelt hus er spørsmålet kanskje ikke først og fremst om man kan gjøre det selv, men heller; hva kan jeg gjøre selv? Renovering preges ofte av at det er behov for et bredt spekter av fagkompetanse, og i de aller fleste tilfeller vil det være lurt å søke hjelp hos profesjonelle fagfolk når man skal renovere eldre boliger.

Et viktig valg man må ta når man skal sette i gang renovering som privatperson er i hvor stor grad man selv ønsker å være involvert. Har man tid og kapasitet til å ta del i prosessen kan man velge delt entreprise. Det innebærer at man skriver kontrakt med individuelle firmaer for de ulike fagområdene. Fordelen med delt entreprise er at man selv velger alle entreprenørene som skal utføre arbeidet, og man kan sammenligne priser og tilbud for de ulike delene av prosjektet. Det er med andre ord mulig å spare penger, og man får god oversikt over hvem som gjør hva. Ulempen er selvfølgelig at det kan være tidkrevende, og dersom det er mange fagområder involvert i arbeidet kan koordineringen være ganske kompleks.

Hvis man ikke ønsker å være involvert i gjennomføringen av renoveringen kan man velge totalentreprise. Da skriver man kontrakt med ett firma som tar seg av hele prosjektet, inkludert koordineringen av de ulike fagområdene. Firmaet kan enten selv inneha all nødvendig kompetanse eller de kan leie inn underleverandører. Fordelen med totalentrepriser er at man som byggherre kun har ett kontaktpunkt å forholde seg til. I tillegg vil ansvarsfordelingen være enklere dersom det skulle avdekkes feil eller mangler. Totalentreprenøren vil stå ansvarlig for alt arbeid som er utført.  

Nøkkelen til et vellykket renoveringsprosjekt ligger i planleggingen, og det er gjerne her man selv kan bidra på best mulig måte. Bruk god tid til å bestemme hva og hvordan ting skal gjøres. Dersom man ikke har erfaring fra tilsvarende prosjekt kan man engasjere en arkitekt som kan bistå i planleggingsfasen. Når man har valgt entreprenør må man gå igjennom alle deler av prosjektet, og forsikre seg om at man er enige. Prosjektplanen bør være så detaljert som mulig, og inneholde både prisanslag og tidsfrister for når de ulike elementene skal være avsluttet. Det viktigste punktet er selvfølgelig å ha alle avtaler skriftlig, slik at man har noe å forholde seg til dersom det skulle oppstå konflikter.

Hvordan sammenligne tilbud

En av de viktigste avgjørelsene man tar når man skal sette i gang renovering er valg entreprenør. Entreprenøren er ansvarlig for å gjennomføre arbeidet i henhold til den avtalen man har inngått, og det er derfor viktig å velge fagfolk som innehar riktig kompetanse og erfaring. Det er ikke hensiktsmessig å kontakte entreprenører før man har en oversikt over hva som skal gjøres. De kan ikke komme med et realistisk prisanslag før de vet hva de skal bidra med. 

Det er anbefalt å hente inn tilbud fra minst tre tilbydere for å få oversikt over markedet, og se hvilket prisnivå man kan forvente. En god fremgangsmåte er å hente inn tre tilbud, velger man å forkaste noen tilbud kan man hente inn tilsvarende antall. På denne måten har man alltid tre tilbud man kan sette opp mot hverandre, til man finner ett man ønsker å akseptere. Det kan være forvirrende å ha for mange tilbud på blokka samtidig, da det kan gjøre prosessen uoversiktlig.

Når man sammenligner priser er det viktig å forsikre seg om at alle tilbud dekker de samme postene. Man må derfor sammenligne både innhold og totalprisen i de ulike tilbudene. Dersom et tilbud er betydelig lavere enn de andre bør man forsikre seg om at det inkluderer alle relevante poster. Hvis tilbudet er tilsvarende det andre tilbyr, og prisen likevel er overraskende lav, bør man være litt på vakt. Det kan hende entreprenøren sparer penger på uærlige måter, for eksempel ved å ansette ufaglært arbeidskraft.

Det er ikke bare pris som bør være avgjørende når man velger entreprenør. Man bør også etterspørre referanser og kontrollere at de innehar det de bør av godkjenninger og kompetanse. Noe man kan be om å få dokumentert er for eksempel sentral godkjenning, mesterbrev og våtromsgodkjenning. I tillegg kan man spørre hvordan det står til med andre oppdrag i tidsperioden for renoveringen. Dersom de har man andre oppdrag samtidig kan det føre til forsinkelser.

Ønsker man å forsikre seg om at tilbudene man får kommer fra seriøse entreprenører kan man benytte seg av anbudssider på internett. Byggstart.no er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og anbefaler entreprenører som er kvalifisert for prosjektet man har sendt inn.

Er det verdt det?

Når man stiller spørsmålet ”Er det verdt det?” lurer man som regel på om investeringen er økonomisk gunstig. Renovering av et gammelt hus vil øke verdien av boligen, men kanskje ikke mer enn det koster å gjennomføre renoveringen. Dette kan man selvfølgelig estimere ved å engasjere takstmann, og sette opp et godt budsjett for renoveringen. I tillegg kan man kutte kostnader ved å planlegge nøye, og velge prisgunstige materialer.

Renovering av et gammelt hus er imidlertid kanskje ikke først og fremst et regnestykke om kroner og øre. De aller fleste boliger må gjennom et slikt prosjekt på et tidspunkt, og dersom man allerede eier boligen og planlegger å bo der over lengre tid, så kan renoveringen være en fantastisk livsopplevelse.

Nedenfor følger noen gode råd på veien for at prosessen skal bli en fin opplevelse:

• Prioriter å sikre huset for å hindre ytterligere forfall. Ha fokus på å forhindre fuktskader, fjern all vegetasjon som vokser inntil huset, og tenk på brannsikkerhet. Husk også å tegne forsikring.
• Undersøk om det må søkes tillatelse til å gjennomføre prosjektet. Renoveringsarbeid er ikke nødvendigvis søknadspliktig, men kan inkludere arbeid som utløser søknadsplikt, som for eksempel større fasadeendringer, bruksendring av kjeller og/eller loft, og tilbygg.
• Kontakt myndighetene og finn ut om huset er fredet eller om det ligger i et område som er regulert til bevaring. Dersom huset er fredet kan man ha rett til tilskudd til restaurering.
• Sett opp et realistisk budsjett før renoveringen settes i gang, og legg på 10-20% for uforutsette utgifter.
• Dersom man bor i huset mens renoveringen pågår bør man prioritere å bli ferdig med et område der man kan leve godt, mens resten av renoveringen pågår. Slik unngår man å bo midt i et evig renoveringsarbeid. Dersom hele huset er ubeboelig i en periode, er det viktig å ordne alternativ bolig tidlig, slik at man unngår unødvendige kostnader.
• Forbered deg på motgang. Det vil oppstå uventede hendelser som kan resultere i stress, bekymring, og kostnadsoverskridelser. Prøv å holde motet opp, og fokuser på det som allerede er gjennomført.